【正文】 ㎡2008年山柳杜開發(fā)地塊黃河四路以南渤海十六路西商住區(qū)約25萬㎡2008年金和房產(chǎn)地塊黃河五路南，渤海十八路西商住區(qū)約35萬㎡2008年上半年濱海明珠黃河二路南，渤海十六路西商住區(qū)10萬㎡2008年合計(jì)405萬㎡另外，*市在老區(qū)北部區(qū)域、新區(qū)區(qū)域還有大量?jī)?chǔ)備用地，由于目前*房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度不高，一級(jí)市場(chǎng)欠缺規(guī)范，未來本案周邊區(qū)域較多空地將隨時(shí)開發(fā)項(xiàng)目，未來競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境將頻繁變化，難以掌控。*市政府為籌集更多的資金投入到城市建設(shè)當(dāng)中，通過以土地交換形式吸引各地開發(fā)商到*投資修路、建設(shè)公共配套，解決當(dāng)?shù)氐幕A(chǔ)設(shè)施投資所需要的大量資金。造成房?jī)r(jià)如此低的原因當(dāng)中，除受當(dāng)?shù)鼐用袷杖搿⒔?jīng)濟(jì)發(fā)展、房地產(chǎn)開發(fā)水平等因素的影響之外，主要原因就是房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度太低。l 在*新區(qū)建設(shè)、老區(qū)改造同時(shí)開展的階段，老區(qū)以完善的配套、便利的生活環(huán)境吸引了大部分中、低端居住群；而新區(qū)則以優(yōu)美、高品質(zhì)的居住環(huán)境吸引了大部分中、高端居住群。特別是隨著*城市規(guī)劃建設(shè)的推進(jìn)，城市影響力與輻射力得到較大的提升，這為處于起步階段的*房地產(chǎn)業(yè)帶來較好的發(fā)展機(jī)會(huì)。 遠(yuǎn)景規(guī)劃總體布局戰(zhàn)略：南跨、北擴(kuò)、東連、西進(jìn)。 城市性質(zhì)：南融半島城市群、濟(jì)南城市圈，北接天津?yàn)I海新區(qū)，面向環(huán)渤海，服務(wù)京津濟(jì)，努力打造成黃河三角洲中心城市、全國(guó)棉紡家紡之都、現(xiàn)代化生態(tài)園林旅游城市。城市規(guī)劃發(fā)展方向216。市政大樓 中海公園景觀： 成片的單位宿舍小區(qū)：216。 概況：，建成區(qū)人口45萬，城市道路達(dá)200公里，%。 人均居住消費(fèi)支出發(fā)展快速在04年之前，*人民在居住項(xiàng)目的消費(fèi)一直較為穩(wěn)定。2002—2006年，%，%，%。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市發(fā)展進(jìn)程不斷推進(jìn)，在未來幾年內(nèi)，*市房地產(chǎn)將得到較大的發(fā)展。人均地方財(cái)政收入由393元提高到1212元。216。增幅在全省各市排序由2002年的第9位上升至2006年的第1位。216。因此，努力提升*市中心城區(qū)的城市吸引力及凝聚力將成為政府的重要工作之一。濱城區(qū)作為*市中心城區(qū)，人口密度優(yōu)勢(shì)未明顯突出，一方面反映了濱城區(qū)城市凝聚力有限，另一方面也顯示出濱城區(qū)具有較大的發(fā)展空間。但是老市區(qū)因道路狹窄、交通較為混亂而面臨改造。C。環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的崛起，黃河經(jīng)濟(jì)帶的振興，為*的開發(fā)奠定了基礎(chǔ)。全市18個(gè)鄉(xiāng)，53個(gè)鎮(zhèn)，15個(gè)辦事處。2006年末，*。以小清河為界，全境呈現(xiàn)南北兩種不同類型的地貌特征：小清河以南為低山丘陵區(qū)，以北為黃河沖擊平原。℃，℃，℃。隨著濟(jì)青高速、國(guó)道205線黃河公路大橋、濱博高速、濱大高速、威烏高速*段、*鐵路公路大橋、濱港線鐵路、萬噸級(jí)海港的建設(shè)，*市作為的海上北大門，將為魯北、魯中、魯西和中原地區(qū)開辟更為經(jīng)濟(jì)便捷的通道，成為連接?xùn)|北經(jīng)濟(jì)區(qū)與中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的樞紐。通過調(diào)查所收集資料，整理完成了本調(diào)查報(bào)告。房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃及可行性分析報(bào)告房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃及可行性分析報(bào)告目 錄前言 4第一篇 *市宏觀環(huán)境 5一、*城市概況 6城市基本情況 6*市區(qū)概況 8城市人口及居住狀況 9二、*市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 12近5年國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析 12人均收支指標(biāo)變化分析 17三、*城市規(guī)劃建設(shè)狀況 19城市建設(shè)現(xiàn)狀 19城市規(guī)劃發(fā)展方向 21第二篇 *房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 24一、*房地產(chǎn)市場(chǎng)總體情況 25*房地產(chǎn)發(fā)展總述 25近五年*市房地產(chǎn)發(fā)展情況 28宏觀政策影響分析 32二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 35*市主要樓盤分布圖 35區(qū)域市場(chǎng)特征及代表樓盤分析 36三、*房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè) 43第三篇 客戶群消費(fèi)需求調(diào)查與深度訪談 48一、客戶群消費(fèi)需求調(diào)查分析 49入戶調(diào)查量化統(tǒng)計(jì)報(bào)告說明 49問卷重點(diǎn)數(shù)據(jù)提煉 50當(dāng)面訪問結(jié)果統(tǒng)計(jì)分析 94消費(fèi)需求調(diào)查總結(jié) 101二、深度訪談?wù){(diào)查 102第四篇 項(xiàng)目地塊分析與發(fā)展建議 105一、項(xiàng)目地塊分析 106項(xiàng)目地塊條件 106本案未來競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 108項(xiàng)目SWOT分析 112項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析 114二、項(xiàng)目綜合發(fā)展建議 115項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議 115項(xiàng)目發(fā)展建議 117第五篇 項(xiàng)目定位與產(chǎn)品開發(fā)策劃 131一、項(xiàng)目定位 132目標(biāo)市場(chǎng)定位 132產(chǎn)品定位 134項(xiàng)目形象定位 134項(xiàng)目營(yíng)銷主題 135二、項(xiàng)目產(chǎn)品開發(fā)策劃 137項(xiàng)目總體規(guī)劃建議 137建筑設(shè)計(jì)建議 139戶型規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 140小區(qū)景觀規(guī)劃建議 143大堂及會(huì)所建議 145配套設(shè)施建議 147物業(yè)管理 149第六篇 項(xiàng)目可行性研究分析 150一、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 151按1000萬元土地成本測(cè)算 151按3000萬元土地成本測(cè)算 152二、項(xiàng)目盈虧平衡分析 154三、項(xiàng)目敏感性分析 155四、項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià) 156前言受某房地產(chǎn)公司的委托，我司對(duì)*房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行全面細(xì)致調(diào)研分析。本報(bào)告為我司提供的初步方案。*市位于省北部、黃河三角洲腹地、渤海灣西南岸，北通渤海，東臨東營(yíng)市，南連淄博市，西南與濟(jì)南市交界，西與德州市接壤，西北隔漳衛(wèi)新河與河北省海興縣、黃驊市相望?！经h(huán)境氣候】 【地域特征】 全市少數(shù)民族約占總?cè)丝诘?‰，分布全市各縣區(qū)。【城市特點(diǎn)】 *市區(qū)概況濱城區(qū)地處黃河下游魯北平原，面積1040平方公里，是*市委、市政府駐地，也是全市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化和信息中心。 濱城區(qū)1990年被評(píng)為全國(guó)“十佳”衛(wèi)生城，1992年順利通過國(guó)家衛(wèi)生城市鑒定。西區(qū)為新市政府所在位置，是*市新行政中心，未來居住中心區(qū)。從家庭戶的規(guī)?？?，*，以兩代戶為主要特征的小型化、核心家庭占主體。 （3）近年城市居民居住狀況自02年城市居民人均居住面積有較大幅度提高后，*市居民人均居住面積增長(zhǎng)緩慢，至2005年人均居住面積增長(zhǎng)速度略有提高，這與*市05年快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)行業(yè)大環(huán)境有關(guān)。 國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，綜合實(shí)力不斷增強(qiáng)歷年國(guó)民生產(chǎn)總值情況（單位：萬元）時(shí) 間2002年2003年2004年2005年2006年國(guó)民生產(chǎn)總值第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)2006年，全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）。216。 稅收收入大幅提高，地方財(cái)政收入快速增長(zhǎng)*，從全省第12位上升到第8位，%。216。年份固定資產(chǎn)投資（億元）房地產(chǎn)投資（億元）房地產(chǎn)投資比例（%）20021082003198200431020054952006600216。人均收支指標(biāo)變化分析216。直到05年后，一方面由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平的提高，人民對(duì)居住消費(fèi)也開始提升；另一方面，*城市西移的發(fā)展戰(zhàn)略取得了較大的成效，同時(shí)帶動(dòng)了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在需求被激活，促進(jìn)了人們對(duì)居住性消費(fèi)的增加。216。 舊城改造相應(yīng)開展：在新城區(qū)的建設(shè)熱火朝天之際，*老城區(qū)的改造也在緊鑼密鼓的進(jìn)行著。 *城市總體規(guī)劃圖隨著市政府于2005年5月完成搬遷，*城市發(fā)展正式向西區(qū)拓展——*新城區(qū)。216。形成“一心、兩軸、四區(qū)、一個(gè)基面”的總體布局。l 根據(jù)城市規(guī)劃，*市在未來三年內(nèi)，城區(qū)人口將增加15萬，這一數(shù)量人口將主要從兩方面增加：一是繼續(xù)擴(kuò)大城市規(guī)模，提高城市化率；二是吸引下轄縣鎮(zhèn)及外來人口。本案在城市規(guī)劃的利好環(huán)境下，具有較好的發(fā)展空間。當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的確定，主要是房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)集資建房時(shí)的大致成本來定的，而不是根據(jù)市場(chǎng)上的供給需求來定價(jià)的。例如，萊鋼集團(tuán)通過建設(shè)*國(guó)際會(huì)展中心在中海北面換取了千畝以上的土地用于房地產(chǎn)開發(fā)，宇豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(原*建工集團(tuán))通過修建中海航母娛樂城在中海的西面換取了1500畝土地，萬鑫集團(tuán)通過建設(shè)市政大樓在新城廣場(chǎng)南側(cè)換取了20萬平土地……這種城市運(yùn)營(yíng)的手法在一定程度上可以解決城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所需要的大量資金，但在土地的控制利用上卻與當(dāng)前的市場(chǎng)需求形勢(shì)不合節(jié)拍。本案在運(yùn)作過程中，應(yīng)密切關(guān)注周邊即將啟動(dòng)的項(xiàng)目。這些家庭基本上在老城區(qū)擁有一套原來的住房。近五年*市房地產(chǎn)發(fā)展情況216。年份完成投資額住宅商業(yè)營(yíng)業(yè)用房辦公樓其它200119701 14347 2769 219 2366 200244237 31603 4454 0 8180 200357101 45244 9000 739 2118 2004118168 46559 33407 530 37672 2005150206102572278831710180412006155000 0106年房地產(chǎn)投資狀況 （單位：萬元） （數(shù)據(jù)來源*統(tǒng)計(jì)局，下同）216。0106年*房地產(chǎn)運(yùn)行狀況 （單位：平方米）年份施工面積住宅竣工面積銷售面積住宅銷售面積空置面積2001320531 274983 163147 105508 84421 19801 2002549376 505916 200209 221986 182014 18253 2003595602 560909 282993 308162 294557 1563020041213547 726668 380000356092 20051997456 1804419 383701 471856 422605 6564 20061444900 521000 538000 482000 （2006年數(shù)據(jù)來源于06年*統(tǒng)計(jì)公報(bào)）216。 商品房?jī)r(jià)格發(fā)展平穩(wěn)，未來上漲趨勢(shì)明顯在04年前*房?jī)r(jià)發(fā)展平穩(wěn)，一直處于1200以下水平，這主要原因有：①*房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度低，房?jī)r(jià)并非市場(chǎng)供需價(jià)格；②房地產(chǎn)開發(fā)水平較低，樓盤品質(zhì)總體較差，檔次未能提升；③之前*市正處于城市發(fā)展的轉(zhuǎn)型期，新城建設(shè)的影響效果尚未顯現(xiàn)；④大量單位集資房存在也是*市區(qū)房?jī)r(jià)難以上升的重要原因之一。） 216。宏觀政策影響分析 近些年來，中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展迅猛，全國(guó)各地大興房地產(chǎn)投資，特別是部分大城市與沿海城市的房?jī)r(jià)突飛猛漲，居高不下的房?jī)r(jià)與嚴(yán)重失衡的投資結(jié)構(gòu)引起了政府的重視。216。在此政策下，未來市場(chǎng)超大面積戶型將顯得稀缺。將新增建設(shè)用地控制指標(biāo)納入土地利用年度計(jì)劃。另外，由于此項(xiàng)政策，本案周邊區(qū)域的中海聚龍花園以及萊鋼建設(shè)的中海城等項(xiàng)目將計(jì)劃開工建設(shè)，不久將入市。對(duì)新增建設(shè)用地嚴(yán)格審批的政策將有效抑制城市建設(shè)用地?cái)?shù)量增長(zhǎng)過快、房地產(chǎn)投資過熱、房地產(chǎn)市場(chǎng)供給劇增的現(xiàn)象，對(duì)規(guī)范一級(jí)市場(chǎng)具有一定的促進(jìn)作用。今后房地產(chǎn)行業(yè)高速的投資增長(zhǎng)速度將得到抑制，部分房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例過高的城市，將受到影響。區(qū)域市場(chǎng)特征及代表樓盤分析（1）老區(qū)中心區(qū)域代表樓盤：名仕嘉園、盛世春秋、金座豪庭、橄欖御園、渤海國(guó)際廣場(chǎng)、國(guó)貿(mào)新天地、新興市場(chǎng)2期等。價(jià)格范圍：住宅17002300元/平方米；商業(yè)500015000元/平方米主要客源：以*市本地的中端客群為主。樓盤名稱總套數(shù)主力戶型主力面積（㎡）銷售狀況名仕嘉園270套兩室兩廳90銷售率達(dá)60%，一室一廳、兩室兩廳小戶型消化快。樓盤名稱項(xiàng)目類型建筑面積開盤時(shí)間銷售價(jià)格（元/㎡）吉泰陽光花園多層住宅小區(qū)㎡2005年1600二十里堡多層住宅小區(qū)+商業(yè)街20萬㎡1600瑄嘉名都多層、小高層住宅+沿街商業(yè)27萬㎡多層：1750小高層：2000祥泰麒麟閣未公開區(qū)域特征：該區(qū)域相對(duì)新區(qū)比較靠近老區(qū)中心，配套相對(duì)完善，但區(qū)域環(huán)境較差，因此樓盤品質(zhì)均比較低。銷售狀況：老區(qū)北部區(qū)域房?jī)r(jià)比較低，區(qū)域市場(chǎng)主要吸引了濱城區(qū)大量的中低端客群，銷售速度也較快。三室兩廳110130瑄嘉名都1600套兩室兩廳8595一期300多套銷售達(dá)70%，二期約300套達(dá)50%，三期300多套約15%。越靠近行政中心的樓盤檔次越高，價(jià)位也較高，例如至尊門第、中海豪庭、優(yōu)士閣；而遠(yuǎn)離行政中心的樓盤檔次較低，價(jià)位也比較低，例如現(xiàn)代城、望?；▓@等。而偏離行政中心的中低檔樓盤由于配套欠缺、公交未通達(dá)、生活不便利，較難吸引濱城區(qū)的中低端客群，銷售速度相對(duì)緩慢。三室兩廳137/143望海花園1852套三室兩廳120/133/139/142/147一期已推出五棟多層住宅，110套住宅，目前銷售90套左右，銷售率達(dá)80%麗景新園1500套三室兩廳124142，目前在銷售沿街商鋪優(yōu)