【正文】 而中海豪庭目前還剩70%房源，約400套住宅，包括商業(yè)近7萬平方米未售面積。（2）環(huán)境及景觀本案西側(cè)隔渤海十九路為中海公園，南隔黃河五路為魏橋多層宿舍小區(qū)，北臨中海家苑，東面為質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局，地塊視野開闊，空氣及環(huán)境良好。⑥您認(rèn)為這個(gè)小區(qū)將會(huì)吸引哪些購房者的注意？政府部門：市內(nèi)老城區(qū)換房客戶群，周邊城鎮(zhèn)居民房地產(chǎn)業(yè)界：基本上為中高收入群，包括公務(wù)員，周邊縣區(qū)，擬進(jìn)城居住或經(jīng)商人員，老城區(qū)換房群將是主要。②如果在此片區(qū)開發(fā)住宅小區(qū)你覺得應(yīng)該關(guān)注哪些問題？（房地產(chǎn)業(yè)界）如果開發(fā)住宅小區(qū)應(yīng)該注重項(xiàng)目整體的合理規(guī)劃，包括小區(qū)綠化、園林設(shè)計(jì)，提高整個(gè)小區(qū)居住品質(zhì)及戶型品質(zhì)，且配套要完善，服務(wù)要周到，價(jià)格要合理。您對新城區(qū)的未來發(fā)展趨勢有何看法？政府部門：是城市發(fā)展的重點(diǎn)，未來城市中心區(qū)。l 地塊認(rèn)知上，*市居民對中海周邊項(xiàng)目擁有較高的認(rèn)知度，在環(huán)境、位置等方面擁有較好的認(rèn)同度，本案可塑空間大。消費(fèi)需求調(diào)查總結(jié)l 消費(fèi)者家庭結(jié)構(gòu)及年齡構(gòu)成：以年輕家庭居多，“未婚”、“已婚無小孩”、“已婚未成年子女同住”%；家庭人口3—%；消費(fèi)者年齡主要集中在22－35歲之間，%；35歲以上 %,購房需求中以中青年住房需求比例居高。Q7 認(rèn)為*現(xiàn)在的房價(jià)如何（訪問人員誘導(dǎo)）在訪問人員的誘導(dǎo)下，%的人認(rèn)為*目前的房價(jià)一般，有超過一半（%）的人認(rèn)為*目前的房地產(chǎn)房價(jià)高甚至過高。Q1 *近幾年城市發(fā)展?fàn)顩r如何被調(diào)查者中認(rèn)為*近幾年城市發(fā)展很快的最多，高達(dá)被調(diào)查人數(shù)的78%。Q12 被調(diào)查者心目中理想的社區(qū)鄰里關(guān)系是怎樣的被調(diào)查者心目中理想的社區(qū)鄰里關(guān)系是“鄰居交往較多，親切友好”的人數(shù)最多，%；其次是“鄰里交往一般，融洽自然”，%的被調(diào)查者選擇此項(xiàng)。Q10 被調(diào)查者最常看的電視頻道和電視節(jié)目最常看本省各臺(tái)（包括齊魯）的人占到了被訪者的30%，體現(xiàn)了濃厚的本地文化意識(shí)。Q7 被調(diào)查者目前主要乘何種交通工具上下班被調(diào)查者目前主要以“摩托車”為交通工具上下班的人數(shù)最多，%；其次為“私人汽車”，%。老區(qū)人口密度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過新區(qū)，也是消費(fèi)者集中的區(qū)域，在項(xiàng)目的推廣過程中，需要特別注意對這一區(qū)域的覆蓋推廣。B、區(qū)域地塊認(rèn)知Q1 在*的幾個(gè)區(qū)域內(nèi)，被調(diào)查者認(rèn)為哪個(gè)區(qū)域的房產(chǎn)最有發(fā)展前景在*的幾個(gè)區(qū)域內(nèi)，被調(diào)查者認(rèn)為“新區(qū)中心區(qū)域”的房產(chǎn)最有發(fā)展前景的人數(shù)最多，%。被調(diào)查者對“鐘點(diǎn)服務(wù)”物管服務(wù)的需要程度最多的是選擇“完全不需要”，%，需要的人10%多一點(diǎn)（%，%）。Q30 在發(fā)展商交房時(shí)，被調(diào)查者最喜歡什么樣的室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)在發(fā)展商交房時(shí)，被調(diào)查者最喜歡的室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)是“全屋簡單裝修”的人數(shù)最多，%。Q24 如果住宅主臥室的窗戶不能全部做到南北向，被調(diào)查者是否會(huì)選擇東西向如果小區(qū)內(nèi)住宅主臥室的窗戶不能全部做到南北向，%的人不會(huì)選擇東西向。這說明消費(fèi)者對于住宅各部分功能定位趨于合理，使用觀點(diǎn)更加科學(xué)。因此在市場上，入戶花園受到的褒多于貶，成為很多中高檔樓盤的必備選擇之一。Q16 如果購買的住宅配有大露臺(tái)/空中花園，是否會(huì)增加被調(diào)查者的購買可能性如果購買的住宅配有大露臺(tái)/空中花園，%的被調(diào)查者會(huì)增加購買可能性，%的被調(diào)查者選擇不一定。Q12 購房時(shí)被調(diào)查者首選幾層、次選幾層購房時(shí)被調(diào)查者首選3層的最多，%；次選2層的最多，%。這在一定程度上說明消費(fèi)者比較理性，在關(guān)注單價(jià)及總價(jià)的同時(shí)，最關(guān)注的是地理位置和周圍的自然環(huán)境，而被調(diào)查者對于房屋結(jié)構(gòu)、面積、朝向等產(chǎn)品自身品質(zhì)的關(guān)注度不高，這使得開發(fā)項(xiàng)目的檔次高低更多地受制于地段，單純想依靠提升產(chǎn)品品質(zhì)來提升項(xiàng)目檔次的難度較大。Q5 被調(diào)查者未來兩年內(nèi)計(jì)劃在何處購買商品住宅未來兩年內(nèi)計(jì)劃在“新區(qū)中心區(qū)域”購買商品住宅的最多，%,這說明新區(qū)經(jīng)過四五年的建設(shè)發(fā)展，已逐漸為人們所接受，盡管目前新區(qū)的配套仍待進(jìn)一步完善。 作廢問卷69份216。中、小面積戶形將成為未來市場的主流，而大戶型面積則將顯得稀少。這些樓盤地段均較偏遠(yuǎn)中心，價(jià)位中低，未來將集中放量，對*整體市場將產(chǎn)生較大的影響。三、*房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)測 *作為三線城市，房地產(chǎn)發(fā)展起步較晚，發(fā)展水平不高，以自住型為主的需求市場顯得較為穩(wěn)定，在宏觀調(diào)控頻繁的環(huán)境下，*房地產(chǎn)需求市場所受影響較小，而供給市場將會(huì)有一定的變化，未來12年市場將呈以下幾點(diǎn)發(fā)展趨勢：市場仍以住宅為主，商業(yè)投資比例提高，辦公市場發(fā)展緩慢未來較長的一段時(shí)間，住宅仍將是*房地產(chǎn)市場的主體。價(jià)格范圍：住宅14001500元/平方米主要客源：開發(fā)區(qū)魏棉、活塞等大企業(yè)的工薪階層。樓盤名稱總套數(shù)主力戶型主力面積（㎡）銷售狀況至尊門第580套三室兩廳115/129/131/152銷售率近80%，150平方米的3室2廳銷售較好。一、二期較多大面積戶型銷售較為困難，因此其三期規(guī)劃戶型面積整體調(diào)小。目前該區(qū)域的樓盤規(guī)模都比較大，較多樓盤利用自身規(guī)模優(yōu)勢打造小區(qū)環(huán)境，以彌補(bǔ)區(qū)域環(huán)境差的劣勢。產(chǎn)品狀況：住宅供給以110130平方米的三室兩廳為主，其次是85100平方米的兩室兩廳。而近幾年*的房地產(chǎn)投資比例一直處于2%4%之間，而且目前市場需求特別是住房需求仍以自住為主，投資比例較低，因此，整個(gè)市場受利率上調(diào)的影響較小。l 繼續(xù)停止別墅類土地供應(yīng)，嚴(yán)格限制低密度、大套型住房土地供應(yīng)，從源頭上控制了住房的供給結(jié)構(gòu)，但也形成了現(xiàn)有別墅項(xiàng)目的稀缺性與珍貴性。②加強(qiáng)土地管理與調(diào)控，嚴(yán)把土地“匣門”（一）加大對閑置土地的清理力度，切實(shí)制止囤積土地行為，嚴(yán)格執(zhí)行法律規(guī)定，對超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，征收土地閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。自05年開始，政府為解決投資規(guī)模過大、房價(jià)上漲過快、住房供給結(jié)構(gòu)不合理及房地產(chǎn)市場秩序混亂等問題，開始了對全國房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控。但從05年開始，*房價(jià)未來上漲趨勢明顯。 商品房交易旺盛，市場需求呈現(xiàn)較大潛力近年*房地產(chǎn)發(fā)展較為迅速，03年后供給量上升較快，而市場需求也呈現(xiàn)出穩(wěn)定的增長勢頭。根據(jù)目前六縣一區(qū)的住房消費(fèi)情況，由于中心城區(qū)離其他縣城距離較遠(yuǎn)，其城市吸引力及凝聚力有限，其他郊縣的消費(fèi)者考慮在*市中心區(qū)住房消費(fèi)的比例相對較少。根據(jù)我們對*目前房地產(chǎn)市場的了解，今后幾年里西部新區(qū)的土地放量很大，老城區(qū)的改造力度也比較大，大量規(guī)模較大的項(xiàng)目（見項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表），都集中在今后的幾年里上市。第二篇 *房地產(chǎn)市場狀況一、*房地產(chǎn)市場總體情況*房地產(chǎn)發(fā)展總述翻開*城市發(fā)展的歷史，我們可以清晰地看到，*市真正意義上房地產(chǎn)業(yè)的起步和發(fā)展，是與*新城市的規(guī)劃和建設(shè)同步的，但*房地產(chǎn)的市場化程度仍然滯后?！耙恍摹睘?市主城區(qū)由商務(wù)中心、行政中心、文化中心、體育中心等構(gòu)成；“兩軸”為南北城市功能軸和東西城市景觀軸；“四區(qū)”為濱東旅游居住區(qū)、濱南居住區(qū)、濱西工業(yè)區(qū)、濱北工業(yè)區(qū)；“一個(gè)基面”是指以繞*主城區(qū)的“四環(huán)五海”生態(tài)工程為基礎(chǔ)，利用城區(qū)外圍良好的生態(tài)環(huán)境景觀和田園風(fēng)光，形成整個(gè)*城區(qū)的綠色基面，使*城區(qū)成為真正的生態(tài)城市。新城區(qū)已逐漸成為*的新行政中心、文化中心，同時(shí)已是*人居住的熱點(diǎn)區(qū)域。 *市新區(qū)框架基本形成：沿黃河五路的市政大樓、財(cái)政大廈、公路局大樓、交通大廈，廣電大廈等行政機(jī)關(guān)大樓拔地而起，中海公園、新立河岸、新濱公園、齊魯文化綠地、新城噴泉廣場的環(huán)境建設(shè)；各單位宿舍小區(qū)的建成入住，以及幾個(gè)新住宅項(xiàng)目新城廣場花園小區(qū)（至尊門第）、麗景新園、中海豪庭、現(xiàn)代城等也熱火朝天地建設(shè)著，使新區(qū)框架基本形成，區(qū)域城市建設(shè)及設(shè)施配套日漸成熟與完善。 人均收入逐年提高，消費(fèi)潛力增強(qiáng)近幾年*城市居民收支狀況年份人均可支配收入人均消費(fèi)性支出20027373524720038093569520049009626820051028670632006117267989 近年來，*居民年可支配收入逐年提高，05年首次突破萬元大關(guān)，人民生活水平大幅提高，消費(fèi)潛力逐漸增強(qiáng)。 固定資產(chǎn)投資增長迅速，房地產(chǎn)投資比例下降2006年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資600億元，“十五”%、%、%%，%。 工業(yè)建設(shè)快速發(fā)展，工業(yè)化進(jìn)程穩(wěn)步加快0206年工業(yè)生產(chǎn)總值情況時(shí) 間2002年2003年2004年2005年2006國民生產(chǎn)總值（萬元）工業(yè)生產(chǎn)總值（萬元）工業(yè)生產(chǎn)總值的比例（%）近五年*市工業(yè)生產(chǎn)高速增長，全市大力實(shí)施“工業(yè)興市”戰(zhàn)略成效顯著。但是2006年*，與，仍有較大的提升空間。經(jīng)過近三年的大量設(shè)施配套及道路建設(shè)，西區(qū)擁有中海公園、新濱公園、新城音樂噴泉廣場、齊魯文化綠地等優(yōu)美環(huán)境條件，更有寬暢的道路系統(tǒng)、優(yōu)良的交通條件，西區(qū)將為*市未來的城市中心。濱城區(qū)地勢西南部偏高，黃河從市區(qū)南端穿境而過，氣候?qū)贉貛Ъ撅L(fēng)氣候，大陸性較強(qiáng)。主體少數(shù)民族是回族，主要集中在陽信、無棣縣。全市境域橫跨黃河兩岸，總面積9445平方公里。調(diào)查的內(nèi)容主要包括*房地產(chǎn)市場宏觀、中觀、微觀等方面，同時(shí)對*市現(xiàn)階段的房地產(chǎn)供給和需求市場進(jìn)行專業(yè)調(diào)研分析，對某房地產(chǎn)公司待開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行深入分析和前期策劃。第一篇 *市宏觀環(huán)境一、*城市概況城市基本情況【地理位置】 屬東亞暖溫帶亞濕潤大陸性季風(fēng)氣候，冬冷夏熱，雨熱同期，四季分明。*具有依河傍海的天然優(yōu)勢，是蜿蜒五千里渤海灣的地理軸心，京津塘和半島兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)的結(jié)合部，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈與黃河經(jīng)濟(jì)帶的交匯點(diǎn)。東區(qū)為老市區(qū)，車水馬龍，商業(yè)繁華，有以銀座廣場、渤海國際廣場為中心的市區(qū)核心商圈。（2）*市各區(qū)縣城市化水平比較縣區(qū)名稱總?cè)丝诜寝r(nóng)業(yè)人口城市化率全市3712509940090%濱城區(qū)627986494197%惠民縣62682962085%陽信縣43953735281%無棣縣44034746709%沾化縣38601142566%博興縣47831171649%鄒平縣713488187603% 由上表可以看出，目前濱城區(qū)的城市化率已處于較高水平，由此*要完成近期規(guī)劃目標(biāo)（從目前城市人口規(guī)模45萬人到2010年的60萬人）除了通過城市擴(kuò)張將城市周邊農(nóng)業(yè)人口改為非農(nóng)業(yè)人口外，從下轄縣鎮(zhèn)或外地吸引人口也將成為重要的渠道之一。 近五年，*國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，經(jīng)濟(jì)增長速度發(fā)展平穩(wěn)， %、%、%%，%。，從全省第13位上升到第11位，%，%，%。批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)、餐飲業(yè)及其它行業(yè)的零售額也保持了穩(wěn)定的發(fā)展速度。三、*城市規(guī)劃建設(shè)狀況城市建設(shè)現(xiàn)狀216。其中，該區(qū)域住宅樓盤不乏對其地段商業(yè)價(jià)值的挖掘。216。但可以看出*市未來住房需求將快速增長，未來幾年，*房地產(chǎn)將進(jìn)入快速發(fā)展階段。進(jìn)入2004年后，*城市發(fā)展非常迅速，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的加快使房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展起來。目前西部新區(qū)新遷的人口，基本上是市直機(jī)關(guān)及其相關(guān)單位的領(lǐng)導(dǎo)、職員及公務(wù)員家庭，他們的住房通過單位統(tǒng)一征地統(tǒng)一集資建房解決。從近幾年的發(fā)展趨勢來看，整個(gè)發(fā)展速度較快，特別是04年來，投資額大幅度增長。*辦公樓市場如此低迷的主要原因有：一方面，*市內(nèi)非工業(yè)企業(yè)數(shù)量較少，整體市場對辦公樓的需求有限；另一方面，由于*市目前未禁止住宅商用，大部分需要租辦公場所的企業(yè)，都選擇了租金更低的住宅，導(dǎo)致*市辦公樓市場難以發(fā)展。自*禁止了私人建房后，同時(shí)大力進(jìn)行新城區(qū)市政建設(shè)及舊城的改造建設(shè)，一定程度上促進(jìn)了*房地產(chǎn)的快速發(fā)展。（二）經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的土地年度供應(yīng)量不得低于居住用地年度供應(yīng)總量的70%。l 對閑置土地的規(guī)定，將在一定程度上加快企業(yè)對地塊的開發(fā)過程，杜絕 “圈地”、“炒作地皮”行為，使一級市場走向規(guī)范化。l 由近十年人民幣利率走勢圖可以看出，未來利率繼續(xù)上調(diào)趨勢明顯。該區(qū)域高層住宅項(xiàng)目不多，但未來高層開發(fā)已經(jīng)成為趨勢。三室兩廳125140金座豪庭未開盤銷售橄欖御園200套兩室兩廳85/95銷售率達(dá)90%三室兩廳100/115渤海國際廣場無住宅外街商鋪基本售完、內(nèi)街與二層商鋪銷售率未達(dá)50%。四室兩廳170/177二十里堡1600套兩室兩廳91一期400多套由油田、醫(yī)院、銀行等單位團(tuán)購，已售90%以上；二期500套銷售率達(dá)60%。產(chǎn)品狀況：住宅供給以120150平方米的三室兩廳為主，其次是8595平方米的兩室兩廳。一期存在較多的大面積住宅?？傮w上，市場消化狀況較可觀，反應(yīng)了市場較高的需求潛力。直到05年后，施工面積突增，而竣工面積卻未有上漲，此大量未完工商品房在今后12年內(nèi)將投放入市。中小面積戶型供需比例增加 從目前市場在售樓盤的銷售情況看，除了個(gè)別高檔樓盤大面積戶型的銷售狀況較好外（例如至尊門第），大部分中高檔、低檔樓盤大面積戶型的銷售一直緩慢（例如盛世春秋、瑄嘉名都一期、現(xiàn)代城等）。以下是本次市調(diào)的基本情況。根據(jù)第1題購房者中二次以上置業(yè)者占較大比例，目前居住面積的調(diào)查結(jié)果在一定程度上反映了130平方米以上大戶型的市場將有可能達(dá)到總體需求市場的20%以上。Q8 被調(diào)查者想