無錫蠡湖房地產(chǎn)項目前期策劃報告(編輯修改稿)
2025-02-10 17:18 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 、個人意識強(qiáng)、社交面廣、勇于嘗試新的東西、追求適合自己的 新生活方式 思想守舊、頑固、愛面子講派場、對金錢的看法和在其使用上存在一些矛盾、 對價格有一些敏感 責(zé)任感強(qiáng)、有不斷提升自身的強(qiáng)烈愿望、務(wù)實、對金錢在某種程度上保有“節(jié)儉”精神、 對價格有一定的敏感度 小資一族、注重生活品質(zhì)、懂得享受生活、關(guān)注時尚流行元素、對價格有一定的敏感 財富層面 價值層面 保守 轉(zhuǎn)型 新式 高 中 低 客群特征 策略思考 我們的目標(biāo)是什么？ 短平快，開盤一波流迅速解決問題 實現(xiàn)利潤最大化 實現(xiàn)區(qū)域 標(biāo)桿形象 甲乙雙方 名利雙收 核心問題 如何獲得更高的利潤？ —— 創(chuàng)造更高層次的產(chǎn)品 如何規(guī)避蠡湖一號的直接競爭？ —— 利用差異化產(chǎn)品，定位差異化目標(biāo)客群 如何應(yīng)對未來潛在威脅？ —— 加快開發(fā)節(jié)奏，盡量避免未來風(fēng)險（物業(yè)稅） 如何利用未來規(guī)劃利好？ —— 聯(lián)合政府，借勢宣傳 核心資源 ? 我們擁有蠡湖中央公園 ? 我們位于將來商業(yè)中心 ? 我們到達(dá)市中心只需要十五分鐘車程 ? 我們幾乎沒有規(guī)劃限制（除了 24米限高） 目標(biāo)客戶對豪宅感知的三大價值體系 ? 項目具有標(biāo)志性 ? 私屬領(lǐng)地界定明確 ? 占有稀缺資源 ? 稀缺的的生活方式 ? 居住空間的增加 ? 高貴的公共空間 ? 人身安全的絕對保障 ? 私密性的不可侵犯 ? 專屬的服務(wù) 階層感與身份感 安全感與專屬感 奢華感與舒適度 產(chǎn)品說明 如何將地塊前期資源最大化 類別墅化 定位純粹 規(guī)劃建議 6F帶電梯類別墅花園洋房 8F帶電梯全躍層別墅樓 8F酒店式公寓 類別墅化產(chǎn)品 居住型大宅 度假型公寓 主流產(chǎn)品 提升形象，創(chuàng)造價值 補(bǔ)充產(chǎn)品 撐容積率，創(chuàng)造特色 產(chǎn)品組合 花園洋房 空中別墅 公寓式酒店 戶型建議 —— 花園洋房 戶型建議 —— 花園洋房 戶型建議 —— 花園洋房 戶型建議 —— 空中別墅 雙層挑高露臺，空中庭院 挑高客廳，別墅感受 南向生活空間 戶型建議 —— 空中別墅 雙層挑高露臺，空中庭院 挑高客廳，別墅感受 南向生活空間 效果展示 —— 空中別墅 營銷篇 價格預(yù)判 銷售周期 開盤準(zhǔn)備 價格預(yù)判 綜合本案規(guī)劃、產(chǎn)品、景觀、配套、定位、資源，與目前區(qū)域其他項目情況進(jìn)行預(yù)估比較，得出與本案的比較系數(shù)，最終計算項目 目前價值 的基準(zhǔn)均價。 整體均價 11800 空中別墅（公寓） 洋房 聯(lián)排別墅 高層 16000 10500 本案 9500 蠡湖 1號 10000 太湖國際社區(qū)（花園洋房） 可調(diào)均價元 / m2 均價（元 / ㎡） 樓盤名稱 價格定位 06年無錫商品房均價增幅為 %，預(yù)估無錫 07年均價增幅將達(dá)到 10%左右，以 10%的增幅計算，則本案實際均價預(yù)估為： 花園洋房： 10500元 /㎡ （ 1＋ 10%） =11500元 /㎡ 空中別墅： 11800元 /㎡ （ 1＋ 10%） =13000元 /㎡ 價格定位 由于酒店式公寓戶型較小成本較高同時還需要考慮精裝修標(biāo)準(zhǔn)，在此粗略將均價并入空中別墅標(biāo)準(zhǔn) 根據(jù)市場價格與項目容積率規(guī)劃本案總值： 11500元 /㎡ 5819㎡ + 13000元 /㎡ 18797㎡ 311279500元 ≈ 億元左右 總銷預(yù)估 500
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