【正文】 ........................................... 11 開發(fā)周期 .......................................................................................................................... 11 第 6 章 財(cái)務(wù)分析 ......................................................................................................................... 12 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ......................................................................................................... 12 規(guī)劃要求 ................................................................................................................ 12 項(xiàng)目情況 ................................................................................................................ 12 項(xiàng)目總投資估算 ............................................................................................................. 12 項(xiàng)目開發(fā)成本及開發(fā)費(fèi)用 .................................................................................... 12 開發(fā)費(fèi)用 ................................................................................................................ 13 預(yù)計(jì)收入 ................................................................................................................ 13 銷售稅金 ................................................................................................................ 14 項(xiàng)目總投資 ............................................................................................................ 15 融資方案及經(jīng)營計(jì)劃 ...................................................................................................... 15 本科畢業(yè)論文 XX 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃及可行性研究 IV 財(cái)務(wù)盈利能力分析 ............................................................................................................... 16 土地增值稅 ................................................................................................................ 16 項(xiàng)目利潤 ................................................................................................................... 16 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ............................................................................................................ 16 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)論 ............................................................................................................... 18 第 7 章 項(xiàng)目不確定性分析 ............................................................................................................... 18 盈虧平衡分析 ...................................................................................................................... 19 敏感性分析 ......................................................................................................................... 19 風(fēng)險(xiǎn)分析 ............................................................................................................................. 20 政策風(fēng)險(xiǎn) ................................................................................................................... 20 工程進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn) ............................................................................................................ 21 通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn) ............................................................................................................ 21 第 8 章 結(jié)論 .................................................................................................................................... 21 參考文獻(xiàn)： ...................................................................................................................................... 22 致謝 ................................................................................................................................................ 23 本科畢業(yè)論文 XX 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃及可行性研究 1 第 1 章 東升國 府房地產(chǎn) 開發(fā) 項(xiàng)目 簡介 廣漢市“東升國 府”房地產(chǎn)投資建設(shè) 項(xiàng)目 項(xiàng)目地塊 位置及周邊概況 本項(xiàng)目地塊位于廣漢 市 經(jīng)開區(qū) ，地處 108 國道與成綿高速之間， 深圳路以南，中山大道以西 。其中御景星城尾期 、上美年華 正在熱銷中，雒城一號大型住宅小區(qū)與本項(xiàng)目地塊 僅有一街之隔并且一期正在熱銷中。廣漢幅員面積為 538 平方公里，轄 18本科畢業(yè)論文 XX 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃及可行性研究 3 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總?cè)丝?60 萬，城市人口 20 萬 [1]。工業(yè)在廣漢市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中繼續(xù)起支撐作用， 1 季度工業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到 %，拉動(dòng) GDP 增長 個(gè)百分點(diǎn) [2]。其中，稅收性收入完成 億元，增長 %，增速比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。 廣漢固定資產(chǎn)投資 一季度，廣漢市完成全社會固定資產(chǎn)投資 187755 萬元，同比增長 %。 本科畢業(yè)論文 XX 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃及可行性研究 4 第 3 章 廣漢房地產(chǎn)市場調(diào)研 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，具有開發(fā)周期長、投資金額大、面臨風(fēng)險(xiǎn)多的特點(diǎn) [5]。這反映出廣漢房地產(chǎn)市場具有的投資潛力，值得投資者考慮在廣漢投資。奧園 、景帝帝國這三個(gè)社區(qū)與本項(xiàng)目最為接近；從規(guī)模上來看， 逸品城 統(tǒng)計(jì)調(diào)查是根據(jù)統(tǒng)計(jì)的目的與要求，以科學(xué)的統(tǒng)計(jì)調(diào)查方法有組織、有計(jì)劃地收集有關(guān)總體的統(tǒng)計(jì)資料的過程 [8]。 能夠接受的房屋總價(jià) 圖 5： 可接受房屋總價(jià)圖 圖片來源：依據(jù)統(tǒng)計(jì)調(diào)查繪制 此項(xiàng)調(diào)查是在了解廣 漢居民的經(jīng)濟(jì)能力，也是從開發(fā)商的財(cái)務(wù)以及資金運(yùn)作方面做市場調(diào)查，可 以為項(xiàng)目 房屋總價(jià)定位 提供一定的依據(jù)。隨著廣 漢市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及居民收入的提高，人們越來越開始注重生活品質(zhì)，都開始喜歡面積較大，寬敞舒適的大戶型房屋。 由餅狀圖可知，大多數(shù)居民選擇了三室二廳的戶型，其比例高達(dá) %。 項(xiàng)目優(yōu)勢 1 本項(xiàng)目地塊占地 畝， 規(guī)模大，便于聚集人氣。 5 本項(xiàng)目綠地率高達(dá) 45%，采用綠色環(huán)保與環(huán)境和諧理念開發(fā)，適應(yīng)市場發(fā)展趨勢。 項(xiàng)目劣勢 1 本項(xiàng)目 所在 地段離中心城區(qū)有一段距離，地理位置有 些偏。 3 本項(xiàng)目綠色環(huán)保的生態(tài)理念符合可持續(xù)發(fā)展觀念，符合現(xiàn)代人們的生活理念。作為項(xiàng)目前期開發(fā)，必須要對項(xiàng)目的定位明確，為項(xiàng)目的開發(fā)目標(biāo)指明方向。同時(shí)項(xiàng)目還針對一部分對固定資產(chǎn)有投資欲望的人，這部分人都有一般都有閑錢在手中 ，本項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢明顯，上升空間大，這對投資者有著致命的吸引力。 本項(xiàng)目 采用簡單 明快的建筑風(fēng)格，簡潔 大方， 但不會讓人覺得乏味 。整個(gè)建設(shè)過程中應(yīng)當(dāng)用科學(xué)的 方法管理整個(gè)項(xiàng)目，本科畢業(yè)論文 XX 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃及可行性研究 11 在項(xiàng)目管理中，主動(dòng)控制和被動(dòng)控制為常用的兩種類型，其中主動(dòng)控制就是預(yù)先分析目標(biāo)偏離的可能性，并擬定和采取各項(xiàng)預(yù)防性措施，以使計(jì)劃目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。 項(xiàng)目計(jì)劃開發(fā)進(jìn)度橫道圖 見 下 圖 ： 圖 9： 項(xiàng)目進(jìn)度橫道圖 本科畢業(yè)論文 XX 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃及可行性研究 12 圖片來源：依據(jù) 開發(fā)計(jì)劃 自行繪制 第 6 章 財(cái)務(wù)分析 財(cái)務(wù)分析是前期策劃與可行性研究中最重要的部分之一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想適應(yīng)激烈的市場競爭并取得良好的經(jīng)濟(jì)效益，就必須合理地安排其產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量的投入產(chǎn)出[12]，財(cái)務(wù)分析可以為此提供中重 要確切的數(shù)據(jù)參數(shù)，也為項(xiàng)目開發(fā)指明方向。 擬建 的 東升國府大型社區(qū) ，住宅樓為 14 層的高層 建筑，層高 ，符合限高 15 層 的要求 并滿足航空凈距要求 ，容積率為 ，建筑密度為 %，均符合指標(biāo)要求，綠地率 45%更是遠(yuǎn) 遠(yuǎn)大于規(guī)劃要求。 所以 相關(guān) 稅費(fèi)也是項(xiàng)目評估 必須要考慮 的一個(gè)重要因素，現(xiàn) 將相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算