某地產(chǎn)項目前期策劃培訓(xùn)教程-預(yù)覽頁
【正文】 ? 城市經(jīng)濟(jì)狀況 （ GDP、人均收入等） ? 城市建設(shè) （城市規(guī)劃、固定資產(chǎn)投資、拆遷計劃等） ? 人口及其變化狀況 （總量、新增家庭數(shù)、外來常駐人口比例等） 房地產(chǎn)市場環(huán)境 ? 結(jié)構(gòu)及其規(guī)模 （一、二、三級市場） ? 板塊布局 （熱點區(qū)域） ? 行業(yè)成熟度 （產(chǎn)品豐富度、外來開發(fā)商的進(jìn)入程度） 結(jié)論：房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 項目價值分析 ? 產(chǎn)業(yè)分布（第三產(chǎn)業(yè)、旅游經(jīng)濟(jì)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、物流等） ? 街區(qū)價值（土地級別，區(qū)域功能定位、人文歷史價值等） （ 1）區(qū)位價值分析 ? 自然（山景、海景、湖景等）、人文景觀 ? 交通資源（公交、高速路、機(jī)場、火車站、港口等） ? 配套資源（購物、教育、醫(yī)療、文化、娛樂等） （ 2）項目資源分析 競爭對手及成功案例研究 （ 1） 同區(qū)位、同類型、同價位競爭項目分析 通過對在地段、產(chǎn)品、價格等方面構(gòu)成 直接競爭 或者 潛在競爭 的樓盤進(jìn)行分析，尋求突破創(chuàng)新和差異化。 ? 是項目投資決策的依據(jù)。如同為郊區(qū)大盤、同為小戶型 等。 研究內(nèi)容：開發(fā)策略 產(chǎn)品特色 推廣手法 銷售策略 其他成功因素 研究方法：案例分析 潛在客戶群研究 —— 以項目為出發(fā)點的定向研究 （ 1）確定研究對象 項目 周邊客群 新生客群 投資客群 特有客群 歷史客群 （ 2）確定研究內(nèi)容 客戶基本特征 置業(yè)能力 需求特點 置業(yè)原因 需求特點 收入水平、置業(yè)計劃等 家庭結(jié)構(gòu)、文化背景、職業(yè)、區(qū)屬 工作地點、現(xiàn)有居住狀況等 得出調(diào)研結(jié)論 未來的市場狀況 23年片區(qū)內(nèi)供應(yīng)量預(yù)測 價格走勢預(yù)測 需求趨勢預(yù)測 客戶消費趨勢預(yù)測 可能的客戶 客戶可能的區(qū)域 客戶層面 購買力狀況 可能的產(chǎn)品 產(chǎn)品類型 產(chǎn)品設(shè)計創(chuàng)新點 可能的價格（總價、單價） 第三階段 項 目 定 位 定位（ Positioning) 有史以來對美國營銷影響最大的觀念！ 定位 即 預(yù)期客戶頭腦里已有的想法 ！ [美 ]艾 這種特點不一定是項目所特有的，但必須是鮮明的。具有銷售速度快的特點，一般會在開發(fā)商要求盡快回籠資金的情況下使用。隨著后期較好戶型的推出，以及社區(qū)氛圍的形成，價格逐步爬高。 可能的客戶 從周邊競爭項目來看，除了深圳本地客群以外，外銷客戶也占有相當(dāng)比例；從本項目看，海景資源更加豐富，對于香港客戶吸引力更大，未來客戶構(gòu)成香港客戶會是一個很重要的組成部分。 W（ weakness） 1. 地塊狹長，北有農(nóng)民房，南又低于福榮路路面； 2. 緊臨廣深高速與福榮路，噪聲較大。 購買用途 度假為主。 行業(yè)可能 一類： 35歲左右，有一定事業(yè)基礎(chǔ)，想擁有 更多的專業(yè)性人士，如：寫字樓白領(lǐng)、公務(wù)員、律師、醫(yī)生等。 士奈設(shè)計公司（ Bensley Design Studio） 四房二廳二衛(wèi) 149平米 三房二廳二衛(wèi) 109平米 戶型設(shè)計 —— 從 73平方米的 2房到 205平方米的平層大戶型，從頂層復(fù)式住宅到珍貴的獨立 TOWNHOUSE，每個戶型幾乎都力求不同的角度有不同的紅樹林海景面，滿足面積要求不同但品質(zhì)要求同樣最高的客戶。 商業(yè)業(yè)態(tài)：超市、快餐廳、小商業(yè)、銀行、郵局；中西餐廳、咖啡廳 案 名： 金域藍(lán)灣 用三個色塊代表項目三個樓棟 且金色突出項目高貴品質(zhì) 下面一道藍(lán)代表海 形象推廣語： 在海上一切超然 金域藍(lán)灣價格策略： 當(dāng)時開發(fā)商提出 8300元 /㎡的均價，這比當(dāng)時周邊項目高出近1０００元／ ㎡ …… 高開低走 ： 一期選擇中間擁有海景和園景雙重景觀的地塊進(jìn)行開發(fā)，高舉高打，即有利于項目的成功面市，更可以以較高的價格提升項目總體的市場
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