【正文】 工業(yè)路與二環(huán)路交叉口西南側(cè)地塊 地 塊 位置 ： 工業(yè)路與二環(huán)路交叉口西南側(cè)，分為 B1 B1 B14 三幅地塊整體出讓。在滿足交通、停車等相關(guān)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)前提下，可開發(fā)的地下商業(yè)建筑面積不超過 9000平方米；地下商業(yè)建筑面積單列，不計入容積率；地上、地下商業(yè)應(yīng)為集中式。 B13地塊 土地面積 ： 45805平方米（合 ） 土地用途 ： 商服用地【商業(yè)、商務(wù)辦公（兼容酒店）】、住宅用地、公共綠地、城市廣場用地 容積率 ： ≤ 商業(yè)形式 ： 地上商業(yè)建筑面積不超過 6萬平方米，北側(cè) 2棟高層塔樓應(yīng)建設(shè)為商務(wù)辦公（兼容酒店），建筑面積不 低于 4萬平方米。 建筑密度 ： ≤ 35% 建筑高度 ： 擬建 4棟高層塔樓，北側(cè) 2棟高度分別約為 7585米、 5565米，南側(cè) 2棟高層塔樓高度為 90100米。 建筑密度 ： ≤ 40% 建筑高度 ： ≤ 30米 二、 公共設(shè)施狀況 生活配套： 寶龍城市廣場、萬象、新華都、永輝超市、百安居、正在施工的紅星美凱龍、紅旗大飯店、好世界酒樓、牡丹大酒店、麗港大酒店、在建的北江濱 CBD等。 公建配套： 福建中醫(yī)學(xué)院附屬人民 醫(yī)院、寧化派出所、東南眼科醫(yī)院、牡丹游泳館、衛(wèi)生服務(wù)站、銀行網(wǎng)點、西禪寺、白馬河公園、地鐵二號線等。距離東街口商圈、閩江北岸中央商務(wù)區(qū)、萬寶商圈，山姆會員店都僅有幾分鐘車程。 公交線路： 11 9 2 3 8 2 8 3 1 11 9 3 11 14 等 四、區(qū)域性質(zhì)與 景觀 地塊處于西二環(huán)和工業(yè)路交通主干道，緊鄰萬寶商圈和北江濱 CBD 商業(yè)中心，區(qū)位優(yōu)勢明顯；距東街口商圈、五一路商圈近，人流量充足。景觀資源豐富。 五、規(guī)劃 狀況 根 據(jù)規(guī)劃， B11地塊需建 2棟高層塔樓，可規(guī)劃建設(shè)高層住宅樓宇或是商務(wù)辦公場所， 7 沿街可規(guī)劃建設(shè)面積不超過 ，另外，地下可規(guī)劃建設(shè)面積不超過 9000平方米的集中式商場； B12擬規(guī)劃建設(shè)擬建 4棟高層塔樓，北側(cè) 2棟應(yīng)規(guī)劃為高度分別約 7585米、 5565米的商務(wù)辦公（兼容酒店 )場所，且面積不低于 4萬平方米，南側(cè) 2棟高層塔樓高度規(guī)劃為 90100米，可建設(shè)高層住宅或商住樓，沿街可規(guī)劃建設(shè)面積不超過 6萬平的店面，地下可規(guī)劃建設(shè)面積不超過 15000平方米的集中式商場； B14地塊可建設(shè)高度不超過 30米商務(wù)辦公場所或是集中式商場，根據(jù)規(guī)劃，東北側(cè) 3000平方米規(guī)劃為城市廣場，另外，地下規(guī)劃建設(shè)面積應(yīng)不超過 6000平方米。這些項目一方面是本項目的營銷推廣的競爭對手，另一方面則與本項目一起營構(gòu)成熟的住宅小區(qū)的區(qū)域氛圍，形成板塊的整體吸引力。 正榮潤城 : 項目背景 業(yè)主： 福建正榮集團有限公司 施工單位：中建三局第一建設(shè)工程有限公司 項目位置 福州市西二環(huán)南路 39號 建筑規(guī)模 占地面積： 建筑面積： 22780平方米 規(guī)劃有 2833層高層建筑， 5幢新古典主義經(jīng)典建筑 建筑用途 普通住宅 銷售價格 起始價： 17000元 /平方米 均價： 19000元 /平方米 8 面積戶型 主力 戶型：大四房、五房 主力面積： 65135 配套設(shè)施 醫(yī)療配套：東南眼科醫(yī)院、福建省血液中心、江南水都地塊規(guī)劃醫(yī)院、西二環(huán)總院、省人民醫(yī)院、寧化診所、兒童福利院、福建醫(yī)科大學(xué)附屬第一醫(yī)院以及周邊各種藥店； 銀行配套：交通銀行、興業(yè)銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、郵政儲蓄、農(nóng)村信用合作社； 商業(yè)配套：萬象城、寶龍城市廣場、天虹百貨、新華都百貨、正在興建的紅星美凱龍家居廣場等； 商務(wù)配套：（規(guī)劃中）閩江北岸中央商務(wù)區(qū)（五星級寫字樓、酒店、省市文化機關(guān)、江濱觀景平臺等 ）； 生活配套：家樂福、新華都、永輝超市等； 教育配套：華僑中學(xué)、第六中心小學(xué)、十四中、福四中、閩江大學(xué)、教育學(xué)院附中、寧化幼兒園、永光幼兒園均在本項目兩公里范圍內(nèi)； 郵局：工業(yè)路郵政局、保興郵政局； 公園配套：閩江公園、閩風(fēng)園、望龍園、繽紛園、白馬河公園。項目總地，規(guī)劃有 2833層高層建筑， 5幢新古典主義經(jīng)典建筑風(fēng)格匹配都市向上氣質(zhì)，與烏山、五一廣場遠遠對望，將臺西 CBD 壯闊建筑群盡收眼底，閩江北江濱沿線景觀更是一筆無價的財富。建九幢三 層至 33 層的綜合樓 , 配套設(shè)施 醫(yī)療配套： 東南婦科醫(yī)院、惠好醫(yī)藥連鎖、 安康門診 ； 銀行配套：交通銀行、興業(yè)銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、郵政儲蓄、農(nóng)村信用合作社； 商業(yè)配套：萬象城、寶龍城市廣場、 福州花鳥市場、 金融街萬達廣場以及永輝超市。 共建配套：公交站、派出所、鱷魚公園、臺江區(qū)鰲峰洲社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站 交通狀況： 10路 13路 88路 71路 126路 312路 16路 74路 109路 112路等。 配套設(shè)施 臺 江 客運 東南幼婦醫(yī)院 海峽銀行 花鳥市場 萬達 廣場、 會所、物業(yè)管理 、 永輝超市 等 銀行配套：交通銀行、興業(yè)銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、郵政儲蓄、農(nóng)村信用合作社； 教育配套：華僑中學(xué)、第六中心小學(xué)、十四中、福四 中均在本項目兩公里范圍內(nèi)； 公園配套：閩江公園、閩風(fēng)園、望龍園、繽紛園、白馬河公園。 小結(jié)： 海峽金融街萬達廣場項目地上總建筑面積 310500平方米，地下建筑 79000平方米，項目建筑占地 49130平方米。 10 擬建成的 5A 級高級寫字樓共 26層， 12層為大堂， 3層為酒店廚房、辦公。辦公標(biāo)準(zhǔn)層數(shù)為 23層，層高 ，標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積 1500平方米。標(biāo)準(zhǔn)層面積 900平方米。每層設(shè)置公寓 20套。設(shè)置有 5部客梯， 1部消防梯。 商業(yè)綜合體內(nèi)部設(shè)有一條商業(yè)街，商業(yè)街西側(cè)部分為 3層，主要為商業(yè)店面及餐飲等。二層為國美電器賣場，百貨賣場及名品店。四層為萬達影城及百貨賣場。20臺專用電梯及 23處專用樓梯供垂直交通使用。這其中，萬達影城將建成為福建最豪華的超五星級影院，萬達集團旗下的國內(nèi)知名百貨品牌 ——萬千百貨也將進駐金融街。按照相關(guān)規(guī)劃，該酒店建筑面積約為 37800平方米，高 20層， 14層為酒店裙房， 520層為客房，共設(shè) 6部客梯， 2部消防梯。地下一層設(shè)夜總會及設(shè)備用房。標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積 1500平方米。層高 。頂層設(shè)有總統(tǒng)套房，共有客房 310套，建成后將是福建省檔次最高的酒店。項目總地，規(guī)劃有 2833層高層建筑， 5幢新古典主義經(jīng)典建筑風(fēng)格匹配都市向上氣質(zhì)，與烏山、五一廣場遠遠對望，將臺西 CBD 壯闊建筑群盡收眼底，閩江北江濱沿線景觀更是一筆無價的財富。項目周圍公交線路較多， 且有望建地鐵口 ，四通八達，交通網(wǎng)絡(luò)覆蓋全市。有眾多的學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施，滿足購房業(yè)主就醫(yī)、上學(xué)的普遍需求。 地塊 面積大：地塊 體量大且地下空間開發(fā)潛力大 ，能開發(fā)一個滿足客戶多功能需要 11 的城市綜合體項目 ； 周邊環(huán)境較好：由于周邊都是已建工程，有較嚴格整體規(guī)劃，井然有序， 周邊有西禪寺、江濱公園、白馬河、白馬河公園、烏山等福州勝景， 風(fēng)景優(yōu)美、空氣清新 ， 環(huán)境多項目本省的影響不大。 B14地塊沿工業(yè)路規(guī)劃紅線應(yīng)設(shè)置不小于 10米寬的綠化帶，影響沿街商業(yè)。 對申請人和建筑規(guī)劃、設(shè)計方案都有嚴格限制和約束。優(yōu)劣勢一般著重于項目的實體問題。 威脅： 周邊商業(yè)區(qū)越來越多，同類競爭大； 地塊工期緊，規(guī)劃要求嚴格，且周邊地鐵城尚未確定； 該區(qū)域已出讓眾多地塊，未來競爭激烈。這一方面說明置業(yè)者主流的強勁購買力，同時也預(yù)示著住宅消費仍將由二級市場 12 占據(jù)主導(dǎo)地位。 購房的用途主要是自用為主，投資客戶所占比例不高，在自用目的的細分方面，滿足自己的居住需求占絕對主導(dǎo)，度假和購房給親友的比例較少。毛坯房和廚衛(wèi)裝修的交樓標(biāo)準(zhǔn)比較受歡迎，其次是普通裝修，精裝修并不十分受歡迎。購房者主要選擇三房單位為主，其次是二房，選擇一房和四房單位的比例不多。與希望購買的房間數(shù)交叉分析表明，選擇二房的購房者希望面積在 7090 平米占比較大的比例，也有部分希望 90110 平米和 70 平米以下，很少一部分希望在 110130 平米。整體選擇面積的中位數(shù) M0=104 平米； 14 70平米下, 6%7090平米,28%90110平米,32%110130平米,23%130平米以上,11% 70平米下7090平米90110平米110130平米130平米以上 按揭付款是主流 頻次分析表明購房者在購房過程中選擇按揭付款占 78％，一次性付款占 22％。 按揭付款,78%一次性付款,22%按揭付款一次性付款 年輕人成為主力軍 購 房者的年齡 25歲以下占 5％， 2535歲占 75％， 36－ 39歲占 7％， 40－ 45歲占 7％， 45歲以上占 6％。 25歲以下, 5%2535歲, 75%36－39歲, 7%40－45歲, 7%45歲以上, 6%25歲以下2535歲36－39歲40－45歲45歲以上 15 其他因素 在促成購買的因素中，環(huán)境占重要位置。 置業(yè)者關(guān)注置業(yè)因素分析中， 超過一半以