【文章內(nèi)容簡介】 源頭上控制了住房的供給結(jié)構(gòu)，但也形成了現(xiàn)有別墅項目的稀缺性與珍貴性。***市未來此類住房的供應將集中在中海聚龍花園（現(xiàn)已改名為中海金都別墅）與中海城兩個項目中，與本案相距較近，對本案的定位將會有一定影響。l 近幾年***新區(qū)的開發(fā)建設速度較快，由于對土地供應控制不嚴，新區(qū)土地供應量劇增，在一兩年內(nèi)市場便將出現(xiàn)供過于求的現(xiàn)象，未來市場供給量不容樂觀。對新增建設用地嚴格審批的政策將有效抑制城市建設用地數(shù)量增長過快、房地產(chǎn)投資過熱、房地產(chǎn)市場供給劇增的現(xiàn)象，對規(guī)范一級市場具有一定的促進作用。③利率的調(diào)控 此階段宏觀調(diào)控，央行已經(jīng)對利率進行了兩次上調(diào)。l 由近十年人民幣利率走勢圖可以看出，未來利率繼續(xù)上調(diào)趨勢明顯。特別是5月19日利率的又一次上調(diào)更印證了這種趨勢。今后房地產(chǎn)行業(yè)高速的投資增長速度將得到抑制，部分房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例過高的城市，將受到影響。而近幾年***的房地產(chǎn)投資比例一直處于2%4%之間，而且目前市場需求特別是住房需求仍以自住為主，投資比例較低，因此，整個市場受利率上調(diào)的影響較小。二、區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況***市主要樓盤分布圖根據(jù)***市樓盤分布特征，將樓盤分布劃分為四個區(qū)域：老區(qū)中心區(qū)域、老區(qū)北部區(qū)域、***新城區(qū)域、開發(fā)區(qū)區(qū)域，各區(qū)域特征分明。其中，***新城區(qū)域已成為***市樓盤開發(fā)的熱點區(qū)域。區(qū)域市場特征及代表樓盤分析（1）老區(qū)中心區(qū)域代表樓盤：名仕嘉園、盛世春秋、金座豪庭、橄欖御園、渤海國際廣場、國貿(mào)新天地、新興市場2期等。樓盤名稱項目類型建筑面積開盤時間銷售價格（元/㎡）名仕嘉園5幢小高層住宅+沿街商鋪3萬㎡住宅均價：2300商鋪未公開盛世春秋多層住宅小區(qū)+商鋪㎡住宅均價：2100商鋪均價：5000金座豪庭未確定（預計為小高層住宅+商鋪）約4萬㎡未公開橄欖御園多層住宅3萬㎡1700渤海國際廣場商鋪26萬㎡外街一層：15000內(nèi)街一層：6000國貿(mào)新天地商鋪6萬多㎡，未開盤區(qū)域特征：老區(qū)中心區(qū)域樓盤多以舊城改造為主，其中商業(yè)的開發(fā)量較大，為***商業(yè)開發(fā)的集中區(qū)域。該區(qū)域高層住宅項目不多，但未來高層開發(fā)已經(jīng)成為趨勢?？傮w上該區(qū)域住宅樓盤規(guī)模均比較小，品質(zhì)一般，但因區(qū)域配套完善，生活便利，仍然是大部分中端購房客群的首選區(qū)域。價格范圍：住宅17002300元/平方米；商業(yè)500015000元/平方米主要客源：以***市本地的中端客群為主。產(chǎn)品狀況：住宅供給以110130平方米的三室兩廳為主，其次是85100平方米的兩室兩廳。銷售狀況：老區(qū)中心區(qū)域整體市場銷售較為樂觀。目前銷售狀況較好的樓盤，一般都能達到1套/天以上的銷售速度。樓盤名稱總套數(shù)主力戶型主力面積（㎡）銷售狀況名仕嘉園270套兩室兩廳90銷售率達60%，一室一廳、兩室兩廳小戶型消化快。三室兩廳109/122/137盛世春秋360套兩室兩廳112120銷售率達90%，剩余較多是頂層復式及大面積戶型。三室兩廳125140金座豪庭未開盤銷售橄欖御園200套兩室兩廳85/95銷售率達90%三室兩廳100/115渤海國際廣場無住宅外街商鋪基本售完、內(nèi)街與二層商鋪銷售率未達50%。國貿(mào)新天地無住宅（2）老區(qū)北部區(qū)域代表樓盤：吉泰陽光花園（含華濱嘉園）、二十里堡、瑄嘉名都、祥泰麒麟閣等。樓盤名稱項目類型建筑面積開盤時間銷售價格（元/㎡）吉泰陽光花園多層住宅小區(qū)㎡2005年1600二十里堡多層住宅小區(qū)+商業(yè)街20萬㎡1600瑄嘉名都多層、小高層住宅+沿街商業(yè)27萬㎡多層：1750小高層：2000祥泰麒麟閣未公開區(qū)域特征：該區(qū)域相對新區(qū)比較靠近老區(qū)中心，配套相對完善，但區(qū)域環(huán)境較差，因此樓盤品質(zhì)均比較低。目前該區(qū)域的樓盤規(guī)模都比較大，較多樓盤利用自身規(guī)模優(yōu)勢打造小區(qū)環(huán)境，以彌補區(qū)域環(huán)境差的劣勢。價格范圍：住宅16002000元/平方米主要客源：以濱城區(qū)內(nèi)的中低客群為主，多個樓盤有面向企、事單位團購，區(qū)域房價較低。產(chǎn)品狀況：住宅供給以90130平方米的兩室兩廳、三室兩廳為主。銷售狀況：老區(qū)北部區(qū)域房價比較低，區(qū)域市場主要吸引了濱城區(qū)大量的中低端客群，銷售速度也較快。樓盤名稱總套數(shù)主力戶型主力面積（㎡）銷售狀況吉泰陽光花園1500套三室兩廳104/141/156銷售率達98%以上，其170以上的大戶型銷售緩慢。四室兩廳170/177二十里堡1600套兩室兩廳91一期400多套由油田、醫(yī)院、銀行等單位團購，已售90%以上；二期500套銷售率達60%。三期未推出，部分用于安置。三室兩廳110130瑄嘉名都1600套兩室兩廳8595一期300多套銷售達70%，二期約300套達50%，三期300多套約15%。一、二期較多大面積戶型銷售較為困難，因此其三期規(guī)劃戶型面積整體調(diào)小。三室兩廳110141祥泰麒麟閣未公開－－－（3）***新城區(qū)域代表樓盤：至尊門第、中海豪庭、望?；▓@、麗景新園、優(yōu)士閣、現(xiàn)代城、國際大廈等。樓盤名稱項目類型建筑面積開盤時間銷售價格（元/㎡）至尊門第高層住宅㎡2550中海豪庭小高層住宅+沿街商鋪㎡2300望?；▓@多層、小高層住宅+商業(yè)街30萬㎡多層1850小高層未推出麗景新園多層住宅小區(qū)+沿街商鋪20萬㎡一期2004年，住宅：2000商業(yè)一層：4000優(yōu)士閣獨棟小高層住宅㎡2250現(xiàn)代城多層住宅+商業(yè)廣場40萬㎡，二期2005年底1600國際大廈住宅+辦公樓+商業(yè)7萬㎡未公開區(qū)域特征：主要依托新區(qū)優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境吸引購房者。越靠近行政中心的樓盤檔次越高，價位也較高，例如至尊門第、中海豪庭、優(yōu)士閣；而遠離行政中心的樓盤檔次較低，價位也比較低，例如現(xiàn)代城、望海花園等。價格范圍：住宅16002550元/平方米主要客源：靠近行政中心的樓盤以***市區(qū)域的中高端客群為主（例如至尊門第、中海豪庭、麗景新園等），而偏離行政中心的樓盤則以濱城區(qū)本地的中低端客群為主，此類樓盤多面向濱城區(qū)收入一般的企、事業(yè)單位職工團購。產(chǎn)品狀況：住宅供給以120150平方米的三室兩廳為主，其次是8595平方米的兩室兩廳。銷售狀況：新區(qū)區(qū)域靠近行政中心的高檔樓盤，由于價位較高，面向客群較窄，總體消化速度一般。而偏離行政中心的中低檔樓盤由于配套欠缺、公交未通達、生活不便利，較難吸引濱城區(qū)的中低端客群，銷售速度相對緩慢。樓盤名稱總套數(shù)主力戶型主力面積（㎡）銷售狀況至尊門第580套三室兩廳115/129/131/152銷售率近80%，150平方米的3室2廳銷售較好。中海豪庭586套兩室兩廳104112銷售率約30%，42套頂層復式規(guī)劃了大面積的露臺，銷售較為樂觀。而兩室兩廳銷售速度緩慢。三室兩廳137/143望?；▓@1852套三室兩廳120/133/139/142/147一期已推出五棟多層住宅，110套住宅，目前銷售90套左右，銷售率達80%麗景新園1500套三室兩廳124142，目前在銷售沿街商鋪優(yōu)士閣48套兩室兩廳90目前銷售不到20套，銷售率30%。三室兩廳130現(xiàn)代城1200套兩室兩廳8494一期520套銷售達90%，二期約500套銷售60%，三期即將動工。一期存在較多的大面積住宅。三室兩廳125151國際大廈未開盤銷售，前期預約登記中（4）開發(fā)區(qū)區(qū)域代表樓盤：明日星城、第五大道等。區(qū)域特征：區(qū)域樓盤品質(zhì)均比較低，主要面向開發(fā)區(qū)的工薪階層，價位均比較低。價格范圍：住宅14001500元/平方米主要客源：開發(fā)區(qū)魏棉、活塞等大企業(yè)的工薪階層。產(chǎn)品狀況：住宅供給以7080平方米的兩室兩廳、90平方米左右的三室兩廳為主。銷售狀況：開發(fā)區(qū)集中了大量***市企業(yè)工薪階層，且目前市場在售樓盤不多，目前在售幾個樓盤主要面向開發(fā)區(qū)幾個工業(yè)企業(yè)職工進行團購，價位較低，因此消化速度均比較快。l 區(qū)域市場總結(jié)目前***市在售樓盤除了至尊門第曾在規(guī)劃設計上首開先河、有所創(chuàng)新外，其它樓盤品質(zhì)均比較一般，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重。樓盤的檔次多依賴于項目的地段與景觀，而新區(qū)的地段比老區(qū)更具有塑造高檔樓盤的條件與優(yōu)勢?？傮w上，市場消化狀況較可觀，反應了市場較高的需求潛力。中、低檔住宅的小戶型消化速度較快，而大戶型則銷售緩慢，較多樓盤（像瑄嘉名都、望海花園等）已開始在后期調(diào)整產(chǎn)品。而中高檔住宅（例如至尊門第、中海豪庭）的大戶型銷售較為可觀，甚至出現(xiàn)供不應給的現(xiàn)象。三、***房地產(chǎn)市場發(fā)展預測 ***作為三線城市，房地產(chǎn)發(fā)展起步較晚，發(fā)展水平不高，以自住型為主的需求市場顯得較為穩(wěn)定，在宏觀調(diào)控頻繁的環(huán)境下，***房地產(chǎn)需求市場所受影響較小，而供給市場將會有一定的變化，未來12年市場將呈以下幾點發(fā)展趨勢：市場仍以住宅為主，商業(yè)投資比例提高，辦公市場發(fā)展緩慢未來較長的一段時間，住宅仍將是***房地產(chǎn)市場的主體。而隨著***舊城改造，以渤海國際、國貿(mào)新天地為代表的商業(yè)項目將促進***商業(yè)業(yè)態(tài)與商圈結(jié)構(gòu)的變化，引領(lǐng)***商業(yè)新一輪發(fā)展里程。同時***新區(qū)的商業(yè)也將開始發(fā)展，以擱置已久的現(xiàn)代城購物廣場及剛?cè)胧械臅r代生活廣場為代表，另外銀座（渤海十路）與沃爾瑪（新立河東路）也將加入，***的商業(yè)發(fā)展將走向一個新的高峰。而未來***的辦公樓市場發(fā)展將仍然緩慢，主要原因是***當?shù)胤枪I(yè)企業(yè)數(shù)量不多，且大多數(shù)企業(yè)對辦公場所要求不高，導致辦公市場較難得到發(fā)展。住房供給迅速增長，未來市場競爭激烈從右側(cè)0106年***商品房施工面積與竣工面積對照表可以看出，0104年施工面積與竣工面積一直處于較平衡的發(fā)展狀態(tài)。直到05年后，施工面積突增，而竣工面積卻未有上漲，此大量未完工商品房在今后12年內(nèi)將投放入市。另外，由于宏觀調(diào)控執(zhí)行力度的加強，***新區(qū)將會有較多已經(jīng)審批的地塊開始動工建設，并且入市，未來市場供給量將迅速上漲，市場競爭顯得愈加激烈。中端市場競爭激烈，高端市場供給量少據(jù)通過對未來供給項目最可能面向的市場層次進行預測（見下表），可以看出，最近1年內(nèi)***市在老區(qū)北部、新區(qū)南部將有多個超大規(guī)模住宅區(qū)入市。這些樓盤地段均較偏遠中心，價位中低，未來將集中放量，對***整體市場將產(chǎn)生較大的影響。而另一面，***目前的高檔住宅供應量仍然不多。項目名稱位置市場層次中海城中海北側(cè)高檔中海金都別墅中海西北側(cè)高檔海上世界花園中海南岸高檔金和房產(chǎn)地塊黃河五路南、渤海十八路西中高檔中海學苑西南角地塊黃河十二路北，渤海十六路東中高檔新城廣場花園小區(qū)二期高層黃河二路北，渤海十六路東中高檔益動置業(yè)地塊黃河五路北，渤海九路西中高檔金座豪庭黃河四路北，渤海六路西中高檔城市楓景黃河二路北，渤海十七路西中檔黃一至黃二，渤五至渤六舊城改造地塊黃河二路南，渤海五路西中檔萬鑫時代新城黃河二路南，渤海八路西側(cè)中檔時間瑄嘉名都東區(qū)黃河十路北，渤海七路東中檔麒麟閣黃河十二路，渤海十一路東中檔黃河五路城中村改造地塊黃河五路南，渤海十二路東中檔現(xiàn)代城后期地塊黃河二路南，渤海十八路東中檔山柳杜開發(fā)地塊黃河四路以南渤海十六路西中檔水岸豪庭長江一路北，渤海十八路西低檔二十里堡黃河十路八，渤海九路西低檔高端樓盤將集中在中海區(qū)域，并以別墅為主由上表可以看出，***高端市場供給將集中在中海區(qū)域，以中海城、中海金都別墅為代表，產(chǎn)品以別墅為主。市場需求增長穩(wěn)定，但消化力仍然有限 從近幾年住宅銷售面積的發(fā)展趨勢看，***市場需求增長穩(wěn)定，預計07年消化量可突破60萬平方米。而根據(jù)***近期城市規(guī)劃目標，今后三年平均每年將增加5萬非農(nóng)業(yè)人口，需求面積至少100萬平方米以上，可見***實現(xiàn)近期規(guī)劃目標的難度較大，未來市場供過于求的形勢較為明顯，市場消化壓力較大。中小面積戶型供需比例增加 從目前市場在售樓盤的銷售情況看，除了個別高檔樓盤大面積戶型的銷售狀況較好外（例如至尊門第），大部分中高檔、低檔樓盤大面積戶型的銷售一直緩慢（例如盛世春秋、瑄嘉名都一期、現(xiàn)代城等）。望?；▓@、瑄嘉名都等項目在其后期的開發(fā)中，也開始設計迎合市場需求小面積戶型，加之政策規(guī)定，未來小面積戶型供給比例將突增。而隨著***市家庭結(jié)構(gòu)的變化，住房需求也開始慢慢發(fā)生變化，未來市場中小面積戶型將受到廣大消費者青睞，需求比例將逐漸提高。中、小面積戶形將成為未來市場的主流，而大戶型面積則將顯得稀少。房價將平穩(wěn)上漲，幅度不會太大在全國宏觀調(diào)控的形勢下，***房地產(chǎn)市場則剛剛開始邁進快速發(fā)展軌道，隨著城市化進程和***規(guī)劃人口的迅速增加，***今后一段時間內(nèi)，房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的趨勢是不可阻擋的。小高層住宅產(chǎn)品的開始被市場接受、具有各種社區(qū)配套和園林景觀的相對“大盤”出現(xiàn)、樓盤品質(zhì)逐漸提高，***房地產(chǎn)市場價格將繼續(xù)上漲。但是由于大量集資房仍然存在，且未來市場將有大量的低價位樓盤（主要集中在老區(qū)北部、新區(qū)南部區(qū)域）、經(jīng)濟適用房項目集中入市，對***房價的上漲將有一定的抑制作用。