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無錫大浮鎮(zhèn)項目前期策劃報告(已修改)

2025-02-02 16:14 本頁面
 

【正文】 無錫大浮鎮(zhèn)項目前期策劃報告 金豐易居(普潤地產(chǎn))20041128前 言首先要感謝無錫現(xiàn)代置業(yè)有限公司的各位領(lǐng)導(dǎo)能夠在百忙之中抽空閱讀普潤地產(chǎn)商業(yè)部對“無錫大浮鎮(zhèn)地塊項目”所作的項目前期策劃報告,幷同時感謝各位領(lǐng)導(dǎo)在該項目上對普潤地產(chǎn)商業(yè)部的支持與幫助。在與貴司就該項目進行多次商談之后,普潤地產(chǎn)商業(yè)部派出大量精干人員對無錫房地產(chǎn)市場主要包括別墅市場、酒店市場、商鋪市場、酒店式公寓市場以及“無錫大浮鎮(zhèn)項目”本身進行了較為深入全面地分析,幷結(jié)合普潤地產(chǎn)商業(yè)部多年來房產(chǎn)代理的扎實經(jīng)驗,提出了普潤地產(chǎn)對該項目的前期策劃報告。為了實現(xiàn)該項目目標(biāo)利潤最大且風(fēng)險最小,普潤地產(chǎn)將全力以赴,依靠自己的專業(yè)知識為貴司提供最優(yōu)質(zhì)的代理服務(wù),并希望能為貴司的房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展錦上添花。上海普潤地產(chǎn)商業(yè)部2004112846169。2004年上海普潤地產(chǎn)商業(yè)部版權(quán)所有第一部分 無錫房地產(chǎn)投資背景分析n 國內(nèi)生產(chǎn)總值從上表不難看出,無錫已經(jīng)持續(xù)多年實現(xiàn)了城市經(jīng)濟的高增長,2003年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值達到1901億元,%,經(jīng)濟的高速發(fā)展為無錫的房地產(chǎn)市場的價格及產(chǎn)品品質(zhì)的提升奠定了良好的基礎(chǔ)。n 恩格爾系數(shù)變化無錫恩格爾系數(shù)的歷年變化趨勢年份1997199819992000200120022003恩格爾系數(shù)恩格爾系數(shù)的逐年持續(xù)下降,表明了無錫市民的消費結(jié)構(gòu)日趨合理,消費能力有了很大程度的提升。n 人均可支配收入22003年無錫城市居民的可支配收入突破11500元,%,收入增加極大的刺激著市民的消費,而購房消費則是其中的重要組成部分。n 居民儲蓄額及人均儲蓄的歷年變化趨勢無錫居民儲蓄額及人均儲蓄的歷年變化趨勢年份1997199819992000200120022003居民儲蓄存款余額(億元)380644平均每人儲蓄額(元)88041082412264127631478518529241062003年居民人均儲蓄余額(本外幣)突破2萬元,%。無錫2003年及以前之宏觀房地產(chǎn)市場環(huán)境n 房地產(chǎn)開發(fā)投資 無錫房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)表(單位:億元)年份200120022003年房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增長率%%%2003年增長迅猛,開發(fā)商對房地產(chǎn)的投資熱情高漲。n 房地產(chǎn)施工、竣工及空置率無錫房地產(chǎn)施工、竣工及空置數(shù)據(jù)表(單位:萬平方米)19992000200120022003年新開工面積竣工面積空置面積136從上圖近年無錫房地產(chǎn)市場交易異?;钴S,空置率降幅很大,而新開發(fā)項目增長驚人,2003年無錫地產(chǎn)進入高速發(fā)展階段。n 近年商品房銷售狀況商品房銷售數(shù)據(jù)表(單位:萬平方米 )年份19992000200120022003年商品房銷售面積住宅銷售面積由2001年起無錫房地產(chǎn)業(yè)進入了銷售高速增長的階段,而在所有的銷售商品房種,住宅的需求始終占據(jù)著最大的市場份額。無錫2004年最新房地產(chǎn)市場狀況n 房地產(chǎn)一、二級市場供應(yīng)有序增長㎡。非住宅用地成為土地市場投放的主角。今年19月共出讓土地689萬㎡。同時第三季度無錫市區(qū)又迎來了一個新盤上市的小高潮,七區(qū)共頒布預(yù)銷售許可證37張,㎡。19月累計核準預(yù)售面積290萬㎡,今年市區(qū)可供百姓選擇的房源已達490萬㎡,供不應(yīng)求的狀況已經(jīng)大為改善。n 房地產(chǎn)開發(fā)投資漲幅有所反彈,%,%,相當(dāng)于整個上半年的完成額。㎡,㎡,㎡,%, %和52.5%。數(shù)據(jù)顯示各界對房地產(chǎn)景氣的信心還是很強的。n 房地產(chǎn)二、三級市場交易量漲跌不一房地產(chǎn)交易對于宏觀調(diào)控的反應(yīng)要滯后一些。今年19月市區(qū)商品房成交250.53萬㎡,成交額達93.41億元。除錫山、惠山兩區(qū)外,㎡,%和90.3%。其中住宅成交163.29萬㎡,金額53.47億元。n 房價穩(wěn)中有升,各區(qū)域漲幅差異較大本季商品住宅均值3479元/㎡,%。本季均價最大的特點是區(qū)域發(fā)展不平衡。本季的均值雖然微漲三個百分點,但各區(qū)域發(fā)展極為不平衡,最大單季增幅相差二十多個百分點。n 金融市場的規(guī)范、銀根的緊縮限制了部分投機行為隨著《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》的正式出臺,各大商業(yè)銀行既抬高了住房貸款的門檻,也嚴格了審查的手續(xù)。七月份以來,因無法順利獲取貸款而辦理解除商品房買賣合同、撤銷合同登記備案手續(xù)的比例在加大。n 成交勢頭雖然放緩,但已初現(xiàn)回暖跡象㎡,%。造成交易略微低迷的原因:一是上半年宏觀調(diào)控的慣性作用;二是慣例上春節(jié)前后和暑期是房地產(chǎn)消費偏淡的時節(jié);三是市場供應(yīng)充足,使得消費者并不急于入市購買。此外,%,充分體現(xiàn)了消費者對于無錫樓市的信心。第二部分 項目產(chǎn)品發(fā)展初步模式分析項目地塊特質(zhì)分析n 項目四至本項目地塊位于無錫濱湖區(qū)大浮鎮(zhèn)內(nèi),北側(cè)為錫塘路,東側(cè)為軍浮路,西側(cè)與南側(cè)為中央電視臺影視城基地—唐城,地塊距無錫市中心平均距離為11公里。n 自然及人文環(huán)境地塊處于無錫市大浮山麓蒼翠青幽的群峰環(huán)抱中;它東隔氣勢磅礴的五里湖,與蠡園、“世界奇觀”景區(qū)隔湖相望;直面位于太湖風(fēng)景旅游區(qū)的中心地段正面(東北向)為占地面積為8萬平方米的大型休閑廣場,滿眼皆綠、步步生景,自然風(fēng)光秀美,景色宜人。地塊北與唐城緊鄰,與太湖佳絕處——黿頭渚一脈相通,南與三國城、水滸城隔山呼應(yīng);半徑范圍內(nèi)有高檔豪華別墅200余幢,構(gòu)成了一道獨特的人文景觀。n 人口環(huán)境(3公里半徑內(nèi))大浮鎮(zhèn)、南泉鎮(zhèn)兩鎮(zhèn)合并建立濱湖鎮(zhèn)。由這個人口密度推算,項目3公里范圍內(nèi)的居住人口大約7000人。由于項目周邊主要建筑群體大多為低密度建筑(如別墅),應(yīng)該說本區(qū)域是一個人口密度很低的區(qū)域。n 區(qū)域城市規(guī)劃大浮地區(qū)(大浮山水城旅游度假區(qū))。以湖光山色和港灣半島為環(huán)境特色。規(guī)劃以度假、休閑和旅游功能為主體,結(jié)合學(xué)研等相關(guān)功能,聯(lián)動互補,建成綜合性旅游產(chǎn)業(yè)聚落與生態(tài)保存區(qū)域。n 地塊特征地地塊呈現(xiàn)為不規(guī)則六菱形,主要土地技術(shù)指標(biāo)見如下表:地塊主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)用地面積(M2)用地性質(zhì)容積率建筑密度綠地率建筑限高供地條件出讓年限出讓價格 (萬元)商業(yè)、酒店式公寓35%30%≤4層拆成自然平整50年13200(拍賣公告)n 交通配套 項目現(xiàn)有交通網(wǎng)絡(luò)比較單一,基本只能依靠公路交通,公交線路較少,出行不太便利,因此交通問題將是未來項目銷售的瓶頸之一,因此本項目的營銷方案將對項目交通問題作專門論述。車號起仡時間??空军c頭班末班95:2018:00中南公交公司→中橋→蠡園經(jīng)濟區(qū)→夏家邊→大陳巷→蠡園→歐洲城→寶界橋→漆塘→山門口→袁家灣→路耿下→許舍→向陽→北顧巷→軍東新村→張巷→軍南→西林→大浮敬老院→軍嶂2127:0016:30黿頭渚→寶界橋→唐城→大浮林果場→南洋學(xué)?!笊筋^→大浮北村→大浮南村→三國城→董塢里→統(tǒng)一嘉園→羊岐→柑桔研究所→白旄后灣→白旄村委→白旄前灣→亮河灣→吳塘→軍嶂31518:3022:30中南公交公司→中橋→蠡園經(jīng)濟區(qū)→夏家邊→山明水秀大飯店(景秀苑)→大成巷→蠡園→歐洲城→寶界橋→唐城→大浮林果廠→南洋學(xué)校8206:4018:00火車站、中山路、汽車西站、溪北新村、西郊賓館、西園弄、西園里、太湖西大道、正大電器廠、大陳巷、蠡園、歐洲城、寶界橋、漆塘(唐城)、大浮林果場、南洋學(xué)校、大山頭、大浮北村、大浮南村、三國城、董塢里、統(tǒng)一嘉園從起仡時間上看,市區(qū)前往地塊的班車也受到很大的限制,非常不方便。n 教育配套無錫太湖山水城旅游區(qū)擁有南洋國際學(xué)校、南洋學(xué)院、江蘇省江南志立學(xué)院和光華學(xué)校等多家大中專院校。此外,無錫新規(guī)劃的無錫大學(xué)城就坐落在旅游區(qū)東側(cè)。南洋國際學(xué)校簡介發(fā)展商:上海中銳集團成立時間:1995年地點:太湖山水旅游風(fēng)景區(qū)占地:210畝 建筑面積:總投資:近2億元藏書:近5萬冊招收對象:幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、大專辦學(xué)成績:2002年無錫同類學(xué)校中考第一特色建筑設(shè)施:藝體館、報告廳、形體房、音樂中心、塑膠跑道、多媒體網(wǎng)絡(luò)教室但是從未來的教育規(guī)劃體系來說,本區(qū)域?qū)τ趨^(qū)域教育規(guī)劃則需要參考蠡溪分區(qū)及濱湖新城:n 商業(yè)配套本區(qū)域的商業(yè)配套主要是圍繞著周邊的旅游資源展開,比較成熟的商業(yè)配套主要是餐飲行業(yè)及一些酒店賓館行業(yè)。地塊周邊主要商業(yè)配套區(qū)域周邊主要商業(yè)配套銀行工商銀行酒店四星級太湖花園渡假酒店農(nóng)業(yè)銀行三星級鑫湖度假村建設(shè)銀行三星級寶鋼碧波園餐飲數(shù)家小規(guī)模湖鮮酒樓旅游點唐城三國城、水滸城黿頭渚n 醫(yī)療配套大浮鎮(zhèn)缺乏成熟的醫(yī)療設(shè)施,區(qū)域就近就醫(yī)條件并不方便,現(xiàn)有的醫(yī)療配套必須由半徑三公里范圍內(nèi)的蠡溪分區(qū)及濱湖新城提供:蠡溪分區(qū):市級醫(yī)院3家,區(qū)級醫(yī)院4家,醫(yī)院床位共計2770床。n 綜合論述單純從地段角度來看,本地塊距離無錫傳統(tǒng)市中心的距離比較遠,交通不夠便利;而從一些主要的配套方面來看,生活在本地塊周邊的居民在一定程度上將降低生活的便捷度,但是就本案來說,地塊具有不可復(fù)制的景觀及豐富的旅游黃金資源,因此如何揚長避短,充分挖掘項目的景觀及旅游資源賣點,并在一定程度上的改造產(chǎn)品,就成為項目成功運作的關(guān)鍵。無錫大浮鎮(zhèn)項目前期策劃報告 金豐易居(普潤地產(chǎn))20041128項目地塊評估⑴ 住宅發(fā)展條件評估項目住宅發(fā)展條件評估模型指標(biāo)項A因素項B指標(biāo)評價單項權(quán)重分值分項權(quán)重代碼指標(biāo)代碼因 素優(yōu)(100)良(80)及格(60)不及格(0)1交通條件1交通站點數(shù)量與輻射范圍交通站點多,輻射全市交通站點較多,輻射范圍較廣交通站點較多,輻射本區(qū)域交通站點很少,輻射范圍小402公交站《100m《300m《600 m600m1003機動車可達性道路從不堵塞,道路質(zhì)量良好只在高峰時期(≤)堵塞,道路質(zhì)量良好機動車進出有一定困難機動車的運行非常困難1004快速干道(出入口)《 km〈1 km1 km1002人文環(huán)境1大學(xué) km〈1 km〈3 km3 km802中學(xué)《 km〈 km〈2 km》2 km80名校名校普通學(xué)校3小學(xué)《 km〈1 km〈 km》 km80名?;蛱厣逃;蛱厣逃胀▽W(xué)?;驔]有小學(xué)4幼兒園《 km〈 km〈 km》1 km或沒有幼兒園80特色教育特色教育5文化遺跡有人們認同的歷史底蘊較強的歷史底蘊沒有得到大多數(shù)人的認可沒有90周邊原有或保留建筑檔次高,可以與其協(xié)調(diào)檔次高檔次一般,沒有保留建筑或原有建筑檔次低706科研院所有效提升小區(qū)人文沒有303商業(yè)環(huán)境1大賣場1km或5分鐘車程〈3km或15分鐘車程〈5km或20分鐘車程〉5km或車行不便利802商業(yè)(務(wù))中心(或次中心)1km或5分鐘車程〈3km或15分鐘車程〈5km或20分鐘車程〉5km或車行不便利703居住區(qū)商業(yè)〈〈〉1004城市商業(yè)街〈〈〉05會展、旅游性設(shè)施〈1km或5分鐘車程〈3km或15分鐘車程〉3km或車行不便利1004周邊醫(yī)療1市級中心醫(yī)院1km或5分鐘車程〈〈3km或15分鐘車程〉3km或車行不便利602區(qū)級醫(yī)院1km或5分鐘車程〈〈2km或10分鐘車程〉2km或車行不便利803專業(yè)醫(yī)院〈1km或5分鐘車程〈〉805周邊生活配
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