廣州市房地產(chǎn)-廣州環(huán)市路房地產(chǎn)項目前期投資策劃報告(doc)-前期定位-在線瀏覽
2024-10-16 16:39本頁面
【正文】 會有太大的改變，而廣州經(jīng)濟的強勁增長又增加了對商品房的需求，因此預(yù)計近年貴陽的房地產(chǎn)還會保持穩(wěn)健的增長。項目同時處于天河商圈和天河北商務(wù)中心范圍，項目離廣州市新中軸線上珠江新城金融中心也在 10分鐘車程之內(nèi)。業(yè)內(nèi)人士指出， 2020年太古匯 45萬平方米的商業(yè)面積落成開業(yè)，將會和 2020年 底開業(yè)的正佳廣場、天河城廣場、維多利廣場等高檔商業(yè)中心形成新的商業(yè)熱點，催生廣州市最大的商圈 ——— 天河路商圈，當(dāng)天河路 的商用物業(yè)全部建成開業(yè)之后，其規(guī)模及影響難以估量 。 而天河北是廣州最新的中央商務(wù)中心區(qū)，這里有中信廣場、廣州市長大廈、廣州國際貿(mào)易中心、金利來大廈等著名頂級寫字樓，還有天譽花園、薈雅園等大型高尚公寓，區(qū)內(nèi)云集了眾多的世界著名企業(yè)及高尚消費者。近年隨著 寫字樓市場的回暖，天河板塊幾個大規(guī)模爛尾項目 的重新活躍。 （ 2）個盤分析 a、新達城廣場 地處廣州大道北和天河北交匯處 ， 大樓是集商業(yè)、住宅、寫字樓于一體的高層建筑，共有 3 層地下室， 7層裙樓及兩幢塔樓。大樓總建筑面積為 。 項目發(fā)展商：廣州利誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。目前南塔公寓已銷售完畢，寫字樓還有部分在銷售。 C、財富廣場 物業(yè)類別： 甲級寫字樓 地理位置： 天河體育東路 116118號 用地面積： 7998平方米 總建筑面積： 建筑層數(shù)：東塔： 38層 西塔： 28層 東塔建筑面積（ 838層）： 西塔建筑面積（ 828層）： 1~6層裙樓建筑面積： 7樓會所、平臺花園（轉(zhuǎn)換層）： 目前銷售價格： 14， 500元 /m2, 租金 100元 /m2/月 物業(yè)管理費： 25元 /平方米 /月 發(fā)展商： 越秀城建地產(chǎn) d、 隆德大廈 為天河路與體育東路交界處附近的地鐵上蓋物業(yè)，總建筑面積約 ，負二、三層為車庫，負一至三層為 6000余平方米的商場，四樓為餐飲中心，七樓為會議、商務(wù)中心及綠化休閑設(shè)施等， 公寓式 寫字樓 在 8－ 30層，共有 460套單位。 發(fā)展商： 廣州興雅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 。同時不能忽視的是隨著各大地產(chǎn)商的進入這一商圈，該區(qū)域的競爭會越來越激烈。 （三） 影響土地價值的周邊因素 地理位置 本項目位于環(huán)市東路與天河路立交以北天河北路以南的廣州大道北路東邊，面臨主干線廣州大道。項目同時屬于天河商圈和天河北商務(wù)中心范圍，位置非常優(yōu) 越。 環(huán)境、污染 項目的西面為廣州大道北，沿街面有 66米，存在一定的噪音污染；項目的北面為一 2020平方米的加油站，增大了項目夜間的噪音和事故風(fēng)險；項目的南面為省政府的住宅樓；項目的東面為現(xiàn)狀住宅區(qū)。 市政配套 項目所在地為廣州的核心城區(qū)，周圍配套非 常完善。另外項目正西面隔廣州大道有一新建樓盤，目前建到地上 8層左右，估計會在年中推出市場，對本項目的也不會帶來直接的競爭。 結(jié)論：一是項目周邊沒有直接競爭對手，珠江新城、天河體育中心、天河北商業(yè)和商用物業(yè)圈的形成會對項目的價值起到進一步提升作用；二是項目 面積較小，本身沒有很多配套，項目的配套主要依靠周邊成熟的社區(qū)，以及北面的加油站對項目的價值增長有一定的限制作用。 （一） 投資估算和財務(wù)評價 項目銷售收入測算 （ 1）項目銷售單價確定 根據(jù)同地區(qū)類似項目價格并結(jié)合當(dāng)前廣州市房地產(chǎn)的走勢，確定本項目住宅（公寓）的銷售均價為 8000元 /平方米，商場按一層 20200元 /平方米、二層 14000/平方米、三層 9000元 /平方米計算，地下停車場 10萬一個車位。 項目的投資估算 （ 1）投資利潤估算表 項目 單價 計價數(shù)額 合計 總價 備注 開發(fā)成本 土地的綜合成本 轉(zhuǎn)讓費用 12500 12500 包括土地 出讓金、項目轉(zhuǎn)讓費、市政配套費
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