【正文】 套1銀行〈〈〉100郵局〈〈〉80電信〈〈〉802運動中心〈1km〈3km〉3km60健身場所〈〈〉1003酒吧〈〈〉100舞廳、KTV〈〈〉80桑拿〈〈〉806城市規(guī)劃1區(qū)域功能定位（未來35年）屬于大型住宅區(qū)或商業(yè)（務）區(qū)城市次級住宅區(qū)或商業(yè)（務）區(qū)處于城市發(fā)展的方向上或開發(fā)方向上以上情況都不屬于902基礎設施發(fā)展規(guī)劃（未來35年）有市級大型基礎設施規(guī)劃建設有城市主干道或市政配套規(guī)劃建設城市次干道規(guī)劃建設無903生活配套設施發(fā)展規(guī)劃有大型商業(yè)設施規(guī)劃建設有中等規(guī)模商業(yè)規(guī)劃建設有社區(qū)、街區(qū)生活配套建設無904周邊區(qū)域規(guī)劃商務（業(yè)）區(qū)、交通便便捷工業(yè)區(qū)周邊有小型的 商業(yè)、工業(yè)規(guī)劃無905環(huán)境改造屬于未來城市重點改造的地區(qū)屬于拆遷或環(huán)境改造的地區(qū)周邊環(huán)境較差，未來沒有 改造的可能1007自然景觀1其他樓盤景觀能最大限度借用可有效借用可借用一些不能借用100公園/城市綠化能最大限度借用可有效借用可借用一些不能借用90原有大樹每100m2綠地可保留的樹木量》5，株每100m2綠地可保留的樹木量》4株每100m2綠地可保留的樹木量》3株沒有可保留的樹木402河流/湖泊/海洋傍水或環(huán)水近水可以觀水不能利用703山巒依山或含山近山遠觀山景沒有山景1004園林能最大限度借用可有效借用可借用一些不能借用80旅游區(qū)能最大限度借用可有效借用可借用一些不能借用905城市可以觀看城市的景觀(主要俯瞰指建筑群)不可以觀看城市的景觀(主要俯瞰指建筑群)808經濟環(huán)境1區(qū)域產業(yè)有大的產業(yè)支撐產業(yè)基礎良好產業(yè)一般幾乎沒有產業(yè)602區(qū)域內人均可支配收入遠高于全市平均水平略高于全市平均水平全市平均水平低于全市平均水平709場地情況1噪音≤30≤35≤4040100總懸浮顆粒物TSP（年平均，mg/ m3≤≤≤1002地質地質優(yōu)良承載力強地質良好承載力一般地質承載力不強地質差而且復雜，地基需特殊處理80地下水位地下水位低地下水位高803場地日照（百分比%）≥40≥20≥1010904主導風城市的上風口，主導風向直接穿過地塊主導風能夠穿過地塊主導風不能穿過地塊處于城市的下風口905土地形狀與面積規(guī)則好利用較規(guī)則能夠利用零星不好利用90地貌情況可以充分利用原有地貌布置小區(qū)景觀功能可以利用原有地貌小幅度改變原有地貌需大幅度改變原有地貌90場地水榭有水榭穿過沒有水榭穿過0七通情況滿足七通條件，且容量大滿足七通條件滿足三通不滿足三通的條件606水質水質優(yōu)水質良無污染污染有毒1007危險洪水水位歷史水位遠低于場地海拔歷史水位低于場地海拔歷史水位高于場地海拔，預防成本低歷史水位高，預防成本高10010人口環(huán)境（3km以內）1夜間居住人數量5萬以上3~5萬1~3萬1萬以下802日間人群數量8萬以上5~8萬2~5萬2萬以下6011市場環(huán)境1該區(qū)域房地產市場在城市的排名持續(xù)上升一般上升保持下落902區(qū)域地產市場近幾年的發(fā)展趨勢持續(xù)上升一般上升保持低落90結論：，住宅發(fā)展條件良好，且非常適合高檔別墅區(qū)開發(fā)⑵ 商業(yè)發(fā)展條件評估項目商業(yè)發(fā)展條件評估模型指標項A因素項B指標評價單項權重分值分項權重代碼指標代碼分因素優(yōu)(100)良(80)及格(60)不及格(0)1交通條件1交通站點數量與輻射范圍交通站點多，輻射全市交通站點較多，輻射范圍較廣交通站點較多，輻射本區(qū)域交通站點很少，輻射范圍小402公交站《100m《300m《600 m600m1003機動車可達性道路從不堵塞，道路質量良好只在高峰時期（≤）堵塞，道路質量良好機動車進出有一定困難機動車的運行非常困難1004快速干道（出入口）《 km〈1 km1 km1002區(qū)位環(huán)境1城市商業(yè)中心處于城市商業(yè)區(qū)中心處于城市商業(yè)區(qū)強頸輻射圈內處于城市商業(yè)區(qū)輻射圈邊緣地帶02商務中心(或次中心)處于中心處于強頸輻射圈內處于輻射圈邊緣地帶303大型居住區(qū)〈〈〉404城市商業(yè)街〈〈〉05會展、旅游性設施〈1km或5分鐘車程〈3km或15分鐘車程〉3km或車行不便利1006大型交通樞紐〈〈〉03周邊生活配套1銀行〈〈〉100郵局〈〈〉80電信〈〈〉802運動中心〈1km〈2km〉2km60健身場所〈〈〉1003酒吧〈〈〉100舞廳、KTV〈〈〉80桑拿〈〈〉804城市規(guī)劃1區(qū)域功能定位（未來35年）屬于大型住宅區(qū)或商業(yè)（務）區(qū)城市次級住宅區(qū)或商業(yè)（務）區(qū)處于城市發(fā)展的方向上或開發(fā)方向上以上情況都不屬于902基礎設施發(fā)展規(guī)劃（未來35年）有市級大型基礎設施規(guī)劃建設有城市主干道或市政配套規(guī)劃建設城市次干道規(guī)劃建設無903生活配套設施發(fā)展規(guī)劃有大型商業(yè)設施規(guī)劃建設有中等規(guī)模商業(yè)規(guī)劃建設有社區(qū)、街區(qū)生活配套建設無904周邊區(qū)域規(guī)劃商務（業(yè)）區(qū)、交通便便捷工業(yè)區(qū)周邊有小型的 商業(yè)、工業(yè)規(guī)劃無905環(huán)境改造屬于未來城市重點改造的地區(qū)屬于拆遷或環(huán)境改造的地區(qū)周邊環(huán)境較差，未來沒有 改造的可能1005自然景觀1其他樓盤景觀能最大限度借用可有效借用可借用一些不能借用1002公園能最大限度借用可有效借用可借用一些不能借用903城市綠化能最大限度借用可有效借用可借用一些不能借用904河流/湖泊/海洋傍水或環(huán)水近水可以觀水不能利用705山巒可以觀看城市的景觀(主要俯瞰指建筑群)依山或含山近山遠觀山景不可以觀看城市的景觀(主要俯瞰指建筑群)沒有山景1006經濟環(huán)境1區(qū)域產業(yè)有大的產業(yè)支撐產業(yè)基礎良好產業(yè)一般幾乎沒有產業(yè)602區(qū)域內人均可支配收入遠高于全市平均水平略高于全市平均水平全市平均水平低于全市平均水平707地質環(huán)境1地質地質優(yōu)良承載力強地質良好承載力一般地質承載力不強地質差而且復雜，地基需特殊處理80地下水位地下水位低地下水位高802場地日照（百分比%）≥40≥20≥1010903土地形狀與面積規(guī)則好利用較規(guī)則能夠利用零星不好利用90七通情況滿足七通條件，且容量大滿足七通條件滿足三通不滿足三通的條件604危險洪水水位歷史水位遠低于場地海拔歷史水位低于場地海拔歷史水位高于場地海拔，預防成本低歷史水位高，預防成本高1008人流程度1本區(qū)域內夜間居住人數量10萬以上5~10萬2~5萬2萬以下02本區(qū)域內日間人群數量20萬以上10~20萬3~10萬3萬以下03人口流量流量大，超過每天10萬流量大，超過每天5萬流量大，超過每天3萬04消費者特征收入高，購買力強收入較高，購買力教強一般90結論：，商業(yè)發(fā)展條件一般，不適合集中型大體量商業(yè)項目的開發(fā)無錫大浮鎮(zhèn)項目前期策劃報告 金豐易居（普潤地產）20041128⑶ 項目地塊不利特質轉化彌補初步方案n 項目地塊交通站點數量較少、輻射范圍較小項目地處無錫風景區(qū)，屬郊區(qū)范疇，雖離市區(qū)只有11公里，20分鐘左右的車程，可是在無錫普通市民心目中的心理距離可能大大超過11公里的長度，該不利特質將一定程度限制本項目整體產品定位，項目周邊僅有一輛公交車可以直通市內（火車站），交通條件不好勢必影響大量沒有私家車的大眾消費者對本案的購房欲望。解決措施：a) 可專門設置免費班車接送小區(qū)居民。由此解決小區(qū)居民工作、購物、休閑等日常生活需要，最大限度的利用小區(qū)優(yōu)良環(huán)境吸引客戶，并解決客戶對地理區(qū)位較偏、交通不便的后顧之憂。 n 項目地塊地理區(qū)位較偏，區(qū)域常住人口較少，人氣商氣較難集聚由于區(qū)域地理位置較偏，遠離市中心，區(qū)域內固定人口較少，僅有太湖明珠苑、太湖山莊以及其他少量別墅區(qū)固定人口入駐，區(qū)域整體人氣、商氣略顯不足，同時由于項目地塊位于無錫著名的旅游區(qū)——黿頭諸風景區(qū)之內，區(qū)域內日間有較多的旅游人口與旅游工作人員，但他們較少在此過夜，因此區(qū)域內夜間人流量非常小，夜間非常安靜。解決措施：該不利特質同時也是項目的有利特質，區(qū)域內常住人口少、區(qū)域環(huán)境好基本沒有噪音、粉塵等污染，良好的居住環(huán)境是目前城市居民對居家生活的一種向往和憧憬，而本項目可以給客戶一個純粹居家的感覺，但必須同時做到以下幾個方面的工作。a) 聘用國際知名物業(yè)管理公司以此提升項目檔次，嚴格控制外來旅游人口，保障小區(qū)居住安全，保證項目的物業(yè)管理工作良好。b) 提高項目檔次，創(chuàng)造無錫金領人士的生活領地c) 盡量減少項目商業(yè)用房體量，并以特色商業(yè)定位為主，最大程度的服務周邊高檔別墅區(qū)居民，爭取吸引無錫市民與旅游人士在此消費。n 項目地塊不近湖，不能很好的利用湖景資源項目地塊雖然位于湖邊，但與湖還有一定的距離，沒有親水性。解決措施：a) 借助項目西面與北面的山體，進一步深化山景住宅區(qū)的感覺，加大基地填方量，把整個基地由東向西逐漸提高，并以此架高建筑群和景觀配套，真正營造無錫獨有的山水住宅區(qū)。b) 建筑群的布局當然盡量南北走向，但還需進一步考慮開窗見湖、見山的直觀感覺，架高后的建筑群充分保證每一戶居民可以推窗見湖，最大程度的利用湖景與山景資源。項目產品發(fā)展初步模式根據上文的分析，普潤地產初步考慮本項目適合的產品類型主要有：獨立別墅、聯(lián)體別墅、聯(lián)排別墅、疊加別墅、電梯花園公寓、酒店式公寓、特色商業(yè)等。由此普潤地產分別對無錫市內各相關物業(yè)類型做了較為詳細的市場調研，下文將從市場、財務、客戶以及項目本身等幾個角度對各種產品發(fā)展模式及其組合方式分別進行研判，以確定最終之產品發(fā)展模式。第三部分 項目產品發(fā)展方案根據以上對項目所在區(qū)域和環(huán)境的分析，普潤地產初步選擇了以下幾類物業(yè)產品發(fā)展模式作進一步的比選與組合。別墅產品發(fā)展研判⑴ 無錫別墅產品市場狀況與無錫房地產市場整體呈現(xiàn)一片榮景的狀況形成鮮明對比的是無錫別墅市場的異常平靜，目前市場上在推別墅個案僅8個，總可銷售套數僅有約300套，面積只有近8萬平米，大多數為區(qū)域型居家別墅，在整個房地產市場中幾乎微不足道?？偟目磥恚瑹o錫別墅市場發(fā)展較為緩慢。當上海、北京、杭州等一線城市由于別墅類用地供應過大，導致別墅房空置率上升時，無錫的別墅市場卻還未啟動。并且目前開發(fā)企業(yè)自身規(guī)模較小，又缺乏開發(fā)經驗，使之開發(fā)的別墅產品普遍規(guī)模有限，缺乏整體規(guī)劃性，產品形態(tài)也比較落后，不太注重產品的附加價值，可以說無錫的別墅市場是一個與其城市規(guī)模和定位不相稱、相對較為落后的市場。普潤地產商業(yè)部調查了無錫市內的主要別墅物業(yè)，分別分析了供求、價格及產品特征等方面的情況。無錫市內主要別墅項目列表項目產品形態(tài)總規(guī)模售價（￥/ M2）出售率主力面積（M2）車位配比市內濱湖區(qū)域山水湖濱花園疊加別墅聯(lián)排別墅獨立別墅（一期）疊加88套聯(lián)排40套疊加：60007000聯(lián)排：8000獨立：未定疊加：45%聯(lián)排：100%獨立：未推疊加：230260聯(lián)排：3001：太湖威尼斯花園獨立別墅（二期）獨立：128套獨立：18000獨立：25%獨立：5006501：1鑫博別墅雙拼別墅獨立別墅 獨立50套雙拼：5000獨立：6000雙拼：100%獨立：70%雙拼：300