厚街鎮(zhèn)房地產(chǎn)項(xiàng)目前期營(yíng)銷策劃概述-在線瀏覽
2025-08-03 05:01本頁(yè)面
【正文】 . 基本狀況○ 地產(chǎn)商發(fā)展商：東莞市厚街房地產(chǎn)公司 東莞市東逸物業(yè)有限公司（投資商）○ 地理位置○ 規(guī)劃配套產(chǎn)品規(guī)劃：圍合式結(jié)合點(diǎn)狀分布，一梯六戶結(jié)合部分一梯四戶高層住宅；○ 項(xiàng)目檔次：中檔偏高（大致）二房 60——80平方米；三房（小） 90——110平方米；三房（大） 110——120平方米；四房 130——145平方米；3. 銷售狀況○ 銷售階段安排03年年底安排內(nèi)部認(rèn)購(gòu)登記工作；（04年元旦開始地面以上工程）首期推出6棟高層住宅約600——800套單位；○ 銷售價(jià)格約2600——3300元/平方米；東逸翠苑工程進(jìn)度比較難支持到它的市場(chǎng)推廣，但是，現(xiàn)代化的銷售中心、大批的樣板單位和部分示范園林可以對(duì)03年底的內(nèi)部登記產(chǎn)生不少的推動(dòng)力。東逸翠苑，號(hào)稱厚街“首個(gè)大型園林社區(qū)”！是04年厚街非常值得關(guān)注的“大盤”之一！n 三屯花園——集購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、居住于一體的大型商住中心1. 基本狀況○ 地產(chǎn)商發(fā)展商：東莞市厚街鎮(zhèn)房地產(chǎn)公司 東莞市先興實(shí)業(yè)有限公司 香港合宜實(shí)業(yè)有限公司○ 地理位置東莞市厚街鎮(zhèn)三屯（107國(guó)道窖路口入）○ 項(xiàng)目檔次一、二期 中低檔第三期 中檔（大致）一、二期二房（帶主人套房） 80——100平方米；三房 110——135平方米；四房 150平方米；第三期戶型配比尚未知曉，估計(jì)比較接近東逸翠苑的戶型配比；○ 銷售進(jìn)度一、二期屬于自然消化，銷售進(jìn)展屬于“細(xì)水長(zhǎng)流”型；三期銷售尚未開始，；○ 銷售價(jià)格一、二期最低價(jià)：1900元/平方米；最高價(jià)：2700元/平方米；平均售價(jià)：2300元/平方米；暢銷戶型：三房（?。?10——115平方米）、二房（大）（97平方米）；庫(kù)存戶型：二房（?。?1平方米）、三房（11133平方米）、四房（150平方米）；第三期根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)（地段、規(guī)模、建筑形態(tài)、容積率等）以及銷售人員口風(fēng)，估計(jì)會(huì)比第一、二期抬高300——500元/平方米；三屯花園一、二期憑借低廉的價(jià)格贏得了部分追求“實(shí)惠”客戶的親睞，該項(xiàng)目在廣告宣傳上投入較小，屬于自然消化型；三屯花園第三期的推出時(shí)間可能在04年5月1日，；三屯花園第三期在規(guī)劃上（初步）無(wú)太多亮點(diǎn)，屬于圍合結(jié)合點(diǎn)式高層，一梯四戶；但是其戶型設(shè)計(jì)上也不存在致命的硬傷，如果價(jià)格在26002800元/平方米的話，加上三屯原有的老客戶群體優(yōu)勢(shì)，也將成為2004年厚街樓市值得關(guān)注的另一“情況”！n 豐泰華園山莊（剩貨）二房（?。? 65平方米二房（大） 90——106平方米三房（?。? 108——121平方米三房（大） 131——140平方米四房（小） 131——141平方米四房（大） 179——180平方米○ 銷售價(jià)格（剩貨單位）洋房單位毛坯房最低價(jià)：2400元/平方米、最高價(jià)：3400元/平方米；豐泰華園山莊洋房憑借依山伴水的豪宅血統(tǒng)，深得本地自住型購(gòu)買群體的親睞，虎門、厚街近在咫尺，購(gòu)房客戶互有往來(lái)，投資型置業(yè)者成為臨鎮(zhèn)關(guān)注和應(yīng)該爭(zhēng)取的對(duì)象。n 中信新天地——白領(lǐng)生活新天地1. 基本狀況○ 地產(chǎn)商發(fā)展商：中信地產(chǎn)（東莞市中信龍?zhí)┲脴I(yè)有限公司）○ 地理位置南城區(qū)，石竹新花園對(duì)面○ 基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)用地面積：72680平米；建筑面積：160100平米；容積率：；總戶數(shù)：1953戶；○ 項(xiàng)目檔次：中檔2. 戶型配比和產(chǎn)品設(shè)計(jì)單身公寓 29平方米 12%；一房 53平方米 24%；二房 77——82平方米 20%；三房（?。? 87平方米 2%；三房（中） 98——103平方米 16%；三房（大） 115——133平方米 17%；四房 113——120平方米 9%；配置較合理，緊密結(jié)合項(xiàng)目定位（主力客戶群為都市白領(lǐng)）；公寓、1房、2房和小3房的比例合計(jì)約60％；配置了9％的小4房，在牢牢把握目標(biāo)客戶基礎(chǔ)上豐富產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，滿足其不同需要。周邊鎮(zhèn)區(qū)：1525％，其購(gòu)房首要目的是解決戶口問(wèn)題，方便孩子上學(xué)?！?基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)占地面積：53000平方米；建筑面積：150000平方米；總戶數(shù)：950戶；○ 項(xiàng)目檔次：中檔二房 80、89平方米 25%；三房（?。? ——115平方米 39%；三房（中、大） 138——146平方米 31%；復(fù)式 139——265平方米 5%；3. 銷售狀況○ 客戶群定位白領(lǐng)占據(jù)一定比例，社區(qū)周邊居民是一部分客戶○ 銷售價(jià)格最低價(jià)：2350元/平方米；最高價(jià)：3500元/平方米；項(xiàng)目整體均價(jià)：2860元/m2；○ 暢銷戶型三房（?。ā?15平方米）、三房（大）（138——146平方米）、二房（80平方米）；○ 庫(kù)存（滯銷）戶型三房（大）（146平方米）、二房（大）（89平方米）；宏遠(yuǎn)活力康城是03年上半年莞城地區(qū)暢銷樓盤的代表！但是，其后期銷售卻遇到比較大的阻力，原因來(lái)自幾個(gè)方面： 庫(kù)存戶型普遍是“大戶型”——或者面積偏大造成總價(jià)高，或者相對(duì)房型來(lái)說(shuō)面積太大了（比如：二房，89平方米）； 戶型位置安排不合理——較大的戶型安排在了臨四環(huán)路噪音較大的地方或者東西朝向的西面部分，庫(kù)存產(chǎn)品主要是這部分產(chǎn)品！可見：戶型設(shè)計(jì)、各個(gè)戶型的位置安排在樓盤的整體策劃、營(yíng)銷中起到非常關(guān)鍵的作用?。ㄈ┍容^、分析說(shuō)明：分析結(jié)論主要依據(jù)項(xiàng)目片區(qū)（厚街鎮(zhèn)）的市場(chǎng)調(diào)研信息，同時(shí)參照莞城部分典型樓盤。在現(xiàn)實(shí)開發(fā)中雖然是分期開發(fā)，但是許多發(fā)展商還是將整塊地同時(shí)規(guī)劃設(shè)計(jì)，一方面提高了規(guī)劃設(shè)計(jì)的科學(xué)性、合理性；另外一個(gè)重要原因就是能夠給到市場(chǎng)充足的信心，有力支持營(yíng)銷推廣工作！2．小區(qū)規(guī)劃 厚街地區(qū)在售以及待推出項(xiàng)目的規(guī)劃逐步向圍合結(jié)合點(diǎn)狀的高層帶電梯住宅發(fā)展，同時(shí)，一梯四戶甚至六戶的設(shè)計(jì)造就了各大樓盤的容積率逐步攀升、通風(fēng)采光在設(shè)計(jì)中被“忽視”（其實(shí)是必不得已！），這種設(shè)計(jì)或者規(guī)劃的影響（最終是對(duì)利潤(rùn)的影響）在以后的銷售價(jià)格和速度中將明顯體現(xiàn)出來(lái)！ 厚街房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)、投資群體，因?yàn)槭軅鹘y(tǒng)風(fēng)俗的影響，在戶型與面積的配比以及總面積（總價(jià)）外，還非常關(guān)注：朝向、戶型平面擺布設(shè)計(jì)、風(fēng)水等要素。這三種戶型也是市場(chǎng)需求最大的產(chǎn)品類型；同時(shí)，每種戶型的設(shè)計(jì)（朝向、周邊環(huán)境、景觀、使用舒適性等等）、面積范圍以及價(jià)格同樣決定其是否能夠順利“嫁出去”！此外，根據(jù)厚街前期樓盤以及類似地區(qū)（如：莞城）的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，部分樓盤前期定位不準(zhǔn)，戶型比例、結(jié)構(gòu)等存在問(wèn)題（如：四房甚至五房等大戶型比例偏高，或者沒(méi)有較好地處理朝向、通風(fēng)、采光等問(wèn)題），這也是部分產(chǎn)品特別是大戶型市場(chǎng)銷售滯后、造成較高空置率的原因。面積配比依據(jù)市場(chǎng)定位的不同、實(shí)際開發(fā)水平不同而存在差異。同時(shí)同一個(gè)項(xiàng)目的各戶型之間要有明顯的區(qū)別，比如：一房一廳的面積不能接近二房二廳；二房二廳的面積不能太接近小三房二廳等。我們之所以在這里十分強(qiáng)調(diào)戶型設(shè)計(jì)的重要性，一方面因?yàn)槭袌?chǎng)和消費(fèi)者越來(lái)越理性，涉及到產(chǎn)品本身的問(wèn)題越來(lái)越被重點(diǎn)關(guān)注；另一個(gè)重要原因是我項(xiàng)目在這方面存在一些設(shè)計(jì)缺陷，可能會(huì)影響銷售的速度以及預(yù)期價(jià)格的實(shí)現(xiàn)，具體的設(shè)計(jì)缺陷將在后面的本項(xiàng)目分析中詳細(xì)分解、
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