【導(dǎo)讀】整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的提升而備受青睞。隨著需求的增加，依照市場(chǎng)規(guī)律，供給也會(huì)隨之跟上，可是現(xiàn)時(shí)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中就存在著很多急功近利的投資者，只看到房地產(chǎn)行業(yè)的。風(fēng)險(xiǎn)加劇，很多中途因?yàn)檫@因?yàn)槟堑脑蚨鴮?dǎo)致項(xiàng)目無(wú)法繼續(xù)開(kāi)發(fā)下去。資者本身的利益，也不利于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。在經(jīng)過(guò)很多實(shí)際案例的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。本文以廣漢市東升國(guó)府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為載體，參考多種資料書(shū)籍，運(yùn)用科學(xué)的方法，研究做進(jìn)行分析闡述，以求為以后的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)決策提供一個(gè)可參考借鑒的樣本。

　　

【正文】 建設(shè)投資 銷(xiāo)售稅金及附加 3 所得稅前 凈現(xiàn)金流量 4 累計(jì) 所得稅前 凈現(xiàn)金流量 5363 所得稅 所得稅后凈現(xiàn)金 流量 累計(jì)所得稅后凈 現(xiàn)金流量 數(shù)據(jù)來(lái)源：自行計(jì)算得出 （ 1） 靜態(tài)回收期 靜態(tài)回收期 Pt 是指在不考慮資金時(shí)間價(jià)值的條件下，以項(xiàng)目方案的凈收益回收項(xiàng)目全部投入資金所需要的時(shí)間 [18]。 稅前： Pt=31+5363/= 年 稅后： Pt=41+（ 2） 內(nèi)部收益率 內(nèi)部收益率指項(xiàng)目的凈現(xiàn)值為零（或收益現(xiàn)值等于費(fèi)用現(xiàn)值即 B/C=1）時(shí)的折現(xiàn)率 [18]。 稅前： 取 i1=21% NPV1=+（ ） /+178。+179。+= 萬(wàn)元 由于 NPV1＞ 0，提高折現(xiàn)率，令 i2=23% NPV2=+（ ） /+178。+179。+本科畢業(yè)論文 XX 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃及可行性研究 18 = 萬(wàn)元 由于 NPV2＜ 0，所以 21%＜ IRR1＜ 23% 應(yīng)用線(xiàn)性插值公式有： IRR1= i1+ (i2i1)NPV1/( NPV1 NPV2)=% 稅后： 取 i1=15% NPV1=+（ ） /+178。+179。+= 萬(wàn)元 由于 NPV1＞ 0，提高折現(xiàn)率，令 i2=17% NPV2=+（ ） /+178。+179。+= 萬(wàn)元 由于 NPV2＜ 0，所以 15%＜ IRR2＜ 17% 應(yīng)用線(xiàn)性插值公式有： IRR2= i1+ (i2i1)NPV1/( NPV1 NPV2)=% 由以上計(jì)算可知，本項(xiàng)目稅前內(nèi)部收益率 IRR1＞ ic=10%，稅后內(nèi)部收益率 IRR2＞ic=10%，說(shuō)明本項(xiàng)目可行。 （ 3） 凈現(xiàn)值 凈現(xiàn)值 NPV 是指將項(xiàng)目整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量（或凈效益費(fèi)用流量），按某個(gè)給定的折現(xiàn)率，折算到計(jì)算期期初（第零期）的現(xiàn)值代數(shù)和 [18]。 基準(zhǔn)收益率 ic=10% 稅前： NPV=+（ ） /+178。+179。+稅后： NPV=+（ ） /+178。+179。+由計(jì)算可知，稅前稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值都大于零 ，說(shuō)名本項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上可行。 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 通過(guò)上述項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析以及項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，可以得知，東升國(guó)府大型社區(qū)在經(jīng)濟(jì)上是可行的。 第 7 章 項(xiàng)目不確定性分析 在建項(xiàng)目和投資方案的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，所研究的問(wèn)題都是發(fā)生在未來(lái)，所引用的數(shù)據(jù)是本科畢業(yè)論文 XX 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃及可行性研究 19 根據(jù)假設(shè)和現(xiàn)有統(tǒng)計(jì)資料進(jìn)行預(yù)測(cè)和估算的，加之時(shí)間的推移，條件的變化和一些未考慮因素的影響，從而使項(xiàng)目評(píng)價(jià)不可避免地帶有不確 定性，使投資項(xiàng)目的決策存在潛在的風(fēng)險(xiǎn)。如果在項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中僅根據(jù)一些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)所作的確定性評(píng)價(jià)取舍項(xiàng)目，可能會(huì)導(dǎo)致決策的失誤 [19]。所以本章對(duì)項(xiàng)目主要不確定性因素進(jìn)行分析，以此來(lái)作為本項(xiàng)目評(píng)價(jià)的一個(gè)重要指標(biāo)，也讓 決策依據(jù)有更強(qiáng)的可靠性，從而更有利于本項(xiàng)目的評(píng)價(jià)與開(kāi)發(fā)取舍。 盈虧平衡分析是研究項(xiàng)目投產(chǎn)后正常生產(chǎn)年份的產(chǎn)量、成本、利潤(rùn)三者之間的平衡關(guān)系。對(duì)于一個(gè)工程項(xiàng)目而言，隨著產(chǎn)銷(xiāo)量的變化，盈利與虧損之間一般至少有一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，這種轉(zhuǎn)折點(diǎn)稱(chēng)為盈虧平衡點(diǎn)（ BEP， BreakEvenPoint） [18]。 現(xiàn)對(duì)本項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)進(jìn)行分析，具體過(guò)程如下： 項(xiàng)目商品房均價(jià) = 10000/=3246 元 項(xiàng)目總 成本 = 萬(wàn)元 銷(xiāo)售費(fèi)用 =銷(xiāo)售收入 3% 令銷(xiāo)售量為 Y 時(shí)，項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡，此時(shí)有： 3246Y（ 13%） = 10000 解得： X= ㎡ 銷(xiāo)售率 = 100%=65% 說(shuō)明本項(xiàng)目的銷(xiāo)售率為 65%時(shí)，整個(gè)項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡。此項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較小，適合開(kāi)發(fā)。 敏感性分析是通過(guò)分析、預(yù) 測(cè)各種不確定性因素發(fā)生變化時(shí)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響，從中找出對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)影響較大的因素（敏感因素） [18]。 此處采用的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為投資利潤(rùn)率，不確定因素為商品房?jī)r(jià)格、項(xiàng)目總成本 和項(xiàng)目總投資三 種。 本科畢業(yè)論文 XX 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃及可行性研究 20 表 10：敏感性分析表 項(xiàng)目 面積（㎡） 單價(jià)（元） 銷(xiāo)售收入 （萬(wàn)元） 總成本（萬(wàn)元） 所得稅（萬(wàn)元） 總 投資（萬(wàn)元） 稅后 利潤(rùn)（萬(wàn)元 ) 投資利潤(rùn)率（ %） 敏感度系數(shù) 編號(hào) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 基本方案 98607 3246 33658 20201 3080 24325 6253 價(jià)格因素變動(dòng) +15% 98607 3733 38459 20201 4664 24325 9470 + +5% 98607 3408 35258 20201 3608 24325 7325 + 5% 98607 3084 32507 20201 2552 24325 5181 + 15% 98607 2759 28857 20201 1495 24325 3036 + 成本因素變動(dòng) +15% 98607 3246 33658 23036 2088 27330 4240 +5% 98607 3246 33658 21033 2749 25327 5582 5% 98607 3246 33658 19029 3410 23323 6924 15% 98607 3246 33658 17026 4071 21320 8266 投資變動(dòng)因素 +15% 98607 3246 33658 17026 1879 27974 3815 +5% 98607 3246 33658 17026 2685 25541 5451 5% 98607 3246 33658 17026 3491 23109 7088 15% 98607 3246 33658 17026 4297 20676 8742 信息來(lái)源 ：自行計(jì)算得出 由表 14 可以看出：成本因素為最敏感因素，只要成本增長(zhǎng)（或降低） 1%，投資利潤(rùn)率便 可以降低（或增長(zhǎng)） 38%。 所以在開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目時(shí)要慎重對(duì)待項(xiàng)目成本管理， 必須建立一套完善、可行的成本控制體系 [20]， 以使項(xiàng)目取得最優(yōu)收益。 風(fēng)險(xiǎn)一詞包含了兩方面的內(nèi)涵：以使指風(fēng)險(xiǎn)意味著出現(xiàn)了損失，或者是未實(shí)現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)；二是指這種損失出現(xiàn)與否是一種不確定性隨機(jī)現(xiàn)象，可以用概率表示出現(xiàn)的可能程度，但不能對(duì) 出現(xiàn)與否做出確定性判斷 [21]。對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的這種特征，以及對(duì)整個(gè)項(xiàng)目順利開(kāi)發(fā)的考慮，就需要認(rèn)真考慮風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避，以使項(xiàng)目如期開(kāi)發(fā)。 本節(jié) 將對(duì)本項(xiàng)目有著重大影響的主要風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。 政策風(fēng)險(xiǎn) 2020 年底，隨著新國(guó)八條的出臺(tái)，房地產(chǎn)調(diào)控政策逐漸嚴(yán)厲，這為整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了很大的不安因素。在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)過(guò)快漲價(jià)的嚴(yán)格限制下，房?jī)r(jià)的上漲以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前景不明，這就需要開(kāi)發(fā)商對(duì)國(guó)家政策動(dòng)態(tài)及時(shí)關(guān)注，提前做好應(yīng)對(duì)措施。 本科畢業(yè)論文 XX 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃及可行性研究 21 工程進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期相對(duì)較長(zhǎng)，隨著時(shí)間的 推移，未來(lái)不確定因素就越難以預(yù)料，所以施工過(guò)程中就需要嚴(yán)格控制施工 進(jìn)度， 在工程施工中要做到以質(zhì)量促進(jìn)度，以進(jìn)度創(chuàng)效益 [22]，并且確保項(xiàng)目進(jìn)度嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)要求， 不要因?yàn)楣こ踢M(jìn)度的拖延而影響整個(gè)項(xiàng)目的收益。 通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn) 隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)間的推移，未來(lái)物價(jià)可能發(fā)生較大變動(dòng)，如果通貨膨脹率過(guò)高，則會(huì)對(duì)項(xiàng)目收入影響過(guò)大，甚至影響項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，所以開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目招投標(biāo)時(shí)可以 選擇 采用總價(jià)承包，這樣可以將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到承包企業(yè)上。 第 8 章 結(jié)論 對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)中最重要的就是前期開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié) [23]。通過(guò)本文對(duì)東升國(guó)府項(xiàng)目的前期策劃及可行性研究的綜合分析可以看出，廣漢市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)態(tài)良好，市民收入明顯提高，房地產(chǎn)市場(chǎng)也處于健康狀態(tài)。雖然近年來(lái)隨著房?jī)r(jià)的直線(xiàn)飆升，國(guó)家屢屢出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，但是 因?yàn)榉康禺a(chǎn)的需求量巨大，加上居民 日益提升的收入水平，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資潛力還是十分巨大。 本項(xiàng)目總共投入資金 萬(wàn)元，總共收入 萬(wàn)元，稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元，投資收益率達(dá)到 %。 在項(xiàng)目銷(xiāo)售率達(dá)到 65%時(shí)，項(xiàng)目便達(dá)到盈虧平衡，說(shuō)明項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較小 ，并且項(xiàng)目符合政策規(guī)劃要求， 可持續(xù)發(fā)展策略 ?？偠灾?，本項(xiàng)目 風(fēng)險(xiǎn)較低，回報(bào)豐厚并且有良好的社會(huì)效益，項(xiàng)目可行。 本科畢業(yè)論文 XX 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃及可行性研究 22 參考文獻(xiàn)： [1]廣漢 —— 西部一顆璀璨的明珠 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同時(shí)我還要感謝我的父母，正是有了他們的支持，我才能有機(jī)會(huì)取得學(xué)業(yè)的完成，還要感謝那些幫助過(guò)我的同學(xué)，是他們讓我在這次設(shè)計(jì)完成的過(guò) 程中走的更順利。 本文在撰寫(xiě)過(guò)程中參考了很多文獻(xiàn)資料，在此，我 向諸位學(xué)術(shù)界的前輩們表示我誠(chéng)摯的敬意。