中信房地產(chǎn)cld項目前期報告-在線瀏覽
2025-02-06 10:33本頁面
【正文】 2023市場價格箱體變化本地人、外高、企業(yè)中高管資源型大面積獨立別墅（ 400500）工薪階層經(jīng)濟(jì)實用型多層平面（ 80120）新移民隨著東莞城市化進(jìn)程的加速，大量外來中間階層（白領(lǐng)、中產(chǎn)）的崛起未來將逐漸向紡錘體轉(zhuǎn)變中間產(chǎn)品空隙的填充東莞傳統(tǒng)啞鈴型的客戶結(jié)構(gòu)決定其啞鈴型的供應(yīng)結(jié)構(gòu) 。2023－ 2023城區(qū)人口增長分析城區(qū)常住人口 常住人口 3年增長率 %大專以上年均增長率 135％年均總?cè)丝谠鲩L量 數(shù)據(jù)來源：東莞統(tǒng)計局本報告是嚴(yán)格保密的。2023年上半年東莞市實際利用外資，比上年同期增長 %。在以外源經(jīng)濟(jì)為主的經(jīng)濟(jì)體系中，利用外資一直保持平穩(wěn)增長趨勢，外商直接投資比重相對較大。數(shù)據(jù)來源：東莞房管所時間地點東莞市 廣州市2023年 2023年 14,080 7,7282023年 14,061 8,7272023年 13,612 8,3092023年 13,825 8,0001999年 13,678 東莞外資利用統(tǒng)計 東莞市近年外商投資企業(yè)發(fā)展與深圳市、廣州市對比表 單位：家政府 04年對高端低密度市場控制，使其開始逐漸進(jìn)入減速發(fā)展期啟動期發(fā)展期快速發(fā)展期90年代末 ~2023年初市場由 90年代末的高潮期步入平穩(wěn)發(fā)展期景湖花園、愉景花園項目的水景園林曾一時轟動市場，陸續(xù)又有多個別墅項目推陳出新，充分保證了市場供量2023年初 ~2023年御花苑、世紀(jì)城、星河傳說等新興項目的推出，以其各自獨特的產(chǎn)品及營銷給東莞豪宅市場帶來了強(qiáng)大的沖擊力，市場呈現(xiàn)出供需兩旺之勢減速發(fā)展期2023年初，政府出臺停止別墅用地的供應(yīng)在此之前獲得審批的項目相繼入市，現(xiàn)度引起發(fā)市場火爆，消費者需求受到觸發(fā)，但這一政策會導(dǎo)致未來 2年的別墅供應(yīng)逐步減少，市場會出現(xiàn)供不應(yīng)求局面90年代初東莞豪宅開始概念誕生 93年旗峰山下新世界花園的開發(fā)興建，將香港豪宅的規(guī)劃設(shè)計正式引入東莞特征 5：政策因素影響大市場快速發(fā)展階段特征： 高端需求強(qiáng)勁，低密度市場稀缺性逐漸顯現(xiàn)，市場呈現(xiàn)追捧現(xiàn)象。別墅預(yù)售面積急劇下降，市場供應(yīng)被政府有效的控制別墅價格在一路攀升，且增幅明顯大于住宅整體增幅資源來源：東莞房協(xié)東竣豪苑 ，疊加售罄，獨棟剩 5套，洋房銷售僅 30％。 從成交價格來看， 140平米以上的 戶 型價格承受能力 較 強(qiáng) 。 25％25％25％按 05年 1－ 9月供應(yīng)量，城區(qū)的住宅面積在 135萬，中高端住宅的年消化量（供需基本平衡）預(yù)計在 50萬左右 。本地客戶看重內(nèi)部環(huán)境，外商更重功能使用的舒適性和外部環(huán)境。“環(huán)境和治安 都不錯，而且住在里面的人也相對比較有素質(zhì)。 ““我買國際公館是因為這里所獨有的 品味 。偶然一次在路邊看到了世紀(jì)城的幾棟房子，就過來看看了。 “我喜歡綠色的安靜的 環(huán)境 ，早上忙了一天晚上挺想享受一下。買房前我就已經(jīng)鎖定了四環(huán)路這一帶的小區(qū)，因為我這邊朋友比較多，我也經(jīng)常過來典型客戶語錄（類別墅客戶）典型客戶語錄（高端洋房客戶）配套設(shè)施 要比較休閑，可以提供老人散步的地方，要有閱覽室、游泳池、籃球場；會所更要休閑。來東莞已有五年時間，已融入東莞的習(xí)俗，尤其是風(fēng)水方面。 在看過的樓盤當(dāng)中，喜歡景湖花園，因為 物業(yè)管理 較為放心，而國際公館則花園較密，管理水平也一般， 凱旋城有個好的 學(xué)校 ，而格林小城的樓距太窄，而且大量使用玻璃不安全，欠缺考慮小朋友、老人的安全。對小孩的未來規(guī)劃很多，希望給小孩自由成長的環(huán)境，并提供盡量好的一些環(huán)境，舍得對小孩投資，肯定會選擇最好的 學(xué)校 分析： 1. 德方斯區(qū)是凱旋城標(biāo)桿區(qū)域； 2. 巴黎樓和嘎納樓 是德方斯區(qū)景 觀、位置最優(yōu)； 3. 當(dāng)時以 均價為 3985元 /平米的價 位銷售，銷售率達(dá) 50%—80% 。德方斯區(qū)巴黎樓嘎納樓從早期的銷售情況來看，最先消化的是價格最高、景觀最佳的戶型單位【凱旋城實踐】對高素質(zhì)物業(yè)追求的這群高端客戶購買力強(qiáng)。 在艾麗舍區(qū) 銷售較好的樓棟為景觀、位置、朝向最好的 艾 1和艾 9部分 單位，可以看到銷 售分別達(dá)到 40%和 67%；超級四房：均價達(dá) 5000元，面積為240平米，總價可達(dá) 120萬，接近別墅總價中高端競爭：競爭對手的開發(fā)模式分析開發(fā)模式世紀(jì)城 /御花苑 金眾葛蘭溪谷 星河傳說 凱旋城 /格林小城二高一低模式 局部創(chuàng)新 高價低速 穩(wěn)健模式模式分析指標(biāo)分解：高端啟動樹立形象；快速建立轟動效應(yīng)；
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