【正文】 3) 市場對 項目所在江南區(qū)的普遍認知形象不佳，將會影響到項目推廣。 ■ 機會（ O） 廣州中地行 江南區(qū)區(qū)域市場調(diào)查報告 29 1) “東盟博會”落戶南寧，奠定了其在西南部的中心地位，加快了南寧經(jīng)濟發(fā)展，南寧城市輻射能力的加強對于項目來說也存在一定的契機； 2) 隨著南寧市重新劃區(qū)，江南區(qū)由工業(yè)區(qū)逐漸為居住區(qū)，在未來年間將有大量人口陸續(xù)落戶此區(qū)，形成一定的 商品房購買 需求 ； 3) 項目所在江南區(qū)現(xiàn)在已經(jīng)基本無多層可售，區(qū) 域的消費市場有較大的潛力； 4) 雖然目前南寧的產(chǎn)品設(shè)計、營銷推廣方面已有很大的提高，但整體產(chǎn)品水平還是處于一個比較落后的階段，因此對于本項目仍有很大的提升空間； 5) 開發(fā)商在本市已經(jīng)有多個開發(fā)項目的案例，會對購買者樹立購買信心 。 在現(xiàn)板塊的各居住區(qū)域的比較中，地塊所在的居住價值好于槎路居民區(qū)，略次于白沙大道居住區(qū)，但現(xiàn)在該區(qū)域在售樓盤的供應(yīng)量已所剩的都只有小高層及商業(yè)項目，因此項目在本區(qū)域內(nèi)的銷售競爭項目只有翠嶺 人家 。 廣州中地行 江南區(qū)區(qū)域市場調(diào)查報告 26 ■ 地貌 項目地塊的地勢平坦，但原為深坑屬于填土而成。 （ 8） 目標消費群分析：消費群以該區(qū)域的居民以及其周邊縣城的人群為主，多數(shù)為一次置業(yè)。 （ 6） 目標客戶群分析：業(yè)主主要是該區(qū)域以及周邊城鎮(zhèn)的人群，年輕人占多數(shù)。 （ 7） 現(xiàn)場包裝：銷售中心還設(shè)有二房和三房樣板間，讓客戶能更直接的體驗戶型的空間結(jié)構(gòu)。 消費群家庭結(jié)構(gòu)分析圖%%%%單身 兩口之家 三口之家 三代同堂 消費群個人月收入分析圖%%%%0%800 元以下 801 －1 500 元 150 1－ 200 0元200 1－ 250 0元 250 1元 以上廣州中地行 江南區(qū)區(qū)域市場調(diào)查報告 22 (5) 消費群所從事的行業(yè)分析 —— 私營企業(yè)、國營企業(yè)的中、低層工作人員為主。 (2) 消費群購買年齡層次 —— 2035 歲年齡段的購房群體是本區(qū)域的重要群體 這個年齡層次的購買群體多為一次置業(yè)，因此，在購買戶型時也選擇面積相對較小，總價相對較低的二房二廳和小三房兩廳。建議本案以該兩種戶型配置為主。麗景花園 48% 43% 9% 廣州中地行 江南區(qū)區(qū)域市場調(diào)查報告 19 ? 戶型面積 配比分析 戶型配比圖%%%%%%%7 5 ㎡以下 7 6 －1 0 0 ㎡ 1 0 1 －1 3 0 ㎡ 1 3 1 －1 6 0 ㎡1 6 1 －2 0 0 ㎡ 2 0 1 ㎡以上 別墅 (1) 目前該區(qū)域主要以三房和二房為主力戶型，銷售速度也較快，主力面積集中在 76100 ㎡ ，其次在 101130 ㎡ ，主要為經(jīng)濟型戶型，大多數(shù)業(yè)主屬于一次置業(yè)者。麗景花園 m2 m2 廣州中地行 江南區(qū)區(qū)域市場調(diào)查報告 18 ? 從三大板塊的項目建筑類型方面進行分析，邕江橋頭板塊的項目以小高層為主；白沙大道板塊的項目產(chǎn)品供應(yīng)種類較為豐富，有多層、小高層和別墅；良慶板塊的項目以多層為主，其次為小高層。 廣州中地行 江南區(qū)區(qū)域市場調(diào)查報告 17 ? 建筑規(guī)模及建筑類型分析 (1) 規(guī)模和容積率分析 ? 邕江橋頭板塊的項目占地面積最小，大部分在 m2，而容積率最高，達到 以上，這與其靠近市中心，生活配套較為齊全有關(guān)；白沙大道板塊的項目占地面積大部分在 2— 5萬 m2，而容積率也多數(shù)在 — ；良慶板塊的項目占地面積大部分在 5萬 m2以上，并出現(xiàn)了像陽光新城這樣占地達 m2的大盤，而容積率最低，多數(shù)控制在 。陽光新城部分入口廣場組團、 VIP會所組團、步行商業(yè)廣場組團是以半圍合式布局，來加強組團的主題性，但同時也損失了部分南北朝向擺位價值。 （ 2） 白沙大道板塊 —— 錦繡江南、金康天和、南國花園康城、金沙灣花園、翠嶺人家。廣州中地行 江南區(qū)區(qū)域市場調(diào)查報告 16 江南區(qū)房地產(chǎn)市場產(chǎn)品分析 選定以下項目周邊 10個在售樓盤作為市場掃描。 小結(jié)：白沙大道板塊主要的幾個樓盤金康天和人家、錦繡江 南、南國花園康城其入市價與銷售均價相差較大，大約在 600元 /㎡ 左右，都有較為明顯的增長趨勢 。 ■ 良慶板塊 —— 現(xiàn)均價 1948元 /㎡ ，處于遠郊位置，距離城市中心較遠，價格增長幅度相對慢于江南其他兩個板塊，其中鑫金 (2) 江南區(qū)域各板塊房地產(chǎn)市場價格走勢 ■ 總述 —— 江南房地產(chǎn)市場價格受供求關(guān)系以及政府規(guī)劃利好的因素影響，整體價格呈現(xiàn)明顯的上升趨勢。而翠嶺人家則是在地塊項目對面，該項目規(guī)劃以 多層住宅為主小高層住宅為輔的半圍合式社區(qū)，在推廣周期及價格比較上將做為本地塊項目的直接競爭對手。 2) 江南在售項目剩余供應(yīng)狀況 ? 江南所有在售項目剩余貨量分析 項目名稱 總供應(yīng)量（萬 M2） 剩余量（萬 M2） 金沙灣 時間 江南區(qū)（萬 M2） 2021年第 1季度批準預(yù)售面積 銷售面積 2021年第 2季度批準預(yù)售面積 銷售面積 2021年第 3季度批準預(yù)售面積 銷售面積 2021年第 4季度批準預(yù)售面積 銷售面積 2021年 批準預(yù)售面積小計 銷售面積小計 2021年第 1季度批準預(yù)售面積 銷售面積 廣州中地行 江南區(qū)區(qū)域市場調(diào)查報告 11 錦繡江南 31 16 翠嶺人家 5 5 金康這塊尚有待進一步開發(fā)的“處女地”，正備受廣大中外客商的共同矚目。 西南地區(qū)最大的鐵路貨運編組站 —— 南寧南站 、“西南出海大通道鋼鐵長龍”南昆鐵路、通往 東盟 地區(qū)的國際聯(lián)運鐵路 —— 湘桂鐵路，以及連接廣州中地行 江南區(qū)區(qū)域市場調(diào)查報告 9 南寧與廣西沿海港口城市的欽防、欽北鐵路均交匯于此；轄區(qū)內(nèi)還有用于貨物集散的鐵路專線 20多條，倉儲運輸企業(yè) 30多家，是廣西最大的商品流通地；通過南寧城市快速環(huán)道和南寧外環(huán)高速公路，北可上南寧水任高速公路，直通貴州、重慶、四川，西可往南寧昆明高速公路，東可走桂林北海高速公路、南寧梧州高速公路，南可下已經(jīng)開工建設(shè)的南寧－憑祥高等級 公路、南寧－北海、南寧－防城港高速公路；轄區(qū)擁有連接機場的高速公路，距南寧國際機場不到 30公里，還有西江港、亭子港兩個內(nèi)河天然良港， 1000噸級船舶可以直達廣州、珠海和港澳地區(qū) ， 9座橋梁將江南江北緊緊相連。 目前江南區(qū)的性質(zhì)正由工業(yè)區(qū)改變?yōu)榫幼^(qū) ，逐漸改變別的城區(qū)對江南區(qū)的看法， 這樣有利于 吸引別的城區(qū)居民來江南區(qū)入住 ，形成一定的 跨 區(qū)域購買效應(yīng)。 房產(chǎn)價格相對于青秀區(qū)來說比較便宜，與 西鄉(xiāng)塘區(qū) 的房產(chǎn)價格較為接近，假如產(chǎn)品上有所突破、性價比高的話，競爭力將強不少。 西鄉(xiāng)塘區(qū) 青秀區(qū) 江南區(qū) 良慶區(qū) 生態(tài)環(huán)境 ★★★★ ★★★★★ ★★ ★★★ 城市規(guī)劃 ★★★ ★★★★★ ★★★★ ★★ 交通條件 ★★★ ★★★★★ ★★★★ ★★ 居住氛圍 ★★★★★ ★★★★ ★★★ ★★ 商業(yè)配套 ★★★★ ★★★★★ ★★★ ★★ 升值潛力 ★★★ ★★★★★ ★★★★