【正文】 中國最大管理資源中心 第 16 頁 共 32 頁 東 線高速 公路四 條主要 交通干 線的交匯 點(diǎn)，距 離僅 200米。所以，其與上述兩個產(chǎn)權(quán)式酒店運(yùn)營方式上的不同就在于其是以消費(fèi)為目的的，而非以收益為目的的。 四、 國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的一般開發(fā)與運(yùn)營模式 2. 國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的一般開發(fā)主體 產(chǎn)權(quán)式酒店的運(yùn)營主體一般分為三類：酒店經(jīng)營管 理公司、旅游度假項(xiàng)目開發(fā)公司、房地產(chǎn)開發(fā)商，開發(fā)完成后一般均交由專業(yè)的酒店管理公司經(jīng)營管理，開發(fā)者退居幕后或進(jìn)行附加價值、增值項(xiàng)目的開發(fā)。委托管理期間，投資人可獲取一定的投資回報(bào)。 中國最大管理資源中心 第 9 頁 共 32 頁 目前，對于產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營管理，國內(nèi)已經(jīng)積累了非常成熟的管理經(jīng)驗(yàn)，上海、廣州擁有眾多專業(yè)的酒店經(jīng)營管理公司，加之歷來就于國際接軌的管理模式，實(shí)際上酒店成型后的經(jīng)營管理并無太大的難度存在，無論是聘請專業(yè)的管理公司還是成立專業(yè)的項(xiàng)目公司承擔(dān)銷售后經(jīng)營管理 的職能，開發(fā)商均不必為尋找銷售以后的經(jīng)營管理公司擔(dān)心，日后的收益兌現(xiàn)關(guān)鍵在于選用的經(jīng)營模式與所處地角的匹配性上。 2. 產(chǎn)權(quán)式酒店的性質(zhì) 在歐美等旅游及經(jīng)貿(mào)發(fā)達(dá)的國家和地區(qū)，產(chǎn)權(quán)酒店通常被稱為私人 酒店，它是投資賺取回報(bào)，進(jìn)行休閑，度假，娛樂為目的新型物業(yè)形式，屬于旅游房地產(chǎn)類，它與旅游經(jīng)濟(jì)，貿(mào)易及房地產(chǎn)是有機(jī)結(jié)合互動發(fā)展 的關(guān)系。 ? 農(nóng)業(yè)生產(chǎn)保持平穩(wěn)發(fā)展，工業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快增長； 前三季度全省農(nóng)業(yè)增加值為 億元，按可比價格計(jì)算，比去年同期增長 %，增長速度較上半年提高了 個百分點(diǎn)，農(nóng)產(chǎn)品價格同比上漲 %；全省規(guī)模以上的工業(yè)完成增加值 億元，比去年同期增長 %。 中國最大管理資源中心 第 5 頁 共 32 頁 ② 海南省近年來宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 續(xù) 1995 年 海南經(jīng)濟(jì)曾跌入谷底 ， 第一次 “海南熱 ”因?yàn)榉康禺a(chǎn)泡沫的破滅，給海南留下了 594 萬平方米的空樓， 1135 萬平方米的 “半拉子 ”工程， 255 億元的不良資產(chǎn)和一堆剪不斷理還亂的爛賬?，F(xiàn)有土地面積約 萬畝（約 31 平方公里），其中耕地面積約 萬畝，荒地及其他地約 萬畝，園林地約 1 萬畝，水面 萬畝。 第一章 項(xiàng)目市場分析 一、 項(xiàng)目概況及背景 該項(xiàng)目地塊屬于博鰲沙坡島臨江地塊，長 380 米，寬約 70 米，其中包含填江造地約 50 畝，整體地勢較低；本案南與鄉(xiāng)村高爾夫俱樂部相連，北靠一個約寬 6 米的大橋， 大橋與外界相連，可通達(dá)省級公路直通博鰲鎮(zhèn)和瓊海市。 本案地塊產(chǎn)權(quán)屬于博鰲高爾夫鄉(xiāng)村俱樂部，俱樂部由中信集團(tuán)控股。 博鰲鎮(zhèn)地處萬泉河入?？冢瑩碛歇?dú)特而豐富的旅游資源，萬泉河口風(fēng)光秀美，景色宜人，南海氣勢恢弘，海水清澈，海域平緩，黃金海岸長達(dá) 公里，是旅游度假、休養(yǎng)的理想之地。 2020 年前三季度，在省委、省政府堅(jiān)持以科學(xué)的發(fā)展觀為指導(dǎo)，積極穩(wěn)妥地推進(jìn)“大公司進(jìn)入、大項(xiàng)目帶動”的戰(zhàn)略下，全省經(jīng)濟(jì)保持了平穩(wěn)快速增長勢頭，呈現(xiàn)出速度、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、效益同向發(fā)展的良好態(tài)勢。省旅游接待人數(shù)與旅游收入在去年創(chuàng)歷史新高的情況下，繼續(xù)保持平穩(wěn)增長，呈現(xiàn)國內(nèi)游客、海外游客和外國游客梯次增長，旅游收入尤其是旅游創(chuàng)匯大大快與旅游接待人數(shù)增長良好局面。如已成功運(yùn)作并使業(yè)主獲利頗豐的深圳雅藍(lán)大酒店；即將在 2002 年完工的陜 中國最大管理資源中心 第 8 頁 共 32 頁 西漢中的 21 世紀(jì)萬龍大酒店 ；倡導(dǎo) e 時代人性化商務(wù)空間 的廈門悅?cè)A酒店； 10%投資回報(bào) +房屋產(chǎn)權(quán)由新加坡開發(fā)的公寓式大酒店；還有秦皇島的維多利亞港灣，海南島的三亞溫泉大酒店，北京的快樂無窮大 龍慶峽（假日）鄉(xiāng)村俱樂部，龍脈溫泉等。消費(fèi)者擁有一定年限內(nèi)在該酒店每年一定時間（如一周）的居住權(quán)。 指消費(fèi)者購買一定數(shù)量的 分?jǐn)?shù) ，這些 分?jǐn)?shù) 就成為他們選購產(chǎn)品的貨幣。 此類產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)商一般為房地產(chǎn)開發(fā)商，以盡快完成投資、收回利潤為目的，賺取地產(chǎn)開發(fā)利潤，多出現(xiàn)在旅游不發(fā)達(dá)的城市或優(yōu)勢并不明顯的地段，購買者多為個人投資者或中小企業(yè)機(jī)構(gòu)，用于投資收益或節(jié)省企業(yè)經(jīng)營（招待）成本，適合與不以酒店經(jīng)營管理為主而專注于地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、在酒店經(jīng)營、運(yùn)作的能力經(jīng)驗(yàn)上又較為弱勢的開發(fā)商 。 作為亞洲財(cái)富領(lǐng)袖俱樂部永久性會址及 2020年唯一榮膺中國國際商業(yè)地產(chǎn)博覽會 50 強(qiáng)的產(chǎn)權(quán)式酒店，它的首次亮相引起業(yè)內(nèi)外人士的普遍關(guān)注。 均 價在 6800 元 /平 方米。設(shè)在 中國最大管理資源中心 第 17 頁 共 32 頁 海濱的現(xiàn)代高爾夫球場仍沿用蘇格蘭語的稱謂 “林克斯（ links） ”。 ③ 國內(nèi)高爾夫消費(fèi)規(guī)模及發(fā)展趨勢 在高爾夫走進(jìn)中國的第 20 個年頭的 2020 年，高爾夫運(yùn) 動 突然成為人們追捧的 “時尚運(yùn)動 ”， 中國已經(jīng)成為世界第五大高爾夫國家 。具體收費(fèi)如下： 果嶺費(fèi) 一般為： 600 元（會員免費(fèi)） 出場費(fèi)： 200—— 300 元 球童費(fèi) ： 100 元 球桿出租費(fèi) 、 租鞋費(fèi) ： 150 元 球童車 ： 9 洞 100 元 ， 18 洞 200 元 3. 高爾夫運(yùn)動在海南的發(fā)展 高爾夫已成為 海南 旅游業(yè) 發(fā)展的六大主打產(chǎn)品之一。 目前海南 的高爾夫球場各具特色，有濱海型、湖畔型、山地型、園林型，更有依山傍海的綜合型。 4. 威脅 —— T ? 區(qū)域內(nèi)的競爭 —— 目前海南擁有 18個洞以上的高爾夫球場18 個，市場競爭激烈。因此我們給項(xiàng)目取了個名字： 博鰲鄉(xiāng)村高爾夫休閑渡假酒店 三、 特征定位 健康之旅 休閑之旅 生態(tài)之旅 闡釋： ? 高爾夫球場內(nèi)的酒店，可盡情享受打高爾夫給您帶來的樂趣。 一級目標(biāo)市場： 北京、上海、深圳 二級目標(biāo)市場： 內(nèi)陸城市南昌、武漢、沈陽、大連、天津、?？? 中國最大管理資源中心 第 26 頁 共 32 頁 第三章 銷售策略 一、行銷模式 采用“售樓處 +俱樂部”全新營銷模式； 高爾夫球會專業(yè)人員（俱樂部）與酒店銷售專業(yè)人員二套人馬強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手組成銷售班子，體現(xiàn)特定上流圈實(shí)力營銷； 二、銷售方案 以什么樣的方式進(jìn)行銷售，是加快整個項(xiàng)目收回成本，取得預(yù)計(jì)利潤的關(guān)鍵。即每年可享受 15 天的酒店入住權(quán)。但同時存在一定的難度： 能否享受打高 爾夫免 果嶺費(fèi) ，在 全國中信集團(tuán)下屬其他高爾夫球場也一樣？ 能否拿 15天酒店入住權(quán)與 全國中信集團(tuán)下屬其他高爾夫俱樂部酒店 進(jìn)行交換？ 如果上述兩個問題開發(fā)商能夠解決的話，我司推薦方案二；若不能解決的話，我司推薦方案一。 二、媒體采用原則 1. 符合目標(biāo)消費(fèi)群體的生活方式，并能有效傳播到目標(biāo)消費(fèi)群