【正文】 而中海豪庭目前還剩70%房源，約400套住宅，包括商業(yè)近7萬平方米未售面積。（2）環(huán)境及景觀本案西側隔渤海十九路為中海公園，南隔黃河五路為魏橋多層宿舍小區(qū)，北臨中海家苑，東面為質量技術監(jiān)督局，地塊視野開闊，空氣及環(huán)境良好。⑥您認為這個小區(qū)將會吸引哪些購房者的注意？政府部門：市內老城區(qū)換房客戶群，周邊城鎮(zhèn)居民房地產業(yè)界：基本上為中高收入群，包括公務員，周邊縣區(qū)，擬進城居住或經商人員，老城區(qū)換房群將是主要。②如果在此片區(qū)開發(fā)住宅小區(qū)你覺得應該關注哪些問題？（房地產業(yè)界）如果開發(fā)住宅小區(qū)應該注重項目整體的合理規(guī)劃，包括小區(qū)綠化、園林設計，提高整個小區(qū)居住品質及戶型品質，且配套要完善，服務要周到，價格要合理。您對新城區(qū)的未來發(fā)展趨勢有何看法？政府部門：是城市發(fā)展的重點，未來城市中心區(qū)。l 地塊認知上，*市居民對中海周邊項目擁有較高的認知度，在環(huán)境、位置等方面擁有較好的認同度，本案可塑空間大。消費需求調查總結l 消費者家庭結構及年齡構成：以年輕家庭居多，“未婚”、“已婚無小孩”、“已婚未成年子女同住”%；家庭人口3—%；消費者年齡主要集中在22－35歲之間，%；35歲以上 %,購房需求中以中青年住房需求比例居高。Q7 認為*現(xiàn)在的房價如何（訪問人員誘導）在訪問人員的誘導下，%的人認為*目前的房價一般，有超過一半（%）的人認為*目前的房地產房價高甚至過高。Q1 *近幾年城市發(fā)展狀況如何被調查者中認為*近幾年城市發(fā)展很快的最多，高達被調查人數(shù)的78%。Q12 被調查者心目中理想的社區(qū)鄰里關系是怎樣的被調查者心目中理想的社區(qū)鄰里關系是“鄰居交往較多，親切友好”的人數(shù)最多，%；其次是“鄰里交往一般，融洽自然”，%的被調查者選擇此項。Q10 被調查者最常看的電視頻道和電視節(jié)目最?？幢臼「髋_（包括齊魯）的人占到了被訪者的30%，體現(xiàn)了濃厚的本地文化意識。Q7 被調查者目前主要乘何種交通工具上下班被調查者目前主要以“摩托車”為交通工具上下班的人數(shù)最多，%；其次為“私人汽車”，%。老區(qū)人口密度遠遠超過新區(qū)，也是消費者集中的區(qū)域，在項目的推廣過程中，需要特別注意對這一區(qū)域的覆蓋推廣。B、區(qū)域地塊認知Q1 在*的幾個區(qū)域內，被調查者認為哪個區(qū)域的房產最有發(fā)展前景在*的幾個區(qū)域內，被調查者認為“新區(qū)中心區(qū)域”的房產最有發(fā)展前景的人數(shù)最多，%。被調查者對“鐘點服務”物管服務的需要程度最多的是選擇“完全不需要”，%，需要的人10%多一點（%，%）。Q30 在發(fā)展商交房時，被調查者最喜歡什么樣的室內裝修標準在發(fā)展商交房時，被調查者最喜歡的室內裝修標準是“全屋簡單裝修”的人數(shù)最多，%。Q24 如果住宅主臥室的窗戶不能全部做到南北向，被調查者是否會選擇東西向如果小區(qū)內住宅主臥室的窗戶不能全部做到南北向，%的人不會選擇東西向。這說明消費者對于住宅各部分功能定位趨于合理，使用觀點更加科學。因此在市場上，入戶花園受到的褒多于貶，成為很多中高檔樓盤的必備選擇之一。Q16 如果購買的住宅配有大露臺/空中花園，是否會增加被調查者的購買可能性如果購買的住宅配有大露臺/空中花園，%的被調查者會增加購買可能性，%的被調查者選擇不一定。Q12 購房時被調查者首選幾層、次選幾層購房時被調查者首選3層的最多，%；次選2層的最多，%。這在一定程度上說明消費者比較理性，在關注單價及總價的同時，最關注的是地理位置和周圍的自然環(huán)境，而被調查者對于房屋結構、面積、朝向等產品自身品質的關注度不高，這使得開發(fā)項目的檔次高低更多地受制于地段，單純想依靠提升產品品質來提升項目檔次的難度較大。Q5 被調查者未來兩年內計劃在何處購買商品住宅未來兩年內計劃在“新區(qū)中心區(qū)域”購買商品住宅的最多，%,這說明新區(qū)經過四五年的建設發(fā)展，已逐漸為人們所接受，盡管目前新區(qū)的配套仍待進一步完善。 作廢問卷69份216。中、小面積戶形將成為未來市場的主流，而大戶型面積則將顯得稀少。這些樓盤地段均較偏遠中心，價位中低，未來將集中放量，對*整體市場將產生較大的影響。三、*房地產市場發(fā)展預測 *作為三線城市，房地產發(fā)展起步較晚，發(fā)展水平不高，以自住型為主的需求市場顯得較為穩(wěn)定，在宏觀調控頻繁的環(huán)境下，*房地產需求市場所受影響較小，而供給市場將會有一定的變化，未來12年市場將呈以下幾點發(fā)展趨勢：市場仍以住宅為主，商業(yè)投資比例提高，辦公市場發(fā)展緩慢未來較長的一段時間，住宅仍將是*房地產市場的主體。價格范圍：住宅14001500元/平方米主要客源：開發(fā)區(qū)魏棉、活塞等大企業(yè)的工薪階層。樓盤名稱總套數(shù)主力戶型主力面積（㎡）銷售狀況至尊門第580套三室兩廳115/129/131/152銷售率近80%，150平方米的3室2廳銷售較好。一、二期較多大面積戶型銷售較為困難，因此其三期規(guī)劃戶型面積整體調小。目前該區(qū)域的樓盤規(guī)模都比較大，較多樓盤利用自身規(guī)模優(yōu)勢打造小區(qū)環(huán)境，以彌補區(qū)域環(huán)境差的劣勢。產品狀況：住宅供給以110130平方米的三室兩廳為主，其次是85100平方米的兩室兩廳。而近幾年*的房地產投資比例一直處于2%4%之間，而且目前市場需求特別是住房需求仍以自住為主，投資比例較低，因此，整個市場受利率上調的影響較小。l 繼續(xù)停止別墅類土地供應，嚴格限制低密度、大套型住房土地供應，從源頭上控制了住房的供給結構，但也形成了現(xiàn)有別墅項目的稀缺性與珍貴性。②加強土地管理與調控，嚴把土地“匣門”（一）加大對閑置土地的清理力度，切實制止囤積土地行為，嚴格執(zhí)行法律規(guī)定，對超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，征收土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權。自05年開始，政府為解決投資規(guī)模過大、房價上漲過快、住房供給結構不合理及房地產市場秩序混亂等問題，開始了對全國房地產的宏觀調控。但從05年開始，*房價未來上漲趨勢明顯。 商品房交易旺盛，市場需求呈現(xiàn)較大潛力近年*房地產發(fā)展較為迅速，03年后供給量上升較快，而市場需求也呈現(xiàn)出穩(wěn)定的增長勢頭。根據(jù)目前六縣一區(qū)的住房消費情況，由于中心城區(qū)離其他縣城距離較遠，其城市吸引力及凝聚力有限，其他郊縣的消費者考慮在*市中心區(qū)住房消費的比例相對較少。根據(jù)我們對*目前房地產市場的了解，今后幾年里西部新區(qū)的土地放量很大，老城區(qū)的改造力度也比較大，大量規(guī)模較大的項目（見項目統(tǒng)計表），都集中在今后的幾年里上市。第二篇 *房地產市場狀況一、*房地產市場總體情況*房地產發(fā)展總述翻開*城市發(fā)展的歷史，我們可以清晰地看到，*市真正意義上房地產業(yè)的起步和發(fā)展，是與*新城市的規(guī)劃和建設同步的，但*房地產的市場化程度仍然滯后?！耙恍摹睘?市主城區(qū)由商務中心、行政中心、文化中心、體育中心等構成；“兩軸”為南北城市功能軸和東西城市景觀軸；“四區(qū)”為濱東旅游居住區(qū)、濱南居住區(qū)、濱西工業(yè)區(qū)、濱北工業(yè)區(qū)；“一個基面”是指以繞*主城區(qū)的“四環(huán)五海”生態(tài)工程為基礎，利用城區(qū)外圍良好的生態(tài)環(huán)境景觀和田園風光，形成整個*城區(qū)的綠色基面，使*城區(qū)成為真正的生態(tài)城市。新城區(qū)已逐漸成為*的新行政中心、文化中心，同時已是*人居住的熱點區(qū)域。 *市新區(qū)框架基本形成：沿黃河五路的市政大樓、財政大廈、公路局大樓、交通大廈，廣電大廈等行政機關大樓拔地而起，中海公園、新立河岸、新濱公園、齊魯文化綠地、新城噴泉廣場的環(huán)境建設；各單位宿舍小區(qū)的建成入住，以及幾個新住宅項目新城廣場花園小區(qū)（至尊門第）、麗景新園、中海豪庭、現(xiàn)代城等也熱火朝天地建設著，使新區(qū)框架基本形成，區(qū)域城市建設及設施配套日漸成熟與完善。 人均收入逐年提高，消費潛力增強近幾年*城市居民收支狀況年份人均可支配收入人均消費性支出20027373524720038093569520049009626820051028670632006117267989 近年來，*居民年可支配收入逐年提高，05年首次突破萬元大關，人民生活水平大幅提高，消費潛力逐漸增強。 固定資產投資增長迅速，房地產投資比例下降2006年完成全社會固定資產投資600億元，“十五”%、%、%%，%。 工業(yè)建設快速發(fā)展，工業(yè)化進程穩(wěn)步加快0206年工業(yè)生產總值情況時 間2002年2003年2004年2005年2006國民生產總值（萬元）工業(yè)生產總值（萬元）工業(yè)生產總值的比例（%）近五年*市工業(yè)生產高速增長，全市大力實施“工業(yè)興市”戰(zhàn)略成效顯著。但是2006年*，與，仍有較大的提升空間。經過近三年的大量設施配套及道路建設，西區(qū)擁有中海公園、新濱公園、新城音樂噴泉廣場、齊魯文化綠地等優(yōu)美環(huán)境條件，更有寬暢的道路系統(tǒng)、優(yōu)良的交通條件，西區(qū)將為*市未來的城市中心。濱城區(qū)地勢西南部偏高，黃河從市區(qū)南端穿境而過，氣候屬溫帶季風氣候，大陸性較強。主體少數(shù)民族是回族，主要集中在陽信、無棣縣。全市境域橫跨黃河兩岸，總面積9445平方公里。調查的內容主要包括*房地產市場宏觀、中觀、微觀等方面，同時對*市現(xiàn)階段的房地產供給和需求市場進行專業(yè)調研分析，對某房地產公司待開發(fā)項目進行深入分析和前期策劃。第一篇 *市宏觀環(huán)境一、*城市概況城市基本情況【地理位置】 屬東亞暖溫帶亞濕潤大陸性季風氣候，冬冷夏熱，雨熱同期，四季分明。*具有依河傍海的天然優(yōu)勢，是蜿蜒五千里渤海灣的地理軸心，京津塘和半島兩大經濟區(qū)的結合部，環(huán)渤海經濟圈與黃河經濟帶的交匯點。東區(qū)為老市區(qū)，車水馬龍，商業(yè)繁華，有以銀座廣場、渤海國際廣場為中心的市區(qū)核心商圈。（2）*市各區(qū)縣城市化水平比較縣區(qū)名稱總人口非農業(yè)人口城市化率全市3712509940090%濱城區(qū)627986494197%惠民縣62682962085%陽信縣43953735281%無棣縣44034746709%沾化縣38601142566%博興縣47831171649%鄒平縣713488187603% 由上表可以看出，目前濱城區(qū)的城市化率已處于較高水平，由此*要完成近期規(guī)劃目標（從目前城市人口規(guī)模45萬人到2010年的60萬人）除了通過城市擴張將城市周邊農業(yè)人口改為非農業(yè)人口外，從下轄縣鎮(zhèn)或外地吸引人口也將成為重要的渠道之一。 近五年，*國民經濟發(fā)展迅速，經濟增長速度發(fā)展平穩(wěn)， %、%、%%，%。，從全省第13位上升到第11位，%，%，%。批發(fā)零售貿易業(yè)、餐飲業(yè)及其它行業(yè)的零售額也保持了穩(wěn)定的發(fā)展速度。三、*城市規(guī)劃建設狀況城市建設現(xiàn)狀216。其中，該區(qū)域住宅樓盤不乏對其地段商業(yè)價值的挖掘。216。但可以看出*市未來住房需求將快速增長，未來幾年，*房地產將進入快速發(fā)展階段。進入2004年后，*城市發(fā)展非常迅速，基礎設施建設的加快使房地產業(yè)迅速發(fā)展起來。目前西部新區(qū)新遷的人口，基本上是市直機關及其相關單位的領導、職員及公務員家庭，他們的住房通過單位統(tǒng)一征地統(tǒng)一集資建房解決。從近幾年的發(fā)展趨勢來看，整個發(fā)展速度較快，特別是04年來，投資額大幅度增長。*辦公樓市場如此低迷的主要原因有：一方面，*市內非工業(yè)企業(yè)數(shù)量較少，整體市場對辦公樓的需求有限；另一方面，由于*市目前未禁止住宅商用，大部分需要租辦公場所的企業(yè)，都選擇了租金更低的住宅，導致*市辦公樓市場難以發(fā)展。自*禁止了私人建房后，同時大力進行新城區(qū)市政建設及舊城的改造建設，一定程度上促進了*房地產的快速發(fā)展。（二）經濟適用住房、廉租住房和中低價位、中小套型普通商品住房的土地年度供應量不得低于居住用地年度供應總量的70%。l 對閑置土地的規(guī)定，將在一定程度上加快企業(yè)對地塊的開發(fā)過程，杜絕 “圈地”、“炒作地皮”行為，使一級市場走向規(guī)范化。l 由近十年人民幣利率走勢圖可以看出，未來利率繼續(xù)上調趨勢明顯。該區(qū)域高層住宅項目不多，但未來高層開發(fā)已經成為趨勢。三室兩廳125140金座豪庭未開盤銷售橄欖御園200套兩室兩廳85/95銷售率達90%三室兩廳100/115渤海國際廣場無住宅外街商鋪基本售完、內街與二層商鋪銷售率未達50%。四室兩廳170/177二十里堡1600套兩室兩廳91一期400多套由油田、醫(yī)院、銀行等單位團購，已售90%以上；二期500套銷售率達60%。產品狀況：住宅供給以120150平方米的三室兩廳為主，其次是8595平方米的兩室兩廳。一期存在較多的大面積住宅?？傮w上，市場消化狀況較可觀，反應了市場較高的需求潛力。直到05年后，施工面積突增，而竣工面積卻未有上漲，此大量未完工商品房在今后12年內將投放入市。中小面積戶型供需比例增加 從目前市場在售樓盤的銷售情況看，除了個別高檔樓盤大面積戶型的銷售狀況較好外（例如至尊門第），大部分中高檔、低檔樓盤大面積戶型的銷售一直緩慢（例如盛世春秋、瑄嘉名都一期、現(xiàn)代城等）。以下是本次市調的基本情況。根據(jù)第1題購房者中二次以上置業(yè)者占較大比例，目前居住面積的調查結果在一定程度上反映了130平方米以上大戶型的市場將有可能達到總體需求市場的20%以上。Q8 被調查者想