【正文】 5 商業(yè)部分的策劃必須做到綜合性，同5 時還要圍繞一兩個特色業(yè)態(tài)。3 商業(yè)房預(yù)計售價：20000元/平米；商住樓預(yù)計售價：12000元/平米3 本項目其他不3 能公攤的配套設(shè)施（如車庫）暫不 納入本次成本分析，4 屆時可以按照成本銷售應(yīng)該不4 成問題。2 價格及付款方式（1） 商住公寓均價9380元/平方米、起價9050元/平方米，（2） 底樓商鋪價格25000元/平方米（據(jù)說已經(jīng)被整買出去）。產(chǎn)品多樣單層商鋪：一層商鋪和二層商鋪有直接對外的出入口，主入口在一層復(fù)式商鋪：一、二層，有單獨內(nèi)部樓梯連接上下層三層商鋪：自動滾梯、電梯和樓梯直接到達(dá)，出口和入口整層公用產(chǎn)品特點 ；所有商鋪均為大開面落地窗，增加了其通透性。然而，“袖珍”小戶型的市場有多大，業(yè)內(nèi)人士可謂見仁見智。因此，一個樓盤的小戶型控制在25%以內(nèi)應(yīng)該是比較合理的。同時，中國的商家向來喜歡跟進(jìn)，小戶型縱然一時熱銷，但市場總是有一個飽和度，如果大家都做小戶型，最后難免又形成新的積壓。同時很多小戶型設(shè)計不合理，居室廚衛(wèi)同在一條直線上，形成一個狹長空間，房間的日照、通風(fēng)、景觀都不是很好。按被訪者認(rèn)為社區(qū)不需要配備或無所謂配備與否的生活設(shè)施的比例依次排序為：琴房(%)、可出租會客室(%)、茶藝館(%)、棋牌室(%)、24小時視聽室(%)。他們不再單純用房屋的面積來衡量居住的舒適性。五、%的被訪者需要預(yù)留洗衣機(jī)位。由于這樣的年輕人工作不久，又沒有多少積蓄，不可能買得起大房子的，因此，小戶型就成了他們置業(yè)安家的首選。（1）供應(yīng)量的增幅減緩。商住公寓存在的問題11 住宅用地，商務(wù)功能。日前中關(guān)村的一項調(diào)查也表明，多數(shù)中小企業(yè)需要的是單價800010000元的房子。據(jù)悉，目前中關(guān)村多數(shù)企業(yè)對辦公物業(yè)有兩大訴求：第一，想買不想租。以國際港為例，為了適應(yīng)新生代公司的需要，這里特別設(shè)立了商務(wù)會所，有公共秘書、網(wǎng)絡(luò)中心、商務(wù)咖啡廳和西餐廳等商務(wù)配套設(shè)施?！吧虅?wù)公寓”有望取代“商住樓” 北京商務(wù)公寓何以在CBD大行其道？近年來，北京各種概念的公寓層出不窮，像SOHO、酒店式公寓等，最近，CBD地區(qū)及其輻射區(qū)域新推出了一些以商務(wù)為目的的公寓，稱為商務(wù)公寓，例如旺座、國際港等，這些項目推出后的銷售情況非?；鸨Ｈ魏我粋€房地產(chǎn)市場都需要和資本市場金融市場結(jié)合，但結(jié)合的方式是不一樣的。這種政策逼著你不得不想一些辦法，讓購買者獲得最大的實惠而獲得最終租金。業(yè)內(nèi)人士根據(jù)目前正在運作的幾個新的商住樓項目判斷，下一步，以中小企業(yè)辦公需求定位的新商住樓項目將會繼續(xù)增多出新。不過有些明確提出商住概念的項目還是值得投資者關(guān)注，這些樓盤除了在外立面處理、戶型分隔分區(qū)、智能化系統(tǒng)、商務(wù)配套等方面進(jìn)行全面改進(jìn)外，最具革命性的改變就是對“商”“住”的徹底分離，有的甚至在物業(yè)上還分別管理，比如數(shù)碼0魏伯豪、住邦2000等，業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為此類物業(yè)商、住的質(zhì)量都可以保證，其在投資市場上的生命力會更長些。事實上，類似的供求失衡在近幾年早有明顯的顯現(xiàn)。這些小型公司對公司形象要求不高，且工作時間不好掌握，所以比較希望選擇可商可住的公寓，既可免去路上的辛勞，又節(jié)約了往返時間。北京市商住公寓市場綜述什么是商住公寓？商住公寓是一種既能辦商務(wù)又可以居住的一種產(chǎn)品。第一，由于經(jīng)濟(jì)不景氣租戶普遍緊縮租房開支；第二，由于跨國公司的并購而使寫字樓的需求縮減；第三，盡管上半年新增供應(yīng)不是很多，但消化現(xiàn)有存量這一任務(wù)仍給發(fā)展商，尤其是其物業(yè)空置很長時期的發(fā)展商帶來很大壓力。第一季度，傳統(tǒng)行業(yè)的表現(xiàn)超過高科技行業(yè)；第二季度，雖然傳統(tǒng)行業(yè)在寫字樓市場的表現(xiàn)繼續(xù)超過高科技行業(yè)，但過去幾個季度表現(xiàn)不佳的高科技行業(yè)也開始在二季度復(fù)蘇。傳媒未來城、國際傳媒城等大型綜合項目在今后幾年會相繼落成，如此濃重的“傳媒風(fēng)”將帶動此地的寫字樓市場。不可能完全跟國外走的路線一樣。一些中檔寫字樓項目或者商住兩用的準(zhǔn)寫字樓就成為他們所需要的。從而具有經(jīng)濟(jì)實力成為真正意義上的寫字樓的業(yè)主。至2005年該園區(qū)正式落成，總投資額將會達(dá)到50億元人民幣。據(jù)業(yè)內(nèi)有關(guān)人士介紹，導(dǎo)致第三使館區(qū)租金跌幅最大的原因較多，由于第三使館區(qū)的租戶多是國外公司，由于受到全球經(jīng)濟(jì)不景氣的影響，一些國際大公司紛紛裁員，這樣對辦公用地的需求相對減少，從而對該區(qū)整體寫字樓的租金的走勢形成下壓趨勢。21 小區(qū)商鋪必須總量控制、統(tǒng)籌規(guī)劃。商鋪的風(fēng)險還在于：22 商鋪投資風(fēng)險性比住宅投資大。隨著我國加入WTO，14 市場化進(jìn)程進(jìn)一步加快，15 人們就業(yè)選擇日趨多元化。過去，2 不3 少人投資股票、住宅，4 但利潤回報空間逐漸縮小。此類底商由于周邊的商業(yè)已形成一定氣候，擁有大量的、穩(wěn)定的消費群體，投資風(fēng)險小。究其原因是，有項目自身條件的限制，有投資商實力的欠缺，也有經(jīng)營者經(jīng)驗不足等等。目前北京市雖然商業(yè)總體規(guī)模較大，但人均商業(yè)面積仍嫌不足。人口數(shù)量不夠，開發(fā)商是不愿意去開發(fā)的，投資商也不愿問津。休閑商業(yè)也將在這個地帶發(fā)展。2 住宅郊區(qū)化刺激商業(yè)房地產(chǎn)。北京近85%的商品都是從外進(jìn)京。列入北京的“十五”規(guī)劃的四條環(huán)線：二環(huán)、三環(huán)、四環(huán)、五環(huán)構(gòu)成北京城市商業(yè)開發(fā)的“四條金帶”。但是如果在建成之后再去出售或者作為公司的固定資產(chǎn)進(jìn)行招商和管理，（19） 無疑會大大增加項目的風(fēng)險。北面的二環(huán)路離該項目很近便。（詳見附圖）項目用地性質(zhì)該項目為西城區(qū)規(guī)劃的“北京‘新街市’商業(yè)文化步行街”的A區(qū)部分，它以商業(yè)為主，集商業(yè)、娛樂、休閑、餐飲、辦公和商住為一體。八大樞紐在2006年要求全部建成使用。（4） 拆遷戶購房稅收優(yōu)惠條件再放寬該優(yōu)惠政策的實施將一定程度的促進(jìn)拆遷戶購買商品房，拆遷戶也是購房不可忽視的一部分。（4） 住宅2002年商品房銷售勢頭極旺，其增長速度甚至略超出商品房竣工和開發(fā)投資的增長速度，這表明北京市居民對商品房尤其是住宅的需求不僅沒有因為近幾年商品房供應(yīng)量的大量增加而減弱，反而有所擴(kuò)大。因此投資者在置業(yè)的時候非常小心和謹(jǐn)慎?！叭蠈ⅰ保–BD、中關(guān)村、金融街）呈現(xiàn)不同的走勢，“兩新兵“（奧運村、傳媒大道）前景較為看好，實力也不容忽視。具體的非配套公共設(shè)施指 標(biāo) 如下表：A區(qū)(東南商業(yè)娛樂區(qū))E、F區(qū)(西南商業(yè)辦公區(qū))序號分區(qū)用途用地面積(平方米㎡)建筑面積(平方米㎡)序號分區(qū)用途用地面積(平方米)建筑面積(平方米)A8賓館30000F1辦公、商業(yè)891045500A71商業(yè)60020F4辦公、商業(yè)359317560A6商業(yè)12300E4辦公18000A5商業(yè)20000E3B辦公、商業(yè)18040A9辦公\商業(yè)21000E3A辦公、商業(yè)34029000A81娛樂4000A72辦公21960A12幼兒園18472000合計49163171280合計26472109000綠化用地9500綠化用地3800H區(qū)(西北辦公區(qū))B、G區(qū)(東南商業(yè)娛樂區(qū))序號分區(qū)用途用地面積(平方米)建筑面積(平方米)序號分區(qū)用途用地面積(平方米)建筑面積(平方米)H1辦公27000G1商業(yè)1363045000H2辦公24400B4商業(yè)、娛樂711421000H3辦公23500H4辦公16800H5辦公468621500合計26942112100合計2074466000綠化用地9600綠化用地2167+2679=4846H區(qū)北部退紅線20米作為城市綠地項目總用地面積：123321平方米項目總建筑面積：451900平方米項目總綠化面積：27746平方米 綠化率：%1 桃園二期危改項目的非配套公建商業(yè)用地也即“北京新街口商業(yè)文化步行街（暫定方案）”，1 ，1 建筑面積地上約36萬1 平方米，1 地下約10萬1 平方米。北京新街口復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)項目前期市場調(diào)查及可行性研究報告1 調(diào)查和研究的背景與目的為了更大的實現(xiàn)宏信公司跨地區(qū)、跨業(yè)態(tài)擴(kuò)張的戰(zhàn)略目標(biāo)，根據(jù)公司高層的意圖，在高層前期多方面接觸和考察的基礎(chǔ)上，在選定了地區(qū)、區(qū)域和項目地塊的前提下，展開了這次調(diào)研。該地塊是傳統(tǒng)的商業(yè)街，1 但是消費檔次屬于中下水平。從需求方面來看，中資機(jī)構(gòu)仍然勢需求的主力，外資的需求增長緩慢。很多開發(fā)商為了消除投資者顧慮，很早就引如專業(yè)的商業(yè)物業(yè)管理公司，如上海的新天地、香港的戴德梁行等進(jìn)行總體規(guī)劃、招商、后期推廣和物業(yè)管理。北京市城區(qū)住宅價格有所下降，郊區(qū)價格有所上揚；城鐵的開通帶動了其沿線房地產(chǎn)的活躍；經(jīng)濟(jì)適用房也四面開花；戶型結(jié)構(gòu)的需求呈現(xiàn)兩極化，大面積豪宅和小面積小戶型大行其道；低密度住宅市場份額逐步增加，并且受到市場的關(guān)注和認(rèn)可。（5） 北京市建委規(guī)定：不（6） 許銷售未經(jīng)裝修的毛坯房（7） 北京市空置房免征契稅政策年底叫停（8） 個人住房擔(dān)保貸款貼息凡符合住房公積金管理中心貼息條件的借款人，由北京市住房資金管理中心按照商業(yè)性個人住房貸款和住房公積金個人貸款的利息差進(jìn)行貼息。（3） 五環(huán)路最后一段全線啟動到2 004年年底，五環(huán)路將全線通車。周邊環(huán)境（1）商業(yè)：該項目所在位置是北京市傳統(tǒng)的商業(yè)街區(qū)（新街口商業(yè)區(qū)），目前該區(qū)域集合了以電子音像和服裝專賣店為主、其他如餐飲、金融、文化等為輔的商業(yè)業(yè)態(tài)；在項目的東南角的對面是該區(qū)域比較大的商場——新街口商場，但是它的經(jīng)營狀況不是很好；項目的需要拆遷的部門有一家比較大型的音響專業(yè)商店——超音速音響商店。從北面西面去往西單的公共汽車絕大部分都要經(jīng)過此處。（20） 原規(guī)劃方案中的商業(yè)、娛樂、賓館以及辦公的用地性質(zhì)是否能夠作大的變更是一個很重要的因素。二環(huán)路帶來大量車流，車流能帶來人流。為了使大量的物流不至于導(dǎo)致城市交通堵塞。北京城市規(guī)劃確定了北苑、酒仙橋、東壩、定福莊、閥頭、南苑、豐臺、石景山、西苑、清河等10個邊緣集團(tuán)。 北京商貿(mào)學(xué)院教授王希來指出：對于商業(yè)經(jīng)營而言，人口的聚集是一種穩(wěn)定的商機(jī)，這種商機(jī)對于商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)提供了可觀的前景。二是人口流向。另一方面，北京舊城區(qū)的改造和拆遷使許多門面房、老的沿街店面消失，擁有資本者要找新的經(jīng)商地。但這一結(jié)果卻為那些將以主打概念征服市場的開發(fā)商敲響警鐘，為底商作主題包裝只是第一步，后期對主題概念的實施和控制更加重要。因此，擁有高回報率也在情理之中。商鋪投資相對于股市和住宅，5 回報率較高。“與其為老板打工，16 不17 如自己當(dāng)老板”，18 這種潛意識在許多人心里涌動。住宅如果高租金租不23 出去，24 可以低租金出租，25 租住宅的人要比租商鋪的人多得多；實在租不26 出去，27 還可以自己住。商鋪投資前景看好，但決不能保證每一個投資者都保賺不賠。另外，2002年第三使館區(qū)新增寫字樓將近8萬平方米左右，而整個第三使館區(qū)的寫字樓面積為50萬平方米，市場對新項目的吸納過程也造成整體租金價格的下降。其中較矚目的為中關(guān)村國際商城發(fā)展面積逾100公頃。在CBD，尤其在核心區(qū)的位置，土地出讓金會明顯比其他地區(qū)要高，所以項目在定位上就是那些效益好、規(guī)模大的企業(yè)。而那些外企或者中國的高級企業(yè)又需要一些高檔寫字樓來辦公。（4）奧運村。北京市甲級寫字樓2002年市場狀況 盡管“入世”效應(yīng)不斷深化，并且市場上也沒有很多新增供應(yīng)，但北京甲級寫字樓市場在2002年上半年還是延續(xù)了2001年的下跌趨勢，表現(xiàn)在租金持續(xù)下跌，入住率也沒有出現(xiàn)明顯的改善。太陽公司的研發(fā)部門在學(xué)知大廈租了3000平方米；諾基亞在盈科中心擴(kuò)租了3000平方米；而國內(nèi)通訊公司深圳華為也在泰康大廈租了2600平方米。4 銷售市場。商住公寓為中、小公司及居家辦公的自由職業(yè)者提供了一個可商可住的場所，它一般除了提供一些生活配套設(shè)施外，還設(shè)置了寬帶局域網(wǎng)、商務(wù)中心、會議室、票務(wù)中心及充足的車位等商務(wù)設(shè)施。（2）價格低，風(fēng)險小。從東方策略等房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的成交數(shù)據(jù)顯示，與往年相比，商住類住宅的出租價普遍下跌。第三代“商住”樓近階段將嶄露頭角以前的“商住”兩用樓頗受爭議，然而，成百上千的中小企業(yè)和奇缺的高檔寫字樓成為鮮明對比，高檔寫字樓的供應(yīng)量雖然在不斷增加，但其昂貴的價格早已把成長型的中小企業(yè)拒之門外；中檔寫字樓又明顯斷檔。而這些在功能設(shè)計、布局設(shè)計和人文環(huán)境設(shè)計等方面更迎合特定辦公人群的新型商住樓的入市，還將進(jìn)一步推動此類物業(yè)的發(fā)展。很多條件決定了可能會有更多的小企業(yè)不愿意租而愿意買房屋，但企業(yè)不會長期或者永久在一個地