【正文】 .... 37 地塊周邊配套現(xiàn)狀 ...................................... 37 3． 2 青山片區(qū)房地產(chǎn)市場淺析 ..................................... 37 3． 2． 1 青山區(qū)域概況 ........................................ 37 3． 2． 2 青山區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 ................................ 39 3． 2． 2 區(qū)域產(chǎn)品特點(diǎn) ........................................ 42 3． 3 區(qū)域總體環(huán)境特點(diǎn) ........................................... 44 3． 3． 1 總體環(huán)境分析 ........................................ 44 3． 3． 2 未來規(guī)劃 ............................................ 44 3． 3． 3 目前狀況 ............................................ 44 3． 3． 4 存在問題 ............................................ 45 3． 4 青山房地產(chǎn)發(fā)展優(yōu)勢 ......................................... 45 3． 5 未來的發(fā)展?jié)摿挖厔?....................................... 48 附 :項(xiàng)目周邊主要物業(yè)分析 ........................................ 48 第四章、項(xiàng)目周邊區(qū)域消費(fèi)者調(diào)查分析 ................................. 52 4． 1 選取樣本的基本情況 ......................................... 52 4． 2 經(jīng)濟(jì)能力與購買力需求 ....................................... 55 4． 3 影響被訪者購房的因素 ....................................... 58 4． 4 被訪者對住宅的購買偏好 ..................................... 60 4． 5 被訪者對小區(qū)規(guī)劃配套的建議 ................................. 62 第五章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營 SWOT 分析 ....................................... 65 第六章 項(xiàng)目定位 .................................................... 66 目標(biāo)市場定位 ............................................... 66 目標(biāo)消費(fèi)群定位 ............................................. 66 產(chǎn)品定位 ................................................... 66 第七章 項(xiàng)目規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)建議 ...................................... 68 . 項(xiàng)目總體規(guī)劃建議 .......................................... 68 住宅建筑設(shè)計(jì)建議 .......................................... 71 總體規(guī)劃布局構(gòu)思 ...................................... 71 項(xiàng)目建筑風(fēng)格建 議 ...................................... 71 道路系統(tǒng)布局建議 ...................................... 72 景觀設(shè)計(jì)建議 .......................................... 72 小區(qū)配套設(shè)施建議 ............................................ 73 .......................................... 73 交通配套建議 .......................................... 74 體育娛樂設(shè)施建議 ...................................... 74 醫(yī)療衛(wèi)生配套建議 ...................................... 74 教育文化配套建議 ...................................... 74 戶車比建議 ............................................ 75 戶型配比建議 .......................................... 75 安防智能系統(tǒng)建議 ...................................... 76 第八章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算 .................................. 77 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營策略 ............................................ 77 項(xiàng)目投資估算 ................................................ 78 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 ............................................ 79 第九章 項(xiàng)目效益及風(fēng)險(xiǎn)分析 .......................................... 81 經(jīng)濟(jì) 效益分析 ................................................ 81 項(xiàng)目經(jīng)營策略 .......................................... 81 成本、費(fèi)用和各項(xiàng)稅收 .................................. 81 投資利潤 .............................................. 82 環(huán)境效益分析 ................................................ 82 社會(huì)效益分析 ................................................ 82 風(fēng)險(xiǎn)性分析 .................................................. 83 第十章 結(jié)論與建議 .................................................. 85 項(xiàng)目結(jié)論 ................................................... 85 項(xiàng)目建議 ................................................... 86 第一章 前言 受武漢恒鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的委托，本公司對委托方在武漢市武豐村進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的投資意圖進(jìn)行可行性研究。 （ 4） 對項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。 20xx 年，該指數(shù)呈現(xiàn)上行形態(tài)。改革開放以來，我國城市化進(jìn)程不斷加速，隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速發(fā)展，城市化的速度還會(huì)加快。 但同時(shí)也應(yīng)看到目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的一些問題以及由此所引發(fā)的一些新的走向。 （ 4）同質(zhì)化競爭激烈 房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，與其他商品市場之間的最大不同是市場的地區(qū)性很強(qiáng)，市場的供求關(guān)系、樓價(jià)變化等在不同城市 、不同區(qū)域 可能完全不同。 （ 2）經(jīng)濟(jì)概況 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)： 20xx 年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步升級(jí)，經(jīng)濟(jì)整體素質(zhì)明顯提升。 投資產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)： 20xx 年 投資的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有所變化。商品零售價(jià)格上漲 %。據(jù)統(tǒng)計(jì)，武漢市目前外來開發(fā)企業(yè)已經(jīng)達(dá)到 110 余家，其中既有萬科、金地、復(fù)地、大華等國內(nèi)有實(shí)力品牌的開發(fā)商，也包括九龍倉、和記黃埔、華潤集 團(tuán)等港資、外資企業(yè)，這些外來開發(fā)企業(yè)的到來，一方面促進(jìn)了武漢市房地產(chǎn)市場進(jìn)一步走向成熟，另一方面也使得住宅產(chǎn)品品質(zhì)不斷提升。其中 :住宅 萬平方米，同比增長 %,占總竣工面積的 %；經(jīng)濟(jì)適用住房 萬平方米 ， 占住宅竣工面積的 %； 商鋪 萬平方米 ， 占總竣工面積的 %； 寫字樓 萬平方米 ， 占總竣工面積的 %。 20xx20xx年人 均建筑面積比較圖2122232420xx年 20xx年單位:平方米 舊城改造及拆遷力度加大 : 全年舊城改造 29 片 ,8276 畝 ， 同比增長 %。 18號(hào)文件的出臺(tái)和商品房預(yù)售門檻的提高影響了樓市價(jià)格上漲 ，直到 20xx 年 10 月 l 目的房交會(huì)后 ， 樓市價(jià)格指數(shù)出現(xiàn)較強(qiáng)的攀升勢頭。 由于全市房地產(chǎn)市場在整頓中保持發(fā)展 ， 各個(gè)區(qū)域的價(jià)格指數(shù)有漲有跌 ， 但總體上呈現(xiàn)出平穩(wěn)上漲的趨勢。各季度上漲分別為、 、 點(diǎn)。相對 20xx 年同期整體價(jià)格雖有所下降 ， 但銷售態(tài)勢良好。各季度分別上漲 、 、 點(diǎn)。 成交價(jià)格 因地理、交通、片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展水平以及存量房本身新舊程度的不同，各片區(qū)之間、各地段之間的存量房住宅價(jià)格均存在一定差異 ， 但總體價(jià)格情況趨于穩(wěn)定 ， 以交易案例評估數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析 ， 各區(qū)存量房住宅當(dāng)前均價(jià)如下表 : 成 交量分布 存量房供應(yīng)區(qū)域主要集中在武漢市的老城區(qū) ， 從具體分布上看 ，主要是江岸區(qū)、江漢區(qū)、武昌區(qū)和硚口區(qū)各區(qū)域全年交易情況如下表 : 區(qū)域 交易套數(shù) (套 ) 交易面積 (萬平方米 ) 交易金額（億元 ） 江岸區(qū) 7633 江漢區(qū) 5132 硚口區(qū) 6363 漢陽區(qū) 5372 武昌民 8138 洪山區(qū) 5072 青山區(qū) 24840 東西湖區(qū) 1581 武漢經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 524 東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū) 335 武漢市交易互換中心 5254 2． 4． 3 房屋租賃市場波動(dòng)較小 20xx 年我市全年房屋租賃價(jià)格為 元 /平方米 ， 其中 :住宅租賃 4803 戶 ， 萬平方米 ， 租賃價(jià)格為 元 /平方米 ； 辦公用房租賃 310 戶 , 萬平方米 ， 租賃價(jià)格為 408 元 /平方米 ； 商業(yè)用房租賃 16064 戶 , 萬平方米 ， 租賃價(jià)格為 元 /平方米。其中住宅 萬平方米 ,同比增長 %。營業(yè) 用 房銷 售 萬平方米 ,同比增長 %。新增房地產(chǎn)各項(xiàng)貸款為 億元 ,同比增長 %,其中新增個(gè)人住房貸款 (含公積金貸款 )60 億元 ,同比增長 %。 在新區(qū)開發(fā)上，由于東風(fēng)等大型企業(yè)的入駐，將會(huì)帶動(dòng)相關(guān)一系列產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而吸引大量的外來人口進(jìn)入就業(yè)轉(zhuǎn)化成相當(dāng)可觀的房地產(chǎn)市場需求。 （ 3）房價(jià)、產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)趨向合理 進(jìn)入 20xx 年，武漢市房價(jià)一路上漲，平均漲幅同比去年達(dá)到了20%左右。 據(jù)介紹 ,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資能力有所增強(qiáng)。 定價(jià)過高或戶型結(jié)構(gòu)不合理 ,成為商品住宅空置的主要原因。從住宅銷售的成 交價(jià)格結(jié)構(gòu)看 ,均價(jià)在 1800 元 /平方米以下的商品住宅占整個(gè)住宅銷售面積的 %,僅比 20xx 年底提高了 個(gè)百分點(diǎn) ,而且分布在郊區(qū) 。土地市場 、房地產(chǎn)金融市場、動(dòng)拆遷、經(jīng)濟(jì)適用房等具體的房產(chǎn)政策無一不是與百姓的生活息息相關(guān)的。 2． 6． 3 房地產(chǎn)金融政策 ① 控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模 中央雙管齊下，一方面通過政策下發(fā)和監(jiān)管來控制銀行的放貸規(guī)模，從而有效抑制過熱行業(yè)的資金源頭，另一方面剛通過調(diào)整資本金比例，來進(jìn)一步抬高過熱行業(yè)的準(zhǔn)入門檻。 20xx 年 5 月 13 日 武漢市 開發(fā)辦出臺(tái)的 “ 四禁令 ” ，內(nèi)容包括 禁止無證售房 。展望未來，武漢市場將更加理性而健康的發(fā)展。 西向：園林路延伸段（四車道），鄰和平鄉(xiāng)鐵機(jī)村美地家園鋼都花園。全區(qū)國土面積 平方公里， 常住人口 45 萬左右， 隨著武鋼生產(chǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大，青山區(qū)已成為全國著名的冶金工業(yè)基地，享有“ 十里鋼城 ” 的美譽(yù)。 城區(qū)排水系統(tǒng)以 9座泵站 為主體，形成了 6 大排水系統(tǒng)。 3． 2． 2 青山區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 (1)住宅類型 在青山區(qū)目前的房地產(chǎn)市場上，有規(guī)模的樓盤大概總共有 30 余個(gè)左右，而今年在售或在建的只有十余家左右。我們從上表就可以看出來。而且扎堆效益明顯。 (2)環(huán)境及配套設(shè)施 由于該區(qū)域在公共基礎(chǔ)設(shè)施配套和環(huán)境方面自身的條件是十分的優(yōu)越，所以該片區(qū)的樓盤在這方面的投入就相對減少。在這些客群中，主要還是以本地區(qū)的居民為主，另外再就是一些與該地區(qū)各類工廠企業(yè)有生意往來的個(gè)體經(jīng)營者。這部分人群應(yīng)該是一個(gè)很大、很有潛力的市場。也有車輛往來，卻不感覺喧鬧。 另外規(guī)劃中的還有 青山經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和青山環(huán)?？萍紙@工程的逐步