【正文】 銷售收入預(yù)測(cè)表 總體 項(xiàng) 目 面積 （ m2） 售價(jià) (元 /m2) 小計(jì) （萬元） 住宅 多層住宅 32,880 5,500 18,084 高層住宅 207,520 4,600 95,459 住宅小計(jì) 240,400 4,723 113,543 可售車庫（個(gè)） 1341個(gè) 8萬元 /個(gè) 10,729 總體合計(jì) 240,400 5,169 124,272 市場(chǎng)領(lǐng)先者（方案一） 天地源木塔寺項(xiàng)目發(fā)展概念策劃研究 | Page 51 不含土地成本的投資估算 開發(fā)成本費(fèi)用估算表 序號(hào) 項(xiàng) 目 投資額 (萬元 ) 地上面積單方 投資（元） 1 開發(fā)成本 59,583 2,468 土地成本 前期費(fèi)用 2,345 97 建安成本 45,405 1,881 公建配套設(shè)施 4,728 196 開發(fā)期規(guī)費(fèi) 5,937 246 不可預(yù)見費(fèi)（ 2%） 1,168 48 2 開發(fā)費(fèi)用 8,003 332 企業(yè)管理費(fèi)（ 2%) 1,192 49 銷售費(fèi)用（ 3%） 3,728 154 財(cái)務(wù)費(fèi)用 3,083 128 3 總成本費(fèi)用 67,586 2,800 4 銷售稅項(xiàng) 8,326 345 5 總銷售成本 75,913 3,145 市場(chǎng)領(lǐng)先者（方案一） 天地源木塔寺項(xiàng)目發(fā)展概念策劃研究 | Page 52 不同地價(jià)條件下的投資收益 注：按容積率 土地價(jià)格 80萬元 /畝 100萬元 /畝 120萬元 /畝 140萬元 /畝 160萬元 /畝 180萬元 /畝 樓面地價(jià) （元 /m2） 497 621 746 870 994 1,118 不含土地成本的開發(fā)成本費(fèi)用（元 /m2） 3,145 3,145 3,145 3,145 3,145 3,145 單方總成本合計(jì) （元 /m2） 3,642 3,766 3,890 4,015 4,139 4,263 項(xiàng)目總投資 （萬元） 87,913 90,913 93,913 96,913 99,913 102,913 總銷售收入 （萬元） 124,272 124,272 124,272 124,272 124,272 124,272 稅前利潤(rùn) （萬元） 36,359 33,359 30,359 27,359 24,359 21,359 （所得稅前） 投資收益率 % % % % % % 市場(chǎng)領(lǐng)先者（方案一） 天地源木塔寺項(xiàng)目發(fā)展概念策劃研究 | Page 53 開發(fā)成本 售價(jià)的敏感性分析 ? 備注：基準(zhǔn)方案按地價(jià)為 180萬元 /畝計(jì)算 市場(chǎng)領(lǐng)先者（方案一） （所得稅前） 投資收益率 開發(fā)成本變化 85% 90% 95% 100% 105% 110% 115% 售價(jià)變化 85% % % % % % % % 90% % % % % % % % 95% % % % % % % % 100% % % % % % % % 105% % % % % % % % 110% % % % % % % % 115% % % % % % % % 天地源木塔寺項(xiàng)目發(fā)展概念策劃研究 | Page 54 市場(chǎng)跟隨者（方案二）：容積率 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目 指標(biāo) 比例 備注 總用地面積 100000平方米 100% 150畝 總建筑密度 25% 毛容積率 總建筑面積 358464平方米 地下總建筑面積 57464平方米 地下室車庫（包括人防） 地上總建筑面積 301000平方米 計(jì)入容積率部分 小高層（ 12層） 60000平方米 20% 高層（ 18層） 240000平方米 80% 會(huì)所建筑面積 1000平方米 住宅總戶數(shù) 2736戶 按每戶平均面積 110m2計(jì)算 車位配比 1： 1 其中 60% 按地下停車考慮 市場(chǎng)跟隨者（方案二） 天地源木塔寺項(xiàng)目發(fā)展概念策劃研究 | Page 55 售價(jià)設(shè)定 本項(xiàng)目 現(xiàn)時(shí)售價(jià) 未來售價(jià) 高層（平均 18層）： 3900元 項(xiàng)目未來三年銷售均價(jià) 高層： 4200元 參考樓盤 楓林綠洲 高層（ 24層）： 3600元 小高層（ 12層）： 3800元 高新區(qū)價(jià)格年增長(zhǎng)率 % 本項(xiàng)目銷售期 3年 云頂圓 高層（ 1824層）：均價(jià) 3600元 城市風(fēng)景 小高層（ 12層）：均價(jià) 3800元 高層（ 1834）：均價(jià) 3500元 陽光曼哈頓 高層（ 2734層）： 35003600元 市場(chǎng)跟隨者（方案二） 天地源木塔寺項(xiàng)目發(fā)展概念策劃研究 | Page 56 銷售收入估算 ? 說明：以上銷售收入暫未考慮商業(yè)銷售收入，小高層、高層按均價(jià) 4200元 /平方米考慮。多層 :4045萬 目標(biāo)客戶群 2535歲青年群 多層 :99% 2023年月 10月 鳳城明珠 兩室兩廳，三室兩 廳， 98130 三棟高層 (33層 ) 2980 3040萬 2023年 5月 天地源木塔寺項(xiàng)目發(fā)展概念策劃研究 | Page 71 高新區(qū)戶型面積供應(yīng)情況 0500100015002023高端細(xì)分市場(chǎng) 486 491 204 820 693 200 56中高端細(xì)分市場(chǎng) 1147 753 1559 1438 878 222 478 0 以下 8 0 1 0 0 1 0 0 1 2 0 1 2 0 1 4 0 1 4 0 1 6 0 1 6 0 1 8 0 1 8 0 以上高新區(qū)細(xì)分市場(chǎng)面積分布（套） 05001000150020232500高端細(xì)分市場(chǎng) 0 351 594 86 0 1483 416 0 0中高端細(xì)分市場(chǎng) 160 619 2041 171 361 2347 218 15 16獨(dú)立開間一房一衛(wèi)二房一衛(wèi)二房二衛(wèi)三房一衛(wèi)三房二衛(wèi)四房二衛(wèi)四房三衛(wèi)五房二衛(wèi)高新區(qū)細(xì)分市場(chǎng)戶型分布（套） 天地源木塔寺項(xiàng)目發(fā)展概念策劃研究 | Page 72 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH 。多層130145 4棟高層 (18層 )8棟多層 ,6棟小高層 (11層 ) 會(huì)所 ,商業(yè)步行街 ,幼兒園 ,健身中心 高層 2800,多層 3100 高層 :2834萬 。天地源木塔寺項(xiàng)目 發(fā)展概念策劃 2023年 7月 29日 天地源木塔寺項(xiàng)目發(fā)展概念策劃研究 | Page 2 研究框架 市場(chǎng) 策略 開發(fā) 投資 高新區(qū)市場(chǎng)環(huán)境 項(xiàng)目市場(chǎng)定位策略的選擇 開發(fā)建議及指標(biāo)設(shè)定 建安成本及經(jīng)濟(jì)效益估算 土地價(jià)格的敏感分析 天地源木塔寺項(xiàng)目發(fā)展概念策劃研究 | Page 3 PART1 市場(chǎng) 如何看待項(xiàng)目所在高新區(qū)市場(chǎng)的發(fā)展 天地源木塔寺項(xiàng)目發(fā)展概念策劃研究 | Page 4 高新區(qū)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀 ? 高新區(qū)的市場(chǎng)地位（供求特征） ? 高新區(qū)的價(jià)格特征 ? 高新區(qū)的產(chǎn)品特征 天地源木塔寺項(xiàng)目發(fā)展概念策劃研究 | Page 5 高新區(qū)處于中高端市場(chǎng) 區(qū)域 售價(jià) （元 /m2） 檔次 主要目標(biāo)客戶 曲江板塊 別墅 洋房 45006000 高檔 以別墅、低密度物業(yè)為主 私營(yíng)企業(yè)主 高級(jí)管理人員 高級(jí)公務(wù)員 高新 洋房以 35004700為主 中高檔 高層和小高層洋房為主 高新產(chǎn)業(yè)技術(shù)、管理人員 私營(yíng)企業(yè)主 公務(wù)員 南郊 洋房 35003600 中檔至中高檔 小高層和高層洋房 電子城等研究所技術(shù)人員、教師 私營(yíng)企業(yè)主 東郊 洋房以 30003400為主 中檔 以普通小高層洋房 個(gè)體批發(fā)經(jīng)營(yíng)戶 區(qū)域廠礦企業(yè) (紡織 )管理人員 西郊 洋房 30003300 中檔 以普通小高層洋房 軍工企業(yè)高級(jí)技術(shù)及管理人員 高教教師 航空企業(yè)員工 北郊 洋房 28003300 中檔至中低檔 以普通小高層洋房 公務(wù)員 企業(yè)技術(shù)人員及管理人員 北郊 東郊 西郊 南郊 高新 本項(xiàng)目 城內(nèi) 曲江板塊 鏟河板塊 市場(chǎng)地位 天地源木塔寺項(xiàng)目發(fā)展概念策劃研究 | Page 6 高新區(qū)占據(jù)西安主要的市場(chǎng)份額 ? 供應(yīng) – 從目前在售樓盤數(shù)量看，高新區(qū)集中了西安最大量的在售樓盤，占全市 30%，是商品房的強(qiáng)勢(shì)市場(chǎng) ? 需求 – 高新區(qū)商品房成交量平穩(wěn)增長(zhǎng)，05年的成交量達(dá)到 73萬平方米 – 商品房成交量占全市的比例保持在 15%左右 0204060800%5%10%15%20%25%成交量 20 20 45 50 70 73占全市比例 13% 10% 20% 15% 14% 14%2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年48332924168015304560高新 城北 城南 城東 城西 城內(nèi)單位：萬 m2 20