【正文】 定的威脅；而且目前本案周邊市政配套也稍有欠缺。本案將是涿洲市低價位高品質(zhì)的大型社區(qū)。這一概念的核心是“環(huán)境”、“建筑”與“人”三者之間的關(guān)系，建立起以環(huán)境生態(tài)、建筑生態(tài)、人文生態(tài)為內(nèi)核，以便利舒適為目的的開發(fā)模式。同時強(qiáng)調(diào)高品質(zhì)的“服務(wù)式”物業(yè)管理服務(wù)，提出“特色管理、品質(zhì)服務(wù)”的口號，將人文生態(tài)的務(wù)虛變?yōu)閯?wù)實，發(fā)揮我們自身已經(jīng)完全具備的物業(yè)管理優(yōu)勢，不僅在人文生態(tài)上得到充分表現(xiàn)，而且通過服務(wù)進(jìn)一步提高本案產(chǎn)品品質(zhì)。四、客戶定位通過調(diào)查與分析研究，本案目標(biāo)客戶有如下特征：客戶狀況：本地有一定經(jīng)濟(jì)實力想改善居住環(huán)境的群體以及外地客戶。經(jīng)濟(jì)狀況：家庭固定收入水平在3000—7000元/月，可以承擔(dān)1200—2500元/月的房屋費用支出（包括月供、物業(yè)、水電、取暖費等）。五、市場定位針對客戶群的以上特點，在建筑風(fēng)格、外部環(huán)境、配套設(shè)施等方面做出鮮明亮點，并通過煽動性的概念包裝打開市場，例如增設(shè)北京電話號服務(wù)，聘請外資園林設(shè)計公司作為社區(qū)園林景觀設(shè)計顧問，聘請一流物業(yè)公司做社區(qū)物管顧問等，投入費用不多，但卻直接提升項目整體形象檔次，滿足客戶人群的炫耀心理，在這些元素支撐下，提出“國際化精品社區(qū)”概念，使項目從一期開始就給客戶一個高品質(zhì)的概念，對于開發(fā)公司的形象以及后期開發(fā)都是有利的。六、以滿足目標(biāo)客戶為準(zhǔn)則的項目自身定位：鑒于對周邊市場的分析和本案受地理位置及周邊環(huán)境的影響，建議定位為以六層板樓為主，以少量十二層板式小高層為輔的中高檔住宅小區(qū)。第四章、 項目規(guī)劃建議從前面的市場調(diào)研分析，我們可以看到大多數(shù)項目產(chǎn)品品質(zhì)、品位較低，因此該區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)擁有非常大的發(fā)揮空間，本案要達(dá)到 “利益最大化”、“引領(lǐng)涿洲市場” 的既定目標(biāo)，就不能停留在區(qū)域市場現(xiàn)有產(chǎn)品形態(tài)和品質(zhì)層面，因此，順通智業(yè)對本項目開發(fā)建議如下：第一節(jié)、 區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)品特點一、規(guī)劃設(shè)計： 部分小區(qū)規(guī)劃不太合理，綠化面積普遍較少，建筑密度較大，景觀設(shè)計較差或無景觀。三、智能化：有些項目在對外宣傳推廣時也打了“智能化”這張牌，但此“智能化”絕非彼“智能化”，此“智能化”僅是樓宇對講系統(tǒng)，可見該區(qū)域產(chǎn)品的品質(zhì)普遍偏低。這說明該區(qū)域房地產(chǎn)市場向著高品質(zhì)、高品位、高性價比、人性化、合理化的方向發(fā)展。依據(jù)：分期開發(fā)可降低項目的風(fēng)險性；涿洲市的整體發(fā)展方向是：由西向東、由南向北，本項目的開發(fā)順序正好可順應(yīng)政府發(fā)展的方向；3，項目特殊的地塊構(gòu)成；二、建筑類型選擇項目一期、二期開發(fā)主要以六層板樓為主，三期可考慮開發(fā)小高層，鄰街位置可開發(fā)為商住兩用的地上三層建筑。第三節(jié)、產(chǎn)品設(shè)計策略一、總體規(guī)劃建議建筑密度目前項目區(qū)域市場的產(chǎn)品建筑密度越來越受到人們的關(guān)注，如果本項目建筑密度相對較大，勢必為本項目的后期銷售帶來困難，因此，順通智業(yè)建議本項目的樓間距應(yīng)保持在30—38米。實用性是指住宅要實用、大小要適宜、功能要合理、要舒適溫馨。住宅還要有一定的靈活性，以便根據(jù)生活要求靈活改變使用空間，滿足不同對象的生活需要。當(dāng)然住宅也應(yīng)該美觀大方有一定的藝術(shù)性、有個性、有特色、有文化品味才能吸引購房者來購買。生理分居是指8歲以上子女應(yīng)該和父母分室居住，15歲以上異性子女應(yīng)分室居住，二代夫妻應(yīng)分室居住，以滿足生理上對居住的要求。3）面積恰當(dāng)、尺度適宜、關(guān)系合理、公私分離、動靜分區(qū)、清污分流。例如臥室的主要功能是睡眠和休息，它必須要設(shè)置睡床、床頭柜、衣櫥、化妝臺、電視柜、休息椅等家具，還要一定的活動空間，面積不應(yīng)小于12平方米。否則會影響您看電視的效果。例如廚房應(yīng)靠近入口布置，避免買了菜肴穿過客廳很不方便；而衛(wèi)生間則應(yīng)接近臥室以方便晚間使用；廁所門不應(yīng)直接開向客廳或餐廳，這樣既不衛(wèi)生又不雅觀。如果是躍層戶型則主臥室應(yīng)該設(shè)在上層以滿足臥室的私秘性要求?？傊M可能做到公私分離，動靜分區(qū)，清污分流，為客戶創(chuàng)造一個舒適、安靜、方便的生活環(huán)境，才是一個好戶型。上述要求國家都有嚴(yán)格的規(guī)定，但一般的購房者不一定很清楚，而有些戶型也沒有完全按照國家規(guī)定建造，其實是損害了購房者的利益。多層住宅的前后間距在市區(qū)應(yīng)該等于南面住宅的總高度。對噪聲控制，則規(guī)定白天不應(yīng)超過50分貝，晚上不應(yīng)超過40分貝。因此電梯不應(yīng)該和臥室、起居室緊鄰布置，以避免噪聲干擾。K，故東西、南北側(cè)的混凝土外墻應(yīng)有隔熱層，屋面應(yīng)做隔熱保溫層。還要安排好室外空調(diào)機(jī)的安裝位置和冷凝水的有組織排放，預(yù)留好熱水器和空調(diào)器的墻洞，陽臺應(yīng)有曬衣設(shè)施等。建議贈送露臺，有利于刺激銷售。戶型設(shè)計仍以二室二廳為主，但是依據(jù)購買高層的客戶相對較高的居住要求，建議以追求舒適性為主，設(shè)計一些大二居或者小三居的戶型；另外，建議塔樓采用三梯八戶的配置方式，體現(xiàn)國際化居所品質(zhì)。 根據(jù)前面對項目市場定位，我們建議項目戶型種類以兩居和三居為主。戶型比例配置：套型一室一廳二室二廳三室二廳四室二廳比例10%35%50%5%戶型面積比例：面積（平米）60—9090—130 130—140140以上比例30%50%15%5%戶型特點：1）二室二廳，面積在70—90平米之間，針對小家庭經(jīng)濟(jì)實力較弱，卻又想改善居住環(huán)境；2）三室二廳主力戶型，面積在90—130平米左右，廳房分開，以內(nèi)走廊相連，進(jìn)深二段式，根據(jù)我們對市場的把握，這種戶型市場需求量最大、目標(biāo)客戶最廣，其中包括90—100平米的三室二廳經(jīng)濟(jì)型；3）三室二廳二衛(wèi)豪華型，面積在130—140平米之間，在主力戶型上發(fā)展，將大廳房之間以躍式臺階形成空間分隔，此戶型在主力三室的基礎(chǔ)上為住戶提供更為寬敞的居住環(huán)境、豐富的居住空間，主要面向經(jīng)濟(jì)實力較強(qiáng)，追求舒適豪華的客戶；4）四室二廳二衛(wèi)，面積在140平米以上，一是在初型上發(fā)展，二是頂層復(fù)式，大面積戶型針對大家庭或追求大居所、豪華型的客戶。進(jìn)入小區(qū)后，區(qū)內(nèi)的主車行流沿規(guī)劃車行道迅速進(jìn)入地下車庫。會所配套規(guī)劃1）會所位置與人行主入口、中央綠地有機(jī)結(jié)合，做到有利每一期銷售，有利于業(yè)主充分利用會所作為休閑活動、公共交往場所。(效果圖如下：)3）樣板房設(shè)在會所北邊，通過過道連接，在道兩旁設(shè)置綠地和庭院景觀。二、建筑設(shè)計建議首先，在外立面設(shè)計上注意體現(xiàn)“地標(biāo)級”建筑的特色和大氣感，后現(xiàn)代俊朗的建筑立面，給涿洲注入全新的后現(xiàn)代形象概念，成為涿洲獨一無二的超前建筑群。項目的外在裝飾，不適合仿古典、歐路風(fēng)的裝飾趣味。建筑之美來自形體的錯落伸縮、直伸的平面構(gòu)成；光彩的豐富多度，材質(zhì)的虛實相生，色彩的細(xì)膩無比，以干凈的冷色調(diào)的面磚實現(xiàn)質(zhì)感，色澤與細(xì)微色差發(fā)出的后現(xiàn)代派品位，并與周邊環(huán)境相應(yīng)成趣。富有特色的、優(yōu)美的生活居住環(huán)境容易讓客戶在心理上產(chǎn)生歸屬感、認(rèn)同感。順通智業(yè)始終認(rèn)為景觀設(shè)計的要點應(yīng)當(dāng)是：不是簡單的顛覆現(xiàn)代人的生活方式，不是在材料上的堆砌，也不是簡單的把自然元素引到我們生活中來，而是基于項目的市場定位，引導(dǎo)目標(biāo)客戶群對開發(fā)商所營建的居住及其生活方式的深入理解，把自然與生活進(jìn)行完善結(jié)合。它不僅能豐富空間環(huán)境，調(diào)節(jié)氣候，還能增強(qiáng)居住舒適感。結(jié)合廣場設(shè)計旱地噴泉也是本社區(qū)適用的手法。本社區(qū)應(yīng)有幾株高大樹木，其位置盡量避開地下車庫部分。沒有大樹，整個環(huán)境就會顯得光禿禿的，缺乏生氣。花壇的點綴必不可少，雖然冬季無法觀賞，但春、夏、秋三季都會有意想不到的效果。它是兒童們玩耍、青年人娛樂交流的重要場所。廣場的設(shè)計十分重要，包括廣場的形狀、大小、地面鋪裝設(shè)計、坐椅分布、花壇位置、周邊草坪形狀及亭臺、花架、雕塑等，甚至垃圾桶、照明燈具都要精心設(shè)計、搭配。這些設(shè)施可以結(jié)合在草坪中設(shè)置，既美觀也能夠防止孩子受傷。每種類型的照明燈具都形態(tài)不同，各具特色。因此本項目的環(huán)境照明系統(tǒng)應(yīng)隨園林整體規(guī)劃同期設(shè)計。其它配置雕塑、亭臺、花架、坐椅、垃圾箱、指示牌等均是環(huán)境的點睛之筆，它們的數(shù)量、造型、顏色、材質(zhì)、尺度大小均十分重要，生活就是每一個細(xì)節(jié)的積累，把每一個細(xì)節(jié)處理到位，能給項目整體帶來意想不到的效果。其風(fēng)格應(yīng)于整個社區(qū)的建筑風(fēng)格相融合，建議在主入口處做一個標(biāo)志性建筑物，強(qiáng)調(diào)社區(qū)的入口，令客戶進(jìn)入社區(qū)時好象經(jīng)過了一條景觀長廊。半公共空間處理從庭園道路到單元門口特別設(shè)計一個開敞的小門廊，廊子側(cè)面是矮矮的鐵藝欄桿，欄桿旁放置仿木的長椅，廊外是兩個現(xiàn)代雕塑燈，還可配置一個別致的小雕塑，如此形成有層次的空間，并體現(xiàn)親切、溫情氛圍。四、本案特別策劃鑒于本項目獨特的地理位置和地塊分布，建議小區(qū)設(shè)南、北兩個出入口；物業(yè)前期介入，先做環(huán)境后做房子，小區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的部分樹木可保留利用，即經(jīng)濟(jì)又自然；南側(cè)入口前期就要有包裝布置，并專供設(shè)計人員及客戶出入，施工車輛出入可在東側(cè)開一個臨時出入口；小區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的兩棟別墅，建議保留南側(cè)的一套，另外一套拆除。第四節(jié)、入市時機(jī)規(guī)劃一、入市時機(jī)的確定一個項目理想的入市姿態(tài)，一般應(yīng)具備：開發(fā)手續(xù)與工程進(jìn)展程度應(yīng)達(dá)到可售的基本要求；目標(biāo)客戶定位已經(jīng)明確，且項目定價適合目標(biāo)客戶；已經(jīng)找到項目定位和目標(biāo)客戶背景之間的諧振點；已確定最具震撼力的優(yōu)勢并能使項目有始至終地保持一個完整統(tǒng)一形象的中心主題；已確定目標(biāo)客戶更能接受的合理銷售方式；已制定出具競爭力的入市價格策略；制定出合理的銷控表；已制定了有效的推廣執(zhí)行方案，且推廣費用已有精確計劃；已經(jīng)擁有一支專業(yè)的銷售隊伍，并擬定了一個完善的培訓(xùn)計劃；現(xiàn)場包裝已完善；1其他外部條件均很合適。升溫期：2005年9月15日到9月30日目的：在導(dǎo)入的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步明晰并提起目標(biāo)客戶群關(guān)注，對項目有較清晰的認(rèn)知，擴(kuò)大有效關(guān)注度，為形成有效需求奠定基礎(chǔ)，為下階段引爆銷售做好準(zhǔn)備。這段時間為正式大量公開認(rèn)購期。熱銷期：2006年4月以后每年的第二季度都是房地產(chǎn)銷售的高峰期，本項目在2006年4月已可初現(xiàn)規(guī)模，所以把2005年10月作為認(rèn)購期，再經(jīng)過幾個月的項目推廣和客戶積累，定可掀起2006年全年的銷售高潮。無論是行走在林蔭下之沉思；還是玻璃窗旁伴著夕陽清風(fēng)品茶之閑情；抑或CLUB里對時尚都市中的風(fēng)情之感悟，點滴細(xì)節(jié)之中無不流露出“溪水竹園”特有的尊榮品味，成為人們心目中國際化生活的典范……作為涿洲高尚國際生活社區(qū)的住宅升級版,“溪水竹園”將再創(chuàng)隆基泰和品牌的輝煌，延續(xù)她一貫獨特的異域風(fēng)情和典藏品質(zhì)，詮釋她國際人居生活的高尚和尊榮。水存境界：流泉清溢，響靈動，萬物隱于水孱孱的水聲，象笙，象罄，宛如畫卷般的情境。水，是靈動的，靈動到讓您琢磨不定，讓您欲觸又止。當(dāng)您推開窗戶的一瞬間，映入眼簾的，是那一片湛藍(lán)碧透有靈氣的水，這是夢想還