徐州房地產(chǎn)項(xiàng)目前期報(bào)告綱要-在線瀏覽
2024-09-14 00:16本頁面
【正文】 6—5號地塊的國有土地成交近二千畝。預(yù)計(jì)今年將在商品房市場上的投放量在300萬平方米以上，為歷年之最。2006年一季度商品住房供給和銷售分析 ，%。從住宅交易情況看，普通經(jīng)濟(jì)型住房仍為需求市場主體。圖：2006年一季度住宅分總價(jià)段住宅銷售比較圖圖：2006年一季度住宅分價(jià)格段住宅銷售比較圖圖：2006年一季度住宅分戶型段住宅銷售比較圖商品住宅價(jià)格分析2006年一季度全市商品住宅均價(jià)為2367元/平方米，住宅價(jià)格指數(shù)為2800點(diǎn)，%，同比2005年一季度上漲本季除中心區(qū)價(jià)格上漲以外，其他各區(qū)均有不同程度的小幅下調(diào)。由于該區(qū)域是中心商業(yè)區(qū)，市場住宅供應(yīng)相對較少，因此住宅價(jià)格相對較高。該區(qū)域的住房價(jià)格在本季略有微降。南區(qū)：2006年一季度的住宅均價(jià)為2546，2005年四季度的住宅均價(jià)為2555，%。本季該區(qū)域新增可售樓盤較多，由于該區(qū)域居住環(huán)境好，購房有效需求較多，促使該區(qū)域的住房價(jià)格處于較高位置。該區(qū)域的住房價(jià)格本季小幅下降。北區(qū)：2006年一季度的住宅均價(jià)為1769，2005年四季度的住宅均價(jià)為1831，%。房地產(chǎn)市場走勢分析與預(yù)測從上述數(shù)據(jù)來看，徐州市商品住宅上市量持續(xù)較快增長，銷售情況比較穩(wěn)定。從銷售情況來看，各區(qū)域之間的差距逐漸縮小，除中心區(qū)外，東、南、西、北四區(qū)的銷售規(guī)模基本相當(dāng)。隨著住宅價(jià)格季度增幅的下降，市場中的投資者正在逐步減少，從購房人群結(jié)構(gòu)中可以看出，自用性消費(fèi)將占市場主流，這有利于樓市的可持續(xù)發(fā)展。其次，隨著舊城改造、拆危拆舊步伐的加快，在一定程度上促進(jìn)了住房的剛性需求。三、住宅供應(yīng)量的持續(xù)大幅增加，有供過于求的趨勢。四、住房價(jià)格相對穩(wěn)定，市場將保持平穩(wěn)運(yùn)行的態(tài)勢。五、住宅消費(fèi)行為更加理性，注重住宅品質(zhì)的選擇。（二）購房決策因素與市場主流產(chǎn)品住宅消費(fèi)者購買決策影響因素隨著房地產(chǎn)市場的持續(xù)走強(qiáng)，房地產(chǎn)為社會所廣泛關(guān)注，與此同時(shí)，越來越多的消費(fèi)者從盲目跟風(fēng)消費(fèi)逐漸走向成熟消費(fèi)。：首先，產(chǎn)品單價(jià)與總價(jià)是影響消費(fèi)者購房決策的首要因素。對與新進(jìn)入城市居民而言，一般支付能力不高（即使是中等收入人群，但短期的積蓄并不能滿足購房的高支付），而采取租房或暫時(shí)投資二手房自住為主。其次強(qiáng)調(diào)地段、強(qiáng)調(diào)周邊環(huán)境。但隨著西區(qū)土地供應(yīng)量的大幅度增加，西區(qū)因距市中心最近、本身商業(yè)配套、休閑配套非常成熟等原因而成為徐州目前最炙手可熱的板塊，也成為徐州白領(lǐng)生活聚集區(qū)。第三、房地產(chǎn)越來越重視開發(fā)商品牌和樓盤品質(zhì)。其他因素，諸如樓層、戶型、教育、升值空間等因素，一方面反應(yīng)了消費(fèi)者對房地產(chǎn)行業(yè)認(rèn)知能力欠全面，消費(fèi)成熟度不高；另一方面，也反應(yīng)了徐州房地產(chǎn)消費(fèi)仍屬生活改善型消費(fèi)、行業(yè)競爭尚不充分、項(xiàng)目推廣策劃手段相對單一。從購房面積分布上看， 101—140平方米約占全部房地產(chǎn)產(chǎn)品的一半以上，為市場主力產(chǎn)品。以生活改善為目標(biāo)的消費(fèi)目的非常明確。從單價(jià)看，單價(jià)2500元/平方米以下產(chǎn)品最受歡迎，%；單價(jià)3000元/平方米產(chǎn)品占消費(fèi)市場的60%左右；3000—4000元/平方米的產(chǎn)品占有10%左右的市場份額；從總價(jià)上看，總價(jià)25—30萬元產(chǎn)品市場份額最大，30萬元以下產(chǎn)品市場份額占全部消費(fèi)市場的67%；3040萬元產(chǎn)品有約占全部市場的20%，4060萬元產(chǎn)品也有一定的市場消化能力。從產(chǎn)品形態(tài)結(jié)構(gòu)上看，消費(fèi)者對郊區(qū)多層、小高層認(rèn)知度較高，認(rèn)可度好。從產(chǎn)品分布上看，市中心區(qū)域、南三環(huán)板塊、西區(qū)板塊認(rèn)可度高，這也是高檔樓盤集中區(qū)域，東區(qū)發(fā)展前景看好，但尚未成氣候，以中檔樓盤為主，北區(qū)板塊樓盤的認(rèn)可度最低，但隨著北區(qū)的改造，區(qū)內(nèi)項(xiàng)目價(jià)值逐步回歸，對于北區(qū)原住居民、城市新增居民有較強(qiáng)的吸引力。表 地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)用地面積（畝）34規(guī)劃容積率≤建筑密度≤50%綠地率≥20%大型超市建筑面積（平方米）≥30000項(xiàng)目環(huán)境特征項(xiàng)目區(qū)位與成熟的生活配套。圖：項(xiàng)目區(qū)位鳥瞰圖本項(xiàng)目具有比較和協(xié)的自然景觀與都市景觀。地塊南、北、西、東部均無高大建筑物遮擋，景觀非常和協(xié)。注意到本項(xiàng)目輻射范圍內(nèi)沿黃河?xùn)|路北至環(huán)城路之間小區(qū)密集、地塊北側(cè)慶祝樓一帶也為居民區(qū)，這均為項(xiàng)目潛在消費(fèi)群體。（二）市中心板塊樓盤分析最近可比性樓盤慧谷陽光花園為距離本項(xiàng)目最近的可比性樓盤，目前銷售已過中盤，項(xiàng)目具體情況如下表：表 慧谷陽光花園基本情況徐州市中心區(qū)域其他可比性樓盤基本情況如下表：上述可比性樓盤多數(shù)已進(jìn)入銷售中后期，因此，不會成為本項(xiàng)目競爭對手。目前主城區(qū)核心商圈覆蓋范圍內(nèi)的在建項(xiàng)目數(shù)量稀少，分布散亂，多數(shù)對本項(xiàng)目沒有影響。相對而言，其他郊區(qū)大盤項(xiàng)目作為次競爭性樓盤，預(yù)計(jì)不會對項(xiàng)目造成直接競爭。B. 交
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