【正文】 策劃及可行性研究 22 參考文獻(xiàn)： [1]廣漢 —— 西部一顆璀璨的明珠 .廣漢市人民政府公眾信息網(wǎng) [2]廣漢一季度 GDP 增速位居德陽第一 .城市論壇 [3]廣漢市地方財政一般預(yù)算收入突破 2 億元大關(guān) .新華網(wǎng)德陽分頻道 [4] 2020 年一季度廣漢市固定資產(chǎn)投資運行情況簡析 .今日廣漢 [5]王輝 ， 陳暉 。 此處采用的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為投資利潤率，不確定因素為商品房價格、項目總成本 和項目總投資三 種。+= 萬元 由于 NPV2＜ 0，所以 15%＜ IRR2＜ 17% 應(yīng)用線性插值公式有： IRR2= i1+ (i2i1)NPV1/( NPV1 NPV2)=% 由以上計算可知，本項目稅前內(nèi)部收益率 IRR1＞ ic=10%，稅后內(nèi)部收益率 IRR2＞ic=10%，說明本項目可行。項目利潤總額 == 萬元。以后資金運作隨著項目的開發(fā)進(jìn)行可以順利進(jìn)行。 二期開發(fā)住宅面積 ㎡，地上停車位 30 個，社區(qū)內(nèi)配套綠地 ㎡，以及相應(yīng)的配套設(shè)施 本項目的擬開發(fā)周期為 4 年， 2020 年 4 月至 2020 年 7 月為前期工作 時間，包括擬建項目的前期規(guī)劃、設(shè)計、勘察、測量、手續(xù)辦理、招投標(biāo)等， 2020 年 7 月至 2020 年 10 月為 項目一期 建造時間 ， 2020 年 4 月 2020 年 10 月為項目一期預(yù)售時間， 2020 年 10 月 2020年 7 月為項目一期正式銷售時間； 2020 年 7 月 2020 年 7 月為項目二期 建造 時間 ， 2020 年10 月 2020 年 7 月為項目二期預(yù)售時間 ， 2020 年 7 月 2020 年 4 月 為 項目二期銷售 時間，到 2020 年 4 月底項目銷售完畢。 第四章 項目定位 市場定位是項目策劃的核心、本源，是項目全程策劃的出發(fā)點和回歸點，是在項目策劃初期就必須首先明確 [10]。 SWOT分別是指：優(yōu)勢（ Strength）、劣勢（ Weakness）、機(jī)會（ Opportunity）和威脅（ Threat） [9]。 由于本項目開發(fā)的需要，我們在廣漢城區(qū)做了 一次 關(guān)于廣漢居民對住房需求的 統(tǒng)計調(diào)查。穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境有利于減小項目的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險，這對于本項目來說是很好的投資環(huán)境。本地塊周邊有 雒城一號、御景星城、上美年華、 東嘉苑、威光家園、吐哈石油苑、天工家園、廣油苑 等住宅小區(qū)。 可是現(xiàn)時我國房地產(chǎn)行業(yè)中就存在著很多急功近利的投資者，只看到房地產(chǎn)行業(yè)的高回報，沒有看到房地 產(chǎn)行業(yè)的高風(fēng)險，沒有任何依據(jù)就盲目的投資，結(jié)果使得項目投資風(fēng)險加劇，很多中途因為這因為那的原因而導(dǎo)致項目無法繼續(xù)開發(fā)下去。廣漢幅員面積為 538 平方公里，轄 18本科畢業(yè)論文 XX 房地產(chǎn)項目前期策劃及可行性研究 3 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總?cè)丝?60 萬，城市人口 20 萬 [1]。 本科畢業(yè)論文 XX 房地產(chǎn)項目前期策劃及可行性研究 4 第 3 章 廣漢房地產(chǎn)市場調(diào)研 房地產(chǎn)開發(fā)項目是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，具有開發(fā)周期長、投資金額大、面臨風(fēng)險多的特點 [5]。 能夠接受的房屋總價 圖 5： 可接受房屋總價圖 圖片來源：依據(jù)統(tǒng)計調(diào)查繪制 此項調(diào)查是在了解廣 漢居民的經(jīng)濟(jì)能力，也是從開發(fā)商的財務(wù)以及資金運作方面做市場調(diào)查，可 以為項目 房屋總價定位 提供一定的依據(jù)。 5 本項目綠地率高達(dá) 45%，采用綠色環(huán)保與環(huán)境和諧理念開發(fā)，適應(yīng)市場發(fā)展趨勢。同時項目還針對一部分對固定資產(chǎn)有投資欲望的人，這部分人都有一般都有閑錢在手中 ，本項目區(qū)位優(yōu)勢明顯，上升空間大，這對投資者有著致命的吸引力。 擬建 的 東升國府大型社區(qū) ，住宅樓為 14 層的高層 建筑，層高 ，符合限高 15 層 的要求 并滿足航空凈距要求 ，容積率為 ，建筑密度為 %，均符合指標(biāo)要求，綠地率 45%更是遠(yuǎn) 遠(yuǎn)大于規(guī)劃要求。 本科畢業(yè)論文 XX 房地產(chǎn)項目前期策劃及可行性研究 16 5 第四年 需要支付貸款本息和 4280 萬元，上年結(jié)余 萬元，本年銷售收入 萬元，本年結(jié)余 萬元。 通過項目有關(guān)現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出的全部資金活動的分析，指導(dǎo)項目管理活動， 有效控制項目的風(fēng)險 [17]， 繼而 讓項目開發(fā)管理更科學(xué)合理。+179。 本節(jié) 將對本項目有著重大影響的主要風(fēng)險進(jìn)行分析。 在此設(shè)計的完成過程中，因為有老師們的指導(dǎo)與督促，諒解與包容，才有設(shè)計的順利完成?？偠灾?，本項目 風(fēng)險較低，回報豐厚并且有良好的社會效益，項目可行。 敏感性分析是通過分析、預(yù) 測各種不確定性因素發(fā)生變化時對建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響，從中找出對經(jīng)濟(jì)指標(biāo)影響較大的因素（敏感因素） [18]。+179。項目總投資成本費用= 萬元。 對于本項目，房地產(chǎn)開發(fā)商自有資金為 10000 萬，用于土地拍買費用，前期工程和一期建安工程隨進(jìn)度所必須支付的費用 ，所需支出總共為 萬元，項目初期結(jié)余約 550萬元，項目進(jìn)行到第二年初 ，需要繼續(xù)跟進(jìn)一起投資 萬元，此時，整個項目便出現(xiàn)了大約 3500 萬的缺口，加上項目流轉(zhuǎn)所必須的流動資金，項目擬定在第一年年末以拍買所得的土地使用權(quán)以及項目可行性研究報告及前期建設(shè)成果向銀行貸款 4000 萬元， 貸款年 利率為 7%，貸款期限為 3 年。 本項目計劃分兩期開發(fā)，一期計劃開發(fā)住宅面積 ㎡，地下停車 場 9000 ㎡，地塊東北角 中山 大道與深圳路交匯處公共開放 廣場 2400 ㎡，社區(qū)內(nèi)配套綠地，花園共計 ㎡，以及相應(yīng)的 配套設(shè)施 。 2 本項目附近的雒城一號是一個高品質(zhì)的大型社區(qū)，對本項目威脅 較大。 項目 SWOT 分析 對項目進(jìn)行 SWOT 分析，可以清楚的看出項目的優(yōu)勢，劣勢以及機(jī)會和威脅。 本項目綠化率 =45%，容積率 =，參考以上樓盤信息，以及廣漢市歷年房地產(chǎn)價格走勢，初步確定東升國府大型社區(qū)的均價為 3200 元 /㎡。 廣漢財政收入 增長 速度很快，態(tài)勢良好，這反映出了廣漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定形勢。宗地 附近有 四川省通園制藥有限公司、德力鐵道科技公司、廣漢市 廣友石油機(jī)械公司 等企業(yè)，臨近 廣漢市醫(yī)療保險局 、 宏華外國語學(xué)校 、 廣漢三星堆客運站 。這不僅不利于投資者本身的利益，也不利于整個房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。 廣漢 GDP 今年 1 季度，廣漢市經(jīng)濟(jì)在去年快速增長的基礎(chǔ)上繼續(xù)保持了良好的發(fā)展勢頭。所以項目開發(fā)需要詳細(xì)的市場調(diào)研， 房地產(chǎn)市場 調(diào)研，就是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，對相關(guān)的市場信息進(jìn)行系統(tǒng)地收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對房地產(chǎn)市場進(jìn)行研究與預(yù)測 [6]，得出項目市場各方面的數(shù)據(jù)資料，為整個項目的策劃提供依據(jù)。 由調(diào)查可見， 廣漢市居民能夠接受的房屋總價主要在 4060萬這個區(qū)間，其比例達(dá)到 %，其次是 20萬 40萬，比例為 %。 本科畢業(yè)論文 XX 房地產(chǎn)項目前期策劃及可行性研究 9 6 本項目緊鄰三星堆客運站， 人流量大，人氣高。 本科畢業(yè)論文 XX 房地產(chǎn)項目前期策劃及可行性研究 10 本項目位于廣漢經(jīng)開區(qū)，隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)， 以及市政規(guī)劃的要求， 這里必將成為廣漢的一個繁榮地段。 項目總投資估算 項目開發(fā)成本 及開發(fā)費用 房地產(chǎn)項目的開發(fā)費用按照不同的分類標(biāo)準(zhǔn)有不同的分類，但總體上來說可以分成以下三大部分，分別是：土地出讓金、開發(fā)建設(shè)費和各種稅費 [9]。 財務(wù)盈利能力分析 土地增值稅 土地增值稅，是按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額 計征的一種特定的稅，旨在規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護(hù)國家權(quán)益 [14]。 現(xiàn)將現(xiàn)金 流量表 計算如下 ： 表 9： 現(xiàn)金流量表 序號 項目 合計 計算期 1 2 3 4 5 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 2 現(xiàn)金流出 建設(shè)投資 銷售稅金及附加 3 所得稅前 凈現(xiàn)金流量 4 累計 所得稅前 凈現(xiàn)金流量 5363 所得稅 所得稅后凈現(xiàn)金 流量 累計所得稅后凈 現(xiàn)金流量 數(shù)據(jù)來源：自行計算得出 （ 1） 靜態(tài)回收期 靜態(tài)回收期 Pt 是指在不考慮資金時間價值的條件下，以項目方案的凈收益回收項目全部投入資金所需要的時間 [18]。+由計算可知，稅前稅后財務(wù)凈現(xiàn)值都大于零 ，說名本項目在經(jīng)濟(jì)上可行。 政策風(fēng)險 2020 年底，隨著新國八條的出臺，房地產(chǎn)調(diào)控政策逐漸嚴(yán)厲，這為整個房地產(chǎn)行業(yè)帶來了很大的不安因素。在撰寫論文的這段時間，老師們淵博的知識以及對學(xué)術(shù)的嚴(yán)謹(jǐn)讓我深感敬佩，從他們身上，我學(xué)到了很多很多。 在項目銷售率達(dá)到 65%時，項目便達(dá)到盈虧平衡，說明項目風(fēng)險較小 ，并且項目符合政策規(guī)劃要求， 可持續(xù)發(fā)展策略 。此項目風(fēng)險較小，適合開發(fā)。+= 萬元 由于 NPV1＞ 0，提高折現(xiàn)率，令 i2=17% NPV2=+（ ） /+178。項目銷售稅金及附加 =銷售收入 %= 萬元?？紤]到項目實際情況，以及分析計算，本項目擬定分兩期 開發(fā)，用項目一起獲得的收益來帶動項目二期的運作，這不僅可以為企業(yè)降低風(fēng)險，而且有利于本項目的進(jìn)行。被動控制是指當(dāng)系統(tǒng)按計劃運行時，管理人員對計劃值的事實進(jìn)行跟蹤，將系統(tǒng)輸出的信息進(jìn)行加工和整理，再傳遞給控制部門，使控制人員從中發(fā)現(xiàn)問題，找出偏差，尋求并確定解決問題和糾正偏差的方案，然后再送回給計劃實施系統(tǒng)付諸實施，使得計劃目標(biāo)一旦出現(xiàn)偏離就能得以糾正 [11]。 項目威脅 1 新國八條等國家宏觀調(diào)控政策加大了房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)風(fēng)險，這對投資類客戶 產(chǎn)生消極影響 ，并且這還使得很多房地產(chǎn)消費者處于觀望狀態(tài)，不利于本項目的銷售。其次便是四房二廳，比例為 %，然后為二房二廳，比例為 %。奧園 、景帝帝國這兩個社區(qū)與本項目最為類似；從項目所在位置上來看，雒城一號，上美年華這兩個社區(qū)與本項目最為接近，都處于中山 大道南段。稅收收入占地方財政收入的比重達(dá)到 %，比上年提高 個百分點，財政收入結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化 [3]。 其中中山大道為廣漢市的交通要 道 ，從地塊位置沿中山大道北行約 2 公里便到廣漢市中心城區(qū)。在經(jīng)過很多實際案例的經(jīng)驗教訓(xùn)后，作為房地產(chǎn)開發(fā)的重 要一環(huán)項目前期策劃與可行性研究也隨著房地產(chǎn)行業(yè)的火熱而備受人們重 視。全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，增速 17%，在德陽 6 個縣（市、區(qū)）中排位第一。 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 一季度，廣漢市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 億元，同比增長 2 倍；商品房施工面積 萬平方米，同比增長 %，商品房銷售面積 萬平方米，同比增長 %；實現(xiàn)商品房銷售額 億元，同比增長 %[7]。 本科畢業(yè)論文 XX 房地產(chǎn)項目前期策劃及可行性研究 7 期望的住房面積 圖 6： 戶型面積圖 圖片來源：依據(jù)統(tǒng)計調(diào)查繪制 此項調(diào)查主要是為項目戶型面積設(shè)計提供一定的依據(jù)。 7 本項目地處廣漢市經(jīng)開區(qū)，隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，本地塊具有很好的升值空間。同時在整個國家大好經(jīng)濟(jì)勢態(tài)的環(huán)境下，廣漢經(jīng)濟(jì)也處于一種高度發(fā)展的勢態(tài)。 （ 1） 項目開發(fā)成本 表 3： 成本表 編號 項目 金額 （萬元） 1 土地費用 土地出 讓金 契稅（出讓金 %） 本科畢業(yè)論文 XX 房地產(chǎn)項目前期策劃及可行性研究 13 2 前期費用 規(guī)劃勘測費 400 規(guī)劃放樣費 10 招投標(biāo)費用（建安工程費 %） 三通一平費用 120 3 建安工程費 建安費（ 1300 元 /㎡） 環(huán)境工程 300 水電工程 500 4 基礎(chǔ)設(shè)施費 390 道路工程及室外工程 280 用電增容費 90 電訊設(shè)施費 20 5 公 共配套費 小區(qū)配套費 350