【文章內(nèi)容簡介】 獨(dú)立：3001：1太湖明珠苑獨(dú)立別墅獨(dú)立85套獨(dú)立：240270萬獨(dú)立：100%獨(dú)立：3003501：1太湖花園獨(dú)立別墅獨(dú)立45套獨(dú)立：200300萬獨(dú)立：100%獨(dú)立：2003001：1馬山區(qū)域太湖金色水岸雙拼別墅獨(dú)立別墅225套雙拼：7000獨(dú)立：8000一期：100%雙拼：200獨(dú)立：3001：1檀溪灣別墅獨(dú)立別墅400套獨(dú)立：12500明年推出獨(dú)立：3203501：1新區(qū)吉祥國際花園聯(lián)排別墅獨(dú)立別墅（一期）聯(lián)排200套獨(dú)立26套聯(lián)排：41504800獨(dú)立：60007000聯(lián)排：50%獨(dú)立：50%聯(lián)排：190270獨(dú)立：3004001：1香梅假日花園聯(lián)排別墅獨(dú)立別墅/聯(lián)排：4000獨(dú)立：7000聯(lián)排：90%獨(dú)立：30%聯(lián)排：180獨(dú)立：3601：1宜興市江南春天聯(lián)排別墅獨(dú)立別墅/聯(lián)排：3500獨(dú)立：35004000聯(lián)排：90%獨(dú)立：90%聯(lián)排：280獨(dú)立：2004001：1錫山區(qū)江南清華坊聯(lián)排別墅64套聯(lián)排：4100聯(lián)排：100%聯(lián)排：3604301：1塞維拉假日花園聯(lián)排別墅獨(dú)立別墅30套聯(lián)排別墅：170萬獨(dú)立別墅：280萬聯(lián)排：80%獨(dú)立：0%聯(lián)排：320獨(dú)立：4001：1天河別墅聯(lián)排別墅獨(dú)立別墅聯(lián)排27套獨(dú)立40套聯(lián)排別墅：3500獨(dú)立別墅：5000聯(lián)排：100%獨(dú)立：100%聯(lián)排：250獨(dú)立：3003501：1數(shù)據(jù)來源：上海普潤地產(chǎn)商業(yè)部n 供求特征與上海、北京等地別墅市場異?；钴S的現(xiàn)象相比，無錫別墅市場前幾年由于別墅用地供應(yīng)量的不足而顯得不溫不火。同時，也不難回避的問題是目前無錫市場產(chǎn)品魚龍混雜，甚至有一些舊盤換湯不換藥，重新粉墨登場。然而近兩年來，無錫別墅市場日益火爆，共推出13個別墅項目，總套數(shù)約1500套（含明年推出的部分別墅），還有個別別墅大盤如山水湖濱花園與檀溪灣別墅等，將在明后兩年陸續(xù)推出自己的后期別墅，在已推出的約1100套別墅項目中，共吸納套數(shù)約800套，目前市場上還有約300套左右的別墅在售，吸納率平均達(dá)到73%，市場反映狀況良好，即無錫目前別墅正處于一個高速發(fā)展，且供需兩旺的階段。n 分布特征無錫現(xiàn)有別墅物業(yè)分布情況圖數(shù)據(jù)來源：上海普潤地產(chǎn)商業(yè)部無錫現(xiàn)有別墅物業(yè)主要集中分布在三個區(qū)域：一是馬山地區(qū)，占無錫別墅開發(fā)量的39%左右，且都為大盤；二是市內(nèi)濱湖區(qū)域，占無錫別墅開發(fā)量的28%左右，基本圍繞著五里湖周邊建造；三是新區(qū)，主要在碩放鎮(zhèn)，占無錫別墅開發(fā)量的19%左右。本項目地處無錫市內(nèi)濱湖區(qū)域，是相對市中心最近的別墅區(qū)域，近鄰五里湖，自然環(huán)境良好，適合開發(fā)別墅產(chǎn)品。n 價格特征無錫現(xiàn)有獨(dú)立式別墅價格特征情況圖數(shù)據(jù)來源：上海普潤地產(chǎn)商業(yè)部無錫現(xiàn)有獨(dú)立式別墅物業(yè)其價格主要分為三個區(qū)間：高端價格區(qū)間位于市內(nèi)濱湖區(qū)域（近湖親水）和馬山地區(qū)，平均售價可達(dá)到12000元/M2，如太湖威尼斯花園二期售價已達(dá)到18000元/M2，可謂無錫別墅市場中的頂級價格；中端價格區(qū)間主要位于市內(nèi)濱湖區(qū)域（不近水地區(qū)）與新區(qū)，平均售價可達(dá)到70008000元/M2；低端價格區(qū)間主要位于錫山區(qū)和市內(nèi)其他郊縣或地級市，平均售價達(dá)到5000元/M2。由此可見無錫市民對獨(dú)立式別墅物業(yè)的地段要求、環(huán)境要求非常強(qiáng)烈，價格也因此而有較大差異。無錫現(xiàn)有聯(lián)排式別墅價格特征情況圖數(shù)據(jù)來源：上海普潤地產(chǎn)商業(yè)部無錫現(xiàn)有聯(lián)排式別墅物業(yè)其價格主要分為三個區(qū)間：高端價格區(qū)間位于市內(nèi)濱湖區(qū)域（近湖親水）和馬山地區(qū)，平均售價可達(dá)到7500元/M2；中端價格區(qū)間主要位于市內(nèi)濱湖區(qū)域（不近水地區(qū)）與新區(qū)，平均售價可達(dá)到4500元/M2；低端價格區(qū)間主要位于錫山區(qū)和市內(nèi)其他郊縣或地級市，平均售價達(dá)到3500元/M2。n 產(chǎn)品特征無錫現(xiàn)有別墅產(chǎn)品類型比例圖數(shù)據(jù)來源：上海普潤地產(chǎn)商業(yè)部無錫現(xiàn)有別墅物業(yè)中，主要分為獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅與疊加別墅三大類別墅類型，目前開發(fā)主要以獨(dú)立別墅為主，占到別墅總體量的70%左右，聯(lián)排別墅占別墅總體量的25%，疊加別墅非常少，其比例僅為6%。其中聯(lián)排別墅以總價較低、面積適宜、環(huán)境優(yōu)良等優(yōu)勢，銷售情況異常良好，基本都實(shí)現(xiàn)全部售罄的狀態(tài)。疊加別墅因其在無錫市場剛剛出現(xiàn)不久，市民接受度不高，還需對市民進(jìn)行長期培育，其銷售情況一般，但推出產(chǎn)品很少，存在很大的發(fā)展空間與市場前景。無錫現(xiàn)有別墅類型表別墅物業(yè)無錫現(xiàn)有狀況典型項目別墅豪宅普通別墅√檀溪灣別墅、太湖威尼斯花園經(jīng)濟(jì)型別墅√太湖金色水岸亞別墅√山水湖濱花園別墅豪宅：是別墅中的頂級產(chǎn)品，在市場上影響盛大。其占地動輒數(shù)十畝甚至更多、面積巨大、裝修奢華、擁有城市無價的自然景觀、配套國際化，注定屬于稀有產(chǎn)品。如創(chuàng)造了中國大陸銷售之最的上海紫園1號別墅（）、上海擅宮別墅等。這類別墅已經(jīng)突破了普通別墅用于居住的功能，更接近于私人會所。同時其對環(huán)境資源的極高的要求、高昂的售價使其只有在上海、北京等特大城市不可多得的地段中才能有立足之地。普通別墅：是市場中最常見的別墅產(chǎn)品，國內(nèi)各大城市基本上可見到覓其蹤影，各方面均符合普通人對別墅的理解，即低層的獨(dú)立住宅、四周為私家庭院，通常位于郊區(qū)。經(jīng)濟(jì)別墅：是別墅家族中的新面孔，是別墅類產(chǎn)品放在高貴的身份以迎合更大的消費(fèi)層面而作出的積極變化。同時也是國內(nèi)消費(fèi)需求的反映。其密度較高，但由于單體面積較小，通常在300平米以下，也有一個小小的庭院，因而也能滿足一般的舒適度要求。如北京的翡翠城、一棟陽房。亞別墅：屬于邊緣類別墅產(chǎn)品，英文名TWONHOUSE，包括聯(lián)排別墅、雙拼別墅、疊拼別墅等。但從嚴(yán)格意義上說，這些產(chǎn)品并不能被完全成為別墅，因?yàn)槠浞钦嬲莫?dú)立住宅，兩戶之間仍有共用的墻體。但經(jīng)過各種傳媒的廣泛宣傳，也因?yàn)槠渚哂蓄愃苿e墅的居住品質(zhì)，人們也逐漸接受了其成為別墅家族中的一員。n 典型區(qū)域案例分析山水湖濱178。 地址：位于國家級太湖風(fēng)景區(qū)——蠡湖景區(qū)內(nèi)，處在無錫市區(qū)與濱湖新城過渡地帶，金城西路易初愛蓮超市旁178。 周邊交通：、77路178。 配套設(shè)施：商業(yè)配套：VIP俱樂部，四星級標(biāo)準(zhǔn)假日酒店、易初愛蓮超市、小區(qū)鋪店、游艇碼頭；教育配套：輔仁中學(xué)；醫(yī)療配套：無錫市第五人民醫(yī)院178。 發(fā)展商：無錫市海蘭房產(chǎn)開發(fā)有限公司178。 物業(yè)顧問公司：（加拿大）高力國際178。 全程代理：賽博地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)178。 景觀設(shè)計：日本倉永景觀有限會社178。 規(guī)劃建筑設(shè)計：天源建筑設(shè)計顧問有限公司178。 建筑規(guī)劃顧問：美國SUNNYamp。PA建筑師事務(wù)所178。 項目物業(yè)類型：別墅（含獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅、疊加別墅）、花園電梯房178。 總用地面積：總占地300畝， 20萬M2178。 總建筑面積：一期建筑面積8萬M2178。 容積率：178。 綠化率：60%178。 項目分期狀況：分二期178。 建筑風(fēng)格：融入意大利式、西班牙式、法蘭西式三種風(fēng)格178。 停車位：每戶獨(dú)立車位，車位戶數(shù)比為1：178。 設(shè)備裝修：雙層中空隔當(dāng)玻璃，管道液化氣、寬帶、有線電視、樓宇可視對講系統(tǒng)、周界防界報警系統(tǒng)、家庭防盜報警系統(tǒng)、可視監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、汽車管理系統(tǒng)、背景影響系統(tǒng)電子公告系統(tǒng)178。 戶型情況： 178。 開盤時間： 178。 交房時間：2005年（具體不詳）178。 均價：聯(lián)排別墅8000元/M2；疊加別墅60007000元/M2；公寓（6層）5300元/M2；獨(dú)立別墅價格未定178。 銷售率：獨(dú)立別墅尚未推出；疊加別墅45%銷售；聯(lián)排別墅100%銷售178。 主力賣點(diǎn)：水邊的法爾內(nèi)塞貴族生活178。 廣告訴求：住到湖邊去178。 樓盤綜述：由江蘇海瀾集團(tuán)投資開發(fā), 是唯一一個目前無錫別墅市場上能三面環(huán)湖、南面臨湖的小區(qū)，15號樓為電梯花園洋房，611號樓為疊加式別墅，1217號樓為聯(lián)排別墅n 項目周邊區(qū)域別墅市場結(jié)論178。 項目周邊區(qū)域?qū)儆跓o錫離市中心最近的高檔別墅區(qū)，將來該區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃為無錫新的富人區(qū)，該區(qū)域別墅推出量較大，在今年共推出獨(dú)立別墅208套，疊加別墅88套，聯(lián)排別墅40套，由此可見項目周邊別墅產(chǎn)品主要以獨(dú)立別墅為主，目前周邊亞別墅產(chǎn)品尚屬于市場空白。項目周邊別墅產(chǎn)品類型比例圖178。 項目周邊區(qū)域別墅產(chǎn)品價位為：獨(dú)立別墅均價將達(dá)到12000元/M2；聯(lián)排別墅均價為8000元/M2；疊加別墅均價為6000元/M2。但周邊別墅項目基本都是單間總價在240—600萬之間的高檔獨(dú)棟別墅（少量聯(lián)排與疊加），由此也給低總價即100200萬/棟的亞別墅產(chǎn)品提供強(qiáng)大的市場空間。178。 項目周邊區(qū)域別墅產(chǎn)品銷售形勢良好，除了疊加別墅與超高總價別墅去化略慢外，聯(lián)排與中低價位獨(dú)立別墅基本都售罄，由此我司建議本項目別墅產(chǎn)品應(yīng)盡量增加聯(lián)排別墅的體量，減少疊加別墅體量，畢竟無錫市民對疊加別墅產(chǎn)品接受需要一定的時間。178。 項目周邊區(qū)域別墅產(chǎn)品的主力面積為：獨(dú)立別墅通常為300600M2/棟，聯(lián)排別墅通常為300 M2/棟，疊加別墅為250 M2/棟。為了控制總價，吸引更多的客戶對本項目進(jìn)行關(guān)注，我司建議本項目產(chǎn)品應(yīng)盡量控制每戶面積，做成緊湊型別墅、緊湊型公寓為主，以此實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的差異化，具體產(chǎn)品建議相見報告第四部分。⑵ 項目發(fā)展別墅產(chǎn)品的市場機(jī)會與風(fēng)險分析考慮因素機(jī)會風(fēng)險地段因素本項目地處無錫市內(nèi)濱湖區(qū)域，距無錫市中心平均距離為11公里，20分鐘車程，是相對市中心最近的別墅區(qū)域，地理位置優(yōu)越，有很強(qiáng)的唯一性，適合開發(fā)別墅產(chǎn)品景觀因素項目毗鄰唐城、三國城、水滸城，三面環(huán)山，面向五里湖，山不高而層巒疊嶂，水不深而氣勢磅礴，正面（東北向）為占地面積為8萬平方米的大型休閑廣場，滿眼皆綠、步步生景，非常適合開發(fā)別墅產(chǎn)品產(chǎn)品競爭 周邊競爭樓盤如太湖威尼斯花園、太湖明珠苑、太湖花園等都以獨(dú)立別墅作為自身的主力產(chǎn)品，因此區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)型別墅、亞別墅存在很大市場空間 無錫聯(lián)排別墅市場情況良好，存在較大的發(fā)展空間 無錫疊加別墅目前正處于市場空白點(diǎn)，有很大的發(fā)展前景 疊加別墅在無錫存在一定的客戶認(rèn)知風(fēng)險 同質(zhì)化產(chǎn)品將受到很大的市場競爭沖擊價格競爭 周邊競爭樓盤總價較高，一般在260500萬/棟之間，因此區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)型別墅、亞別墅等低總價產(chǎn)品存在很大市場空間 100200萬價格段的別墅在本區(qū)域乃至在無錫都屬于比較空白的產(chǎn)品，項目性價比優(yōu)良，可以很好地滿足消費(fèi)者的需求客戶因素購房時也有相當(dāng)部分的有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的消費(fèi)者在別墅與普通住宅之間徘徊，本產(chǎn)品的推出，可以很好地滿足這部分消費(fèi)者的需求。市內(nèi)競爭項目的推出，讓消費(fèi)者用有更大的選擇空間地塊限制，可適當(dāng)提高局部容積率，降低別墅區(qū)域容積率 發(fā)展獨(dú)立別墅比較容易形成產(chǎn)品同質(zhì)化 獨(dú)立別墅將不容易實(shí)現(xiàn)地塊規(guī)劃目標(biāo)，在一定程度上降低了項目可銷售面積結(jié)論：綜上所述，本項目具備發(fā)展亞別墅產(chǎn)品的先決條件（但必須解決聯(lián)排別墅與疊加別墅最優(yōu)體量比例的問題）酒店式公寓產(chǎn)品發(fā)展研判⑴ 無錫酒店式公寓項目基本狀況無錫酒店式公寓個案項目名稱地理位置套數(shù)面積范圍（m2）均價 （元/ m2）銷售狀況交房標(biāo)準(zhǔn)物管費(fèi)（元/月/m2）金鳳凰鳳翔路135號12542—625300預(yù)約50%精裝修盛世天下清揚(yáng)路與永樂路交匯處16440—71620080—90%精裝修金馬商城興源北路與春申路交叉處400主力62450070%毛坯房 優(yōu)族聯(lián)盟人民中路27號44840—90700070%精裝修. 0長江金岸新區(qū)800603900未開盤毛坯房長江綠島新區(qū)3005779400080%毛坯房東方銀座新區(qū)15048683000已售完毛坯房嘉德假日廣場五愛路與建業(yè)路交界處25033385000已售完毛坯房 ⑵ 典型個案分析金鳳凰■ 開發(fā)商: 無錫普潤投資擔(dān)保有限公司 ■ 物業(yè)管理公司: 無錫中房物業(yè) ■ 代理公司（策劃、廣告公司）: 新總體事業(yè)營銷策劃■ 地址: 無錫市鳳翔路135號鳳翔路與鳳賓路交口處■ 交通狀況: 乘公交K90路，K57路，58路，29路，313路均可達(dá)■ 周邊基本情況描述: 項目近歐風(fēng)街，商業(yè)氛圍濃厚，位于諷翔路、鳳賓路及通惠東路的交匯處附近，交通便捷■ 總建筑面積: 15000平方米左右■ 總套數(shù): 共161套■ 建筑層數(shù):10層■ 層高: ■ 項目物業(yè)類型：1—2層為商鋪；3層為寫字樓（5000 m2）；4—10層為公寓■ 項目建筑風(fēng)格特征: 老樓改造■ 停車位：與相鄰的鳳賓花園共享■ 會所: 無 ■ 餐飲美食: 黃金海岸大酒店、狀元樓、漁鄉(xiāng)樓、豪客來■ 生活購物：誠隆超市、好買得分店、一百商廈 ■ 休閑娛樂：光輝歲月音樂酒吧、名典咖啡、樂波門休閑娛樂中心