【正文】 被調(diào)查者的最高學(xué)歷以“高中/中專/技校”為最多，%，其次為“大專學(xué)歷”，%。Q5 被調(diào)查者的婚姻家庭狀況被調(diào)查者的婚姻家庭狀況以“已婚，未成年小孩（18歲以下）同住”為最多，%。該部份群體因家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生改變（增加子女或子女即將成人），故而考慮二次置業(yè)。Q6 被調(diào)查者家的同住人口數(shù)（包括夫婦雙方、未婚子女、隨住父母）被調(diào)查者以三口之家為多，%，其次是4口人。反應(yīng)了當(dāng)前*市家庭結(jié)構(gòu)狀況。此類消費(fèi)群未來需求戶型將以兩室兩廳與三室兩廳為主。Q7 被調(diào)查者目前主要乘何種交通工具上下班被調(diào)查者目前主要以“摩托車”為交通工具上下班的人數(shù)最多，%；其次為“私人汽車”，%。說明購房者中，相當(dāng)一部分比例為有車族。Q8 被調(diào)查者的家庭年總收入（家庭同住人口實際得到的各種收入之和）被調(diào)查者的家庭年總收入（家庭同住人口實際得到的各種收入之和以為“6－8萬元”的人數(shù)為最多，%；%。Q9 被調(diào)查者平時喜歡哪種報紙和期刊被調(diào)查者平時喜歡的報紙以“齊魯晚報”為最多，期刊以“讀者”為最多。產(chǎn)生這一現(xiàn)象的原因是*當(dāng)?shù)貨]有類似“齊魯晚報”這樣集時事、政治、經(jīng)濟(jì)、體育，娛樂為一體的綜合性報紙。而“齊魯晚報”作為面向全省發(fā)行的報紙，無論從廣告投放成本，還是實效性，對于本案這樣一個區(qū)域性項目、*這樣一個區(qū)域性市場來說，都是投資回報較低的一種媒體途徑。雖然選擇“*日報”，“廣播電視報”的比例較低，但在現(xiàn)實操盤中，這兩份報紙仍是當(dāng)?shù)氐闹饕麄魍緩?。如果本案定位中高端，則也需要在“齊魯晚報”這樣的大媒體上進(jìn)行一定的形象宣傳。Q10 被調(diào)查者最?？吹碾娨曨l道和電視節(jié)目最?？幢臼「髋_（包括齊魯）的人占到了被訪者的30%，體現(xiàn)了濃厚的本地文化意識。被調(diào)查者平時喜歡的電視節(jié)目以“影視類”為最多，其次為“新聞類”。Q11 被調(diào)查者主要從哪些渠道了解房地產(chǎn)市場信息被調(diào)查者了解房地產(chǎn)市場信息的主要渠道為“報紙”，%的人選擇了此項，其次為“電視”，%。報紙作為主要的傳統(tǒng)媒體，仍然是消費(fèi)者了解房地產(chǎn)項目信息的主要途徑，而隨著有線電視、數(shù)字電視的普及，區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)項目電視廣告也具備了可操作性。在未來項目選擇媒體途徑時，報紙和電視是不可或缺的。但考慮到媒體推廣的立體性、覆蓋性，網(wǎng)絡(luò)、戶外、DM等途徑也不可忽視。此外，通過親戚朋友了解房地產(chǎn)項目信息的比例也占到了16%，在未來的項目推廣中，情感營銷和口碑傳遞也顯得尤為重要。總之，房地產(chǎn)項目信息的發(fā)布途徑是多樣性，任何項目的推廣都不可能只依靠單一的媒體。Q12 被調(diào)查者心目中理想的社區(qū)鄰里關(guān)系是怎樣的被調(diào)查者心目中理想的社區(qū)鄰里關(guān)系是“鄰居交往較多，親切友好”的人數(shù)最多，%；其次是“鄰里交往一般，融洽自然”，%的被調(diào)查者選擇此項。被訪者對于鄰里關(guān)系的重視程度，既說明了“人以群分”的傳統(tǒng)道理，也提醒我們在未來的項目營銷中，親情傳遞、情感營銷的重要性。Q13 被調(diào)查者的年齡被調(diào)查者的年齡為“22－30歲”的最多，%，其次為“30－35歲”%。由此可以看出未來購房者或購房主要決策者的主體年齡都在30歲左右，此年齡階段仍隸屬于青年，該階段人士購房一般出于兩種需求：一是生活必需，此類需求層次較低；二是事業(yè)有成，追求一定的生活品質(zhì)，不愿與父母同住，而住宅作為最大宗的不動產(chǎn)，是身份地位的主要象征。第一類需求者往往精打細(xì)算。第二類需求者往往屬于沖動型客戶，當(dāng)項目的某一點(diǎn)品質(zhì)吸引其時極容易促其下定，而事業(yè)的成就和社會閱歷，也使得其對于產(chǎn)品的品質(zhì)較為挑剔，同時也能接受較為超前的產(chǎn)品。當(dāng)面訪問結(jié)果統(tǒng)計分析此次當(dāng)面訪問，共收回二百八十二份有效調(diào)查問卷。當(dāng)面訪問參考價值較低，只能作為入戶問卷調(diào)查的輔助。Q1 *近幾年城市發(fā)展?fàn)顩r如何被調(diào)查者中認(rèn)為*近幾年城市發(fā)展很快的最多，高達(dá)被調(diào)查人數(shù)的78%。Q2 認(rèn)為濱城區(qū)哪個區(qū)最有發(fā)展?jié)摿Ρ徽{(diào)查者中認(rèn)為新城區(qū)中心區(qū)域最有發(fā)展?jié)摿Φ娜藬?shù)最多，%。Q3 未來三年是否打算買房被調(diào)查者中未來三年打算買房的較多，%，%的人在未來三年內(nèi)不打算買房，%的人沒有確定答案。說明*居民購房欲望強(qiáng)烈。Q4 如果買房，更傾向于哪個區(qū)域被調(diào)查者如果買房，更傾向于新區(qū)中心區(qū)域的人數(shù)最多，%；其次是選擇新區(qū)北部區(qū)域。說明*新區(qū)受大廣大*人民的認(rèn)可，已成為*人們居住的熱點(diǎn)區(qū)域。Q5 打算買房的用途被調(diào)查者買房打算自己常住的最多，%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他用途。Q6 認(rèn)為*近幾年房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r如何被調(diào)查者有一半以上（%）的人認(rèn)為*近幾年房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r良好，%的人認(rèn)為房地產(chǎn)的發(fā)展不正常。Q7 認(rèn)為*現(xiàn)在的房價如何（訪問人員誘導(dǎo)）在訪問人員的誘導(dǎo)下，%的人認(rèn)為*目前的房價一般，有超過一半（%）的人認(rèn)為*目前的房地產(chǎn)房價高甚至過高。Q8 認(rèn)為哪個區(qū)域的房價最高被調(diào)查者中認(rèn)為新區(qū)中心區(qū)域的房價最高的人最多，%，這與人們認(rèn)為新區(qū)中心區(qū)域的發(fā)展?jié)摿ψ畲?、人們最希望在此區(qū)域買房有關(guān)。Q9 如果買房，選擇何種類型被調(diào)查者買房最先選擇小高層類型的人數(shù)最多，%，其次是多層，%，很少有人選擇高層，%。說明小高層已被廣大消費(fèi)者所接受。Q10 認(rèn)為未來的房價是否還會漲%的被調(diào)查者認(rèn)為未來房價會繼續(xù)上漲。Q11 被調(diào)查者目前住在哪個區(qū)域被調(diào)查者中目前住在老市區(qū)中心區(qū)域的最多。Q12 被訪問者的年齡“1”＝20歲以下“2”＝20－30歲“3”＝30－40歲“4”＝40－50歲“5”＝50歲以上被調(diào)查者中年齡在20－30歲之間的最多，%。Q13 被訪問者的性別%，%。消費(fèi)需求調(diào)查總結(jié)l 消費(fèi)者家庭結(jié)構(gòu)及年齡構(gòu)成：以年輕家庭居多，“未婚”、“已婚無小孩”、“已婚未成年子女同住”%；家庭人口3—%；消費(fèi)者年齡主要集中在22－35歲之間，%；35歲以上 %,購房需求中以中青年住房需求比例居高。l 消費(fèi)者家庭經(jīng)濟(jì)狀況：消費(fèi)者中存在較多有車族，同時有較多“無車族”也開始準(zhǔn)備購車，未來家庭汽車擁有率將提高。收入上，%，*具有一定量的高收入家庭。l 置業(yè)類型：從被調(diào)查者的現(xiàn)有居住狀況及購房目的可以看出，*購房者以自住型二次置業(yè)者居多。l 購買意向：在住宅方面對“二居室”“三居室”的需求最多，面積集中在“70150平方米”，此類比例達(dá)80%以上，而其中對“90130平方米”的“三居室”的需求占絕對優(yōu)勢；消費(fèi)者對“150平方米以上”的“四室以上住宅”、“樓中樓”、“別墅”的需求較少，約占10%的比例。l 購買心理：小城市居民消費(fèi)特點(diǎn)明顯，價格敏感度較高，對地段的要求也較高，實用性需求較明顯。逐漸開始關(guān)注并追求產(chǎn)品的品質(zhì)，特別是建立在地段與景觀基礎(chǔ)上的高品質(zhì)產(chǎn)品將引起相當(dāng)廣泛的關(guān)注。l *本地居民對房地產(chǎn)特別是住宅的投資意識不強(qiáng)，投資住宅尚未形成風(fēng)氣，市場炒作住宅房產(chǎn)行為比較少。l 地塊認(rèn)知上，*市居民對中海周邊項目擁有較高的認(rèn)知度，在環(huán)境、位置等方面擁有較好的認(rèn)同度，本案可塑空間大。二、深度訪談?wù){(diào)查為更加充分的了解和理解*的房地產(chǎn)市場，我司組織消費(fèi)者的問卷調(diào)研的同時，采訪眾多業(yè)內(nèi)人士和專家，并組織業(yè)內(nèi)人士和政府部門有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行座談，前后進(jìn)行了三次訪談。訪談對象：*市建委辦公室、開發(fā)公司營銷經(jīng)理、代理公司銷售經(jīng)理訪談時間：4月16日、4月27日、5月16日訪談形式：座談式深度訪問訪談結(jié)果記錄如下：您對*房地產(chǎn)市場在過去幾年的發(fā)展有何看法？政府部門：2004年后，*城市發(fā)展非常迅速，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的加快使房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展起來。但總體上來說，*的需求規(guī)模比較有限，短時間內(nèi)放量較大，競爭已經(jīng)比較激烈。房地產(chǎn)業(yè)界：起步晚，這兩年才有較大的發(fā)展，現(xiàn)基本上屬于起步階段，開發(fā)的產(chǎn)品個性不強(qiáng)，特色不突出，檔次較低，但形勢尚好，項目逐年增多 ，銷售情況較好。您對未來二年*的房地產(chǎn)市場發(fā)展有何看法？政府部門：未來兩年將繼續(xù)發(fā)展，但主要取決于中心城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的勢頭、市場開發(fā)程度及能否吸引外來人口。隨著*城市建設(shè)、城鎮(zhèn)發(fā)展及交通優(yōu)勢的凸現(xiàn)，房地產(chǎn)市場潛力很大。房地產(chǎn)業(yè)界：產(chǎn)品品質(zhì)將會得到提高，供給將大量增加，需求將仍以自住需求為主，但總體市場需求較為有限，前景較受擔(dān)憂。您對新城區(qū)的未來發(fā)展趨勢有何看法？政府部門：是城市發(fā)展的重點(diǎn)，未來城市中心區(qū)。隨著市政配套的投入建設(shè)，基礎(chǔ)設(shè)施的完善，居住環(huán)境佳。發(fā)展前景較為可觀。房地產(chǎn)業(yè)界：環(huán)境好，交通便利、隨著*城市影響力及吸引力的提高，發(fā)展前景較老城區(qū)好，居住價值將提高。但人口密度低，商業(yè)氛圍較淡薄，且未來房地產(chǎn)供給量大，濱洲市場較小，消費(fèi)力有限，房地產(chǎn)的發(fā)展壓力大。政府對黃河五路兩旁的規(guī)劃有何舉動（包括道路、基礎(chǔ)設(shè)施、市政配套等）？（政府部門）政府部門：黃河五路作為新城中心主干道，均按高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，現(xiàn)完成基本設(shè)施建設(shè)。接下去將繼續(xù)完成新區(qū)道路（包括渤海十二路、渤海十六路、渤海十九路等）的延伸與通暢工程。在中海周邊的地塊，如果在這個位置修建商品住宅：①這個區(qū)域（片區(qū)）給您留下什么印象？（房地產(chǎn)業(yè)界）環(huán)境好，地塊已越來越少，未來作為住宅區(qū)發(fā)展前景看好。②如果在此片區(qū)開發(fā)住宅小區(qū)你覺得應(yīng)該關(guān)注哪些問題？（房地產(chǎn)業(yè)界）如果開發(fā)住宅小區(qū)應(yīng)該注重項目整體的合理規(guī)劃，包括小區(qū)綠化、園林設(shè)計，提高整個小區(qū)居住品質(zhì)及戶型品質(zhì)，且配套要完善，服務(wù)要周到，價格要合理。另外得注重品牌的塑造，特別是前期廣告要到位，包裝檔次高，形象做好。③您對小區(qū)的開發(fā)規(guī)模、檔次、市場定位有何建議？政府部門：該地段做為作為未來市政中心的門面，檔次應(yīng)選擇中高檔，特別要注重塑造建筑品質(zhì)。房地產(chǎn)業(yè)界：因為該地段比較珍貴，產(chǎn)品檔次應(yīng)以中高檔為主，可盡量做高容積率，以充分利用土地價值。④您對小區(qū)的建筑形式、戶型、景觀設(shè)計有何建議？政府部門：建筑風(fēng)格一定要新穎、現(xiàn)代、別致、以增強(qiáng)吸引力。房地產(chǎn)業(yè)界：真正做到環(huán)境幽雅，戶型布局合理，景觀參與性強(qiáng)。⑤您對小區(qū)住宅的售價有何建議？政府部門：*消費(fèi)者對價格較為敏感，中等偏上，不宜過高。房地產(chǎn)業(yè)界：定價應(yīng)相對謹(jǐn)慎，如果近期開發(fā)，一般情況下可為2000——2300元/平方米左右，品質(zhì)較好的情況下，可提高至2400——2500元/平方米左右，但不宜超過25002600元/平方米。⑥您認(rèn)為這個小區(qū)將會吸引哪些購房者的注意？政府部門：市內(nèi)老城區(qū)換房客戶群，周邊城鎮(zhèn)居民房地產(chǎn)業(yè)界：基本上為中高收入群，包括公務(wù)員，周邊縣區(qū)，擬進(jìn)城居住或經(jīng)商人員，老城區(qū)換房群將是主要。l 深度訪談總結(jié)：政府部門和房地產(chǎn)業(yè)界對未來*房地產(chǎn)市場的發(fā)展和本項目區(qū)域開發(fā)前景普遍看好。但是宏觀上*市整個經(jīng)濟(jì)水平，及消費(fèi)者潛力的有限不容忽視。另外通過深入訪談也給我們的市場定位和規(guī)劃提供了一些建設(shè)性的意見。第四篇 項目分析與發(fā)展建議一、項目地塊分析項目地塊條件（1）地段及交通本案位于黃河五路與渤海十九路交叉口東北角，臨近市政中心，屬*新區(qū)中心。項目北望中海風(fēng)景區(qū)，中海作為*新區(qū)核心旅游區(qū)，隨著周邊項目逐漸成型，中海周邊特別是臨近中海南側(cè)土地資源顯得稀缺，本案未來地段價值漸顯珍貴。本案南側(cè)黃河五路為高標(biāo)準(zhǔn)城市干道，為雙向六車道設(shè)計，道路狀況好，出行便捷。目前僅有1028兩路公交車通行，但黃河五路路況良好，其交通優(yōu)勢將日漸突出。（2）環(huán)境及景觀本案西側(cè)隔渤海十九路為中海公園，南隔黃河五路為魏橋多層宿舍小區(qū)，北臨中海家苑，東面為質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局，地塊視野開闊，空氣及環(huán)境良好。雖然本案與中海核心景觀區(qū)仍有一段距離，但本案若規(guī)劃高層住宅，9層以上住戶即可以觀賞到中海美景。（3）人文及配套本案地處新區(qū)中心區(qū)域，周邊居住小區(qū)的居住氛圍一般。另外新區(qū)配套尚未完善，本案周邊配套較一般。但未來本案周邊配套及居住將隨著新區(qū)的進(jìn)一步發(fā)展將逐步完善與成型。（4）地塊及地形本案兩面臨路，東與質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局相鄰，地塊呈向東偏斜的平行四邊形狀，整體形狀較規(guī)則，但因地塊規(guī)模小，且受限多，給本案規(guī)劃帶來一定的困難。本案未來競爭環(huán)境分析216。 中海豪庭待本案于2007下半年入市時，*售價最高項目“至尊門第”將基本售完。而中海豪庭目前還剩70%房源，約400套住宅，包括商業(yè)近7萬平方米未售面積。本案入市時，中海豪庭將繼續(xù)銷售，并成為中海區(qū)域售價較高的樓盤之一，住宅主力總價為3040萬元。其地塊區(qū)位與本案相近，存在較大的競爭。項目名稱中海豪庭項目位置黃河八路南，渤海十六路東用地面積50272平方米總建筑面積95883平方米容積率項目類型小高層商住區(qū)建筑規(guī)劃11F、15F、18F歐式風(fēng)格建筑，沿街兩層商業(yè)主力戶型情況戶型面積（m2）套數(shù)/比例銷售套數(shù)開盤時間均價（元/ m2） 二房二廳104112150/25%302300三房兩廳 137150350/60%120四室兩廳15246/8%5樓中樓 16017642/7%20客戶群中高收入階層；機(jī)關(guān)干部、雙職工、個體等；年齡3050歲為主。周邊配套實驗幼兒園，實驗學(xué)院，北鎮(zhèn)中學(xué)等學(xué)校，其它配套欠缺主力賣點(diǎn)地段　新區(qū)環(huán)境　距北鎮(zhèn)中學(xué)等學(xué)校近缺