【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 別墅400170—400獨(dú)棟310—33040005000一期交付7260763天目星城溧陽(yáng)聯(lián)盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司150000㎡酒店、公寓、商業(yè)未公開(kāi)待定未公開(kāi)待定未公開(kāi)待定未公開(kāi)待定未公開(kāi)待定場(chǎng)地平整7278999龍泉山莊溧陽(yáng)龍宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司17000080000公寓、別墅467180—400三房300—4003080（疊加）2005/127279888嘉豐新城溧陽(yáng)市嘉豐房地產(chǎn)有限公司342500380600多層、高層公寓2300（一期722）87—190三房120138高層3080多層29502005/97278888景鴻花園溧陽(yáng)申大置業(yè)有限公司126400120390公寓、雙拼別墅別墅：38公寓：1100別墅：190—210公寓：85135三房114—131別墅：3850公寓：2580準(zhǔn)現(xiàn)房7296881水韻華庭常州廣安房地產(chǎn)有限公司4100040700公寓、聯(lián)排別墅266(聯(lián)排20)115—150三房120—140公寓：2650別墅：4000結(jié)構(gòu)封頂2005/117100999桃源里溧陽(yáng)昆侖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2000020000公寓16878—160二房、三房95—123均價(jià)：26802005底7301845南大街廣場(chǎng)武進(jìn)蘭新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司4000060000公寓26090—160三房99—135均價(jià)：34002005底7288188合計(jì)1086900961690499978—400三房99—14025803080開(kāi)發(fā)企業(yè)：從競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商來(lái)看，溧陽(yáng)本地的開(kāi)發(fā)商與外地開(kāi)發(fā)商平分秋色，溧陽(yáng)本地開(kāi)發(fā)商如：江蘇金燕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、溧陽(yáng)昆侖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在溧陽(yáng)已經(jīng)擁有了數(shù)年以上的經(jīng)營(yíng)，在當(dāng)?shù)氐钠髽I(yè)知名度較高，口碑和信譽(yù)都比較不錯(cuò)，能夠吸引一部分購(gòu)房消費(fèi)者。外地開(kāi)發(fā)商中主要以常武地區(qū)的為主如：常州廣安房地產(chǎn)有限公司、常州金谷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、武進(jìn)蘭新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，這類(lèi)公司因在經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)地區(qū)有成功開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在市場(chǎng)上較為活躍。這說(shuō)明也有外地開(kāi)發(fā)商看好溧陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，并前來(lái)投資。隨著溧陽(yáng)市國(guó)有土地出讓轉(zhuǎn)讓招投標(biāo)政策的實(shí)施，相信會(huì)有更多的知名企業(yè)和外地發(fā)展商前來(lái)，這將在一定程度上提升溧陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展水平，使市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)合理化、規(guī)范化，但另一方面，眾多實(shí)力開(kāi)發(fā)商的介入?yún)s也激化了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。社區(qū)規(guī)劃在社區(qū)規(guī)劃上，溧陽(yáng)市仍以多層為主，小高層作為一種發(fā)展趨勢(shì)，正慢慢被市場(chǎng)接受，除此之外，在開(kāi)發(fā)區(qū)和市區(qū)近郊也會(huì)有一部分低密度別墅項(xiàng)目且別墅產(chǎn)品呈放量走勢(shì)，后市供應(yīng)量偏高。預(yù)計(jì)后期高端市場(chǎng)將主要集中在別墅和小高層住宅。 在社區(qū)規(guī)模上，市場(chǎng)規(guī)模不等，新城，也有占地僅4萬(wàn)平方米的南大街廣場(chǎng)和水韻華庭。由于地段不同，取得土地時(shí)間各異，故在規(guī)劃容積率上，也有一定的區(qū)別，容積率最低的為天目國(guó)際村，500多畝土地上，僅規(guī)劃建造11萬(wàn)平方米住宅，這種規(guī)劃提高了土地利用成本，但也提升了產(chǎn)品品質(zhì)，因而該小區(qū)別墅售價(jià)高達(dá)5000元/平方米以上，開(kāi)創(chuàng)了溧陽(yáng)住宅銷(xiāo)售價(jià)格在溧陽(yáng)市住宅中也是最高。這說(shuō)明，溧陽(yáng)市場(chǎng)上，產(chǎn)品價(jià)格與地理位置及產(chǎn)品品質(zhì)息息相關(guān)，相互影響極大。產(chǎn)品形態(tài)溧陽(yáng)高端住宅市場(chǎng)上，以別墅占據(jù)絕大多數(shù)，除了以有兩個(gè)真正意義上的別墅物業(yè)項(xiàng)目外市區(qū)其他住宅項(xiàng)目幾乎都規(guī)劃有少量別墅，別墅占市場(chǎng)供應(yīng)量比例如此高，這是溧陽(yáng)住宅市場(chǎng)的一個(gè)顯著特征。市場(chǎng)上的高檔公寓沒(méi)有明顯的賣(mài)點(diǎn)特征，僅僅是以其戶型面積來(lái)區(qū)分與別的住宅產(chǎn)品，說(shuō)明目前溧陽(yáng)市場(chǎng)的高檔公寓市場(chǎng)并不成熟，產(chǎn)品沒(méi)有特點(diǎn)，這恰恰是我們項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)。小高層、高層住宅相對(duì)較少，僅有嘉豐新城一期有為數(shù)不多三棟高層，但從住宅的發(fā)展趨勢(shì)上看，小高層、高層具有較為先進(jìn)的建筑形態(tài)及其抗震性、視野開(kāi)闊等多層不可比擬的優(yōu)點(diǎn)，將是今后溧陽(yáng)是高檔房地產(chǎn)物業(yè)發(fā)展的主要方向。產(chǎn)品設(shè)計(jì)在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，房型差異較不大，沒(méi)有什么突出的特點(diǎn)。但無(wú)論是多層住宅還是小高層、高層住宅，無(wú)一例外的都是以三房為主力房型，說(shuō)明溧陽(yáng)市場(chǎng)上大多數(shù)購(gòu)房者對(duì)房型方面的要求仍然以實(shí)用性和自用型為主，追求舒適、寬闊。一方面資金方面力有不逮，另一方面消費(fèi)引導(dǎo)也較少。以主力三房來(lái)看，三房二廳二衛(wèi)房型較三房二廳一衛(wèi)數(shù)量更多，說(shuō)明二衛(wèi)的設(shè)計(jì)更適合現(xiàn)代都市家庭的生活方式和習(xí)慣。高端市場(chǎng)主力三房面積比較表（單位：平方米） 從上圖可以看出，溧陽(yáng)市高端住宅市場(chǎng)主力三房面積差別不大，雖然有高達(dá)200平方米以上的豪華三房，但也有100平方米以下的經(jīng)濟(jì)型三房，但這兩種都是一種特別現(xiàn)象，在市場(chǎng)上僅占有機(jī)少量的比例。通過(guò)上圖我們可以得出結(jié)論，市場(chǎng)上的主力三房面積峰值在115135平方米之間，這種房型設(shè)計(jì)客廳面寬一般在4米以上，居住較為舒適、寬敞。銷(xiāo)售價(jià)格溧陽(yáng)市高檔公寓競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)平均銷(xiāo)售價(jià)格在30003400元/平方米之間（別墅暫不計(jì)算在內(nèi)），其中均價(jià)最高者為南大街廣場(chǎng)，其次為嘉豐新城高層和龍泉山莊疊加，一般價(jià)格在3000元/平方米以上；另外，水韻華庭、桃源里、景鴻花園等普通多層住宅的銷(xiāo)售均價(jià)也達(dá)到了24802850元/平方米之間。從以上價(jià)格分布中可以看出，市場(chǎng)平均單價(jià)呈現(xiàn)了兩個(gè)峰值區(qū)間，其一是相對(duì)看好的南部區(qū)域和市中心住宅，均價(jià)一般在3000元/平方米以上；其二是地理位置一般的住宅，均價(jià)一般在2500—2600元/平方米左右。綜合這兩類(lèi)住宅，從我們對(duì)嘉豐新城項(xiàng)目的調(diào)研可以看出其小高層定價(jià)高出多層住宅幅度不到5%，盡管兩種類(lèi)型物業(yè)的定價(jià)落差不大，但這并沒(méi)有增強(qiáng)客戶對(duì)小高層住宅的購(gòu)買(mǎi)興趣，小高層去化相對(duì)較慢，因此可以看出小高層住宅在溧陽(yáng)市場(chǎng)的接受度仍有待改善。從目前的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，小高層住宅銷(xiāo)售一般是在開(kāi)盤(pán)之初能夠吸引一部分積累客戶，但受景觀因素影響，客戶大多看好較高樓層，后期17層在景觀、得房率及使用成本與多層相比并不具優(yōu)勢(shì)，因此銷(xiāo)售不盡如人意。溧陽(yáng)住宅市場(chǎng)主力總價(jià)分布區(qū)間（單位：萬(wàn)元）住宅主力總價(jià)受主力面積和銷(xiāo)售單價(jià)的影響，從上圖可以看出，主力總價(jià)區(qū)間在46萬(wàn)元以上的項(xiàng)目只有一個(gè)龍泉山莊疊加別墅，其產(chǎn)品與其他普通住宅項(xiàng)目有區(qū)別可比性不強(qiáng)，但如我項(xiàng)目規(guī)劃花園洋房時(shí)在價(jià)格上可作參考，且從上表中可以看出目前市場(chǎng)上主力總價(jià)在46萬(wàn)—65萬(wàn)的產(chǎn)品空缺，而花園洋房介于別墅與公寓之間的產(chǎn)品剛好可填補(bǔ)此空白，因此對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)講這將是絕好機(jī)會(huì)。主力總價(jià)在35—46萬(wàn)元之間的有水韻華庭、嘉豐新城高層、南大街廣場(chǎng)，這三個(gè)項(xiàng)目對(duì)目前的溧陽(yáng)市高端住宅市場(chǎng)較有代表性，是高端住宅供應(yīng)的主力軍，這幾個(gè)項(xiàng)目的成敗與否直接關(guān)系溧陽(yáng)市高端市場(chǎng)的興衰。除此之外，處于主力總價(jià)處于三十五萬(wàn)元以下的項(xiàng)目有景鴻花園、嘉豐新城多層、桃源里等，這類(lèi)項(xiàng)目都為多層住宅小區(qū)，其相對(duì)較低的購(gòu)房總價(jià)將會(huì)對(duì)中高收入購(gòu)房者產(chǎn)生較大的吸引力，從高端市場(chǎng)中分的一杯羹。工程進(jìn)度從工程進(jìn)度上看，除了景鴻花園屬于準(zhǔn)現(xiàn)房外，其他項(xiàng)目大都處為施工階段（南大街廣場(chǎng)、嘉豐新城、龍泉山莊等）或剛剛開(kāi)工（天目星城），已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂?shù)挠校ㄋ嵢A庭），但大部分為多層建筑，施工進(jìn)度快。所以預(yù)計(jì)今年第四季度將是一個(gè)交房高峰。除了目前市場(chǎng)上在售的樓盤(pán)外，西區(qū)臨近臺(tái)港路南、清泓路東占地60010平方米，總建63000平方米的西片區(qū)4號(hào)地塊預(yù)計(jì)年內(nèi)即將動(dòng)工，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)將在明年上市銷(xiāo)售。另外位于護(hù)城河南、東大街北占地32960平方米，總建43480平方米的繅絲廠地塊于今年4月26日拍賣(mài)成交，但由于該地塊屬毛地出讓?zhuān)懿疬w影響預(yù)計(jì)施工、銷(xiāo)售時(shí)間靠后。據(jù)市場(chǎng)調(diào)研嘉豐新城（二期）將于今年6月份推出，其產(chǎn)品中包括3棟小高層物業(yè)，預(yù)計(jì)將于明年底后年初交付使用。銷(xiāo)售狀況溧陽(yáng)市高端競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)銷(xiāo)售周期與銷(xiāo)售率比較圖上圖左縱坐標(biāo)軸指明銷(xiāo)售時(shí)間，右縱坐標(biāo)軸表示銷(xiāo)售率。結(jié)合以上分析和上面的比較圖，我們可以看到，溧陽(yáng)市的住宅供應(yīng)量幾乎都為期房，僅景鴻花園項(xiàng)目目前為準(zhǔn)現(xiàn)房銷(xiāo)售，雖然現(xiàn)房給購(gòu)房者的可信度較高，但從上表看其對(duì)期房的銷(xiāo)售率并無(wú)影響；水韻華庭作為期房其銷(xiāo)售率也達(dá)到80%以上。小高層、高層與多層住宅相比，其銷(xiāo)售率比多層房稍微有些差別，多層住宅的銷(xiāo)售率普遍要高于高層住宅銷(xiāo)售率。這一方面主要是由于溧陽(yáng)消費(fèi)者對(duì)多層住宅較為青睞，小高層住宅在溧陽(yáng)市場(chǎng)的接受度仍有待改善。另?yè)?jù)市場(chǎng)調(diào)研溧陽(yáng)高層住宅項(xiàng)目7層以下去化阻力大，以嘉豐新城為例其小高層7樓以上住宅幾乎售罄，但7樓以下90%滯銷(xiāo)。因此我項(xiàng)目高層7層以下部分去化問(wèn)題應(yīng)深思。高總價(jià)住宅的銷(xiāo)售也基本達(dá)到了總量體的2/3左右，這說(shuō)明區(qū)域內(nèi)購(gòu)房者以收入較高合資企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)和個(gè)體營(yíng)業(yè)者為主。中高檔住宅仍有一定的市場(chǎng)。銷(xiāo)售中，發(fā)展商一般協(xié)助辦理銀行按揭