【文章內容簡介】 于國民經濟的貢獻，即按照資源合理配置的原則，從國家整體角度考察分析項目的效益和費用，從而評價項目的經濟合理性。根據(jù)經濟評價、環(huán)境評價、節(jié)能設計等多方面綜合考慮選擇最優(yōu)方案。9. 結論與意義運用可行性研究的各種指標數(shù)據(jù)，從技術、經濟和財務各方面論述項目的可行性，分析項目可能存在的問題，提出有效的項目建設建議。本文通過Auto CAD、excel、word、追日房地產開發(fā)投資項目評估決策系統(tǒng)等軟件，運用定性分析、定量分析、市場調查、趨勢預測法、敏感性分析、盈虧平衡、等方法對房地產前期策劃和可行性研究內容和步驟進行了完整論述。2西部印象房地產開發(fā)項目介紹某市“西部印象”房地產投資建設項目。本項目地處青羊區(qū)培風村10組，萬家灣6組（位置詳見建筑項目用地界址測繪平面圖，工程編號：200912254）。，光華大道樹德中學斜對面，毗鄰青羊區(qū)光華新區(qū)配套市政公園，臨近規(guī)劃中的青羊區(qū)政府行政辦公中心。光華大道和成溫邛高速之間，日月大道以南，成飛大道以西。地塊位置圖21 項目地塊位置示意圖片來源：搜房網本項目地塊屬國有建設用地，依據(jù)《土地管理法》、《城市房地產管理法》、國土資源部39號令以及某市人民政府《關于加強土地管理促進節(jié)約用地的通知》（成府發(fā)【2008】52號）文件規(guī)定，在某市土地交易市場以拍賣方式出讓該宗國有建設土地使用權。將該宗地一次性變更為房地產或商業(yè)開發(fā)用地，起拍價500萬元/畝。本項目地處光華大道與成飛大道交接側，屬于某人傳統(tǒng)中的“南富西貴”中的城西。城西自古以來就被認為是上風上水的宜居地帶。這里有厚重的歷史文脈，優(yōu)美的自然環(huán)境，高雅的人文氣質，與宜居、交通便利、價格適宜、區(qū)域成熟等關鍵詞一起支撐了“西貴”的稱號。根據(jù)目前掌握情況，本地塊無現(xiàn)狀溝渠，不涉及現(xiàn)狀溝渠的改造。外部具備污、雨水排放條件。拆遷工程及“三通一平”工程都已基本完成。地塊北側的日月大道是青羊區(qū)的主要干道，南側的光華大道是連接城西和某市溫江區(qū)的交通要道，東側的成飛大道南延線是連接市中心的主要景觀道路，都有較密集的交通流量。區(qū)域內總體交通狀況良好，具備優(yōu)良的開發(fā)條件。圖22 項目地塊現(xiàn)狀 圖23 成飛大道南延線圖片來源：自拍 圖片來源：自拍1．規(guī)劃建設凈用地面積約：（以實測為準）。2．道路用地面積：（不參與各項指標計算）。3．綠化用地面積：（不參與各項指標計算）。4．用地使用性質：二類住宅用地（可兼容商業(yè)建筑面積比例不大于計入容積率的建筑面積的10%）。5．凈用地使用強度：，總建筑密度的上限根據(jù)下表按總容積率對應確定，若無對應的值，按稍高一檔的總容積率對應確定總建筑密度上限。表21 容積率要求一覽總容積率總建筑密度30%28%26%24%22%20%18%數(shù)據(jù)來源：某市規(guī)劃管理局規(guī)劃條件通知書1．建筑高度：建筑物（含所有建、構筑物及設施）最高處高程不大于航空限高絕對海拔高程，航空限高絕對海拔高程為574米（相對地面高度54米），若要突破限高必須取得相關機場管理部門書面批復。2．建筑間距及后退用地紅線、道路紅線等各類規(guī)劃控制線距離應符合《某市規(guī)劃管理技術規(guī)定》（2008）的有關要求。1．交通出入口：臨規(guī)劃道路布置，開口寬度及位置應符合市交管局的并聯(lián)審批意見要求及《某市規(guī)劃管理技術規(guī)定》（2008）的有關要求，并在總平面中注明。2．停車數(shù)量：機動車與非機動車的設置須滿足《某市規(guī)劃管理技術規(guī)定》（2008）的有關要求。報送圖紙中的機動車進行編號，并注明停車方式，且在經濟技術指標中注明各類性質建筑配建的停車位數(shù)量，機動車停車庫建筑面積按每個停車位不小于30平方米控制。3．地下車庫出入口臨規(guī)劃道路設置時，且不得利用規(guī)劃道路組織用地內部交通。1．綠地率：不小于30%。2．主要綠地位置及面積：應將不小于用地規(guī)定綠地面積的30%作為集中綠地，其中50%的集中綠地應臨規(guī)劃道路（河道或城市開放空間）設置。1．落實水、電、氣、信等各項市政配套設施，用地內污雨水排放系統(tǒng)按分流制進行。化糞池不得臨路設置，若只能臨道路設置需后退道路紅線大于5米。2．應在建設項目臨街布置集中綠地中或用地內，設置用地面積為30平方米的市政設施點位。無法再綠地中或用地內設置的，應在底層或負一層設置建筑面積不小于30平方米的市政設施用房，并預留管線以便與市政管網相接，在此基礎上用地臨街面積寬每增加200米距離應增加一處市政設施點位，落實水、電、氣、信等各項市政配套設施。3．市政公共設施應作景觀化處理。4．建設用地出入口、場坪標高應與相鄰城市道路標高互相銜接。[9]1．臨街道路、廣場、綠地等城市公共空間確需設置圍墻的，按《某市規(guī)劃管理技術規(guī)定》（2008）的有關要求設置圍墻。2．物業(yè)管理用房的配置應滿足《某市規(guī)劃管理技術規(guī)定》（2008）的有關要求。3．全民健身活動場所的配置應滿足《某市規(guī)劃管理技術規(guī)定》（2008）的有關要求。4．相關配套設施如：集中綠地、機動車、非機動車停車場（庫）、門衛(wèi)（收發(fā)室）、市政設施、垃圾收集點、物管用房、全民健身場所等應與建設項目統(tǒng)一規(guī)劃，同步實施。1．新建建筑自身對周邊用地及現(xiàn)狀建筑的日照影響應滿足《某市規(guī)劃管理技術規(guī)定》（2008）的相關要求。在總平面圖中需注明日照影響分析結論。日照分析圖中應包括本項目須參與日照計算的建筑及用地周邊須參與日照計算的建筑，并注明建設用地范圍線及各建筑性質、樓層、高度及日照分析結論等信息。2．總平面圖上應明確標注建筑各層性質及幢數(shù)、建筑（含所有建、構筑物及設施）最高處的絕對海拔高程。3．在經濟技術指標中需標注公寓的面積及所占居住建筑總面積的比例。在總平面圖與各層平面圖中應逐套標注公寓的位置、套數(shù)。4．建筑外墻上的空調室外機及管線應隱蔽設置，裝飾遮擋。本項目位于光華大道與成飛大道交接之處，根據(jù)區(qū)域規(guī)劃屬于高速發(fā)展的城西。根據(jù)《某市城市總體規(guī)劃（2003~2020）》，某市將向東南北三個方向發(fā)展，但是將控制向西發(fā)展。之所以要控制城市向西發(fā)展，這是因為西部都是良田沃土。所謂的控制向西發(fā)展，是指要在控制下發(fā)展，即相對于東部而言，向西發(fā)展的空間較少。控制城市向西發(fā)展將通過用地指標的分配、基礎設施和發(fā)展規(guī)模等方面來實現(xiàn)。在2008年11月某市政府公布的四大新城規(guī)劃中，未來的某西部新城被定義為“多點式、網絡化”田園健康、高端創(chuàng)意和休閑宜居之城，并且因為西部新城是某水網密集的地方，還要承擔為中心城提供更高端化、專業(yè)化和現(xiàn)代化的配套服務功能[10]。這就意味著將來城西地區(qū)的發(fā)展將不再是傳統(tǒng)的先修路再發(fā)展的模式，而是轉向以產業(yè)、教育、科技、休閑帶動發(fā)展的新模式，田園、科技、居家、休閑將成為城西未來新的關鍵詞。隨著凱德風尚、元益花園、錦繡光華、東立光華杏林、金陽易誠國際和頤和京等一系列房地產項目的相繼開發(fā)，形成了國內罕見的多家重量級房地產開發(fā)巨頭積聚資金、集中開發(fā)的局面。城西巨大的開發(fā)潛力和政策支持所帶來的優(yōu)越投資環(huán)境必將吸引越來越多的房地產商來開發(fā)城西。高品質的住宅、商業(yè)區(qū)的建成將進一步促進環(huán)境的美化，帶動區(qū)域內餐飲、娛樂等相關行業(yè)的發(fā)展，吸引更多的資金投入，形成資本的良性循環(huán)。最終帶來的是居住品質的提升和生活服務配套設施的完善。在某市的城市整體規(guī)劃布局中，城西屬于青羊區(qū)市政規(guī)劃區(qū)，而青羊區(qū)行政辦公中心也將落戶城西。未來的城西將被打造成為青羊區(qū)現(xiàn)代經濟和現(xiàn)代服務業(yè)的發(fā)展基地，而高檔住宅小區(qū)的大量修建也有助于城西核心價值的提升。從交通上來看，本項目靠近光華大道這一城西交通要道，可以向東直達市中心。而日月大道和成飛大道的串聯(lián)將使本區(qū)域交通更加的完善。然而本地區(qū)公交資源并不發(fā)達，最近的公交線路只有309路、904路、701路，其他公交線路均有一站以上的路程，沒有私家車的住戶出行有所不便。令人欣慰的是未來的地鐵4號線將途徑本項目，并在今年年底就將全面開工，這將極大提升本區(qū)域的開發(fā)價值和影響力，吸引更多的投資。[10]總體來說，本項目的開發(fā)符合某市關于城西的整體規(guī)劃要求，并有助于城西人文、科技價值的提升。在本區(qū)域日漸完善的市政配套設施、生活商業(yè)配套設施、交通服務設施的基礎上，如何利用有限的土地資源，完善開發(fā)理念，提升項目開發(fā)利用價值，將成為開發(fā)過程中重點考慮的問題。3西部印象項目環(huán)境分析市場環(huán)境是指經營活動所處的社會經濟環(huán)境中企業(yè)不可控制的因素。主要包含政治、法律、經濟、技術、社會文化、自然地理和競爭等方面[11]。市場環(huán)境的變化，既可能給企業(yè)帶來某種機遇，也可能造成某種風險。因此，對市場環(huán)境進行調查，是企業(yè)開展經營活動的前提條件。投資環(huán)境是伴隨整個投資活動全部過程中能決定和制約項目投資的各種外部境況和條件的總和，它具有系統(tǒng)性、區(qū)域性、流動性等特點[12]。其中子系統(tǒng)之間、子系統(tǒng)各因素之間都是相互聯(lián)系，相互制約的。環(huán)境的好壞將直接影響投資的效果，因此，對市場環(huán)境進行分析，是實現(xiàn)營銷目標制定相應營銷策略的關鍵。房地產投資環(huán)境是指在項目投資的某一特定時間和地域范圍內，對項目目的的實現(xiàn)會產生有利和不利影響的所有外部條件的總和。良好的投資環(huán)境是科學地進行房地產項目投資決策的前提條件，很多時候，投資環(huán)境的好壞將對項目成敗起到決定性的作用。房地產項目投資環(huán)境構成要素較為復雜，主要包括自然環(huán)境要素、社會環(huán)境要素、文化環(huán)境要素、經濟環(huán)境要素、法律環(huán)境要素、政治環(huán)境要素、基礎設施環(huán)境要素等[12]。一個好的房地產開發(fā)商在陌生地區(qū)進行房地產投資之前，首先應該對該地區(qū)的綜合投資環(huán)境做周密的分析調研，應充分考慮該地區(qū)的政治、經濟、文化狀況，地理地貌、風俗習慣、宗教信仰，有無地區(qū)沖突或戰(zhàn)爭發(fā)生的可能性等。對企業(yè)自身來說，投資環(huán)境是不能夠完全控制的因素，企業(yè)必須努力認清其所處的環(huán)境，并努力適應環(huán)境，利用環(huán)境提供的有利條件，回避不利因素，創(chuàng)造更優(yōu)厚的投資環(huán)境，抓住機遇，發(fā)展自己。近年來，我國固定資產投資大幅增長，房地產業(yè)異軍突起。%[13]。而與房地產業(yè)直接相關的資源供應也增長迅速。這無疑帶動了我國的重工業(yè)快速發(fā)展，從而激發(fā)了金融、保險、化工工業(yè)、批發(fā)和零售貿易等行業(yè)的投資熱情，進一步推動整個房地產行業(yè)的發(fā)展。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示：2010年第一季度我國完成房地產開發(fā)投資6594