【文章內容簡介】 物紅旗超市、紅艷超市、沿街各種商鋪8城市公建邛崍客運站等9休閑、娛樂場所方圓街、金桂街等10河流等地貌南河11醫(yī)院邛崍市人民醫(yī)院等12緊臨建成道路匯源街、東星大道13緊臨規(guī)劃道路匯源街延伸線（與鳳凰大道相交，建設時間還未正式確定）14相鄰規(guī)劃道路方圓街南延線（與鳳凰大道相交，2004年內建設）金桂街南延線（與鳳凰大道相交，2004年內建設）經(jīng)濟發(fā)展水平⑴、國民經(jīng)濟總體水平2003年，邛崍市經(jīng)濟增長較為平穩(wěn)，國內生產總值（GDP），%。2003年，%，其中：，%。（其中：），（其中：），（），（）。從以上數(shù)據(jù)可以看出，2003年，邛崍市房地產市場的施工面積和新開工面積相對于目前的銷售額而言，顯得較為龐大。同時，通過對相關部門負責人的訪談，我們得知目前邛崍的辦公樓市場的開發(fā)尚未正式開始，故而在房屋施工面積與住宅施工面積的差值中，營業(yè)用房占大部分的比例，由此我們不難推斷，在將來的一段時間內，邛崍市房地產市場營業(yè)用房的供給量將會持續(xù)居于一個較高的水平。⑵、周邊商業(yè)狀況從整個邛崍城區(qū)來看，由于城區(qū)人口數(shù)量較多，城內公交車、出租車、人力三輪車等各種交通方式一應俱全，城內城外交通均較為方便，城市道路較為整潔，有一定的綠化率；現(xiàn)在城區(qū)內零星分布了紅旗連鎖、廣客隆、紅艷等多家中小型超市，還有各類型底層商鋪散布于城區(qū)各個角落，各類型日常生活用品商店隨處可見，使得整個城區(qū)商業(yè)氛圍較為濃厚、生活較為方便。而從本項目地塊及周邊來看，城東片區(qū)在政府的規(guī)劃指導之下（同時也是市場自身發(fā)展的結果），已經(jīng)形成了兩種主流業(yè)態(tài)：餐飲休閑娛樂和建材飾材（具體情況在下一章中進行闡述），本項目具備發(fā)展餐飲休閑娛樂業(yè)和建材飾材業(yè)兩種業(yè)態(tài)的市場基礎。㈢、城市區(qū)域規(guī)劃與發(fā)展方向邛崍市新城區(qū)規(guī)劃結構與分區(qū)建設圖城市發(fā)展方向：近年來，邛崍城市建設按照“樹形象、抓機遇、促發(fā)展”的工作思路和“東方波爾多，天府五彩城”的城市總體形象定位，堅持高起點規(guī)劃、高標準建設，并取得了城市建設的可喜成績。到2003年，通過集思廣益、反復論證之后，邛崍市政府將近期發(fā)展重心放到了新城區(qū)。同時，為提升城市綜合品質，政府提出建設“西部鳳凰城”的目標：創(chuàng)造一個集旅游、休閑、度假為一體的浪漫新城，為西部大都會成都量身打造一個“周末假日城”，為四川乃至于更大范圍內的旅游市場創(chuàng)造一個“消費浪漫”的休閑城。這一城市整體定位為本項目的商業(yè)業(yè)態(tài)定位提供了重要的指引方向。而在政府的規(guī)劃中，自東街延伸至318國道一段形成城市副中心區(qū)域，這一區(qū)域是緩解城市中心區(qū)人流、物流、用地風貌制約壓力的新城市中心，而本項目地塊正是處于這一區(qū)域與新城區(qū)的交匯處（按照規(guī)劃新城區(qū)玉帶街以東、東星大道以南部分規(guī)劃的是兩個居住用地片區(qū)——5號和6號“新城區(qū)居住社區(qū)”用地），從而使本項目具有較大的發(fā)展?jié)摿??？傊?，項目地塊所在的區(qū)域是邛崍市城市規(guī)劃中舊城與新城的結合地帶、城市副中心區(qū)域與城市新興居住區(qū)的交匯帶，是在未來一段時間內將獲得重點建設的區(qū)域，同時也是目前邛崍城區(qū)居民較為認可的具備餐飲休閑娛樂市場基礎的區(qū)域。因此，本項目的市場發(fā)展前景較佳。第四章、邛崍房地產市場調研與分析知已知彼，百戰(zhàn)不殆。——孫子精要提示：邛崍市土地供給狀況及土地需求分析、邛崍房地產市場概述、邛崍城區(qū)房地產市場供給調研、邛崍城區(qū)房地產市場特征、邛崍房地產及商業(yè)業(yè)界人士訪談、邛崍城區(qū)未來13年房市趨勢等一、邛崍市土地供給狀況及土地需求分析㈠、市場土地供給狀況邛崍市經(jīng)濟發(fā)展、城市面貌改善，結合邛崍市的實際情況，可以從兩個方面啟動，一是走擴大城市外延策略，二是加快中心城區(qū)改造的步伐。《邛崍市總體規(guī)劃（19952010）》提出：2005年規(guī)劃城鎮(zhèn)人口要達到17萬人，規(guī)劃建成區(qū)用地達到14平方公里，2010年規(guī)劃城鎮(zhèn)人口20萬人，規(guī)劃建成區(qū)面積17平方公里，2020年規(guī)劃城鎮(zhèn)人口27萬人，規(guī)劃建成區(qū)面積23平方公里。按照上述目標，到2015年邛崍市規(guī)劃建成區(qū)面積將達到18平方公里，城市建設尚需要7平方公里（10500畝）土地。結合邛崍市現(xiàn)階段城市發(fā)展現(xiàn)狀，要實現(xiàn)該目標，每年需增加城市建設用地1050畝。據(jù)邛崍市土地儲備交易中心提供的資料，在現(xiàn)建成區(qū)內可供開發(fā)面積為7421畝，加之邛崍市3000畝占用耕地的建設用地指標全部納入土地儲備交易中心，其總共可以儲備土地總量為10412畝，可供土地量小于城市規(guī)劃發(fā)展建設的用地需求。邛崍市土地儲備交易中心自成立以來共儲備23宗地塊，現(xiàn)已出讓16宗，面積164畝，已儲備和擬儲備土地總量無法滿足邛崍市中長期建設規(guī)劃用地的需求。在過去的19992001年中，邛崍市國土資源局對城市規(guī)劃區(qū)供地分別為230畝、540畝、920畝，呈逐年遞增趨勢。2002年由于邛崍市政府加強對土地一級市場的壟斷經(jīng)營，并實施非飽和供地政策，有計劃地對土地供應總量進行宏觀調控。㈡、城市土地需求分析從嚴格意義上而言，本項目應屬于新城區(qū)建設范疇，結合城市總體規(guī)劃，其正常開發(fā)模式應以商業(yè)、綜合、辦公、住宅為主，對這種類型的市場需求主要取決于人民生活水平狀況。根據(jù)相關統(tǒng)計資料，經(jīng)過整理，得到邛崍市城市居民人均可支配收入表：表邛崍市城市居民人均可支配收入表年份1999年2000年2001年2002年2003年人均可支配收入(元/人)53905629610966287065增長比例%%%%點評：可以看出邛崍市城市居民人均可支配收入在以平均每年7%左右的比例增長，而且近三年增長的比例最大。居民消費能力的提高，必然刺激對生活質量的追求，在衣食住行方面，消費的絕對數(shù)量必然增加，從而帶動相關產業(yè)的發(fā)展?，F(xiàn)階段，人們一般在住的方面花費比例較大，一般在25%—30%以上，因此，隨著居民消費能力的增強，必將帶動房地產業(yè)及餐飲休閑娛樂產業(yè)的發(fā)展，從而促進土地需求的增長。二、邛崍城區(qū)房地產市場現(xiàn)狀概述目前，邛崍市房地產開發(fā)市場總體來說尚處在初步發(fā)展階段。近3年來邛崍房地產市場主要是圍繞著舊城改造來展開，但是，這種舊城改造的政策性較強，其運作也不是純市場化的。從而造成邛崍房地產市場化進程十分緩慢，真正意義上的商品房開發(fā)項目不多，規(guī)模較小，運作落后。但隨著新區(qū)“邛崍新城”集群式房地產項目的開發(fā)建設，邛崍房地產業(yè)正逐漸向市場化過渡。三、邛崍房地產市場供給調研㈠、邛崍房地產業(yè)相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)匯總表1999—2003年房地產業(yè)完成投資總額統(tǒng)計表（單位：萬元）年份1999年2000年2001年2002年2003完成投資總額188020421203741112927260表1998—2002年房地產竣工統(tǒng)計表 單位：萬/㎡年份1998年1999年2000年2002年房屋竣工面積住宅綜合點評：邛崍房地產市場住宅整體規(guī)模大，但商業(yè)地產市場最為繁榮，這體現(xiàn)在開發(fā)量和銷售情況方面。新開工面積增速迅猛，這預示著未來一定時間的市場可能會出現(xiàn)供過于求的情況，因為在潛在的供給增大時，需求卻在下滑。㈡、區(qū)域內主要在售樓盤一覽表邛崍市主要在售樓盤一覽表項目名稱地址開發(fā)商物業(yè)形態(tài)面積幅度(㎡)價格(元/㎡)銷售狀況其他邛崍新城天天步行街邛崍市玉帶街成都瑞云置業(yè)有限責任公司6層住宅+3層商業(yè)用房30150步行街：1F：310050002F：198025003F: 13801500露臺：400步行街：50%步行街占地23畝，建面11350㎡。先委托管理公司經(jīng)營五年,每年按5%返租；且由管理公司負責裝修。6間門面為一組，中間兩間為單獨1F（50㎡），兩側均為“1F兩間＋2F3間+3F3間”—共8間組合銷售，面積達到200余㎡。華夏名園二期預計占地120畝，總建面115966，㎡，㎡，綠化率46%。玉帶生活廣場邛崍?zhí)烊鸪鞘虚_發(fā)有限公司，成都市越恒房地產開發(fā)有限公司占地約10余畝商住樓＋多層住宅商業(yè)約40－100㎡約4000－7000商業(yè)部分銷售約30％總占地約10余畝，占據(jù)邛崍新城區(qū)最佳口岸，但沒有明確的、具有說服力與競爭力的業(yè)態(tài)定位，盡管升值潛力較大，但目前的認可度較低。五彩大世界五彩廣場旁邛崍五彩大世界開發(fā)有限責任公司34層家?guī)У觐愋偷纳啼?0100（單層面積）1F鋪面：55001300024F住房：40073380%（2001年5月開盤）占地110畝，建面6萬㎡。臨東西街鋪面銷售與目前的經(jīng)營情況都較好。但內部步行街位置的鋪面銷售與目前的經(jīng)營情況都較差，在9月份調查時，入住率僅為40%左右。該項目的目前銷售基本處于停滯狀態(tài)。但通過調查發(fā)現(xiàn)，隨著時間的推移，商氣逐步聚集，許多原本打算將已購商鋪出租的業(yè)主基于多方面的考慮，開始自己進場經(jīng)營。目前的入住率已經(jīng)達到了60%以上。同時在已經(jīng)開始營業(yè)商鋪的80%左右的經(jīng)營戶已經(jīng)在24樓的住房中安家，但普遍反映此種類型的家?guī)У甑纳套蔷蛹倚Ч睢Ｎ木沤謻|街菜市口、文君街重慶樂華房地產開發(fā)有限公司78層商住（兩層商鋪）+3層純商業(yè)用房住宅：70150商鋪：30120住宅：700900商鋪：700014000住宅：65%（在售部分）商鋪：40 %（一樓）該項目與2003年2月開盤，是目前邛崍城區(qū)最具古風古貌建筑特色的新建小區(qū)。整體上可分為兩片：靠南街側的“文君街”純商業(yè)和和靠東街側的菜市口商住樓部分。目前純商業(yè)部分的23樓已經(jīng)被兩個單位購買，一樓因全景初步呈現(xiàn)，銷售率已超過80%。而商住樓部分的營業(yè)房目前銷售較緩慢。華夏景園西橋西南側成都瑞云置業(yè)有限責任公司3層單體別墅4層連排別墅單體：380以上連排：280以上單體：23002700連排：15001700單體：32套余1套連排：36套余2套（2003年上半年交房）該項目總占地88畝，緊鄰西河，自然環(huán)境優(yōu)越，交通便捷，其小區(qū)的定位檔次和價格在目前的邛崍市均是最高。項目的銷售情況證明其定位切合了市場的需求，同時也說明中高檔定位的住宅小區(qū)在邛崍有相當?shù)氖袌霭l(fā)展?jié)摿?。南寧花園南街345346新都房地產開發(fā)有限公司5層住宅（臨街底樓商鋪）住宅：50190商鋪：3050住宅：6901180商鋪：4500550090%該項目占地約22畝，，一期于2000 年10月開盤，2001年12月交房，目前所剩住宅主要是少量位置較差，戶型稍次的套二戶型。新世紀花園東星大道展望房產5層住宅（臨街底樓商鋪）、3層家?guī)У辍?層聯(lián)體別墅住宅：88189家?guī)У辏?23聯(lián)體別墅：306住宅；500720商鋪：25004200家?guī)У辏?1001300普通住宅及底層商鋪已售完，還剩少部分家?guī)У旰椭懈邫n住宅該項目占地約11畝，總建面約10400平米， 2002年3月開盤。東森花園東星大道四川鑫龍實業(yè)發(fā)展有限公司6層住宅及底層商鋪住宅：137254住宅；410900商鋪：29004000底層商鋪售完，剩少量住宅， 2000年6月開盤。銀豐閣建設路邛崍高宇集團3層家?guī)У甑讓由啼伱娣e約:底層商鋪：約80009000近期開盤總建面約4700㎡（建筑進深約21米，面寬約75米），僅一幢，18個家?guī)У辏ǎ?，?4米）銀豐苑銀豐路、318國道旁邛崍高宇集團3層家?guī)У?24－260三層均一價：1150－13802003年底㎡，㎡，緊鄰東虹農貿市場，綠化率達35％，共5棟，其中ABC三棟均為二樓一底家?guī)У?。部分樓盤實景圖片：華夏名園天天步行街實景圖極富地方特色的市中心項目——文廟古街實景圖華德步行街實景（內側）五彩大世界實景圖（西部內側）㈢、邛崍代表樓盤個案資料統(tǒng)計與分析個案一、 金色時代 調查時間：項目名稱金色時代項目地址邛崍市東街、南街交匯處開發(fā)商邛崍市陽光房地產開發(fā)有限公司總用地面積總建筑面積住宅面積營業(yè)房面積總棟數(shù)總套數(shù)1278823000㎡15000㎡5460㎡6住宅118戶商鋪148間物業(yè)類型建筑風格層 數(shù)結構形式容積率綠化率多層（底樓商鋪）古典4層底框+磚混10%公攤系數(shù)層 高樓間距裝修標準戶型面積住宅單價（元/㎡）10%住宅3m15m清水住宅70190㎡商鋪1080㎡ 3F：8004F：6504躍5：750均價（元/㎡）差價系數(shù)付款方式物管收費營業(yè)房單價（元/㎡）720層差50元按揭優(yōu)惠3%一次性6%㎡月臨東街商鋪1400015000臨南街商鋪1300014000其余300010000開盤時間交房時間銷售率銷售戶數(shù)車位及單價商鋪：45%（臨東、南街100%）住宅：90%商鋪：約60間住宅：約110套暫未定主 要 戶 型 情 況序號戶型格局面積(㎡)空間形式銷售比A3室2廳2衛(wèi)平層90%B4室2廳2衛(wèi)平層C3室2廳2衛(wèi)平層D4室2廳2衛(wèi)平層3室2廳1衛(wèi)E3室