【導讀】整個經濟環(huán)境的提升而備受青睞。隨著需求的增加，依照市場規(guī)律，供給也會隨之跟上，可是現(xiàn)時我國房地產行業(yè)中就存在著很多急功近利的投資者，只看到房地產行業(yè)的。風險加劇，很多中途因為這因為那的原因而導致項目無法繼續(xù)開發(fā)下去。資者本身的利益，也不利于整個房地產行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。在經過很多實際案例的經驗教訓。本文以廣漢市東升國府房地產開發(fā)項目為載體，參考多種資料書籍，運用科學的方法，研究做進行分析闡述，以求為以后的房地產項目開發(fā)決策提供一個可參考借鑒的樣本。

　　

【正文】 建設投資 銷售稅金及附加 3 所得稅前 凈現(xiàn)金流量 4 累計 所得稅前 凈現(xiàn)金流量 5363 所得稅 所得稅后凈現(xiàn)金 流量 累計所得稅后凈 現(xiàn)金流量 數據來源：自行計算得出 （ 1） 靜態(tài)回收期 靜態(tài)回收期 Pt 是指在不考慮資金時間價值的條件下，以項目方案的凈收益回收項目全部投入資金所需要的時間 [18]。 稅前： Pt=31+5363/= 年 稅后： Pt=41+（ 2） 內部收益率 內部收益率指項目的凈現(xiàn)值為零（或收益現(xiàn)值等于費用現(xiàn)值即 B/C=1）時的折現(xiàn)率 [18]。 稅前： 取 i1=21% NPV1=+（ ） /+178。+179。+= 萬元 由于 NPV1＞ 0，提高折現(xiàn)率，令 i2=23% NPV2=+（ ） /+178。+179。+本科畢業(yè)論文 XX 房地產項目前期策劃及可行性研究 18 = 萬元 由于 NPV2＜ 0，所以 21%＜ IRR1＜ 23% 應用線性插值公式有： IRR1= i1+ (i2i1)NPV1/( NPV1 NPV2)=% 稅后： 取 i1=15% NPV1=+（ ） /+178。+179。+= 萬元 由于 NPV1＞ 0，提高折現(xiàn)率，令 i2=17% NPV2=+（ ） /+178。+179。+= 萬元 由于 NPV2＜ 0，所以 15%＜ IRR2＜ 17% 應用線性插值公式有： IRR2= i1+ (i2i1)NPV1/( NPV1 NPV2)=% 由以上計算可知，本項目稅前內部收益率 IRR1＞ ic=10%，稅后內部收益率 IRR2＞ic=10%，說明本項目可行。 （ 3） 凈現(xiàn)值 凈現(xiàn)值 NPV 是指將項目整個計算期內各年的凈現(xiàn)金流量（或凈效益費用流量），按某個給定的折現(xiàn)率，折算到計算期期初（第零期）的現(xiàn)值代數和 [18]。 基準收益率 ic=10% 稅前： NPV=+（ ） /+178。+179。+稅后： NPV=+（ ） /+178。+179。+由計算可知，稅前稅后財務凈現(xiàn)值都大于零 ，說名本項目在經濟上可行。 項目財務評價結論 通過上述項目經濟指標分析以及項目財務評價，可以得知，東升國府大型社區(qū)在經濟上是可行的。 第 7 章 項目不確定性分析 在建項目和投資方案的經濟評價中，所研究的問題都是發(fā)生在未來，所引用的數據是本科畢業(yè)論文 XX 房地產項目前期策劃及可行性研究 19 根據假設和現(xiàn)有統(tǒng)計資料進行預測和估算的，加之時間的推移，條件的變化和一些未考慮因素的影響，從而使項目評價不可避免地帶有不確 定性，使投資項目的決策存在潛在的風險。如果在項目經濟評價中僅根據一些基礎數據所作的確定性評價取舍項目，可能會導致決策的失誤 [19]。所以本章對項目主要不確定性因素進行分析，以此來作為本項目評價的一個重要指標，也讓 決策依據有更強的可靠性，從而更有利于本項目的評價與開發(fā)取舍。 盈虧平衡分析是研究項目投產后正常生產年份的產量、成本、利潤三者之間的平衡關系。對于一個工程項目而言，隨著產銷量的變化，盈利與虧損之間一般至少有一個轉折點，這種轉折點稱為盈虧平衡點（ BEP， BreakEvenPoint） [18]。 現(xiàn)對本項目的盈虧平衡點進行分析，具體過程如下： 項目商品房均價 = 10000/=3246 元 項目總 成本 = 萬元 銷售費用 =銷售收入 3% 令銷售量為 Y 時，項目達到盈虧平衡，此時有： 3246Y（ 13%） = 10000 解得： X= ㎡ 銷售率 = 100%=65% 說明本項目的銷售率為 65%時，整個項目達到盈虧平衡。此項目風險較小，適合開發(fā)。 敏感性分析是通過分析、預 測各種不確定性因素發(fā)生變化時對建設項目經濟指標的影響，從中找出對經濟指標影響較大的因素（敏感因素） [18]。 此處采用的經濟指標為投資利潤率，不確定因素為商品房價格、項目總成本 和項目總投資三 種。 本科畢業(yè)論文 XX 房地產項目前期策劃及可行性研究 20 表 10：敏感性分析表 項目 面積（㎡） 單價（元） 銷售收入 （萬元） 總成本（萬元） 所得稅（萬元） 總 投資（萬元） 稅后 利潤（萬元 ) 投資利潤率（ %） 敏感度系數 編號 1 2 3 4 5 6 7 8 9 基本方案 98607 3246 33658 20201 3080 24325 6253 價格因素變動 +15% 98607 3733 38459 20201 4664 24325 9470 + +5% 98607 3408 35258 20201 3608 24325 7325 + 5% 98607 3084 32507 20201 2552 24325 5181 + 15% 98607 2759 28857 20201 1495 24325 3036 + 成本因素變動 +15% 98607 3246 33658 23036 2088 27330 4240 +5% 98607 3246 33658 21033 2749 25327 5582 5% 98607 3246 33658 19029 3410 23323 6924 15% 98607 3246 33658 17026 4071 21320 8266 投資變動因素 +15% 98607 3246 33658 17026 1879 27974 3815 +5% 98607 3246 33658 17026 2685 25541 5451 5% 98607 3246 33658 17026 3491 23109 7088 15% 98607 3246 33658 17026 4297 20676 8742 信息來源 ：自行計算得出 由表 14 可以看出：成本因素為最敏感因素，只要成本增長（或降低） 1%，投資利潤率便 可以降低（或增長） 38%。 所以在開發(fā)本項目時要慎重對待項目成本管理， 必須建立一套完善、可行的成本控制體系 [20]， 以使項目取得最優(yōu)收益。 風險一詞包含了兩方面的內涵：以使指風險意味著出現(xiàn)了損失，或者是未實現(xiàn)預期的目標；二是指這種損失出現(xiàn)與否是一種不確定性隨機現(xiàn)象，可以用概率表示出現(xiàn)的可能程度，但不能對 出現(xiàn)與否做出確定性判斷 [21]。對于風險的這種特征，以及對整個項目順利開發(fā)的考慮，就需要認真考慮風險規(guī)避，以使項目如期開發(fā)。 本節(jié) 將對本項目有著重大影響的主要風險進行分析。 政策風險 2020 年底，隨著新國八條的出臺，房地產調控政策逐漸嚴厲，這為整個房地產行業(yè)帶來了很大的不安因素。在國家對房地產過快漲價的嚴格限制下，房價的上漲以及房地產開發(fā)前景不明，這就需要開發(fā)商對國家政策動態(tài)及時關注，提前做好應對措施。 本科畢業(yè)論文 XX 房地產項目前期策劃及可行性研究 21 工程進度風險 房地產開發(fā)周期相對較長，隨著時間的 推移，未來不確定因素就越難以預料，所以施工過程中就需要嚴格控制施工 進度， 在工程施工中要做到以質量促進度，以進度創(chuàng)效益 [22]，并且確保項目進度嚴格按照設計要求， 不要因為工程進度的拖延而影響整個項目的收益。 通貨膨脹風險 隨著房地產開發(fā)時間的推移，未來物價可能發(fā)生較大變動，如果通貨膨脹率過高，則會對項目收入影響過大，甚至影響項目的開發(fā)，所以開發(fā)商在項目招投標時可以 選擇 采用總價承包，這樣可以將風險轉移到承包企業(yè)上。 第 8 章 結論 對于房地產開發(fā)企業(yè)，在房地產開發(fā)各個環(huán)節(jié)中最重要的就是前期開發(fā)環(huán)節(jié) [23]。通過本文對東升國府項目的前期策劃及可行性研究的綜合分析可以看出，廣漢市經濟發(fā)展勢態(tài)良好，市民收入明顯提高，房地產市場也處于健康狀態(tài)。雖然近年來隨著房價的直線飆升，國家屢屢出臺房地產調控政策，但是 因為房地產的需求量巨大，加上居民 日益提升的收入水平，房地產市場的投資潛力還是十分巨大。 本項目總共投入資金 萬元，總共收入 萬元，稅后利潤 萬元，投資收益率達到 %。 在項目銷售率達到 65%時，項目便達到盈虧平衡，說明項目風險較小 ，并且項目符合政策規(guī)劃要求， 可持續(xù)發(fā)展策略 ?？偠灾?，本項目 風險較低，回報豐厚并且有良好的社會效益，項目可行。 本科畢業(yè)論文 XX 房地產項目前期策劃及可行性研究 22 參考文獻： [1]廣漢 —— 西部一顆璀璨的明珠 .廣漢市人民政府公眾信息網 [2]廣漢一季度 GDP 增速位居德陽第一 .城市論壇 [3]廣漢市地方財政一般預算收入突破 2 億元大關 .新華網德陽分頻道 [4] 2020 年一季度廣漢市固定資產投資運行情況簡析 .今日廣漢 [5]王輝 ， 陳暉 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房地產項目前期策劃及可行性研究 23 致謝 在論文即將完成之際，首先誠摯的感謝 XX 老師以及柏國輝老師。 在此設計的完成過程中，因為有老師們的指導與督促，諒解與包容，才有設計的順利完成。在撰寫論文的這段時間，老師們淵博的知識以及對學術的嚴謹讓我深感敬佩，從他們身上，我學到了很多很多。 在此我向老師們表示由衷的謝意以及誠摯的敬意。 同時我還要感謝我的父母，正是有了他們的支持，我才能有機會取得學業(yè)的完成，還要感謝那些幫助過我的同學，是他們讓我在這次設計完成的過 程中走的更順利。 本文在撰寫過程中參考了很多文獻資料，在此，我 向諸位學術界的前輩們表示我誠摯的敬意。