【文章內(nèi)容簡介】 5 上述三個項目與項目地塊同屬白沙路段，其中翠嶺人家對本地塊項目影響最大，另兩個項目雖同屬一路段，但相距較遠(yuǎn)且物業(yè)類型不同，為高層及小高層住宅。而翠嶺人家則是在地塊項目對面，該項目規(guī)劃以 多層住宅為主小高層住宅為輔的半圍合式社區(qū)，在推廣周期及價格比較上將做為本地塊項目的直接競爭對手。 綜上所述，未來江南區(qū)域剩余土地的供應(yīng)量和目前剩余未售貨量的總和為 。 廣州中地行 江南區(qū)區(qū)域市場調(diào)查報告 12 江南區(qū)商品房價格趨勢分析 (1) 南寧市房地產(chǎn)市場價格分析 —— 整體保持增長的趨勢 小結(jié)：由上圖可見，從 2021 年到 2021年第 1 季度南寧市的商品房銷售價格基本上保持穩(wěn)步增長，增長幅度在 510%。出現(xiàn)價格回落的是在 2021 年，當(dāng)時由于江南區(qū)大量的低價房供應(yīng)，拉低了整個成交價位，隨著其它區(qū)域的供應(yīng)量的增多，上述情況在 2021年得到扭轉(zhuǎn)，繼續(xù)保持上揚的趨勢。 (2) 江南區(qū)域各板塊房地產(chǎn)市場價格走勢 ■ 總述 —— 江南房地產(chǎn)市場價格受供求關(guān)系以及政府規(guī)劃利好的因素影響，整體價格呈現(xiàn)明顯的上升趨勢。 雖然江南區(qū)域為原來的工業(yè)集中區(qū)，但近幾年受市場整體供求關(guān)系的影響，以及政府對江南規(guī)劃的利好，江南區(qū)域房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)明顯的上升趨勢，除了遠(yuǎn)郊的良慶板塊價格增長稍緩之外，其他板塊的價格從 2021 年至今，維持在 1015%的上升幅度，上升趨勢較為明顯。 ■ 邕江橋頭板塊 —— 現(xiàn)均價 2845元 /㎡ ，是江南房地產(chǎn)市場價格最高的板塊，且呈持續(xù)增長的趨勢。 南寧市2021年—2021年商品房銷售價格走勢（元/㎡）1908223523842204251626680500100015002021250030002021年 2021年 2021年 2021年 2021年2021年第1季度價格走勢廣州中地行 江南區(qū)區(qū)域市場調(diào)查報告 13 ■ 白沙大道板塊 —— 現(xiàn)均價 2515元 /㎡ ，處于江南的中心位置，價格也出現(xiàn)持續(xù)增長的趨勢，是江南區(qū)上升勢頭最快的區(qū)域。 ■ 良慶板塊 —— 現(xiàn)均價 1948元 /㎡ ，處于遠(yuǎn)郊位置，距離城市中心較遠(yuǎn)，價格增長幅度相對慢于江南其他兩個板塊，其中鑫金現(xiàn)代城均價僅為 1750元 /㎡ ，拉低了板塊價格，其他在售項目在 2021元 /㎡ 以上。 邕江橋頭板塊2021年第3季度—2021年第2季度商品房銷售均價走勢（元/㎡）250026202750284523002400250026002700280029002021年第3季度 2021年第4季度 2021年第1季度 2021年第2季度均價走勢良慶板塊2021年第3季度—2021年第2季度商品房銷售均價走勢（元/㎡）170018201900194815501600165017001750180018501900195020212021年第3季度 2021年第4季度 2021年第1季度 2021年第2季度均價走勢白沙大道2 0 0 4 年第3 季度—2 0 0 5 年第2 季度商品房銷售均價走勢（元/ ㎡）2150226523802515190020212100220023002400250026002004年第3季度2004年第4季度2005年第1季度2005年第2季度均價走勢廣州中地行 江南區(qū)區(qū)域市場調(diào)查報告 14 (3) 白沙大道板塊幾個主要樓盤價格走勢及分析 白沙大道板塊較有影響力的樓盤有南國花園康城、榮寶華商貿(mào)城、金康天和人家和錦繡江南。 ? 在 2021 年，南國花園康城以 1650 元 /㎡ 的低價入市，到了 2021 年銷售均價達(dá)到2350元 /㎡ ； ? 榮寶華商貿(mào)城也以 1600元 /㎡ 的低價入市，但由于以商業(yè)為主，其住宅價格變動幅度仍低于周邊樓盤，到 2021年的銷售均價達(dá)到 2168元 /㎡ ； ? 同樣以低價入市的還有金康天和人家， 01 年入市時的價位是 1350 元 /㎡ 的低價入市，在做了營銷推廣之后，銷售價位提高幅度較大，到 2021年的銷售均價達(dá)到 2680元 /㎡ ； ? 錦繡江南在 2021年以 2100元 /㎡ 的價位入市，到 2021年的銷售均價達(dá)到 2650元 /㎡ 。 小結(jié)：白沙大道板塊主要的幾個樓盤金康天和人家、錦繡江 南、南國花園康城其入市價與銷售均價相差較大，大約在 600元 /㎡ 左右，都有較為明顯的增長趨勢 。 白沙大道板塊幾個主要樓盤入市價與銷售均價對比圖（元/ ㎡）1650 160013502100235021682680 2650050010001500202125003000南國花園康城 榮寶華商貿(mào)城 金康天和人家 錦繡江南入市價 銷售均價廣州中地行 江南區(qū)區(qū)域市場調(diào)查報告 15 (4) 項目價格預(yù)測 ? 受整體供需關(guān)系，以及市政利好的影響，價格上升的趨勢將是未來幾年江南房地產(chǎn)市場的主基調(diào)，但不排除受政府階段性調(diào)整而出現(xiàn)的價格微跌以及增長放緩的情況。 ? 近來由于國家宏觀調(diào)控政策的影響，消費市場出現(xiàn)持幣觀望的態(tài)度，價格上升的趨勢有所放緩，但由于南寧住宅市場是以自住的需求為主，整個調(diào)控政策對南寧房地產(chǎn)市場的影響較弱，且根據(jù)江南房地產(chǎn)的供求關(guān)系，預(yù)計在 2021年，整個江南房地產(chǎn)價格仍將保持上升的趨勢。 ? 本案占 地 （ ㎡ ），位于江南區(qū)的主干道白沙大道中段，交通條件十分便利，但附近生活配套和交通配套有待完善，且受東南向的煙囪影響較大，因此在整體價格上可按略低于周邊市場的價格標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行預(yù)測，如果項目在年底進(jìn)行銷售的話，銷售均價可以控制在 24002500元 /㎡ 之間，并且不排除通過策劃包裝以及產(chǎn)品提升，價格進(jìn)一步拉高的可能。廣州中地行 江南區(qū)區(qū)域市場調(diào)查報告 16 江南區(qū)房地產(chǎn)市場產(chǎn)品分析 選定以下項目周邊 10個在售樓盤作為市場掃描。（金康天和人家、南國花園康城、翠嶺人家、錦繡江南、金沙灣花園、盛景名庭、雅典衛(wèi)城、陽光新城、鑫金現(xiàn) 代城、濱江麗景花園） ? 產(chǎn)品規(guī)劃布局分析 從目前項目周邊各大在售樓盤整體規(guī)劃布局來看： （ 1） 邕江橋頭板塊 —— 盛景名庭、雅典衛(wèi)城占地的面積在 4000m2 左右，在布局方面相對單一，都是呈 L字型布局。 （ 2） 白沙大道板塊 —— 錦繡江南、金康天和、南國花園康城、金沙灣花園、翠嶺人家。 （ 3） 良慶板塊 —— 陽光新城、鑫金現(xiàn)代城、濱江麗景花園都是坐北朝南以排列式或錯落式布局。陽光新城部分入口廣場組團(tuán)、 VIP會所組團(tuán)、步行商業(yè)廣場組團(tuán)是以半圍合式布局，來加強組團(tuán)的主題性，但同時也損失了部分南北朝向擺位價值。 濱江麗景花園在別墅、多層、小高層都進(jìn)行組團(tuán)，組團(tuán)劃分明顯。從總體上看，為了充分利用江景資源，南高北低呈階梯式布局。 廣州中地行 江南區(qū)區(qū)域市場調(diào)查報告 17 ? 建筑規(guī)模及建筑類型分析 (1) 規(guī)模和容積率分析 ? 邕江橋頭板塊的項目占地面積最小，大部分在 m2，而容積率最高，達(dá)到 以上，這與其靠近市中心，生活配套較為齊全有關(guān)；白沙大道板塊的項目占地面積大部分在 2— 5萬 m2，而容積率也多數(shù)在 — ；良慶板塊的項目占地面積大部分在 5萬 m2以上，并出現(xiàn)了像陽光新城這樣占地達(dá) m2的大盤，而容積率最低，多數(shù)控制在 。 ? 按上述數(shù)