【正文】 南側(cè)2棟高層塔樓高度規(guī)劃為90100米，可建設(shè)高層住宅或商住樓，沿街可規(guī)劃建設(shè)面積不超過(guò)6萬(wàn)平的店面，地下可規(guī)劃建設(shè)面積不超過(guò)15000平方米的集中式商場(chǎng)；B14地塊可建設(shè)高度不超過(guò)30米商務(wù)辦公場(chǎng)所或是集中式商場(chǎng)，根據(jù)規(guī)劃，東北側(cè)3000平方米規(guī)劃為城市廣場(chǎng)，另外，地下規(guī)劃建設(shè)面積應(yīng)不超過(guò)6000平方米。這些項(xiàng)目一方面是本項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，另一方面則與本項(xiàng)目一起營(yíng)構(gòu)成熟的住宅小區(qū)的區(qū)域氛圍，形成板塊的整體吸引力。正榮潤(rùn)城:項(xiàng)目背景 業(yè)主：福建正榮集團(tuán)有限公司 施工單位：中建三局第一建設(shè)工程有限公司項(xiàng)目位置 福州市西二環(huán)南路39號(hào)建筑規(guī)模 占地面積： 建筑面積：22780平方米 規(guī)劃有2833層高層建筑，5幢新古典主義經(jīng)典建筑 建筑用途 普通住宅銷售價(jià)格 起始價(jià)：17000元/平方米 均價(jià)：19000元/平方米面積戶型 主力戶型：大四房、五房主力面積：65135配套設(shè)施 銀行配套：交通銀行、興業(yè)銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、郵政儲(chǔ)蓄、農(nóng)村信用合作社； 商務(wù)配套：（規(guī)劃中）閩江北岸中央商務(wù)區(qū)（五星級(jí)寫字樓、酒店、省市文化機(jī)關(guān)、江濱觀景平臺(tái)等）；交通狀況：119238283111931114等 小結(jié)：項(xiàng)目位于福州西二環(huán)路與寧化之路交匯處，處于工業(yè)路萬(wàn)寶商圈旁，正對(duì)規(guī)劃中祥坂片區(qū)臺(tái)西CBD。水晶花園項(xiàng)目背景 開發(fā)商：福建匯泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目位置 臺(tái)江區(qū) 鰲峰路北側(cè)建筑規(guī)模 建筑面積：160867平方米 建筑用途 普通住宅銷售價(jià)格 起始價(jià)：15000元/平方米 均價(jià)： 17000元/平方米面積戶型 主力面積：65135 設(shè)有商鋪，一幢三層高的幼兒園。商務(wù)配套：（規(guī)劃中）閩江北岸中央商務(wù)區(qū)（五星級(jí)寫字樓、酒店、省市文化機(jī)關(guān)、江濱觀景平臺(tái)等）；生活配套：家樂(lè)福、新華都、永輝超市等；教育配套：福州三十八中 、亞峰中心小學(xué)、 鰲峰洲小學(xué)。 紅星苑項(xiàng)目背景 開發(fā)商：福州江濱建設(shè)開發(fā)公司項(xiàng)目位置 臺(tái)江區(qū) 臺(tái)江東臨光明路，西靠連江南路、鰲峰大橋，南鄰鰲峰路，北鄰鰲港路銷售價(jià)格 起始價(jià)：14000元/平方米 均價(jià)： 17000元/平方米建筑規(guī)模 占地面積：106026平方米 建筑面積：:491200平方米 建筑用途 普通住宅 擬建18層至35層集住宅、寫字樓、商場(chǎng)、文化中心、會(huì)所等功能的大型高層建筑群，包括有16座住宅、1座幼兒園、3層商場(chǎng)及2座27層商務(wù)寫字樓。教育配套：華僑中學(xué)、第六中心小學(xué)、十四中、福四中均在本項(xiàng)目?jī)晒锓秶鷥?nèi)；公園配套：閩江公園、閩風(fēng)園、望龍園、繽紛園、白馬河公園。 銀行配套：交通銀行、興業(yè)銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、郵政儲(chǔ)蓄、農(nóng)村信用合作社；小結(jié)：海峽金融街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目地上總建筑面積310500平方米，地下建筑79000平方米，項(xiàng)目建筑占地49130平方米。　　擬建成的5A級(jí)高級(jí)寫字樓共26層，12層為大堂，3層為酒店廚房、辦公。辦公標(biāo)準(zhǔn)層數(shù)為23層，標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積1500平方米。標(biāo)準(zhǔn)層面積900平方米。每層設(shè)置公寓20套。設(shè)置有5部客梯，1部消防梯。商業(yè)綜合體內(nèi)部設(shè)有一條商業(yè)街，商業(yè)街西側(cè)部分為3層，主要為商業(yè)店面及餐飲等。二層為國(guó)美電器賣場(chǎng)，百貨賣場(chǎng)及名品店。四層為萬(wàn)達(dá)影城及百貨賣場(chǎng)。20臺(tái)專用電梯及23處專用樓梯供垂直交通使用。這其中，萬(wàn)達(dá)影城將建成為福建最豪華的超五星級(jí)影院，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)旗下的國(guó)內(nèi)知名百貨品牌——萬(wàn)千百貨也將進(jìn)駐金融街。按照相關(guān)規(guī)劃，該酒店建筑面積約為37800平方米，高20層，14層為酒店裙房，520層為客房，共設(shè)6部客梯，2部消防梯。地下一層設(shè)夜總會(huì)及設(shè)備用房。標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積1500平方米。每層18個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間，2套標(biāo)準(zhǔn)套間。項(xiàng)目位于福州西二環(huán)路與寧化之路交匯處，處于工業(yè)路萬(wàn)寶商圈旁，正對(duì)規(guī)劃中祥坂片區(qū)臺(tái)西CBD。第四節(jié) 項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)：地理位置優(yōu)越：地塊東北面和西面緊鄰西二環(huán)和工業(yè)路交通主干道，沿街商業(yè)面積比重大；交通便利：項(xiàng)目所在區(qū)域交通條件便利，屬于二環(huán)的黃金位置，使得出行極為方便快捷。周邊商業(yè)氣氛濃烈：項(xiàng)目周邊寶龍城市廣場(chǎng)、萬(wàn)象城，緊鄰萬(wàn)寶商圈和規(guī)劃中的祥坂片區(qū)臺(tái)西CBD，周邊有繁榮的商業(yè)氛圍，有利于項(xiàng)目商鋪價(jià)值的提升，吸引更多的人流量，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯； 周邊配套設(shè)施齊全：由于項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)，此處有各種商務(wù)、休閑、酒店等較高檔次的設(shè)施。生活氛圍： 項(xiàng)目周圍有眾多小區(qū)林立，較大的購(gòu)物廣場(chǎng)以及眾多的超市，金融機(jī)構(gòu)齊全，由于已形成商業(yè)圈帶來(lái)人流量，生活氛圍濃烈。劣勢(shì)： 地塊形狀被分割多塊且不規(guī)則多邊角，整體規(guī)劃有局限性。 B14地塊限高30米，B14地塊應(yīng)在2011年底前結(jié)構(gòu)封頂；B1B11地塊內(nèi)100米以下建筑應(yīng)于2012年6月30日前結(jié)構(gòu)封頂、超過(guò)100米的建筑應(yīng)于2012年底前結(jié)構(gòu)封頂，時(shí)間比較倉(cāng)促。在優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)里只列舉了可能會(huì)成為優(yōu)劣勢(shì)的各方面，其實(shí)其中各方面都是可以互相轉(zhuǎn)化的，視項(xiàng)目的具體情況加以歸類。機(jī)會(huì)： 城市發(fā)展核心商業(yè)圈，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯；周邊商業(yè)氛圍濃厚，人流量大，能提供龐大的客源；起始樓面價(jià)相對(duì)較低，有較大的利潤(rùn)空間地鐵二號(hào)線將助推地塊區(qū)位價(jià)值。第五節(jié) 客戶分析有以下特征：（以下數(shù)據(jù)從其他文件參考所得，僅為住宅類商品房）大多數(shù)人喜歡購(gòu)置新房調(diào)查結(jié)果反映出，打算選購(gòu)新房占70％；二手房占21％，尚未決定占9％，主要以選購(gòu)新房為主。自用為主導(dǎo)由于國(guó)家進(jìn)行高強(qiáng)度房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，在購(gòu)房用途的選擇中，自住占60％，投資占32％，為親友占4％，為度假占3％，其他占1％。更喜歡自己裝修在交樓標(biāo)準(zhǔn)的選擇上，毛坯房占50％，廚衛(wèi)裝修占24％，普通裝修占19％，精裝修占7％。三房是首選在單位房間的選擇上，選擇1房占5％，2房占20％，3房占65％，4房占7％，5房以上占3％。最希望的面積區(qū)間希望購(gòu)房面積的選擇上，希望購(gòu)置面積在90110平方米比例最高；其次是7090平方米，希望購(gòu)置面積在70平方米以下的比例不高。整體選擇面積的中位數(shù)M0=85平米；　　選擇三房的購(gòu)房者希望面積在90130平米占較大比例，也有不小比例選擇7090的小三房。按揭的比例大約八成，說(shuō)明按揭正成為人們購(gòu)房中普遍的選擇，也說(shuō)明銀行按揭對(duì)福州住宅市場(chǎng)的支持作用不容小視。購(gòu)房者的年齡段主要集中在2535歲之間，占75%；顯示年輕的群體是當(dāng)前置業(yè)的主要構(gòu)成成分。為了改善居住環(huán)境的占最主要部分；購(gòu)房者在抉擇過(guò)程中不是獨(dú)立的，受許多其他因素的影響，大部分人都是大家一起出主意買房，并受業(yè)內(nèi)人士的建議影響。第六節(jié) 項(xiàng)目定位一、項(xiàng)目定位之基準(zhǔn)地產(chǎn)項(xiàng)目的定位是基于：項(xiàng)目地塊之地產(chǎn)因子決定的地塊適宜建造的建筑功能；市場(chǎng)調(diào)研反映的具有有效需求的市場(chǎng)空間；政府在城市總體規(guī)劃上的限制。一個(gè)地塊之地產(chǎn)因子決定了該地塊適宜建造的建筑功能和檔次，是其未來(lái)建筑價(jià)值之核心因素之一。具體如下表：影 響 因 子單 身公 寓普 通住 宅中高檔住宅豪宅別墅中高檔住宅附加說(shuō)明A、對(duì)公共交通的依賴性很 強(qiáng)強(qiáng)一般弱不宜鬧市區(qū)人員混雜區(qū)B、對(duì)噪音及環(huán)境干擾的適應(yīng)性強(qiáng)較強(qiáng)弱很弱不宜臨貨運(yùn)交通快速干道、高壓線等C、對(duì)大氣環(huán)境的要求低不高高很高不宜臨近污染性工廠、鬧市D、對(duì)小區(qū)配套要求高很高較弱弱不宜商場(chǎng)上加住宅E、對(duì)周邊自然及人文景觀之要求低一般高很高F、小區(qū)物業(yè)管理的要求低不高高很高高水準(zhǔn)的專業(yè)物業(yè)管理公司G、建筑、質(zhì)量裝修要求低一般高很高質(zhì)量?jī)?yōu)良；材料高檔H、容積率、覆蓋率要求無(wú)一般低低低密度；高綠化率I、對(duì)休閑空間，綠化要求無(wú)一般高很高會(huì)所等康體設(shè)施配套齊全J、景觀要求無(wú)一般高很高最好具有天然；稀缺景注：根據(jù)上表所列舉的一些數(shù)據(jù)，將會(huì)在其后有爭(zhēng)對(duì)性的對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行分析，并由此而對(duì)整體定位提出合理的建議。三、市場(chǎng)定位（開發(fā)檔次）（1） 均價(jià)：19000元/M178。 均價(jià)：17000元/M178。 均價(jià)：17000元/M178。 均價(jià)：19500元/M178?！? 此外“福州金融街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”將是本項(xiàng)目的最大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，距離本項(xiàng)目較近，地段優(yōu)越。 均價(jià)：17000元/M178。（2）