【文章內(nèi)容簡介】 發(fā)商 占地面積 (㎡ ) 建筑面積 (㎡ ) 樓面地價(元 /㎡）廣州 B3702A06 － 南方深業(yè) 94,519 264,653 8,350 　 元邦明月金岸 元邦 26,505 51,393 － 　B370 B3706 御金沙 凱德置地 300,000 468,689 － 　B3702A09 在建 保利 54,854 153,591 5,534 B3701A02 土地平整 86,347 241,772 8,769 B3701A04 在建 91,579 256,422 8,112 B3709B07 星匯金沙 城建 43,958 68,135 3,889 B3709B08 星匯金沙 45,881 71,116 3,628 B3711B03 － 103,436 160,326 4,584 B3734F（ 0 0 04） 保障房 富力 109,305 218,608 ——佛山 佛南（拍） 2023029地塊 —— 恒大 60,491 229,866 6,243 合計 　 　 　 1,016,875 2,184,571 　金沙洲板塊未來供應(yīng)量數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫32金沙洲在售（在建在售）項目后續(xù)用地216。 金沙洲板塊在售仍有后續(xù)待建用地的項目共 6個，待建部分建筑面積合計約 99萬㎡。其中有 3個項目位于佛山南海，待建部分建筑面積約 48萬㎡，約占 50%。地區(qū) 項目名稱 開發(fā)商 待開發(fā)建筑面積 (㎡ ) 主力戶型 推出時間廣州 金域藍灣三期 萬科 170000 　未定 2023年下半年恒大綠洲 恒大 230000 82182㎡ 3房， 260410㎡ 45房 在售保利西海岸 保利 70000 12 14 188㎡ 35房 在建在售佛山 中海金沙灣（含金沙熙岸） 中海 150000 15 17 200㎡ 35房 在售時代糖果三期 時代　 100000 77㎡ 2+1房、 115㎡ 3+1房 2023年下半年恒大御景半島 恒大 230000 125148㎡ 3房、 178200㎡ 4房 在建合計 　 　 990000 　 　金沙洲板塊未來供應(yīng)量數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫33區(qū)域 板塊 樓盤名稱建筑面積推貨時間產(chǎn)品類型 面積段 售價裝修標準總建面越秀 沿江 愛群薈景灣 6 20231 超高層 334㎡以上在售，成交價46589元 /㎡ 6000　 9天河 員村 佳潤臨江上品 2 20231 高層 42124㎡在售，單間 /㎡ ,住宅 /㎡6000 荔灣 芳村 中鐵地王 5 2023年 高層 未知 預(yù)計 /㎡ 未知 白云金沙洲 保利 02地塊 9 未知 未知 未知 未知 未知 保利 05地塊 7 20235 超高層 122247 在售，成交價 /㎡ 4000 　 里水中海金沙灣 5 2023 高層 157190 在售， /㎡ 3000 　恒大御景半島 15 20232023 高層 125200 未知 未知 23未售白云 恒大綠洲 10 2023 高層 260410在售，園景單位 /㎡ 300023未售　番禺 橋南海倫堡流金歲月 2023 純復(fù)式 500 在售， 2萬 /㎡起 毛坯 　小計 —— —— 　 　 　 　 　 　廣州 13年一線江景供應(yīng)情況小結(jié)： 2023年與本案擁有一線江景資源的在售貨量約 45萬㎡，即預(yù)計 2023年（項目達可售條件時）在售一線江景資源貨量不足 10萬㎡。34市場小結(jié)：252。 2023年全年金沙洲一手商品房供略大于求， 未來 35年供應(yīng)量超 300萬㎡， 按每年 23萬㎡的消化量計算，足以保證金沙洲板塊 10年的置業(yè)需求。252。 廣州擁有一線江景資源的項目不多，預(yù)計 2023年可售一線江景資源項目不足 10萬㎡。252。 6080㎡小兩房和 85130㎡緊湊型三房是消化速度最快的產(chǎn)品之一。252。 改善型居住則首選景觀優(yōu)秀，環(huán)境舒適的中大戶型；投資保值者選擇景觀稀缺的產(chǎn)品，對戶型、面積不是非常敏感。整體來看， 140200㎡三至五房成交量高。 260㎡以上的大三房，附加值不高，景觀一般，產(chǎn)品消化速度較慢，重點表現(xiàn)在恒大綠洲項目。啟發(fā)： 從在售情況來看， 大戶型是一線江景豪宅的主要供應(yīng) ，本項目擁有稀 缺的一線江景資源， 2023年入市時面臨的直接競爭對手不多。 從成交情況來看， 140200㎡的三至五房符合市場需求 ，滿足改善型居 住或投資保值需求。市場小結(jié)35四、 20232023年金沙洲暢銷戶型分析36時代糖果二期10棟 06單位N+1戶型三房兩廳一衛(wèi)兩陽臺建筑面積： 77㎡特點：總價低，戶型方正實用不浪費，倍受首置者歡迎。中小戶型熱銷戶型個案37中海金沙灣A7棟 01單位三房兩廳兩衛(wèi)一陽臺一入戶花園建筑面積： 94㎡特點：緊湊型帶套房設(shè)計，面積小總價較低，滿足一步到位的置業(yè)需求。中小戶型熱銷戶型個案38金域藍灣B7棟 04單位三房兩廳兩衛(wèi)一大陽臺建筑面積： 104㎡特點：方正實用，超大陽臺，采光佳，主人房空間較大。中小戶型熱銷戶型個案39中海金沙灣9棟 02單位四房兩廳兩衛(wèi)兩陽臺建筑面積： 141㎡特點：主臥及鄰近次臥可打通設(shè)計為一帶書房的主套間，客廳出大陽臺，觀景效果好。中小戶型熱銷戶型個案40保利西海岸01單位三房兩廳兩衛(wèi)兩陽臺建筑面積： 122㎡特點：客廳及每個房間均望江，觀景效果非常好。江景洋房熱銷戶型個案41保利西海岸04單位四房兩廳三衛(wèi)兩陽臺 +1工人房建筑面積： 188㎡特點：客廳及大部分房間能望江，方正實用，采光及觀景效果佳。江景洋房熱銷戶型個案42江景洋房熱銷戶型個案恒大御景半島建筑面積： 125㎡戶型：三房二廳二衛(wèi)戶型點評：252。方正實用，各功能分區(qū)合理252?？蛷d連接大觀景陽臺，室外 景觀整合室內(nèi)。252。L型廚房設(shè)計，實用不浪費 空間，生活陽臺的設(shè)計保證廚房的采光。43江景洋房熱銷戶型個案恒大御景半島建筑面積： 178㎡戶型：四房二廳二衛(wèi)特點：252。方正實用，各功能分區(qū)合理252?？蛷d和各臥室均能望江，望園景。44中海別墅戶型個案金沙熙岸 四 /六聯(lián)排別墅 五房三廳五衛(wèi) 建筑面積： 422㎡45中海別墅戶型個案金沙熙岸 雙拼別墅 六房三廳五衛(wèi) 建筑面積： 417㎡46中海別墅戶型個案金沙熙岸 雙拼別墅 六房三廳五衛(wèi) 建筑面積： 531㎡47252。中小戶型（ 6095㎡） ： 方正實用，緊湊布局， 90㎡以下能設(shè)計為三房則更好。滿足剛性需求為主，小三房是一家三口一步到位的首選， 面積小保證總價不高。252。主流戶型（ 100130㎡） ： 方正，功能區(qū)間合理， 主臥室?guī)е餍l(wèi)設(shè)計 ，盡量有衣帽間的設(shè)置。252。中大戶型（ 144200㎡）： 大氣，廳大房大，對各功能區(qū)間要求較高。廳出陽臺，帶生活陽臺。 主臥室?guī)亢鸵旅遍g，開間足夠大。對景觀資源的要求較高。252。大戶型（ 200㎡以上）： 除傳統(tǒng)廳大房大外，要求待客廳豪華有氣度，室內(nèi)有公共活動空間 如家庭廳或休閑室，結(jié)合半戶外活動空間如觀景露臺等。不受道路、粉塵干擾。大戶型中 大部分功能區(qū)間能享受多重景觀 ，包括江景、園景，或視野開闊，超寬樓距 。暢銷戶型小結(jié)48五、 凱德御金沙、保利西海岸 0 09地塊產(chǎn)品規(guī)劃49保利西海岸：項目概況：整體占地面積 26萬㎡，總建筑面積 90萬㎡，由 4個地塊組成（ 0 0 0 09地塊）。04地塊：與 “ 葉上海 ” 項目一樣的設(shè)計風格 英倫風情，規(guī)劃 有 197席， 250～ 420㎡。類獨棟（ 248300㎡）、雙拼（ 325423㎡）、聯(lián)排別墅。05地塊：占地 ㎡，建筑 ㎡，樓高120米，共 838套。 122㎡三房、 147㎡四房、188㎡五房。09地塊： 11棟 11～ 27層的小高層、高層洋房組成，共約 1500套。首批單位以 80㎡左右的純東南向二房和 9298㎡的園景三房。二批單位規(guī)劃有 100130㎡三房。02地塊：由于地價較高，暫未規(guī)劃02地塊04地塊09地塊05地塊南方深業(yè)地塊50保利 04地塊 保利 09地塊已售51原規(guī)劃產(chǎn)品分布聯(lián)排別墅（黑色圈范圍聯(lián)排別墅（黑色圈范圍））建筑面積：未知建筑面積：未知LPn1(3層）層） 4棟棟LPb1（（ 3層）層） 3棟棟CKB(23層）層） 4棟棟CKN (23層）層） 3棟棟 建筑面積未知建筑面積未知LPn1(3層）層） 4棟棟LPb1（（ 3層）層） 2棟棟B1 建筑面積建筑面積 B2 建筑面積建筑面積 B3 建筑面積建筑面積 B4 建筑面積建筑面積 CKB(23層）層） 2棟棟戶型與面積同左戶型與面積同左類獨棟別墅（粉色圈范圍類獨棟別墅（粉色圈范圍））CKB(23層）層） 4棟棟CKN (23層）層） 4棟棟 建筑面積未知建筑面積未知Spn系列 (3層不含地下）建筑面積 328423平方贈送面積 166228平方Spb系列 (3層不含地下）建筑面積 325349平方贈送面積 197227平方SPLb戶型、面積未知雙拼別墅（紅圈范圍）雙拼別墅（紅圈范圍）52雙拼別墅戶型分析過道面積太多過道面積太多洗衣房是黑房，只能洗衣房是黑房，只能靠工人房開門采光；靠工人房開門采光；工人房只能通過洗衣工人房只能通過洗衣房進入，使用不方房進入，使用不方便。便。家庭廳與會客廳家庭廳與會客廳的空間可再細的空間可再細分功能，改用玻分功能，改用玻璃趟門設(shè)計，保璃趟門設(shè)計，保證采光面。證采光面。B3型型建筑面積：建筑面積： 348㎡㎡戶型：五房三廳戶型：五房三廳B2型型建筑面積：建筑面積： 325㎡㎡戶型：五房二廳戶型：五房二廳53雙拼別墅戶型分析廚房開間偏窄廚房開間偏窄客廳本是面積夠客廳本是面積夠大，豪氣十足的設(shè)大，豪氣十足的設(shè)計，注意電視墻的計，注意電視墻的設(shè)計以低矮為主，設(shè)計以低矮為主，否則產(chǎn)生壓迫感。否則產(chǎn)生壓迫感。室內(nèi)樓梯的上下設(shè)計不室內(nèi)樓梯的上下設(shè)計不符合居家使用習慣，一符合居家使用習慣，一般按左上右下設(shè)計。即般按左上右下設(shè)計。即入門左轉(zhuǎn)便是梯。入門左轉(zhuǎn)便是梯。保留客廳的大露臺設(shè)計，保留客廳的大露臺設(shè)計，保證采光充足，景觀面寬。保證采光充足，景觀面寬。54雙拼別墅戶型分析55雙拼別墅戶型分析工人房在冷巷最盡工人房在冷巷最盡頭，工具房與車庫頭，工具房與車庫距離較遠，不符合距離較遠，不符合使用方便標準。建使用方便標準。建議將工人房改為工議將工人房改為工具房，門改為車庫具房，門改為車庫左下角處進入。左下角處進入。過道面積過多！過道面積過多！建議工具間改為建議工具間改為工人房，冷巷納工人房，冷巷納入房內(nèi)，擴大房入房內(nèi)，擴大房間面積，門改為間面積，門改為洗衣房間入，在洗衣房間入，在車庫開窗。車庫開窗。擴大酒窯面積，充擴大酒窯面積，充分利用與家庭廳聯(lián)分利用與家庭廳聯(lián)接的過道空間。接的過道空間。N1型型建筑面積：建筑面積： 328㎡㎡戶型：五房二廳戶型：五房二廳N3型型建筑面積：建筑面積： 358㎡㎡戶型：五房三廳戶型：五房三廳56雙拼別墅戶型分析由于廚房靠近下沉庭院，采光及景觀較佳，卻遠離大門出入口；餐廳作為由于廚房靠近下沉庭院，采光及景觀較佳，卻遠離大門出入口；餐廳作為公共活動區(qū)間，卻無景可觀。建議根據(jù)居家習慣，廚房設(shè)置在入口旁，方公共活動區(qū)間，卻無景可觀。建議根據(jù)居家習慣，廚房設(shè)置在入口旁，方便出入。建議廚房與餐廳的空間布局對調(diào)。便出入。建議廚房與餐廳的空間布局對調(diào)。起居室作為居家重起居室作為居家重要的公共活動空間，要的公共活動空間，使用頻率高，注意使用頻率高，注意舒適度的提高。舒適度的提高。57雙拼別墅戶型分析餐廳與廚房調(diào)整后，餐廳與廚房調(diào)整后，餐廳上空無須挑空，餐廳上空無須挑空，增加一功能空間。增加一功能空間。臥室可考慮采用落地玻璃設(shè)計，擴大景觀面。臥室可考慮采用落地玻璃設(shè)計，擴大景觀面。 起居室是人們經(jīng)常使用的活動起居室是人們經(jīng)常使用的活動空間，挑空顯得豪華大氣，比空間，挑空顯得豪華大氣，比玄關(guān)挑空作用明顯，建議家庭玄關(guān)挑空作用明顯，建議家庭廳移至玄關(guān)上空，起居室挑廳移至玄關(guān)上空，起居室挑空?？?。58保利在售 05地塊產(chǎn)品構(gòu)成戶型 面積段 套數(shù) 套數(shù)比 建筑面積 面積比三房兩廳 121128 74 % 9462 %四房兩廳 154