【正文】 也就是說(shuō)，人們對(duì)房地產(chǎn)商品的關(guān)注焦點(diǎn)會(huì)越來(lái)越集中在產(chǎn)品本身，而不僅僅是良好的地理位置、誘人的營(yíng)銷(xiāo)廣告以及優(yōu)惠的付款方式等。開(kāi)發(fā)商目前所面臨的消費(fèi)者，已由對(duì)房產(chǎn)知識(shí)的無(wú)知，到現(xiàn)在對(duì)房產(chǎn)知識(shí)的逐步了解，從對(duì)幾個(gè)低品質(zhì)樓盤(pán)的選擇，發(fā)展到今后可以面對(duì)多個(gè)較大規(guī)模的高品質(zhì)樓盤(pán)的選擇。六、邛崍市未來(lái)13年房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)據(jù)權(quán)威人士指出，盡管全國(guó)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)化的程度不一，在土地價(jià)格、稅費(fèi)政策方面也有所區(qū)別，但在總體趨勢(shì)上，我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)已經(jīng)進(jìn)入以需求為導(dǎo)向的發(fā)展階段，各地房?jī)r(jià)正逐步走向微利時(shí)代。因此，在商業(yè)類(lèi)型方面還具有發(fā)展空間的主要就是專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)（街區(qū)）、區(qū)域型商場(chǎng)或購(gòu)物中心、臨街鋪面等，但發(fā)展這些市場(chǎng)還需要把握好時(shí)機(jī)。比如，以東街、南街和西街交匯處為核心的市中心商圈已經(jīng)是邛崍無(wú)可替代的最佳商業(yè)口岸，目前的舊城改造和商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要就是圍繞這一商圈在展開(kāi)，像已建的華德興賢商業(yè)步行街、五彩廣場(chǎng)、文君古街（在建）、蜀濤花園和天天美食步行街（在建）等56條]、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)一條街（金桂街休閑娛樂(lè)區(qū)、方圓街休閑餐飲一條街等。這些人月收入一般在1000元以上。問(wèn)題7：邛崍城區(qū)土地商業(yè)價(jià)值分布？一類(lèi)區(qū)域主要是南街、東街、五彩廣場(chǎng)、華德商業(yè)步行街，這類(lèi)區(qū)域的臨街鋪面售價(jià)基本都在1萬(wàn)元以上；二類(lèi)區(qū)域主要是西街、東星大道、天慶街、大市場(chǎng)路及環(huán)城路，這類(lèi)區(qū)域的臨街鋪面售價(jià)一般在5000元左右。問(wèn)題4：邛崍中高收入人群主要是哪些人？主要購(gòu)房人群有哪些？邛崍中高收入人群主要有酒老板、生意人、公務(wù)員及企事業(yè)單位管理人員和技術(shù)人員。㈡、訪談2受訪者：邛崍市國(guó)土局土地儲(chǔ)備交易中心黃主任問(wèn)題1：邛崍經(jīng)濟(jì)文化狀況？邛崍經(jīng)濟(jì)發(fā)展較慢，但消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)，外來(lái)人口拉動(dòng)消費(fèi)明顯，常住在邛崍的江浙商人、軍人等是不可小看的消費(fèi)人群。問(wèn)題6：關(guān)于邛崍人購(gòu)房心理特點(diǎn)？邛崍約有50%的購(gòu)房者選擇按揭貸款購(gòu)房；對(duì)商鋪來(lái)講，一般為做生意的人購(gòu)買(mǎi)，其中外地人約10%，他們買(mǎi)商鋪的目的主要是自己做生意，很少有人買(mǎi)來(lái)純投資。其中多數(shù)家庭月收入在1000—2000元之間，家庭月收入在2000元以上的大約占10%左右，公務(wù)員的月收入一般在1000元以上。問(wèn)題2：邛崍人購(gòu)物消費(fèi)習(xí)慣有哪些？邛崍人購(gòu)物多數(shù)在本地，只有大宗購(gòu)物和高檔商品前往成都，這樣，可以增加挑選范圍，得到信譽(yù)保障。 ㈦、邛崍的房地產(chǎn)市場(chǎng)處在一個(gè)提升的起始階段隨著包括本項(xiàng)目在內(nèi)的外來(lái)開(kāi)發(fā)商、設(shè)計(jì)商、策劃商、廣告商與本地開(kāi)發(fā)商的不斷融合，一批規(guī)模較大、理念先進(jìn)、規(guī)劃設(shè)計(jì)科學(xué)美觀、操作規(guī)范的項(xiàng)目將不斷涌現(xiàn)。在調(diào)查的過(guò)程中，消費(fèi)者對(duì)營(yíng)業(yè)房的認(rèn)知度、審美觀已超過(guò)了我們?cè)械墓烙?jì)，盡管他們購(gòu)房時(shí)最關(guān)心的依然是區(qū)位、價(jià)格等基本因素，但可以肯定的是在這些基本因素得到滿足后，他們的必將對(duì)樓盤(pán)整體商氣的營(yíng)造予以較大的關(guān)注。㈢、開(kāi)發(fā)商資質(zhì)和開(kāi)發(fā)水平不高總體來(lái)看，邛崍開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)資質(zhì)較低。在產(chǎn)品無(wú)太大差別的情況下，消費(fèi)者會(huì)目標(biāo)分散，使并不是很大的蛋糕被平均分割，導(dǎo)致各項(xiàng)目所得的份額均十分有限，競(jìng)爭(zhēng)激烈。華夏民園”規(guī)模在300畝左右（一期為100畝左右）。月，3樓的租金僅能達(dá)到3元/㎡月）東星大道建筑飾材（45家）、摩托車(chē)及其配件（20家）、餐飲（17家）廣告及裝飾（13家）、茶坊、美容美發(fā)休閑、家電、日雜等。而這些空置面積，全部是在內(nèi)街營(yíng)業(yè)房，這也為本項(xiàng)目的定位提供了重要的參考：回避內(nèi)街步行街。㎡西街：50—65元/月月；面積在70㎡左右，租金約為5萬(wàn)元/間其它除少數(shù)商家在第二層經(jīng)營(yíng)外，多數(shù)商家都把二樓用于倉(cāng)儲(chǔ)、居住及其它用途。年；較大的商鋪面積在100㎡左右，租金約為2—3萬(wàn)元/間年左右。該項(xiàng)目為將整個(gè)小區(qū)全部規(guī)劃為商住形式，其結(jié)果是對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的檔次都有較大的損害，無(wú)論的商業(yè)部分還是住宅部分，這一點(diǎn)我們應(yīng)著力回避。該項(xiàng)目將邛崍目前各在售項(xiàng)目銷(xiāo)售上的老大難問(wèn)題——項(xiàng)目?jī)?nèi)部的商業(yè)步行街定位為科技一條街，專(zhuān)門(mén)經(jīng)營(yíng)通信數(shù)碼產(chǎn)品，并在政府的支持下與科技局、電信、移動(dòng)、聯(lián)通、網(wǎng)通等單位簽定了《入駐承諾》，從而為項(xiàng)目的成功運(yùn)作提供了一定的保障。五彩花園商住樓 調(diào)查時(shí)間：項(xiàng)目名稱通信數(shù)碼城該商城目前稱在引進(jìn)知名百貨公司后，將采用三權(quán)分離的置業(yè)投資方式，在前四年為商城的投資者提供了30%的回報(bào)（具體的回報(bào)比例為：2年各7%，4年各8%），具有一定的吸引力。售/租客源特征以本地中高收入階層投資者和相關(guān)經(jīng)營(yíng)品種的經(jīng)營(yíng)者為主經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)內(nèi)容采用SHONGPINGMALL式的置業(yè)投資方式，為客戶提供投資分紅的相關(guān)經(jīng)營(yíng)管理。C座已經(jīng)取消，改建為大型露天停車(chē)位。在目前，很多項(xiàng)目在前期確定了集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)意向之后為其按需生產(chǎn)已是常見(jiàn)的情況。月開(kāi)盤(pán)時(shí)間交房時(shí)間銷(xiāo)售率銷(xiāo)售戶數(shù)營(yíng)業(yè)房開(kāi)間進(jìn)深住房80%鋪面95%住房15套鋪面20間, 主 要 戶 型 及 戶 型 比序號(hào)戶型格局面積(㎡)空間形式戶型銷(xiāo)售比13室2廳2衛(wèi)平層90%25室2廳2衛(wèi)平層100%34室2廳3衛(wèi)躍層100%項(xiàng)目定位古城精華商業(yè)區(qū)廣告訴求住宅：既享靜雅，不離繁華商業(yè)：絕對(duì)旺鋪，物超所值客源特征住宅：主要為本地中高收入家庭商鋪：高收入投資者和普通經(jīng)營(yíng)戶實(shí)景圖片邛崍市中心集中式中小型商場(chǎng)——川高商場(chǎng)（位于盛世臨邛）綜述該項(xiàng)目充分的利用了有限的地塊，實(shí)現(xiàn)了商業(yè)價(jià)值的最大優(yōu)化，并且將一樓的背街側(cè)和二樓定位為超市，有利于規(guī)劃的整體性與經(jīng)濟(jì)利益的實(shí)現(xiàn)（目前其二號(hào)樓的超市部分已經(jīng)由邛崍五交化公司買(mǎi)下，已經(jīng)組建“川高商場(chǎng)”、主營(yíng)食品百貨和家電產(chǎn)品，于2003年12月19日開(kāi)業(yè)；一號(hào)樓的超市正在招商）。月臨東街商鋪1400015000臨南街商鋪1300014000其余300010000開(kāi)盤(pán)時(shí)間交房時(shí)間銷(xiāo)售率銷(xiāo)售戶數(shù)車(chē)位及單價(jià)商鋪：45%（臨東、南街100%）住宅：90%商鋪：約60間住宅：約110套暫未定主 要 戶 型 情 況序號(hào)戶型格局面積(㎡)空間形式銷(xiāo)售比A3室2廳2衛(wèi)平層90%B4室2廳2衛(wèi)平層C3室2廳2衛(wèi)平層D4室2廳2衛(wèi)平層3室2廳1衛(wèi)E3室2廳1衛(wèi)平層2室2廳1衛(wèi)F2室2廳1衛(wèi)平層B躍5室3廳3衛(wèi)躍層C躍4室3廳2衛(wèi)躍層D 躍4室3廳2衛(wèi)躍層項(xiàng)目定位商業(yè)：占據(jù)商業(yè)核心地段的黃金口岸住宅：蘊(yùn)涵歷史底蘊(yùn)與現(xiàn)代文明氣息的時(shí)尚居家之地廣告訴求城市精英一族、居家典范之作配套設(shè)施多類(lèi)經(jīng)營(yíng)品種的商業(yè)鋪面客源特征住宅主要是本地公務(wù)員，國(guó)有企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)員工，個(gè)體業(yè)主等商鋪主要是本地中高收入投資者和經(jīng)營(yíng)者實(shí)景圖片綜述與啟示該項(xiàng)目占據(jù)邛崍核心地帶——東、西、南街三街交匯處，但卻將整個(gè)小區(qū)規(guī)劃為純底樓商鋪，盡管增大了商業(yè)鋪面的總量，但卻使整體物業(yè)業(yè)態(tài)無(wú)法提升到與其優(yōu)越位置對(duì)應(yīng)的檔次，在此種情況之下，大量?jī)?nèi)街式商鋪的銷(xiāo)售難度較大。東森花園東星大道四川鑫龍實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司6層住宅及底層商鋪?zhàn)≌?37254住宅；410900商鋪：29004000底層商鋪售完，剩少量住宅， 2000年6月開(kāi)盤(pán)。華夏景園西橋西南側(cè)成都瑞云置業(yè)有限責(zé)任公司3層單體別墅4層連排別墅單體：380以上連排：280以上單體：23002700連排：15001700單體：32套余1套連排：36套余2套（2003年上半年交房）該項(xiàng)目總占地88畝，緊鄰西河，自然環(huán)境優(yōu)越，交通便捷，其小區(qū)的定位檔次和價(jià)格在目前的邛崍市均是最高。文君古街東街菜市口、文君街重慶樂(lè)華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司78層商住（兩層商鋪）+3層純商業(yè)用房住宅：70150商鋪：30120住宅：700900商鋪：700014000住宅：65%（在售部分）商鋪：40 %（一樓）該項(xiàng)目與2003年2月開(kāi)盤(pán)，是目前邛崍城區(qū)最具古風(fēng)古貌建筑特色的新建小區(qū)。該項(xiàng)目的目前銷(xiāo)售基本處于停滯狀態(tài)。玉帶生活廣場(chǎng)邛崍?zhí)烊鸪鞘虚_(kāi)發(fā)有限公司，成都市越恒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地約10余畝商住樓＋多層住宅商業(yè)約40－100㎡約4000－7000商業(yè)部分銷(xiāo)售約30％總占地約10余畝，占據(jù)邛崍新城區(qū)最佳口岸，但沒(méi)有明確的、具有說(shuō)服力與競(jìng)爭(zhēng)力的業(yè)態(tài)定位，盡管升值潛力較大，但目前的認(rèn)可度較低。天天步行街邛崍市玉帶街成都瑞云置業(yè)有限責(zé)任公司6層住宅+3層商業(yè)用房30150步行街：1F：310050002F：198025003F: 13801500露臺(tái)：400步行街：50%步行街占地23畝，建面11350㎡。但隨著新區(qū)“邛崍新城”集群式房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，邛崍房地產(chǎn)業(yè)正逐漸向市場(chǎng)化過(guò)渡?，F(xiàn)階段，人們一般在住的方面花費(fèi)比例較大，一般在25%—30%以上，因此，隨著居民消費(fèi)能力的增強(qiáng)，必將帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)及餐飲休閑娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而促進(jìn)土地需求的增長(zhǎng)。2002年由于邛崍市政府加強(qiáng)對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷經(jīng)營(yíng)，并實(shí)施非飽和供地政策，有計(jì)劃地對(duì)土地供應(yīng)總量進(jìn)行宏觀調(diào)控。結(jié)合邛崍市現(xiàn)階段城市發(fā)展現(xiàn)狀，要實(shí)現(xiàn)該目標(biāo)，每年需增加城市建設(shè)用地1050畝。第四章、邛崍房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研與分析知已知彼，百戰(zhàn)不殆。這一城市整體定位為本項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)態(tài)定位提供了重要的指引方向。而從本項(xiàng)目地塊及周邊來(lái)看，城東片區(qū)在政府的規(guī)劃指導(dǎo)之下（同時(shí)也是市場(chǎng)自身發(fā)展的結(jié)果），已經(jīng)形成了兩種主流業(yè)態(tài)：餐飲休閑娛樂(lè)和建材飾材（具體情況在下一章中進(jìn)行闡述），本項(xiàng)目具備發(fā)展餐飲休閑娛樂(lè)業(yè)和建材飾材業(yè)兩種業(yè)態(tài)的市場(chǎng)基礎(chǔ)。（其中：），（其中：），（），（）。 總之，整個(gè)城區(qū)交通方式齊全，車(chē)流、人流量較大，交通通暢，出入便捷，尤其是緊鄰項(xiàng)目地塊北部的東星大道，是城市交通主干道，人流、車(chē)流量均較大。邛崍汽車(chē)站營(yíng)運(yùn)線路情況（簡(jiǎn)）站名里程（公里）票價(jià)（元）站名里程票價(jià)成都84雙流62郫縣60都江堰91新津37大邑275⑸、該項(xiàng)目與相關(guān)重要地點(diǎn)距離項(xiàng)目地塊邛崍市委、文君井古跡約1200米，距市人大約100米，距邛崍市人民醫(yī)院約900米，距邛崍市客運(yùn)站約1000米，距城區(qū)現(xiàn)有商業(yè)繁華地段——東、南、西三街交界點(diǎn)約2000米，距目前已經(jīng)形成濃厚商業(yè)氛圍的餐飲休閑娛樂(lè)區(qū)：方圓街、匯源街、金桂街的距離分別為300米、100米、800米,距成溫邛高速公路邛崍出口——桑園鎮(zhèn)約5000余米.邛崍休閑娛樂(lè)一條街——金桂街（項(xiàng)目地塊以東800米）邛崍餐飲休閑娛樂(lè)一條街——方圓街（項(xiàng)目地塊以西300米）⑹、周邊道路車(chē)流與人流①、測(cè)量時(shí)間：2004年2月12日（星期四）②、測(cè)量的道路及數(shù)據(jù)（加權(quán)平均）東星大道：時(shí)間：10：0011：00 ，機(jī)動(dòng)車(chē)：552輛/小時(shí)，行人：456人 /小時(shí)。項(xiàng)目地塊東北側(cè)餐飲“半條街”——匯源街交通狀況與通暢情況⑴、交通方式：主要為出租車(chē)和人力三輪車(chē)?，F(xiàn)依據(jù)影響城市區(qū)域功能的主要因素進(jìn)行分析。項(xiàng)目地塊東部臨界狀況圖項(xiàng)目地塊南部臨界(西側(cè))——“滿庭芳”別墅項(xiàng)目地塊南部臨界(東側(cè))——文君酒廠宿舍項(xiàng)目地塊西部臨界——邛崍市國(guó)稅局項(xiàng)目地塊北部臨界——東星大道（人行及自行車(chē)道）㈤、地塊形狀本項(xiàng)目地塊基本規(guī)整，整體呈一沿東星大道分布的長(zhǎng)條形地塊，但西部（45米）進(jìn)深比東部（35米）略大?！谐煞繕I(yè)精要提示：項(xiàng)目地概況（區(qū)位、所屬地、街道名、臨界狀況、地塊現(xiàn)狀等）、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、城市區(qū)域功能（市政配套、道路狀況、地塊及區(qū)域原生價(jià)值分析等）、區(qū)域規(guī)劃等一、項(xiàng)目概況㈠、區(qū)位：項(xiàng)目地塊位于邛崍市城區(qū)主干道——東星大道中段，“滿庭芳”別墅和文君酒廠宿舍以北。因?yàn)橼鰨埑鞘械陌l(fā)展也就意味著城市居民消費(fèi)力的穩(wěn)步發(fā)展、城市區(qū)域經(jīng)濟(jì)地位的提升，這將為本項(xiàng)目帶來(lái)巨大的發(fā)展?jié)摿?。遠(yuǎn)景規(guī)劃用地是城市遠(yuǎn)景發(fā)展需要情況下的發(fā)展空間，不作為城市的實(shí)際發(fā)展規(guī)劃。南面，以開(kāi)發(fā)居住用地為主，布置部分行政用地，沿南河形成濱河綠地。居住用地內(nèi)為居民提供服務(wù)的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)則應(yīng)有計(jì)劃地結(jié)合片區(qū)商業(yè)中心安排。⑶、文體娛樂(lè)及教育用地規(guī)劃在舊城以北新建大型運(yùn)動(dòng)場(chǎng)及文化活動(dòng)中心，在鶴林組團(tuán)結(jié)合旅游開(kāi)發(fā)新建一批上規(guī)模上檔次文化娛樂(lè)設(shè)施，在南河組團(tuán)北部?jī)珊咏粎R處規(guī)劃一片大專(zhuān)院校、科研區(qū)。㈣、公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃公共服務(wù)設(shè)施布局結(jié)構(gòu)規(guī)劃強(qiáng)化舊城區(qū)的中心職能，使之繼續(xù)成為全市的行政中心和商業(yè)服務(wù)中心，將現(xiàn)有交易市場(chǎng)等設(shè)施東移，脫離舊城形成大型的物資集散商貿(mào)中心。原分布在舊城內(nèi)零星分散的企業(yè)，除少數(shù)設(shè)施較好，污染較小的（如文君酒廠等）之外，均應(yīng)隨著舊城改造，逐漸遷入新工業(yè)區(qū)。遠(yuǎn)期，在城市具備了一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力后，向西、向南跨河發(fā)展，形成西城的鶴林組團(tuán)和南面的南河組團(tuán)，與中心區(qū)隔河呼應(yīng)，形成遠(yuǎn)期比較完整的城市布局形態(tài)。隨著幾條對(duì)外公路的建設(shè)，城鎮(zhèn)建成區(qū)又沿川藏路、成溫邛路、邛高路等向外做“星形”延伸，這種城市形態(tài)與臨邛鎮(zhèn)所處地理位置與地形條件是吻合的。邛崍市市區(qū)——臨邛鎮(zhèn)的性質(zhì)全市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心；歷史文化名城；成都市西南部川藏線上重要的物資集散地；以發(fā)展食品、化工、輕紡及旅游業(yè)為主的現(xiàn)代化中等城市。臨邛鎮(zhèn)擁有比較齊全的公共服務(wù)設(shè)施，有師范校、衛(wèi)校及完備的中學(xué)、小學(xué)、幼兒園等教育設(shè)施，電影院、文化館、公園、電視臺(tái)、體育場(chǎng)等文體設(shè)施，擁有醫(yī)院床位