中信房地產(chǎn)cld項目前期報告(編輯修改稿)
2025-01-23 10:33 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 未來中高端洋房客戶 客戶特征 客戶的具像描述 購買動機原豪宅消費群東莞本地有錢人 客戶層面窄，對價格不太敏感 非常注重項目的尊貴感、身份感和居住人群的特點，有明顯的群居特性 休閑娛樂配套、獨有的景觀資源，如山景、水景、高爾夫等港、臺商、外商 有一定的投資趨向，對價格不太關注 較為注重項目的地段、社區(qū)環(huán)境及物業(yè)管理，有非常明顯的群居特性 形成特定的生活群體及良好的生活氛圍外來企業(yè)主、高級管理層 對價格相對敏感，物業(yè)總價將是衡量其決定購買的關鍵因素注重生活的品味和品質(zhì)，崇尚舒適、自由和自然，講究身份感與品質(zhì)感，注重產(chǎn)品品質(zhì)、管理及私密性 看重外來背景物管公司，規(guī)模突顯價值傳統(tǒng)洋房消費群本地原住民、公務員 需求面積相對較大，以 120~180平米為主，對價格敏感性相對較低注重項目的園林景觀效果、戶型布局、商業(yè)配套等因素 改善居住環(huán)境，形成特定的生活群體港、臺商、外商企業(yè)主 擁有自己的工廠或企業(yè)，買房為員工提供更好的福利 注重項目品質(zhì)及檔次，希望員工群居，并以此來為自己公司打造更好的形象 為員工提供更好的福利，以留住人才新移民 來東莞 5年以上時間，打算在東莞安家 可能與孩子、父母同住，注重社區(qū)環(huán)境和片區(qū)環(huán)境，對生活的期望值高 改善居住環(huán)境高級白領精英及企業(yè)管理層、商務人仕、 一般來莞多年，習慣東莞生活，多數(shù)已成家 取決于物業(yè)的檔次、品質(zhì)感，注重交通與居住的舒適度、安全性及私密性，對價格較為敏感 為滿足居住需求，而規(guī)范一種特定的生活方式中高端客戶對社區(qū)環(huán)境、物業(yè)品質(zhì)及物業(yè)管理要求較高。本地客戶看重內(nèi)部環(huán)境，外商更重功能使用的舒適性和外部環(huán)境?？蛻糈厔荩褐懈邫n住宅客戶主要來自兩塊，高端客戶尋求替代，傳統(tǒng)洋房客戶因人口增長而增加?！碍h(huán)境和治安 都不錯，而且住在里面的人也相對比較有素質(zhì)。 ”“我最喜歡的數(shù)字就是 9，我買的房子正望東莞龍脈黃旗山頂，又是 9棟9樓 09單位，所以立刻就定了下來。 ““我買國際公館是因為這里所獨有的 品味 。 ”“我從未在東莞看過房，我印象中東莞還沒有 高尚，環(huán)境好的大社區(qū) 。偶然一次在路邊看到了世紀城的幾棟房子，就過來看看了。感覺挺符合我的要求的。 “我喜歡綠色的安靜的 環(huán)境 ，早上忙了一天晚上挺想享受一下。我對 南城 發(fā)展有信心，我買這里是為了小孩以后的生長環(huán)境著想，這里治安不錯，而且住在里面的人也相對比較有素質(zhì)。買房前我就已經(jīng)鎖定了四環(huán)路這一帶的小區(qū)，因為我這邊朋友比較多，我也經(jīng)常過來典型客戶語錄（類別墅客戶）典型客戶語錄（高端洋房客戶）配套設施 要比較休閑，可以提供老人散步的地方，要有閱覽室、游泳池、籃球場；會所更要休閑。目前東莞的房子間距較密，覺得沒有 私密性 ，所以還是選擇是四樓。來東莞已有五年時間，已融入東莞的習俗，尤其是風水方面。 對周邊的 環(huán)境 會比較看重，認為如果周邊環(huán)境不好，回家的心情也會不好。 在看過的樓盤當中，喜歡景湖花園，因為 物業(yè)管理 較為放心，而國際公館則花園較密，管理水平也一般， 凱旋城有個好的 學校 ，而格林小城的樓距太窄，而且大量使用玻璃不安全，欠缺考慮小朋友、老人的安全。 現(xiàn)在東莞學校接送的比較多，不需要過多考慮是否在學校附近。對小孩的未來規(guī)劃很多，希望給小孩自由成長的環(huán)境，并提供盡量好的一些環(huán)境，舍得對小孩投資，肯定會選擇最好的 學校 分析： 1. 德方斯區(qū)是凱旋城標桿區(qū)域； 2. 巴黎樓和嘎納樓 是德方斯區(qū)景 觀、位置最優(yōu)； 3. 當時以 均價為 3985元 /平米的價 位銷售，銷售率達 50%—80% 。 （ 2023年 1月放售），最終實現(xiàn)均價為 4245元【凱旋城實踐】洋房中高端客戶對景觀的追逐，說明其對高素質(zhì)物業(yè)的強烈要求。德方斯區(qū)巴黎樓嘎納樓從早期的銷售情況來看，最先消化的是價格最高、景觀最佳的戶型單位【凱旋城實踐】對高素質(zhì)物業(yè)追求的這群高端客戶購買力強。分析： 120平米的小三房銷售達到 50%， 160平米的中四房銷售達到41%，凱旋城 景觀、位置最好的大平面銷售達77%。 在艾麗舍區(qū) 銷售較好的樓棟為景觀、位置、朝向最好的 艾 1和艾 9部分 單位，可以看到銷 售分別達到 40%和 67%；超級四房：均價達 5000元，面積為240平米，總價可達 120萬，接近別墅總價中高端競爭：競爭對手的開發(fā)模式分析開發(fā)模式世紀城 /御花苑 金眾葛蘭溪谷 星河傳說 凱旋城 /格林小城二高一低模式 局部創(chuàng)新 高價低速 穩(wěn)健模式模式分析指標分解：高端啟動樹立形象；快速建立轟動效應；外來發(fā)展商慣常思路：依托新產(chǎn)品創(chuàng)新快速進入陌生市場非市場化低容積率下品質(zhì)與環(huán)境的提升，全面均好社區(qū)隨市場增長而增值模式前提規(guī)模大，容積率低必須保證足夠大的
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