廣州市房地產(chǎn)-廣州環(huán)市路房地產(chǎn)項目前期投資策劃報告(doc)-前期定位(編輯修改稿)
2024-09-18 16:39 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 29酒店式公寓 30樓：新達城物業(yè)管理處辦公室 。 項目發(fā)展商：廣州利誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。 銷售價格： 2020 年開盤時銷售價格在 8000 元 /平方米，目前寫字樓銷售均價為 12020元 /平方米，租賃價格為 90元 /平方米。目前南塔公寓已銷售完畢，寫字樓還有部分在銷售。 b、 勤建商務(wù)大廈 物業(yè)類別： 甲級 復(fù)式 寫字樓 地理位置： 珠江新城黃埔大道西 大廈 25層高、總建筑面積 萬平方米，除四層為商業(yè)裙樓、一層為配套商務(wù)層外，其他 20層寫字樓全部以復(fù)式形式推出 目前銷售價格： 9000元／ m2, 物業(yè)管理費： 管理費僅 10元／ m2， 2020年 10月開始銷售 。 C、財富廣場 物業(yè)類別： 甲級寫字樓 地理位置： 天河體育東路 116118號 用地面積： 7998平方米 總建筑面積： 建筑層數(shù)：東塔： 38層 西塔： 28層 東塔建筑面積（ 838層）： 西塔建筑面積（ 828層）： 1~6層裙樓建筑面積： 7樓會所、平臺花園（轉(zhuǎn)換層）： 目前銷售價格： 14， 500元 /m2, 租金 100元 /m2/月 物業(yè)管理費： 25元 /平方米 /月 發(fā)展商： 越秀城建地產(chǎn) d、 隆德大廈 為天河路與體育東路交界處附近的地鐵上蓋物業(yè)，總建筑面積約 ，負二、三層為車庫，負一至三層為 6000余平方米的商場，四樓為餐飲中心，七樓為會議、商務(wù)中心及綠化休閑設(shè)施等， 公寓式 寫字樓 在 8－ 30層，共有 460套單位。 目前銷售價格： 10500元 /m2, 物業(yè)管理費： ／平方米 。 發(fā)展商： 廣州興雅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 。 （ 3）結(jié)論：項目所在地為商業(yè)和商務(wù)中心區(qū)域，在該范圍進行土地開發(fā)非常有潛力，隨著該區(qū)域商業(yè)和商務(wù) 中心的日益成熟，預(yù)計該區(qū)域商品房價格還會有進一步的上升空間。同時不能忽視的是隨著各大地產(chǎn)商的進入這一商圈，該區(qū)域的競爭會越來越激烈。 三、 項目土地價值判斷及項目地塊優(yōu)劣勢分析 （一） 住宅 土地價值 根據(jù)廣州市基準地價表，該區(qū)域五通一平的住宅基準地價大約為 2360元 /平方米（詳見下圖） 體育中心附近基準地價圖 （二）商業(yè)土地價值 根據(jù)廣州市基準地價表，該區(qū)域五通一平的商業(yè)基準地價大約為 4850元 /平方米（詳見下圖） 隨著天河商圈和天河北商務(wù)中心的進一步成熟，預(yù)計該區(qū)域的土地還有進一步的升值空 間。 （三） 影響土地價值的周邊因素 地理位置 本項目位于環(huán)市東路與天河路立交以北天河北路以南的廣州大道北路東邊，面臨主干線廣州大道。項目至中信廣場、中國市長大廈、天河城等辦公商業(yè)中心之步行距離在 15～ 20分鐘之內(nèi)；到環(huán)市東酒店商業(yè)中心花園酒店、友誼商店車程在 10 分鐘范圍內(nèi)；到廣州市新中軸線上珠江新城金融中心也在 10 分鐘車程之內(nèi)。項目同時屬于天河商圈和天河北商務(wù)中心范圍，位置非常優(yōu) 越。 周邊景觀 項目西北面隔廣州大道為東風公園，東面 500米左右為廣州天河體育中心，項目西面隔廣州大道為一大型汽車展示和銷售中心，南面和西面是現(xiàn)狀住宅樓，并沒有特別的景觀。 環(huán)境、污染 項目的西面為廣州大道北，沿街面有 66米，存在一定的噪音污染；項目的北面為一 2020平方米的加油站，增大了項目夜間的噪音和事故風險；項目的南面為省政府的住宅樓；項目的東面為現(xiàn)狀住宅區(qū)。項目的東面 50米左右還有一條臭水涌，但因離項目較遠對項目影響不大。 市政配套 項目所在地為廣州的核心城區(qū)，周圍配套非 常完善。 鄰近樓盤素質(zhì) 項目附近樓盤數(shù)量較少，主要是西北面的新達城廣場（詳見上面?zhèn)€盤分析），但新達城廣場目前已基本銷售完畢，不會對樓盤構(gòu)成競爭壓力
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