【文章內(nèi)容簡介】 處四川“成德綿”高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶中心地段，是成都經(jīng)濟(jì)圈的重要部分，也是成都以北的重鎮(zhèn)，自古就有“蜀省之要衢，通京之孔道”的說法。廣漢南臨省會成 都市區(qū) 25 公里，北距德陽市區(qū) 19 公里。 108 國道、成綿高速公路和寶成鐵路穿境而過，交通發(fā)達(dá)，區(qū)位優(yōu)勢明顯。廣漢幅員面積為 538 平方公里，轄 18本科畢業(yè)論文 XX 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃及可行性研究 3 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總?cè)丝?60 萬，城市人口 20 萬 [1]。 廣漢 GDP 今年 1 季度，廣漢市經(jīng)濟(jì)在去年快速增長的基礎(chǔ)上繼續(xù)保持了良好的發(fā)展勢頭。全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，增速 17%，在德陽 6 個縣（市、區(qū)）中排位第一。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %，其中：工業(yè)增加值 億元，增長 %； 第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。工業(yè)在廣漢市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中繼續(xù)起支撐作用， 1 季度工業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到 %，拉動 GDP 增長 個百分點(diǎn) [2]。 廣漢經(jīng)濟(jì)正處于良好的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，說明本項(xiàng)目有一個較好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境， GDP上升，說明廣漢居民收入提升，購買力也就相應(yīng)的提升，那么本項(xiàng)目的消費(fèi)者購買力也相應(yīng)提高，這對于項(xiàng)目十分有利。 廣漢財(cái)政收入 據(jù)廣漢市統(tǒng)計(jì)局提供： 2020 年全市地方財(cái)政收入呈現(xiàn)快速增長的良好態(tài)勢。一季度全市地方財(cái)政一般預(yù)算收入完成 億元，增長 %，增速比上年提高 個百分點(diǎn)。其中，稅收性收入完成 億元，增長 %，增速比上年提高 個百分點(diǎn)。稅收收入占地方財(cái)政收入的比重達(dá)到 %，比上年提高 個百分點(diǎn)，財(cái)政收入結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化 [3]。 廣漢財(cái)政收入 增長 速度很快，態(tài)勢良好，這反映出了廣漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定形勢。穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境有利于減小項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，這對于本項(xiàng)目來說是很好的投資環(huán)境。 廣漢固定資產(chǎn)投資 一季度，廣漢市完成全社會固定資產(chǎn)投資 187755 萬元，同比增長 %。其中：基本建設(shè)完成投資 96985 萬元，同比減少 %；更新改造完成投資 61392 萬元，同比增長%；房地產(chǎn)投資完成 29378 萬元，同比增長 %。一季度施工項(xiàng)目共 123 個，其中新開工 13 個，計(jì)劃總投資 33766 萬元 [4]。 廣漢固定投資增加明顯，房地產(chǎn)投資同比增長更是達(dá)到了 %，廣漢房地產(chǎn)投資處于一片熱火朝天的景象，這對于本項(xiàng)目來說，有利有弊，利在于形勢良好，弊在于競爭激烈。 本科畢業(yè)論文 XX 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃及可行性研究 4 第 3 章 廣漢房地產(chǎn)市場調(diào)研 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，具有開發(fā)周期長、投資金額大、面臨風(fēng)險(xiǎn)多的特點(diǎn) [5]。所以項(xiàng)目開發(fā)需要詳細(xì)的市場調(diào)研， 房地產(chǎn)市場 調(diào)研，就是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，對相關(guān)的市場信息進(jìn)行系統(tǒng)地收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對房地產(chǎn)市場進(jìn)行研究與預(yù)測 [6]，得出項(xiàng)目市場各方面的數(shù)據(jù)資料，為整個項(xiàng)目的策劃提供依據(jù)。 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 一季度，廣漢市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 億元，同比增長 2 倍；商品房施工面積 萬平方米，同比增長 %，商品房銷售面積 萬平方米，同比增長 %；實(shí)現(xiàn)商品房銷售額 億元，同比增長 %[7]。 圖 1746187020202447276430761000150020202500300035002020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 圖 3：廣漢歷年房價(jià)走勢圖 數(shù)據(jù)來源 ： 從圖中可以看出廣漢市近幾年來房價(jià)逐漸高漲， 由 2020 年的 1746 元 /㎡到 2020 年的 3076元 /㎡。這反映出廣漢房地產(chǎn)市場具有的投資潛力，值得投資者考慮在廣漢投資。 主要同類型樓盤 信息 及項(xiàng)目價(jià)格定位 本科畢業(yè)論文 XX 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃及可行性研究 5 表 1： 雒城一號 基本情況表 序號 指標(biāo) 雒城一號 逸品城奧園 景帝帝國 御景星城（尾 盤） 上美年華 1 物業(yè)類別 大型社區(qū) 中型社區(qū) 中型社區(qū) 大型社區(qū) 大型社區(qū) 2 樓盤位置 廣漢市中山大道與珠海路交匯處 廣漢市中山大道西二段 廣漢市南 昌路 68 號 廣漢柳州路南三段（皇家花園對面） 四川省廣漢市中山大道南段 3 均價(jià) 3300 元 / ㎡ 3600 元 / ㎡ 2990 元 / ㎡ 3400 元 / ㎡ 2800 元 / ㎡ 4 開盤時間 20201225 2020430 20200330 20200101 20201018 5 樓盤形態(tài) 高層、多層 高層、多層 小高層、高 層 多層、小高 層、高層 多層 6 占地面積 160000 ㎡ ㎡ 26664 ㎡ ㎡ 33500 ㎡ 7 建筑面積 460000 ㎡ 115000 ㎡ 120200 ㎡ 80000 ㎡ ㎡ 8 綠化率 35% 45% 36% % 30% 9 容積率 信息來源：德陽生活資訊網(wǎng)房產(chǎn)版 以上樓盤平均價(jià)格 =3218 元 /㎡ ,平均綠化率 =%,平均容積率 =。 從時間上來看，雒城一號、 逸品城 奧園 、景帝帝國這三個社區(qū)與本項(xiàng)目最為接近；從規(guī)模上來看， 逸品城 奧園 、景帝帝國這兩個社區(qū)與本項(xiàng)目最為類似；從項(xiàng)目所在位置上來看，雒城一號，上美年華這兩個社區(qū)與本項(xiàng)目最為接近，都處于中山 大道南段。 本項(xiàng)目綠化率 =45%，容積率 =，參考以上樓盤信息，以及廣漢市歷年房地產(chǎn)價(jià)格走勢，初步確定東升國府大型社區(qū)的均價(jià)為 3200 元 /㎡。 由于本項(xiàng)目開發(fā)的需要，我們在廣漢城區(qū)做了 一次 關(guān)于廣漢居民對住房需求的 統(tǒng)計(jì)調(diào)查。統(tǒng)計(jì)調(diào)查是根據(jù)統(tǒng)計(jì)的目的與要求，以科學(xué)的統(tǒng)計(jì)調(diào)查方法有組織、有計(jì)劃地收集有關(guān)總體的統(tǒng)計(jì)資料的過程 [8]。 本 次調(diào)查以問卷形式向 300 位消費(fèi)者提問，最后共收回有效問卷 236 份。通過分類整理與數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，我們對廣漢市居民購買住房的需求有了一定的了解，并且將在一定程度上將此 次問卷調(diào)查結(jié)論作為設(shè)計(jì)的參考依據(jù)。 是否考慮在廣漢買房 本科畢業(yè)論文 XX 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃及可行性研究 6 圖 4：購 房意向圖 圖片來源：依據(jù)統(tǒng)計(jì)調(diào)查繪制 此項(xiàng)調(diào)查是為了了解廣漢消費(fèi)者數(shù)量以及潛在消費(fèi)者數(shù)量的多少，今年來 廣漢市經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，城市建設(shè)也越來越繁榮，再加上廣漢 優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢，很多人都愿意選擇在廣漢購房，其比例高達(dá) %，由此可見廣漢消費(fèi)者市場前景樂觀。 能夠接受的房屋總價(jià) 圖 5： 可接受房屋總價(jià)圖 圖片來源：依據(jù)統(tǒng)計(jì)調(diào)查繪制 此項(xiàng)調(diào)查是在了解廣 漢居民的經(jīng)濟(jì)能力，也是從開發(fā)商的財(cái)務(wù)以及資金運(yùn)作方面做市場調(diào)查，可 以為項(xiàng)目 房屋總價(jià)定位 提供一定的依據(jù)。 由調(diào)查可見， 廣漢市居民能夠接受的房屋總價(jià)主要在 4060萬這個區(qū)間，其比例達(dá)到 %，其次是 20萬 40萬，比例為 %。 本科畢業(yè)論文 XX 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃及可行性研究 7 期望的住房面積 圖 6： 戶型面積圖 圖片來源：依據(jù)統(tǒng)計(jì)調(diào)查繪制 此項(xiàng)調(diào)查主要是為項(xiàng)目戶型面積設(shè)計(jì)提供一定的依據(jù)。 由上圖可知， 廣漢市居民對住房面積的需求有接近 70%集中在 120140 ㎡這個區(qū)間，其中 120140 ㎡這個區(qū)間更是達(dá)到了 %的高需求，其次便是 140 ㎡以上的大戶型，再次就為 100 平方米以下的小戶型。隨著廣 漢市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及居民收入的提高，人們越來越開始注重生活品質(zhì)，都開始喜歡面積較大，寬敞舒適的大戶型房屋。 計(jì)劃購買的住宅層數(shù) 圖 7： 樓層圖 圖片來源：依據(jù)統(tǒng)計(jì)調(diào)查繪制 本科畢業(yè)論文 XX 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃及可行性研究 8 由圖可知，廣漢市居民對房屋層數(shù)的要求主要為高層和多層，其中高層的比例為%，多層的比例為 %。對于在一個固定面積的社區(qū)，高層在建筑密度上有優(yōu)勢，多層在容積率上有優(yōu)勢，此圖數(shù)據(jù)為項(xiàng)目在建筑密度和容積率上面協(xié)調(diào)取舍提供了一定依據(jù)。 偏向選擇的戶型 圖 8： 戶型意向調(diào)查圖 圖片來源：依據(jù)統(tǒng)計(jì)調(diào)查繪制 此項(xiàng)調(diào)查是為了為項(xiàng)目開發(fā)戶型 結(jié)構(gòu) 設(shè)計(jì)提供參考依據(jù)。 由餅狀圖可知，大多數(shù)居民選擇了三室二廳的戶型，其比例高達(dá) %。其次便是四房二廳，比例為 %，然后為二房二廳，比例為 %。 項(xiàng)目 SWOT 分析 對項(xiàng)目進(jìn)行 SWOT 分析，可以清楚的看出項(xiàng)目的優(yōu)勢，劣勢以及機(jī)會和威脅。 SWOT分別是指：優(yōu)勢（ Strength）、劣勢（ Weakness）、機(jī)會（ Opportunity）和威脅（ Threat） [9]。 項(xiàng)目優(yōu)勢 1 本項(xiàng)目地塊占地 畝， 規(guī)模大，便于聚集人氣。 2 本項(xiàng)目土地成本 較低，成本優(yōu)勢比較明顯。 3 本項(xiàng)目緊靠廣漢市交通主干道中山大道，并且緊鄰 108 國道與成綿高速，交通便利。 4 本項(xiàng)目規(guī)劃中有一塊 2400 ㎡的公共開發(fā)廣場，這為 整個項(xiàng)目的開發(fā)提高了價(jià)值。 5 本項(xiàng)目綠地率高達(dá) 45%，采用綠色環(huán)保與環(huán)境和諧理念開發(fā)，適應(yīng)市場發(fā)展趨勢。 本科畢業(yè)論文 XX 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃及可行性研究 9 6 本項(xiàng)目緊鄰三星堆客運(yùn)站， 人流量大，人氣高。 7 本項(xiàng)目地處廣漢市經(jīng)開區(qū)，隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，本地塊具有很好的升值空間。 8 本項(xiàng)目隨著成都經(jīng)濟(jì)圈的擴(kuò)大，其價(jià)值將有很高的上升空間。 項(xiàng)目劣勢 1 本項(xiàng)目 所在 地段離中心城區(qū)有一段距離，地理位置有 些偏。 2 本項(xiàng)目 所在地段目前開發(fā)不夠充分，周邊環(huán)境有待完善。 項(xiàng)目機(jī)會 1 近期內(nèi)廣漢市房地產(chǎn)市場形勢良好，市場前景樂觀。 2 廣漢市經(jīng)濟(jì)增長穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)前景良好，人口及收入水平都不斷增長，有利于本項(xiàng)目開發(fā)。 3 本項(xiàng)目綠色環(huán)保的生態(tài)理念符合可持續(xù)發(fā)展觀念，符合現(xiàn)代人們的生活理念。 項(xiàng)目威脅 1 新國八條等國家宏觀調(diào)控政策加大了房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，這對投資類客戶 產(chǎn)生消極影響 ，并且這還使得很多房地產(chǎn)消費(fèi)者處于觀望狀態(tài)，不利于本項(xiàng)目的銷售。 2 本項(xiàng)目附近的雒城一號是一個高品質(zhì)的大型社區(qū)，對本項(xiàng)目威脅 較大。 第四章 項(xiàng)目定位 市場定位是項(xiàng)目策劃的核心、本源，是項(xiàng)目全程策劃的出發(fā)點(diǎn)和回歸點(diǎn)，是在項(xiàng)目策劃初期就必須首先明確 [10]。作為項(xiàng)目前期開發(fā)，必須要對項(xiàng)目的定位明確，為項(xiàng)目的開發(fā)目標(biāo)指明方向。 客戶 群體定位 本項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶群體為在廣漢有固定工作，收入較高的公司領(lǐng)導(dǎo)階層的人物。他們有較好的工作，有足夠的資金，并且對于住房有著較高的要求。本項(xiàng)目獨(dú)特的設(shè)計(jì)理念以及低密度高綠化的建筑指標(biāo)，將會是吸引這類用戶的一大亮點(diǎn)。同時項(xiàng)目還針對一部分對固定資產(chǎn)有投資欲望的人，這部分人都有一般都有閑錢在手中 ，本項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢明顯，上升空間大，這對投資者有著致命的吸引力。 本科畢業(yè)論文 XX 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃及可行性研究 10 本項(xiàng)目位于廣漢經(jīng)開區(qū)，隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)， 以及市政規(guī)劃的要求， 這里必將成為廣漢的一個繁榮地段。同時在整個國家大好經(jīng)濟(jì)勢態(tài)的環(huán)境下，廣漢經(jīng)濟(jì)也處于一種高度發(fā)展的勢態(tài)。加上對本項(xiàng)目周邊環(huán)境的調(diào)查和附近樓盤的等眾多因素的分析， 將 本項(xiàng)目定義為： 借廣漢優(yōu)良的區(qū)位優(yōu)勢， 融和三星堆文化的氛圍，結(jié)合廣漢舒適的生活環(huán)境， 將本項(xiàng)目打造成為一個建筑品質(zhì)優(yōu)良、社區(qū)環(huán)境優(yōu)美、物業(yè)管理完善、品牌優(yōu)勢明顯的高檔住宅社區(qū)。 本項(xiàng)目 采用簡單 明快的建筑風(fēng)格，簡潔 大方， 但不會讓人覺得乏味 。 并且整個社區(qū)的布局簡潔，以幾何韻律美充滿整個小區(qū)，讓整個社區(qū)充滿一種高品位的 格調(diào)，加上小區(qū)的高綠化率、低密度的整體風(fēng)格，會讓業(yè)主住進(jìn)小區(qū)感覺到一種愜意、舒適、安心的感覺、讓業(yè)主感覺到住進(jìn)東升國府就是一種享受生活的狀