【文章內容簡介】 合，即保證開發(fā)商的開發(fā)利益，又要 確保按商業(yè)區(qū)模式進行商場動作。 2. 充分考慮本案所處商圈的特色與經營文化嫁接，創(chuàng)立本案的核心商圈的競爭力。 3. “售得出、租得滿、做的旺”為大前提 ，對本案的投資者，租賃經營商戶，服務的消費人群進行合理而準確的市場定位。 4. 以“做得旺”為終極目標，進行招商定位，功能劃分和商戶組合。 5. 以本案的目標消費群作為市場宣傳推廣的主要攻擊對象 ，強勢樹立本案品牌形象。 17 6. 優(yōu)先引進核心主力店。 設計具備自身特色的營銷策略，推出適合市場的投資品種。 7. 從長遠的發(fā)展戰(zhàn)略目標， 結合城市規(guī)劃，制定項目的市場 定位。 8. 結合城市規(guī)劃的有利因素， 充分發(fā)揮項目地理優(yōu)勢，結合步行街的優(yōu)勢，打造項目品牌。 9. 站于商業(yè)物業(yè)長遠發(fā)展的趨勢，從整體規(guī)劃和開發(fā)利潤的角度思考，為開發(fā)商爭創(chuàng)利潤最大化。 四、 商用物業(yè)發(fā)展的要點分析 商用物業(yè)的類型 人們習慣上將商用物業(yè)叫商鋪或商業(yè)房，商用物業(yè)的功能多樣化，既有滿足市民購物、飲食、娛樂、休閑等需求的社會功能，又能滿足商家經營、商務活動、市民投資等需要的經濟功能。 由于商用物業(yè)的多樣化特點，使物業(yè)的分類也有多樣化的特點，有助于我們根據(jù)不同的物業(yè)種類，制定有針對性的營銷策略，不同類 型的商鋪可以采用不同的銷售方式，即使同樣的商鋪也可以有完全不同的銷售策略。商用物業(yè)通常有以下八種分類方法： 分類方法 種類 廣州舉例 某舉例 按市場形式分類 大型商廈 天河城廣場、廣百新翼 某工貿 專業(yè)市場 天河電腦城、白馬服裝大廈 飛鵝市場 18 小區(qū)商鋪 星河灣商鋪 怡鑫園商鋪 按物業(yè)用途分類 購物中心 中華廣場、中旅商業(yè)城 某工貿 小區(qū)配套商鋪 盈翠華庭商鋪 聲福居商鋪 專業(yè)市場 美居中心 柳北鋼材市場 批發(fā)及商貿中心 南方名酒交易中心 飛鵝商城 餐館及美食廣場 廣州蔡瀾美食城、 百福廣場 桂林人 按建筑特征分類 商業(yè)大廈 中泰國際廣場、時代廣場 五星商廈 住宅區(qū)商鋪 及小區(qū)配套商業(yè)鋪位 怡江園商鋪 臨街商鋪 即市區(qū)道路臨街商鋪 龍城路商鋪 步行街露天商鋪 北京路步行街鋪位 地下商城 康王商業(yè)城 工貿地下商場 按物業(yè)區(qū)位分類 商業(yè)區(qū)物業(yè) 廣百新翼、名匯商業(yè)大廈 東都百貨 住宅區(qū)物業(yè) 即小區(qū)配套商業(yè)鋪位 康城商鋪 近郊物業(yè) 順德國際商業(yè)城 五月陽光 按經營方式分類 統(tǒng)一經營物業(yè) 以產權酒店和商務公寓采用較多 華天世紀 分散經營物業(yè) 大部分商鋪（除發(fā)展 商返租外） 興隆大廈 按經營類別分類 綜合經營項目 如大型商廈、小區(qū)商鋪 某工貿 單一經營項目 如專業(yè)市場、餐館及美食廣場 桂林人 按銷售方式分類 銷售物業(yè) 有產權的商鋪多以銷售為主 藍色港灣 租售物業(yè) 廣州國際玩具精品中心 飛鵝市場 出租物業(yè) 天河城廣場 五星商廈 按物業(yè)產權分類 產權物業(yè) 大部分的新建物業(yè) 非產權物業(yè) 臨建或改建商鋪 商用物業(yè)的特征 從上面的分類方法可以看到，任何一種分類方法都不能全面反映商用物業(yè)的特性， 站在物業(yè)營銷的角度上，按物業(yè)的市場形式分類是商用 物業(yè)營銷領域最常用的分類方法。 大型商廈物業(yè)的主要特征 ⑴ 規(guī)?；? 大型商廈經營面積過萬㎡，是規(guī)?；⒓s化的物業(yè)項目。 ⑵ 多功能性 19 大型商廈是集購物、餐飲、娛樂、休閑、旅游、服務、商貿、辦公于一體的商業(yè)物業(yè)，能滿足人們多種消費需求。 ⑶ 購物中心形式 大型商廈規(guī)模較大，地理位置占優(yōu)，容易形成新的購物中心和消費中心。我國商業(yè)的發(fā)展趨勢，最明顯的是大型商廈組建購物中心，呈現(xiàn)出購物中心逐漸取代百貨公司商業(yè)龍頭地位的趨勢，百貨公司有可能轉化為大型購物中心的一部分，購物中心將發(fā)展成為大型商廈標志性的旗幟。 專業(yè)市場物業(yè)的主要特征 ⑴ 專業(yè)經營 專業(yè)經營就是主要經營某一類型商品或服務，以及其相關的配套產品，這是專業(yè)市場最顯著的特征。 ⑵ 商貿結合 專業(yè)市場以批發(fā)業(yè)務為主，主要面向大宗采購，同時兼營零售業(yè)務，以滿足市民購物要求，很多市民在購物量較大時，都喜歡到專業(yè)市場選購，價格更便宜。 ⑶ 專業(yè)商業(yè)街 專業(yè)市場形成商業(yè)街有兩種形式： 20 專業(yè)市場規(guī)模要較大才能營造成行成市的商業(yè)氛圍，故專業(yè)市場多選址在城鄉(xiāng)結合部或近郊，由于規(guī)模宏大、商家眾多、品種齊全，吸引大量顧客光臨，如位于 廣州大道南的天雄布匹市場、洛溪五金市場等。 城區(qū)的專業(yè)市場由于受空間制約，不可能開發(fā)規(guī)模宏大的專業(yè)市場，則由眾多商家或自發(fā)組織、或由政府規(guī)劃，橫向聯(lián)合、集中經營而形成專業(yè)商業(yè)街式的專業(yè)市場，如廣州一德路海味、干果、食品專業(yè)街。 小區(qū)商鋪物業(yè)的主要特征 ⑴ 商住混合 小區(qū)商鋪是住宅物業(yè)的配套產品，商住混合是小區(qū)商鋪最明顯的特點，由于我國汽車普及率費非常低，居民活動半徑范圍較小，在住區(qū)購物消費成了中國人的生活習慣和消費傳統(tǒng)，商住混合是我國國情、民情的具體表現(xiàn)。 ⑵ 商鋪規(guī)模受小區(qū)商 鋪開發(fā)狀況制約 小區(qū)商鋪的規(guī)模與小區(qū)規(guī)模和入住人口成正比，小區(qū)規(guī)模和發(fā)展商實力制約著小區(qū)商鋪的規(guī)模，如小區(qū)發(fā)展商實力雄厚，小區(qū)規(guī)模較大，入住業(yè)主人數(shù)較多，則小區(qū)商鋪規(guī)模可適當擴大；反之，小區(qū)屬中小型，入住人口較少，則要控制小區(qū)商鋪開發(fā)規(guī)模。 ⑶ 小型店鋪 21 小區(qū)商鋪多以經營日常用品和日常服務零售業(yè)，以服務小區(qū)住戶為主，小型店鋪已足以應付住戶日常生活所需，店鋪無需過大。 總 結： 通過分析大型商廈、專業(yè)市場和小區(qū)商鋪三者的市場特征，我們可以全面地對各種商用物業(yè)提出差異化的營銷推廣策略，并對不同的目標客戶群體進 行大致的劃分，對于本項目的成功推廣有著重要的指導意義。 可以看出，本項目具有商業(yè)區(qū)大型商廈的特征。 五、廣州商用物業(yè)的發(fā)展軌跡 廣州是中國開放改革的前沿陣地，房地產市場起步較早，但商用物業(yè)市場的發(fā)展只是近十年的事，受商用物業(yè)相對較高利潤回報動力的驅使，眾多發(fā)展商紛紛投入巨資，欲在商用物業(yè)市場分一杯羹。 隨著廣州樓市的成長，商用物業(yè)市場飛速發(fā)展，開發(fā)營銷及管理水平均居全國領先之列。 從 20 世紀 90 年代至今，廣州市商用物業(yè)叢起步到成型，大致經歷了以下四個發(fā)展階段： 階段 年代 物業(yè)市場特征 租售方式 代表項目 第一階段 19901993 物改建商鋪 或下面幾層建商鋪 非產權物業(yè)租賃為主 第二階段 19941996 廈的形式誕生 概念 營管理 產權物業(yè)銷售 22 第三階段 1997 年開始 鋪銷售 產權物業(yè) 銷售為 主 既售又租 第四階段 2021 年開始 商業(yè)網(wǎng)絡 管理 產權物業(yè) 銷售為主 既售又租 根據(jù)上表對照分析，某市商用物業(yè)的銷售處在第二、三階段，即“引發(fā)出投資商鋪的營銷概念和個別出現(xiàn)返租回報、以主力商家進駐帶動商鋪銷售”階段； 本項目可以在第三階段的基礎上嘗試第四階段的銷售策略，以取得競爭優(yōu)勢。 六、某市商業(yè)環(huán)境分析 商業(yè)布 局總體分布 區(qū)域 主要業(yè)態(tài) 主要經營場所 說明 城中區(qū) 化妝品、精品服飾、通訊、辦公用品、休閑餐飲、賓館、娛樂 五星商廈、工貿百貨、興隆大廈、東都百貨、龍城路商業(yè)街、移動通訊廣場（工貿、聚寶、中百等）；某飯店、某賓館、麗晶酒店、供水大廈等；好時、新藝堡、山外青山等娛樂場所 某市高檔消費集中區(qū)，某市商業(yè)（零售）的制高點 魚峰老區(qū) 日雜、五金、藥材、干雜、日用品、百貨精品、小食品、酒類、文化用品等綜合商業(yè)區(qū) 駕鶴市場、魚峰商業(yè)城、華聯(lián)超市、東風商廈（工貿收購）、白云交易市場 將與城中區(qū)有機結合成某市的中心商 業(yè)區(qū) 魚峰東區(qū) 摩托車、家具等大件生活用品賣場 潭中東路、東環(huán)路集中賣場 發(fā)展中的大型批發(fā)區(qū) 柳南老區(qū) 汽車配件、服裝、交通運輸、五金交化、水果、日用百貨等生活消費品專業(yè)飛鵝市場、飛鵝商城、南天鞋城、新風倉建筑裝飾材料市場、力風建某市成熟的專業(yè)批發(fā)基地 23 批發(fā)市場 筑裝飾市場 柳南新區(qū)（柳邕路段） 機電、五金交化產品、汽車產品及配件、建筑材料、食品及其加工器械、農產品、飼料獸藥 機電五交化產品市場、農產品批發(fā)市場、飼料獸藥批發(fā)市場、南方裝潢材料大市場、金龍市場、柳南區(qū)汽配市場 成熟的專業(yè)批發(fā)街 柳北區(qū) 鋼材等工業(yè)用品、工業(yè)產成品交易集散地 鋼材市場、木材市場 工業(yè)產品交易區(qū) 總結： 從上表可看出，某市目前的商業(yè)布局呈現(xiàn)“中間高，四周專”的特點。說明某市是一個以城市消費核心區(qū)為中心，同時形成多個專業(yè)化的商貿區(qū)。 主要商業(yè)物業(yè)競爭格局分析 表 9：主要區(qū)域商業(yè)競爭格局表 主要競爭指標 城中區(qū) 河南魚峰路一帶 飛鵝服飾市場 商業(yè)地位 中心商業(yè)區(qū) 二級中心商業(yè)區(qū) 自成一體 商業(yè)覆射范圍 某 以河南為主 全區(qū)或更廣范圍 商品檔次 中、高檔 中、低檔 低檔 商業(yè)環(huán)境 較佳 較差 差 商業(yè)規(guī)模 較大 較小 成行成市 經營業(yè)種 零售業(yè)為主 零售業(yè)為主 批發(fā)為主，兼顧零售 目標客戶 中、高品味 中、低品味 商戶及低品味客戶 ? 城中區(qū)商業(yè)物業(yè)競爭格局 依托傳統(tǒng)商業(yè)地位，城中區(qū)成為某絕大部分市民購物消費的首選區(qū)域，商業(yè)檔次及品味較高，而且各個商業(yè)物業(yè)相互補充，形成吃、喝、玩、樂、購物為一體的綜合性商業(yè)中心。 ? 河南魚峰路一帶競爭格局 24 河南魚峰路一帶雖然具有一定的商業(yè)氛圍，但商業(yè)規(guī)模偏小，具有影響力的商場不多，而且分布較為零散。同時，周邊商業(yè)環(huán)境相對較差，從而影響了該區(qū)域商業(yè)的檔次及品味。 ? 飛鵝服飾專業(yè)市場競 爭格局 由于多年的專業(yè)批發(fā)，使飛鵝批發(fā)市場具有較大的影響力，但周邊商業(yè)環(huán)境較差，以低檔的服飾批零為主，其客戶大多為批發(fā)商戶及部分品味較低的消費者。但雖然如此，由于飛鵝批發(fā)市場成行成市，具有較強的商業(yè)影響力，總體經營狀況較佳。 2021 年 2021 年某市商用物業(yè)銷售市場的簡析 ⑴ 柳南區(qū) 名稱 路段 概況 價格 榮興大廈 飛鵝二路 在一期商鋪已形成專業(yè)建材市場基礎上，推出的商住樓底層商鋪 19800— 35000 元 /平米 文筆商住樓 文筆路 1 樓商鋪， 2 樓辦公， 3— 7樓住宅 商鋪 26320 元 /平米 ，住宅17002480 元 /平米，寫字樓 3800 元 /平米 華豐商廈 飛鵝一路 13 樓商鋪， 48 樓住宅 1 樓商鋪均價約 23500 元 /平米，住宅約 2100 元 /平米 金弘大廈 飛鵝二路 12 樓商鋪， 3 樓辦公， 410樓住宅 1 樓約 2100025000 元 /平米，住宅約 2200 元 /平米 時代廣場 飛鵝一路 1 樓商鋪經營中高檔服裝批發(fā)（ 1000 平米）， 2 樓為超市，3— 7 樓為公寓 1 樓 17000— 30000 元 /平米，住宅 2100— 2600 元 /平米 溫州商貿城 飛鵝路 占地 20957 平米 —— 25 點評 ： 柳南片區(qū)在售或已售的各大商場幾乎集中在飛鵝路上，與現(xiàn)有的飛鵝市場、魚峰商廈等組成一個集批發(fā)、零售為一體的商圈。 ⑵ 城中區(qū) 點評： 五星商場一帶是某目前最興旺的商業(yè)中心區(qū)，各在售項目都以該商業(yè)中心區(qū)為導向，同時中心商業(yè)圈已開始慢慢向周邊擴展，這些項目的出現(xiàn)在一定程度上會加強該區(qū)域商業(yè)的獨特地位。 ⑶ 柳北區(qū) 名稱 路段 概況 價格 金碧園 曙光中路 沿街商住宅，占地 1000 平米，總建面積 6537 平米 商鋪約 25000 元 /平米，住宅22003000 元 /平米 鴻府 曙光東路183 號 住宅樓高 26 層，總建筑面積3 萬平米，總戶數(shù) 168 戶 住宅均價約 3600 元 /平米 藍色港灣 柳新街 66號 住宅樓高分 1 1 26 層三種，裙樓為商場 住宅均價超過 3000 元 /平米 建佳商住樓 映山街 1 樓 60 個鋪面（ 1438 平米），2 樓 1600 平米，住宅 38 樓50 套 1 樓商鋪 26800— 33800 元 /平米，住宅 2880 元 /平米， 振億大廈 五一路 總建筑面積 7000 ㎡ 商鋪 43000 元 /平米 , 住宅3100— 3200 元 /平米 新大地大廈 解放南路 總建筑面積 15514 ㎡ 起價 23000