房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃項(xiàng)目定位及營(yíng)銷思路-在線瀏覽
2025-03-24 15:51本頁(yè)面
【正文】 交房程序較為復(fù)雜，由此增加了相應(yīng)的管理成本Q1———— 本項(xiàng)目精裝修優(yōu)劣式分析本項(xiàng)目精裝修優(yōu)劣式分析?建議：?建議在住宅小區(qū)內(nèi)，特別是前期，不開發(fā)精裝修產(chǎn)品，以降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)概況：合肥市場(chǎng)在售的精裝修產(chǎn)品以小戶型為主，針對(duì)投資客及追求便捷生活的消費(fèi)客群，整體來說，由于精裝修住宅屬于全新的產(chǎn)品，接受度有限，多數(shù)消費(fèi)者對(duì)價(jià)格、裝修品質(zhì)、裝修風(fēng)格仍存在較多疑慮。發(fā)展分析發(fā)展分析蘇州工業(yè)園區(qū)常州新北區(qū)寧波東部新城南京河西區(qū)2023年城市GDP（億元）合肥濱湖新區(qū)地方一般財(cái)政收入（億元）5,7001,8803,4331,3343,283 330542158329161產(chǎn)業(yè)支撐國(guó)家級(jí)產(chǎn)業(yè)園區(qū)（ 1994年成立）國(guó)家級(jí)產(chǎn)業(yè)園區(qū)（ 1992年成立）大型公共設(shè)施建設(shè) 行政支持蘇州國(guó)際博覽中心等常州規(guī)劃館（建成）；大劇院、常州體育中心（在建）寧波國(guó)際會(huì)展中心， 2023年底投入使用奧體中心；國(guó)際博覽中心人民醫(yī)院中小學(xué)建設(shè)－－－工業(yè)園區(qū)海關(guān)、管委會(huì)、地方稅務(wù)局等 常州市政府（2023）遷入；海事處、檢驗(yàn)檢疫局等國(guó)土局、規(guī)劃局、交通局、發(fā)改委等政府機(jī)關(guān)辦公樓于2023年先后開工建設(shè)； 建鄴區(qū)政府， 9個(gè)市級(jí)機(jī)關(guān)單位； 消防指揮中心人民銀行合肥支行廣電中心網(wǎng)通集團(tuán)等啟動(dòng)期 建設(shè)期 成熟期發(fā)展期蘇州工業(yè)園區(qū)? 19941996年，園區(qū)建設(shè)初步啟動(dòng)， 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，企事業(yè)單位行政用房建設(shè) 投入使用? 19972023年，園區(qū)住宅小區(qū) 大規(guī)模建設(shè)，辦公用房逐漸供應(yīng)市場(chǎng)? 20232023年，生產(chǎn) 生活配套逐步完善，商務(wù)氛圍逐漸改善? 2023至今，商業(yè)物業(yè)加大供應(yīng)， 市場(chǎng)發(fā)展趨向成熟 ；常州新北區(qū)? 2023年，城市 “一體兩翼 ”規(guī)劃方案確定；? 20232023年， 公共活動(dòng)中心發(fā)展為主 ，寫字樓、商業(yè)市場(chǎng)表現(xiàn)不佳；? 2023年初快速公交通車；? 多個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)入快速規(guī)劃、建設(shè)階段；寧波東部新城? 2023開始，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)繼續(xù)進(jìn)行， 商務(wù)區(qū)等建設(shè)逐步啟動(dòng) ； ? 2023年城市規(guī)劃展開；? 20232023年，新區(qū)開發(fā)啟動(dòng)， 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 先行；? 安置房投入使用；? 啟動(dòng)期 住宅、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、行政單位用房建設(shè)? 建設(shè)期 交通改善、大規(guī)模建設(shè)南京河西區(qū)? 2023年一城三區(qū)城市發(fā)展戰(zhàn)略確定；? 2023年，奧體中心開工，各項(xiàng) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 加快進(jìn)行；? 20232023， 住宅快速建設(shè)，價(jià)格不斷攀升；? 多項(xiàng)重點(diǎn)項(xiàng)目開工建設(shè)；? 商辦項(xiàng)目市場(chǎng)表現(xiàn)欠佳；? 地鐵運(yùn)行通車；? 十一五重點(diǎn)項(xiàng)目確定，大量土地出讓；? 政府積極推動(dòng)，引入了一些知名企業(yè)集團(tuán)；【案例】【案例】———— 類似新區(qū)類似新區(qū) 發(fā)展借鑒發(fā)展借鑒? 位置：位于香港島東鰂漁涌，臨近維多利亞港，? 交通：整個(gè)項(xiàng)目跨兩個(gè)地鐵站（鰂漁涌站和太古站），與中環(huán) CBD相距約 15分鐘地鐵車程? 開發(fā)商：太古地產(chǎn)集團(tuán)? 規(guī)模：占地 ? 項(xiàng)目構(gòu)成：共分為三個(gè)發(fā)展項(xiàng)目? 1）太古坊 –9 座寫字樓及少量裙樓商業(yè)? 2）太古城 – 共 61座住宅大廈，只配置小量配套商業(yè)? 3）太古城中心 – 共設(shè)有 3座寫字樓及大型購(gòu)物商場(chǎng)項(xiàng)目位置太古地產(chǎn)港島東項(xiàng)目【案例】【案例】———— 香港太古城香港太古城 總體定位總體定位? 太古城、太古城中心、太古坊合共提供：? 12698個(gè)住宅單位，單位面積由 ? 11座寫字樓，約有 ? 約有 ? 約有 5834個(gè)停車位19751987提供大型私人屋苑（太古城），共 61棟人口逐步增加19761985太古城屋苑內(nèi)的配套商業(yè)19821987及 19972023分兩期提供共約 11萬(wàn)平方米商業(yè)配套，滿足周邊居住及商務(wù)人口197 1984共兩座寫字樓（太古坊）開始構(gòu)造商業(yè)氣團(tuán)19882023太古坊余下 7座寫字樓建成太古城中心寫字樓部分建成，共三座，營(yíng)造巨大商業(yè)氣團(tuán)19882023周邊大型私人屋苑逐漸建成1975 1987 2023主打住宅項(xiàng)目，配置商業(yè) 主打?qū)懽謽琼?xiàng)目，擴(kuò)大商業(yè) 發(fā)展商務(wù)配套至 20231）預(yù)計(jì)港島東寫字樓于 2023年3月落成，提供面積2）太古城中心第二座興建為酒店，提供 350套房間，預(yù)計(jì) 2023年落成將來3）太古城中心第一座寫字樓擴(kuò)建【案例】【案例】———— 香港太古城香港太古城 發(fā)展借鑒發(fā)展借鑒商業(yè)部分繽紛新天地28層甲級(jí)寫字樓精品住宅區(qū)28層準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓本項(xiàng)目整體定位本項(xiàng)目整體定位66層 268米五星級(jí)酒店 +國(guó)際甲級(jí)寫字樓28層甲級(jí)寫字樓個(gè)性化辦公 +商務(wù)酒店32層SOHO31層居住公寓31層個(gè)性公寓商業(yè)部分鄰里中心開發(fā)目標(biāo)：項(xiàng)目成功啟動(dòng)，快速樹立項(xiàng)目形象，快速回籠資金上市規(guī)模：約 住宅 商業(yè) 開盤計(jì)劃：2023年第三季度開盤開盤說明：約 商業(yè)作為銷售中心開發(fā)策略———— 項(xiàng)目開發(fā)時(shí)序（一期）項(xiàng)目開發(fā)時(shí)序（一期）252。 利用南側(cè)商業(yè)節(jié)點(diǎn)作為銷售中心，便于后期樣板房參觀、項(xiàng)目帶看等活動(dòng)的安排；本期上市本期上市———— 項(xiàng)目開發(fā)時(shí)序（二期）項(xiàng)目開發(fā)時(shí)序（二期）前期已上市本期上市本期上市開發(fā)策略252。 利用 2期住宅增加現(xiàn)金流，保障主塔樓開工開發(fā)目標(biāo)：樹立商務(wù)形象，提升價(jià)格，增加利潤(rùn)上市規(guī)模：約 住宅 辦公 開盤計(jì)劃：2023年第四季度開盤開盤說明：約 約 ———— 項(xiàng)目開發(fā)時(shí)序（三期）項(xiàng)目開發(fā)時(shí)序（三期）前期已上市本期上市本期上市開發(fā)策略開發(fā)目標(biāo)：凸顯城市綜合體形象，提升地塊價(jià)值上市規(guī)模：約 商業(yè) 公寓 開盤計(jì)劃：2023年第三季度開盤開盤說明： SOHO公寓開始預(yù)售裙房商業(yè) 利用前期辦公項(xiàng)目影響，推出 SOHO產(chǎn)品252。 主塔樓及北地塊商業(yè)提升項(xiàng)目形象，會(huì)議中心可作為重要的持續(xù)性營(yíng)銷場(chǎng)所252。 完成南部地塊住宅開發(fā)，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化252。 根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境及區(qū)域發(fā)展，有效控制項(xiàng)目進(jìn)展252。弱化競(jìng)爭(zhēng)弱化競(jìng)爭(zhēng)l樹立品牌樹立品牌城市進(jìn)入 “濱湖時(shí)代 ”，該區(qū)域代表面向未來的全新生活方式區(qū)域價(jià)值逐步獲得市場(chǎng)認(rèn)可，區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目多主打教育資源涵蓋各種物業(yè)的城市綜合體，擁有地標(biāo)建筑和少年宮教育基地除了最基本的使用訴求外，更向往生活方式與精神理念的提升文化地產(chǎn)概述及分類文化地產(chǎn)概述及分類地產(chǎn)和文化的結(jié)合，更注重通過項(xiàng)目的建造和使用，使居住者和使用者的 生活方式 發(fā)生改變，精神理念 發(fā)生改變?，F(xiàn)有市場(chǎng)基本類別包括：利用項(xiàng)目地塊利用項(xiàng)目地塊 運(yùn)作文化地產(chǎn)運(yùn)作文化地產(chǎn)直接直接 運(yùn)作文化地產(chǎn)運(yùn)作文化地產(chǎn) 利用開發(fā)商利用開發(fā)商 運(yùn)作文化地產(chǎn)運(yùn)作文化地產(chǎn) 利用利用 開發(fā)商實(shí)力開發(fā)商實(shí)力 在提供生態(tài)型生活空間的同時(shí)，結(jié)合少年宮與幼兒園，導(dǎo)入科技再現(xiàn)與科普功能。在提供更舒適辦公環(huán)境的同時(shí)，結(jié)合商業(yè)架空層等開放空間，大幅度提高綠化覆蓋。濱湖時(shí)代廣場(chǎng)濱湖時(shí)代廣場(chǎng)—城中央城中央———— 項(xiàng)目整體案名及副標(biāo)語(yǔ)項(xiàng)目整體案名及副標(biāo)語(yǔ)以以 ““ 未來未來 城中央城中央 ”” 作為項(xiàng)目案名的副標(biāo)和宣傳語(yǔ)作為項(xiàng)目案名的副標(biāo)和宣傳語(yǔ)未來未來 —— —— 濱湖的歷史地位和美好憧憬、對(duì)于孩子成長(zhǎng)的象征意義濱湖的歷史地位和美好憧憬、對(duì)于孩子成
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