【正文】 展建議 105一、項目地塊分析 106項目地塊條件 106本案未來競爭環(huán)境分析 108項目SWOT分析 112項目價值分析 114二、項目綜合發(fā)展建議 115項目物業(yè)發(fā)展建議 115項目發(fā)展建議 117第五篇 項目定位與產(chǎn)品開發(fā)策劃 131一、項目定位 132目標市場定位 132產(chǎn)品定位 134項目形象定位 134項目營銷主題 135二、項目產(chǎn)品開發(fā)策劃 137項目總體規(guī)劃建議 137建筑設(shè)計建議 139戶型規(guī)劃設(shè)計建議 140小區(qū)景觀規(guī)劃建議 143大堂及會所建議 145配套設(shè)施建議 147物業(yè)管理 149第六篇 項目可行性研究分析 150一、項目經(jīng)濟效益分析 151按1000萬元土地成本測算 151按3000萬元土地成本測算 152二、項目盈虧平衡分析 154三、項目敏感性分析 155四、項目綜合評價 156前言受某房地產(chǎn)公司的委托，我司對*房地產(chǎn)市場進行全面細致調(diào)研分析?！?，℃，℃。環(huán)渤海經(jīng)濟圈的崛起，黃河經(jīng)濟帶的振興，為*的開發(fā)奠定了基礎(chǔ)。因此，努力提升*市中心城區(qū)的城市吸引力及凝聚力將成為政府的重要工作之一。人均地方財政收入由393元提高到1212元。 概況：，建成區(qū)人口45萬，城市道路達200公里，%。 遠景規(guī)劃總體布局戰(zhàn)略：南跨、北擴、東連、西進。*市政府為籌集更多的資金投入到城市建設(shè)當(dāng)中，通過以土地交換形式吸引各地開發(fā)商到*投資修路、建設(shè)公共配套，解決當(dāng)?shù)氐幕A(chǔ)設(shè)施投資所需要的大量資金。歷經(jīng)幾年發(fā)展過程，*房地產(chǎn)開始步入快速發(fā)展軌道，至06年投資額達15億元，呈現(xiàn)跨躍式發(fā)展。06年*市在會展中心成功舉辦了首屆房展會，標志著*的房地產(chǎn)已開始進入全面、快速的發(fā)展軌道。目前*房地產(chǎn)正處于起步發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場化程度較低，在新區(qū)建設(shè)的過程中，比較容易出現(xiàn)“圈地”、“炒作地皮”的行為，因此地方政府對該項政策的執(zhí)行力度決定了*房地產(chǎn)將能否健康發(fā)展?？傮w上該區(qū)域住宅樓盤規(guī)模均比較小，品質(zhì)一般，但因區(qū)域配套完善，生活便利，仍然是大部分中端購房客群的首選區(qū)域。三期未推出，部分用于安置。三室兩廳125151國際大廈未開盤銷售，前期預(yù)約登記中（4）開發(fā)區(qū)區(qū)域代表樓盤：明日星城、第五大道等。另外，由于宏觀調(diào)控執(zhí)行力度的加強，*新區(qū)將會有較多已經(jīng)審批的地塊開始動工建設(shè)，并且入市，未來市場供給量將迅速上漲，市場競爭顯得愈加激烈。入戶調(diào)查量化統(tǒng)計報告說明①項目名稱：*房地產(chǎn)市場消費需求入戶調(diào)查②抽樣方式：分區(qū)配額隨機抽樣③調(diào)查對象：年齡在2260歲之間的*地區(qū)消費者；未來1到2年有購房計劃；在家庭購房中屬于決策者和主要參與者；被調(diào)查者不在地產(chǎn)開發(fā)/建筑公司、房產(chǎn)銷售/咨詢服務(wù)機構(gòu)、媒介機構(gòu)、廣告公司、市場調(diào)查機構(gòu)等公司工作；三個月內(nèi)沒有接受過市場調(diào)查員訪問；④執(zhí)行地點：*市濱城區(qū)⑤考核結(jié)果：216。而準備購房四房以上或樓中樓、%。本題與上題“購房計劃單價”選擇中，被調(diào)查者選擇的價位整體明顯偏低，說明消費者心里都不愿房價過高，而傾向于選擇低于購房計劃的價位。Q21 在單套住宅總面積已定的情況下，被調(diào)查者選擇哪種廳室房間面積的分配方式 %的被調(diào)查者同意“單位住宅面積一定，客廳越大越好，臥室夠用即可”的觀點。Q28 被調(diào)查者希望住宅的哪些房間設(shè)置網(wǎng)絡(luò)接口 被調(diào)查者最希望設(shè)置網(wǎng)絡(luò)接口的房間是“書房”，%的人選擇，其次為“主臥室”。被調(diào)查者對“保安服務(wù)”物管服務(wù)的需要程度最多的是選擇“非常需要”，%。反應(yīng)了當(dāng)前*市家庭結(jié)構(gòu)狀況。此外，通過親戚朋友了解房地產(chǎn)項目信息的比例也占到了16%，在未來的項目推廣中，情感營銷和口碑傳遞也顯得尤為重要。Q5 打算買房的用途被調(diào)查者買房打算自己常住的最多，%，遠遠高于其他用途。逐漸開始關(guān)注并追求產(chǎn)品的品質(zhì)，特別是建立在地段與景觀基礎(chǔ)上的高品質(zhì)產(chǎn)品將引起相當(dāng)廣泛的關(guān)注。接下去將繼續(xù)完成新區(qū)道路（包括渤海十二路、渤海十六路、渤海十九路等）的延伸與通暢工程。本案南側(cè)黃河五路為高標準城市干道，為雙向六車道設(shè)計，道路狀況好，出行便捷。其地塊區(qū)位與本案相近，存在較大的競爭。但是宏觀上*市整個經(jīng)濟水平，及消費者潛力的有限不容忽視。發(fā)展前景較為可觀。收入上，%，*具有一定量的高收入家庭。Q3 未來三年是否打算買房被調(diào)查者中未來三年打算買房的較多，%，%的人在未來三年內(nèi)不打算買房，%的人沒有確定答案。Q11 被調(diào)查者主要從哪些渠道了解房地產(chǎn)市場信息被調(diào)查者了解房地產(chǎn)市場信息的主要渠道為“報紙”，%的人選擇了此項，其次為“電視”，%。Q4 被調(diào)查者的最高學(xué)歷被調(diào)查者的最高學(xué)歷以“高中/中專/技校”為最多，%，其次為“大專學(xué)歷”，%。被調(diào)查者對“保姆服務(wù)”物管服務(wù)的需要程度最多的是選擇“完全不需要”，%，需要的人不到10%（%，%）。Q25 在只有一個選擇的情況下，被調(diào)查者是選擇主臥朝南還是客廳朝南在只有一個選擇的情況下，%的人選擇“主臥朝南，客廳不朝南”。Q18 如果在*開發(fā)高層空中別墅，被調(diào)查者是否會考慮購買如果在*開發(fā)高層空中別墅，%的被調(diào)查者會考慮購買，%的被調(diào)查者選擇不會購買。但值得注意的是，在沒有限定產(chǎn)品前提的情況下，仍有約5%的被訪者選擇了高層建筑的樓層。Q6 被調(diào)查者未來兩年內(nèi)計劃購買何種類型的商品住宅未來兩年內(nèi)計劃購買“多層（7層以下）”類型的商品住宅的人數(shù)最多，%，%，這與*人多年來的居住習(xí)慣是相符的。小高層住宅產(chǎn)品的開始被市場接受、具有各種社區(qū)配套和園林景觀的相對“大盤”出現(xiàn)、樓盤品質(zhì)逐漸提高，*房地產(chǎn)市場價格將繼續(xù)上漲。同時*新區(qū)的商業(yè)也將開始發(fā)展，以擱置已久的現(xiàn)代城購物廣場及剛?cè)胧械臅r代生活廣場為代表，另外銀座（渤海十路）與沃爾瑪（新立河?xùn)|路）也將加入，*的商業(yè)發(fā)展將走向一個新的高峰。而兩室兩廳銷售速度緩慢。產(chǎn)品狀況：住宅供給以90130平方米的兩室兩廳、三室兩廳為主。其中，*新城區(qū)域已成為*市樓盤開發(fā)的熱點區(qū)域。（三）地方各級人民政府主要負責(zé)人對本行政區(qū)域內(nèi)耕地保有量和基本農(nóng)田保護面積、土地利用總體規(guī)劃和年度計劃執(zhí)行情況負總責(zé)。06年實際價格尚未有統(tǒng)計結(jié)果，此處價格為非正式官方數(shù)據(jù)，與實際可能略有差距，但我司經(jīng)過與實際市場比較，認為誤差不會太大，可作為參考。*未來房地產(chǎn)市場競爭將顯得激烈與殘酷。造成房價如此低的原因當(dāng)中，除受當(dāng)?shù)鼐用袷杖搿⒔?jīng)濟發(fā)展、房地產(chǎn)開發(fā)水平等因素的影響之外，主要原因就是房地產(chǎn)市場化程度太低。 城市性質(zhì)：南融半島城市群、濟南城市圈，北接天津濱海新區(qū)，面向環(huán)渤海，服務(wù)京津濟，努力打造成黃河三角洲中心城市、全國棉紡家紡之都、現(xiàn)代化生態(tài)園林旅游城市。 人均居住消費支出發(fā)展快速在04年之前，*人民在居住項目的消費一直較為穩(wěn)定。216。濱城區(qū)作為*市中心城區(qū)，人口密度優(yōu)勢未明顯突出，一方面反映了濱城區(qū)城市凝聚力有限，另一方面也顯示出濱城區(qū)具有較大的發(fā)展空間。全市18個鄉(xiāng)，53個鎮(zhèn)，15個辦事處。隨著濟青高速、國道205線黃河公路大橋、濱博高速、濱大高速、威烏高速*段、*鐵路公路大橋、濱港線鐵路、萬噸級海港的建設(shè)，*市作為的海上北大門，將為魯北、魯中、魯西和中原地區(qū)開辟更為經(jīng)濟便捷的通道，成為連接?xùn)|北經(jīng)濟區(qū)與中原經(jīng)濟區(qū)的樞紐。本報告為我司提供的初步方案。 濱城區(qū)1990年被評為全國“十佳”衛(wèi)生城，1992年順利通過國家衛(wèi)生城市鑒定。 國民經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，綜合實力不斷增強歷年國民生產(chǎn)總值情況（單位：萬元）時 間2002年2003年2004年2005年2006年國民生產(chǎn)總值第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)2006年，全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）。年份固定資產(chǎn)投資（億元）房地產(chǎn)投資（億元）房地產(chǎn)投資比例（%）20021082003198200431020054952006600216。 舊城改造相應(yīng)開展：在新城區(qū)的建設(shè)熱火朝天之際，*老城區(qū)的改造也在緊鑼密鼓的進行著。l 根據(jù)城市規(guī)劃，*市在未來三年內(nèi)，城區(qū)人口將增加15萬，這一數(shù)量人口將主要從兩方面增加：一是繼續(xù)擴大城市規(guī)模，提高城市化率；二是吸引下轄縣鎮(zhèn)及外來人口。本案在運作過程中，應(yīng)密切關(guān)注周邊即將啟動的項目。0106年*房地產(chǎn)運行狀況 （單位：平方米）年份施工面積住宅竣工面積銷售面積住宅銷售面積空置面積2001320531 274983 163147 105508 84421 19801 2002549376 505916 200209 221986 182014 18253 2003595602 560909 282993 308162 294557 1563020041213547 726668 380000356092 20051997456 1804419 383701 471856 422605 6564 20061444900 521000 538000 482000 （2006年數(shù)據(jù)來源于06年*統(tǒng)計公報）216。216。對新增建設(shè)用地嚴格審批的政策將有效抑制城市建設(shè)用地數(shù)量增長過快、房地產(chǎn)投資過熱、房地產(chǎn)市場供給劇增的現(xiàn)象，對規(guī)范一級市場具有一定的促進作用。樓盤名稱總套數(shù)主力戶型主力面積（㎡）銷售狀況名仕嘉園270套兩室兩廳90銷售率達60%，一室一廳、兩室兩廳小戶型消化快。越靠近行政中心的樓盤檔次越高，價位也較高，例如至尊門第、中海豪庭、優(yōu)士閣；而遠離行政中心的樓盤檔次較低，價位也比較低，例如現(xiàn)代城、望?；▓@等。l 區(qū)域市場總結(jié)目前*市在售樓盤除了至尊門第曾在規(guī)劃設(shè)計上首開先河、有所創(chuàng)新外，其它樓盤品質(zhì)均比較一般，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重。市場需求增長穩(wěn)定，但消化力仍然有限 從近幾年住宅銷售面積的發(fā)展趨勢看，*市場需求增長穩(wěn)定，預(yù)計07年消化量可突破60萬平方米。Q2 被調(diào)查者入住目前的住宅的時間被調(diào)查者入住目前的住宅的時間在“01－03年”的最多，%，而03年以前入住的比例高達72%，隨著經(jīng)濟水平的發(fā)展，該部分人群開始更換住宅二次置業(yè)，該部分需求在未來12年將逐漸放量。如果項目定位中端，則車位/；若項目定位中高端，；若該項目定位為高端則該配比應(yīng)不小于1個/戶。但是考慮到空中花園屬于公攤面積，且其中的花草養(yǎng)護管理費用也需要公攤，對于不使用或較少使用空中花園的客戶來說，在銷售中的引導(dǎo)過程就顯得尤為重要了。%的被調(diào)查者同意“單位住宅面積一定，主人房間豪華舒適，其他房間適用即可”的觀點。%。這在一定程度體現(xiàn)了消費者對于中海公園南側(cè)這一地段價值的肯定，與目前中海公園邊的中海豪庭等項目的銷售價格也較為接近。Q9 被調(diào)查者平時喜歡哪種報紙和期刊被調(diào)查者平時喜歡的報紙以“齊魯晚報”為最多，期刊以“讀者”為最多。由此可以看出未來購房者或購房主要決策者的主體年齡都在30歲左右，此年齡階段仍隸屬于青年，該階段人士購房一般出于兩種需求：一是生活必需，此類需求層次較低；二是事業(yè)有成，追求一定的生活品質(zhì)，不愿與父母同住，而住宅作為最大宗的不動產(chǎn)，是身份地位的主要象征。說明小高層已被廣大消費者所接受。但總體上來說，*的需求規(guī)模比較有限，短時間內(nèi)放量較大，競爭已經(jīng)比較激烈。房地產(chǎn)業(yè)界：因為該地段比較珍貴，產(chǎn)品檔次應(yīng)以中高檔為主，可盡量做高容積率，以充分利用土地價值。另外新區(qū)配套尚未完善，本案周邊配套較一般。（4）地塊及地形本案兩面臨路，東與質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局相鄰，地塊呈向東偏斜的平行四邊形狀，整體形狀較規(guī)則，但因地塊規(guī)模小，且受限多，給本案規(guī)劃帶來一定的困難。房地產(chǎn)業(yè)界：真正做到環(huán)境幽雅，戶型布局合理，景觀參與性強。您對未來二年*的房地產(chǎn)市場發(fā)展有何看法？政府部門：未來兩年將繼續(xù)發(fā)展，但主要取決于中心城市經(jīng)濟發(fā)展的勢頭、市場開發(fā)程度及能否吸引外來人口。Q11 被調(diào)查者目前住在哪個區(qū)域被調(diào)查者中目前住在老市區(qū)中心區(qū)域的最多。第二類需求者往往屬于沖動型客戶，當(dāng)項目的某一點品質(zhì)吸引其時極容易促其下定，而事業(yè)的成就和社會閱歷，也使得其對于產(chǎn)品的品質(zhì)較為挑剔，同時也能接受較為超前的產(chǎn)品。而“齊魯晚報”作為面向全省發(fā)行的報紙，無論從廣告投放成本，還是實效性，對于本案這樣一個區(qū)域性項目、*這樣一個區(qū)域性市場來說，都是投資回報較低的一種媒體途徑。說明大部分消費者對本案區(qū)域地段較為認可。Q33 被調(diào)查者對各種物管服務(wù)的需要程度被調(diào)查者對“兒童代管”物管服務(wù)的需要程度最多的是選擇“比較需要”，%。Q22 被調(diào)查者對衛(wèi)生間數(shù)量的要求 %的人認為衛(wèi)生間的數(shù)量為“盡量有兩個”為最好。這說明住戶在注重改善居住環(huán)境的時候，更注重自身對物業(yè)的擁有感。Q11 被調(diào)查者計劃購買的商品住宅建筑面積是多少（單位：平方米）被調(diào)查者計劃購買的商品住宅建筑面積“91－110平方米”的最多，%，其次是“110130”的，%；此類購房群大部分需求戶型是三室兩廳。根據(jù)第1題購