【正文】 稅后 利潤(rùn)（萬(wàn)元 ) 投資利潤(rùn)率（ %） 敏感度系數(shù) 編號(hào) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 基本方案 98607 3246 33658 20201 3080 24325 6253 價(jià)格因素變動(dòng) +15% 98607 3733 38459 20201 4664 24325 9470 + +5% 98607 3408 35258 20201 3608 24325 7325 + 5% 98607 3084 32507 20201 2552 24325 5181 + 15% 98607 2759 28857 20201 1495 24325 3036 + 成本因素變動(dòng) +15% 98607 3246 33658 23036 2088 27330 4240 +5% 98607 3246 33658 21033 2749 25327 5582 5% 98607 3246 33658 19029 3410 23323 6924 15% 98607 3246 33658 17026 4071 21320 8266 投資變動(dòng)因素 +15% 98607 3246 33658 17026 1879 27974 3815 +5% 98607 3246 33658 17026 2685 25541 5451 5% 98607 3246 33658 17026 3491 23109 7088 15% 98607 3246 33658 17026 4297 20676 8742 信息來(lái)源 ：自行計(jì)算得出 由表 14 可以看出：成本因素為最敏感因素，只要成本增長(zhǎng)（或降低） 1%，投資利潤(rùn)率便 可以降低（或增長(zhǎng)） 38%。 通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn) 隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)間的推移，未來(lái)物價(jià)可能發(fā)生較大變動(dòng)，如果通貨膨脹率過(guò)高，則會(huì)對(duì)項(xiàng)目收入影響過(guò)大，甚至影響項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，所以開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目招投標(biāo)時(shí)可以 選擇 采用總價(jià)承包，這樣可以將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到承包企業(yè)上。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目管理研究 .住宅產(chǎn)業(yè) , 2020 年 08 期 ,164164 [6] 余源鵬。 本文在撰寫(xiě)過(guò)程中參考了很多文獻(xiàn)資料，在此，我 向諸位學(xué)術(shù)界的前輩們表示我誠(chéng)摯的敬意。上冊(cè)。通過(guò)本文對(duì)東升國(guó)府項(xiàng)目的前期策劃及可行性研究的綜合分析可以看出，廣漢市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)態(tài)良好，市民收入明顯提高，房地產(chǎn)市場(chǎng)也處于健康狀態(tài)。 風(fēng)險(xiǎn)一詞包含了兩方面的內(nèi)涵：以使指風(fēng)險(xiǎn)意味著出現(xiàn)了損失，或者是未實(shí)現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)；二是指這種損失出現(xiàn)與否是一種不確定性隨機(jī)現(xiàn)象，可以用概率表示出現(xiàn)的可能程度，但不能對(duì) 出現(xiàn)與否做出確定性判斷 [21]。 盈虧平衡分析是研究項(xiàng)目投產(chǎn)后正常生產(chǎn)年份的產(chǎn)量、成本、利潤(rùn)三者之間的平衡關(guān)系。+179。+179。 表 8： 利潤(rùn)表 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 計(jì)算期 計(jì)算依據(jù) 第一期 第二期 1 銷(xiāo)售收入 （萬(wàn)元） 2 銷(xiāo)售稅金及附加 （萬(wàn)元） 3 總成本費(fèi)用 （萬(wàn)元） 4 利潤(rùn)總額 （萬(wàn)元） 123 5 所得稅 （萬(wàn)元） 4 33% 6 稅后利潤(rùn) （萬(wàn)元） 45 數(shù)據(jù)來(lái)源：自行計(jì)算得出 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 為了正確判斷項(xiàng)目盈利能力和償還能力，需要預(yù)計(jì)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)狀況，將項(xiàng)目壽命周期本科畢業(yè)論文 XX 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃及可行性研究 17 內(nèi)每年的現(xiàn)金流入量和現(xiàn)金流出量及兩者之間的差額列成表格，這種表格稱為現(xiàn)金流量表。本項(xiàng)目增值率為 %，土地增值率未超過(guò)扣除金額的 20%，不需要交納土地增值稅。此時(shí)項(xiàng)目結(jié)余萬(wàn)元。無(wú)論是中短期的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，還是長(zhǎng)期的置業(yè)投資，都有巨大的資金需求。 項(xiàng)目指標(biāo) 項(xiàng)目情況 規(guī)劃要求可以保障城市規(guī)劃的實(shí)施，促進(jìn)建設(shè)的協(xié)調(diào)發(fā)展 [13]，所以項(xiàng)目要嚴(yán)格按照規(guī)劃要求來(lái)建設(shè)。 結(jié)合消費(fèi)者房地產(chǎn)需求的調(diào)研，本項(xiàng)目適應(yīng)市場(chǎng)需求，將戶型擬定為二室二廳、三室二廳、四室二廳三種戶型，其面積分別為 98 ㎡、 137 ㎡、 165 ㎡，所占總面積百分比分別為 %、 %、 %，戶數(shù)所占百分比分別為 %、 %、 %。他們有較好的工作，有足夠的資金，并且對(duì)于住房有著較高的要求。 項(xiàng)目機(jī)會(huì) 1 近期內(nèi)廣漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)良好，市場(chǎng)前景樂(lè)觀。 3 本項(xiàng)目緊靠廣漢市交通主干道中山大道，并且緊鄰 108 國(guó)道與成綿高速，交通便利。對(duì)于在一個(gè)固定面積的社區(qū)，高層在建筑密度上有優(yōu)勢(shì)，多層在容積率上有優(yōu)勢(shì)，此圖數(shù)據(jù)為項(xiàng)目在建筑密度和容積率上面協(xié)調(diào)取舍提供了一定依據(jù)。通過(guò)分類整理與數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，我們對(duì)廣漢市居民購(gòu)買(mǎi)住房的需求有了一定的了解，并且將在一定程度上將此 次問(wèn)卷調(diào)查結(jié)論作為設(shè)計(jì)的參考依據(jù)。奧園 景帝帝國(guó) 御景星城（尾 盤(pán)） 上美年華 1 物業(yè)類別 大型社區(qū) 中型社區(qū) 中型社區(qū) 大型社區(qū) 大型社區(qū) 2 樓盤(pán)位置 廣漢市中山大道與珠海路交匯處 廣漢市中山大道西二段 廣漢市南 昌路 68 號(hào) 廣漢柳州路南三段（皇家花園對(duì)面） 四川省廣漢市中山大道南段 3 均價(jià) 3300 元 / ㎡ 3600 元 / ㎡ 2990 元 / ㎡ 3400 元 / ㎡ 2800 元 / ㎡ 4 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 20201225 2020430 20200330 20200101 20201018 5 樓盤(pán)形態(tài) 高層、多層 高層、多層 小高層、高 層 多層、小高 層、高層 多層 6 占地面積 160000 ㎡ ㎡ 26664 ㎡ ㎡ 33500 ㎡ 7 建筑面積 460000 ㎡ 115000 ㎡ 120200 ㎡ 80000 ㎡ ㎡ 8 綠化率 35% 45% 36% % 30% 9 容積率 信息來(lái)源：德陽(yáng)生活資訊網(wǎng)房產(chǎn)版 以上樓盤(pán)平均價(jià)格 =3218 元 /㎡ ,平均綠化率 =%,平均容積率 =。一季度施工項(xiàng)目共 123 個(gè)，其中新開(kāi)工 13 個(gè)，計(jì)劃總投資 33766 萬(wàn)元 [4]。 廣漢財(cái)政收入 據(jù)廣漢市統(tǒng)計(jì)局提供： 2020 年全市地方財(cái)政收入呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)的良好態(tài)勢(shì)。廣漢南臨省會(huì)成 都市區(qū) 25 公里，北距德陽(yáng)市區(qū) 19 公里。s demand for a traditional, its market as a whole will also be improve the economic environment has bee widely accepted. As demand increases, in accordance with laws of the market, supply will follow to keep up with the real estate market boom will continue to follow, but as a rational investor, you should put an end to blind investment, hasty action. However, the real estate industry in China now there are a lot of quick success to investors, only to see the real estate industry39。本科畢業(yè)論文 XX 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃及可行性研究 I XX 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃及可行性研究 專業(yè)：工程管理 學(xué)生： XX 指導(dǎo)教師 ： XX 摘 要 隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，我們居民的經(jīng)濟(jì)收入和文化水平都在不斷提升，市民的消費(fèi)水平以及購(gòu)買(mǎi)能力也在穩(wěn)步增長(zhǎng)，住房需求作為中國(guó)的一種傳統(tǒng)需求，其市場(chǎng)也將隨著整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的提升而備受青睞。s consumption level and purchasing power is steadily increasing, housing demand as China39。 圖 1：地塊位置 1 信息來(lái)源：百度地圖 本科畢業(yè)論文 XX 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃及可行性研究 2 圖 2：地塊位置 2 圖片來(lái)源：百度地圖 國(guó)家 與之 相關(guān) 的 政策、法規(guī) 《 廣漢市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定 》 （ 2020 試行版 ） 廣漢 市國(guó)土資源局、 廣漢 市規(guī)劃管理局信息 市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)、資料 及 整理結(jié)果 第 2 章 項(xiàng)目背景 廣漢位于“天府之國(guó)”四川之腹心，地處四川“成德綿”高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶中心地段，是成都經(jīng)濟(jì)圈的重要部分，也是成都以北的重鎮(zhèn)，自古就有“蜀省之要衢，通京之孔道”的說(shuō)法。 廣漢經(jīng)濟(jì)正處于良好的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，說(shuō)明本項(xiàng)目有一個(gè)較好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境， GDP上升，說(shuō)明廣漢居民收入提升，購(gòu)買(mǎi)力也就相應(yīng)的提升，那么本項(xiàng)目的消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力也相應(yīng)提高，這對(duì)于項(xiàng)目十分有利。其中：基本建設(shè)完成投資 96985 萬(wàn)元，同比減少 %；更新改造完成投資 61392 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)%；房地產(chǎn)投資完成 29378 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) %。 主要同類型樓盤(pán) 信息 及項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 本科畢業(yè)論文 XX 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃及可行性研究 5 表 1： 雒城一號(hào) 基本情況表 序號(hào) 指標(biāo) 雒城一號(hào) 逸品城 本 次調(diào)查以問(wèn)卷形式向 300 位消費(fèi)者提問(wèn)，最后共收回有效問(wèn)卷 236 份。 計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)的住宅層數(shù) 圖 7： 樓層圖 圖片來(lái)源：依據(jù)統(tǒng)計(jì)調(diào)查繪制 本科畢業(yè)論文 XX 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃及可行性研究 8 由圖可知，廣漢市居民對(duì)房屋層數(shù)的要求主要為高層和多層，其中高層的比例為%，多層的比例為 %。 2 本項(xiàng)目土地成本 較低，成本優(yōu)勢(shì)比較明顯。 2 本項(xiàng)目 所在地段目前開(kāi)發(fā)不夠充分，周邊環(huán)境有待完善。 客戶 群體定位 本項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶群體為在廣漢有固定工作，收入較高的公司領(lǐng)導(dǎo)階層的人物。 并且整個(gè)社區(qū)的布局簡(jiǎn)潔，以幾何韻律美充滿整個(gè)小區(qū)，讓整個(gè)社區(qū)充滿一種高品位的 格調(diào)，加上小區(qū)的高綠化率、低密度的整體風(fēng)格，會(huì)讓業(yè)主住進(jìn)小區(qū)感覺(jué)到一種愜意、舒適、安心的感覺(jué)、讓業(yè)主感覺(jué)到住進(jìn)東升國(guó)府就是一種享受生活的狀態(tài)。 主要 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 規(guī)劃要求 本 項(xiàng)目所在地凈用地面積 畝，該宗地要求 ： ≤ 容積率≤ ，建筑密度≤ 40%，建筑高度 滿足凈空要求，建筑層數(shù)≤ 15 層 ，綠地率≥ 25%。由于房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)。 2 第一年 需要支付項(xiàng)目一期剩余建設(shè)費(fèi)用以及其他相關(guān)費(fèi)用，共計(jì) 萬(wàn)元，一期結(jié)余 550萬(wàn)元，運(yùn)用相關(guān)抵押向自銀行貸款 4000 萬(wàn)元，貸款 3 年，年利率 7%，每年年末還息， 第四年年末一次付清當(dāng)年本息。納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其土地增值額未超 過(guò)扣除金額 20%的 [15]，免征土地增值稅。稅后利潤(rùn) == 萬(wàn)元。+= 萬(wàn)元 由于 NPV1＞ 0，提高折現(xiàn)率，令 i2=23% NPV2=+（ ） /+178。 基準(zhǔn)收益率 ic=10% 稅前： NPV=+（ ） /+178。所以本章對(duì)項(xiàng)目主要不確定性因素進(jìn)行分析，以此來(lái)作為本項(xiàng)目評(píng)價(jià)的一個(gè)重要指標(biāo)，也讓 決策依據(jù)有更強(qiáng)的可靠性，從而更有利于本項(xiàng)目的評(píng)價(jià)與開(kāi)發(fā)取舍。 所以在開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目時(shí)要慎重對(duì)待項(xiàng)目成本管理， 必須建立一套完善、可行的成本控制體系 [20]， 以使項(xiàng)目取得最優(yōu)收益。 第 8 章 結(jié)論 對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)中最重要的就是前期開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié) [23]。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研與優(yōu)秀案例 .北京：中國(guó)建筑工業(yè)出 版社， 2020 [7] 廣漢市 2020 年一季度房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)簡(jiǎn)要分析 .新華網(wǎng)德陽(yáng)分頻道 [8] 莊長(zhǎng)遠(yuǎn)，陳勇江，黨耀國(guó) .統(tǒng)計(jì)學(xué) .北京：科學(xué)出版社， 2020 [9] 余源鵬 .社區(qū)商業(yè)街項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程策劃 .北京：中國(guó)建筑工業(yè)出版社， 2020 [10]項(xiàng)目定位 .百度百科 [11]樂(lè)云 .工程項(xiàng)目管理。