某地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃培訓(xùn)教程-免費(fèi)閱讀
【正文】 商業(yè)業(yè)態(tài)：超市、快餐廳、小商業(yè)、銀行、郵局；中西餐廳、咖啡廳 案 名： 金域藍(lán)灣 用三個(gè)色塊代表項(xiàng)目三個(gè)樓棟 且金色突出項(xiàng)目高貴品質(zhì) 下面一道藍(lán)代表海 形象推廣語： 在海上一切超然 金域藍(lán)灣價(jià)格策略： 當(dāng)時(shí)開發(fā)商提出 8300元 /㎡的均價(jià)，這比當(dāng)時(shí)周邊項(xiàng)目高出近1０００元／ ㎡ …… 高開低走 ： 一期選擇中間擁有海景和園景雙重景觀的地塊進(jìn)行開發(fā)，高舉高打，即有利于項(xiàng)目的成功面市，更可以以較高的價(jià)格提升項(xiàng)目總體的市場(chǎng)價(jià)值。 行業(yè)可能 一類： 35歲左右，有一定事業(yè)基礎(chǔ)，想擁有 更多的專業(yè)性人士，如：寫字樓白領(lǐng)、公務(wù)員、律師、醫(yī)生等。 W（ weakness） 1. 地塊狹長，北有農(nóng)民房，南又低于福榮路路面； 2. 緊臨廣深高速與福榮路，噪聲較大。隨著后期較好戶型的推出，以及社區(qū)氛圍的形成，價(jià)格逐步爬高。這種特點(diǎn)不一定是項(xiàng)目所特有的，但必須是鮮明的。如同為郊區(qū)大盤、同為小戶型 等。 ? 是籌集建設(shè)資金的依據(jù) ? 是開發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù) ? 是編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù) 市場(chǎng)分析 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 收入、成本、費(fèi)用預(yù)測(cè) 財(cái)務(wù)評(píng)估 盈虧平衡分析 敏感性分析 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 宏觀市場(chǎng)、區(qū)域市場(chǎng) 供給預(yù)測(cè)、需求預(yù)測(cè)、價(jià)格預(yù)測(cè) 銷售收入、土地成本、建安成本、市政配套費(fèi)、管理費(fèi)、稅費(fèi)等 靜態(tài)指標(biāo)：成本利潤率、銷售利潤率 動(dòng)態(tài)指標(biāo)：凈現(xiàn)值、內(nèi)涵報(bào)酬率、投資周期 盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點(diǎn)，即項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡狀態(tài)利潤為零的點(diǎn) 反應(yīng)敏感程度的指標(biāo)是敏感系數(shù)敏感系數(shù) =目標(biāo)值的變化百分比／參數(shù)值變動(dòng)的百分比 風(fēng)險(xiǎn)分析又稱概率分析，利用概率值來研究不同因素的概率分布，從而對(duì)方案的經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)做出某種概率描述，對(duì)方案的風(fēng)險(xiǎn)情況做出比較準(zhǔn)確的判斷 可行性分析的研究內(nèi)容 第二階段 項(xiàng) 目 研 究 項(xiàng)目研究？ 市場(chǎng)研究？ 宏觀環(huán)境分析 競(jìng)爭環(huán)境分析 項(xiàng)目價(jià)值分析 市場(chǎng)狀況 可能的客戶 可能的產(chǎn)品 項(xiàng)目研究的目的： 地塊 潛在客戶分析 宏觀環(huán)境研究 ? 宏觀政策及經(jīng)濟(jì)形勢(shì) （通脹、利率、匯率等） ? 重大事件及其影響 （如北京 2023年奧運(yùn)會(huì)、上海 2023年世博會(huì)） ? 城市經(jīng)濟(jì)狀況 （ GDP、人均收入等） ? 城市建設(shè) （城市規(guī)劃、固定資產(chǎn)投資、拆遷計(jì)劃等） ? 人口及其變化狀況 （總量、新增家庭數(shù)、外來常駐人口比例等） 房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境 ? 結(jié)構(gòu)及其規(guī)模 （一、二、三級(jí)市場(chǎng)） ? 板塊布局 （熱點(diǎn)區(qū)域） ? 行業(yè)成熟度 （產(chǎn)品豐富度、外來開發(fā)商的進(jìn)入程度） 結(jié)論：房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢(shì) 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 項(xiàng)目價(jià)值分析 ? 產(chǎn)業(yè)分布（第三產(chǎn)業(yè)、旅游經(jīng)濟(jì)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、物流等） ? 街區(qū)價(jià)值（土地級(jí)別，區(qū)域功能定位、人文歷史價(jià)值等） （ 1）區(qū)位價(jià)值分析 ? 自然（山景、海景、湖景等）、人文景觀 ? 交通資源（公交、高速路、機(jī)場(chǎng)、火車站、港口等） ? 配套資源（購物、教育、醫(yī)療、文化、娛樂等） （ 2）項(xiàng)目資源分析 競(jìng)爭對(duì)手及成功案例研究 （ 1） 同區(qū)位、同類型、同價(jià)位競(jìng)爭項(xiàng)目分析 通過對(duì)在地段、產(chǎn)品、價(jià)格等方面構(gòu)成 直接競(jìng)爭 或者 潛在競(jìng)爭 的樓盤進(jìn)行分析，尋求突破創(chuàng)新和差異化。 里斯 杰克 高開低走 此種價(jià)格策略由于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大，一般很少采用，但在一些高檔盤中，為了塑造高品質(zhì)的市場(chǎng)形象，前期會(huì)通過推出一些較好的產(chǎn)品形成高價(jià)，并借此固化高檔的市場(chǎng)形象，從而形成“ 母以子貴 ” 的帶動(dòng)作用，獲得良好多的收益。 可能的產(chǎn)品 一個(gè)面向深港兩地的海景物業(yè) S（ strength） 1. 自然環(huán)境優(yōu)越，擁有稀缺的國家級(jí)紅樹林自然保護(hù)區(qū)景觀和市區(qū)海景。度假休閑享樂，坐享深圳灣海濱風(fēng)情。 低區(qū) townhouse 設(shè)計(jì)公司：賓 媒體的廣告推廣，圍繞項(xiàng)目形象定位層層展開，逐步深入，最終把項(xiàng)目的品質(zhì)、品牌和理念闡釋得淋漓盡致，全面推向市場(chǎng) 現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng) 金域藍(lán)灣 2023年活
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