【正文】 主干道，四片區(qū) ——旅游地產(chǎn)開發(fā)區(qū)，旅游服務(wù)核心區(qū)，羅山島片區(qū)和北部休閑度假區(qū)。n休閑度假區(qū)： 以度假村，現(xiàn)代觀光農(nóng)業(yè)園，運動休閑功能為主n旅游地產(chǎn)開發(fā)區(qū)：及居住，商業(yè)，休閑，水上運動中心等于一體的綜合開發(fā)區(qū)n旅游核心服務(wù)區(qū)：集旅游商業(yè)服務(wù)，接待，餐飲，居住等為一體的旅游服務(wù)區(qū)n羅山島：規(guī)劃養(yǎng)生基地，島嶼公園及水上游艇俱樂部等運動休閑設(shè)施 項目本體分析項目本體分析 項目外部環(huán)境分析項目外部環(huán)境分析 西岸片區(qū)規(guī)劃西岸片區(qū)規(guī)劃Code of this report | 19169。 Copyright Centaline Group, 2023西岸旅游地產(chǎn)開發(fā)區(qū) 處于初步開發(fā)狀態(tài)，目前僅維豐項目在售；但是地塊內(nèi)建筑形式各異，建筑風(fēng)格不統(tǒng)一，建筑高度，開發(fā)強度參差不齊且偏大，整體凌亂，弱化了長壽湖地勢肌理，本案所處 旅游服務(wù)核心區(qū) 處于預(yù)備開發(fā)階段， 休閑度假區(qū) 尚未開發(fā)。中飛公司國際復(fù)合公司民生公司金同度公司維豐公司初步開發(fā)預(yù)備開發(fā)（本案）尚未開發(fā) 項目本體分析項目本體分析 項目外部環(huán)境分析項目外部環(huán)境分析 西岸開發(fā)現(xiàn)狀西岸開發(fā)現(xiàn)狀Code of this report | 20169。 Copyright Centaline Group, 2023本案維豐藍湖熙岸長壽古鎮(zhèn) 項目本體分析項目本體分析 項目外部環(huán)境分析項目外部環(huán)境分析 區(qū)域市場競爭分析區(qū)域市場競爭分析目前，區(qū)域市場內(nèi)與本案具有較為直接競爭關(guān)系的項目僅維豐藍湖熙岸與長壽古鎮(zhèn)。Code of this report | 21169。 Copyright Centaline Group, 2023維豐藍湖熙岸位于長壽湖鎮(zhèn)沿湖路 5號，地處長壽湖西畔，占地 327畝，為中式建筑風(fēng)格的花園洋房和別墅。容積率 ，絕大部分可戶型以臨窗觀湖?；▓@洋房以 2050平米的小戶型為主，總價較低，度假、投資兩相宜。 占地面積 :218000平方米 建筑面積 :130000平方米 一期開盤時間： 20231212 一期交房時間： 20231020 花園洋房 4層，別墅 3層停車位 :500 總戶數(shù) 2255戶 結(jié)構(gòu) :框架 外墻 :文化石、有機玻璃貼面、木制架構(gòu)及外墻涂料 電梯 :無 衛(wèi)生間 :下沉式 供電 :有 供水 :有 供氣 :有 項目本體分析項目本體分析 項目外部環(huán)境分析項目外部環(huán)境分析 維豐藍湖熙岸維豐藍湖熙岸Code of this report | 22169。 Copyright Centaline Group, 2023二期預(yù)計 2023年 5月推出 2080平米度假休閑公寓洋房，推出 200250套，約 1萬方 .預(yù)計價格 4300元 /㎡ 。一期為 2080平米湖居度假洋房，約 ，共約 1050套，收官價格 4100元/㎡ ，目前已售罄。銷售情況C3平層戶型圖 C2平層戶型圖 C1平層戶型圖 項目本體分析項目本體分析 項目外部環(huán)境分析項目外部環(huán)境分析 維豐藍湖熙岸維豐藍湖熙岸Code of this report | 23169。 Copyright Centaline Group, 2023長壽古鎮(zhèn)位于長壽區(qū)桃花新城長洪路后段（菩提山下），占地 2023畝，其中文化旅游核心區(qū)占地 800畝，建筑容積率小于 。配套住宅區(qū)有 1200畝（小高層、高層、獨棟別墅、聯(lián)排別墅、花園洋房），建筑容積率 。項目總建筑面積為 136萬平方米，總投資 43億元。占地面積 :800000平方米（住宅部分）建筑面積 :920230平方米 物業(yè)類型：小高層、高層、聯(lián)排、獨棟、花園洋房一期開盤時間： 20231116總層數(shù)： 4可出租層數(shù)： 3 標(biāo)準層高： 凈高： 花園洋房 4層，別墅 3層停車位 :2800住宅部分預(yù)計 2023年年底動工，2023年下半年開售項目定位為以旅游為主，地產(chǎn)為輔的文化旅游地產(chǎn)項目。 項目本體分析項目本體分析 項目外部環(huán)境分析項目外部環(huán)境分析 維豐藍湖熙岸維豐藍湖熙岸Code of this report | 24169。 Copyright Centaline Group, 2023 項目本體分析項目本體分析 項目外部環(huán)境分析項目外部環(huán)境分析 長壽古鎮(zhèn)長壽古鎮(zhèn)銷售情況一期為商鋪 10萬方含 5星級，酒店目前正在引進中。一期商鋪面積在 2472023㎡ 之間，共 313套， A區(qū) 167套， B區(qū) 146套，目前已售出200多套，銷售均價達到 8000元 /㎡ 。B區(qū)另有 2555㎡ 公寓 160余套，總體量約 6400㎡ ，皆為精裝修，銷售價格為 61006500元 /㎡ ，本次房交會首次推出。Code of this report | 25169。 Copyright Centaline Group, 2023A2A3A1A4A5商 A2A6CB2B1B3B4B5B7B7B6項目由若干地塊相互緊密組成，呈現(xiàn)東低西高地形，東部沿湖區(qū)域較為平坦，西部山地高差較大。內(nèi)部存在變電站和高壓走廊，其中 A2和 B2規(guī)劃為項目一期用地。C 變電站 A2 西部高差大高壓線 B2 東部平緩 項目本體分析項目本體分析 項目內(nèi)部環(huán)境分析項目內(nèi)部環(huán)境分析 地塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀Code of this report | 26169。 Copyright Centaline Group, 2023項目位于長壽湖風(fēng)景區(qū)西岸片區(qū)核心區(qū)域，擁山環(huán)湖，景觀資源稟賦，由高爾夫體育公園和游艇碼頭、酒店和國際會議中心、國際長壽村共同組成。? 本案位于長壽湖風(fēng)景區(qū)西岸核心區(qū)域，占地2500畝? 本案若干組團地塊組成，綜合容積率 1，可建體量 140萬方；? 1700畝的羅山半島規(guī)劃修建 27洞高爾夫球場；? 規(guī)劃酒店和國際會議中心占地為 300畝；? 項目地塊內(nèi)部自然綠化豐富，多以綠地植被和小型樹木為主；? 項目地塊為毛地；內(nèi)部建筑物極少，僅少量農(nóng)房；? 項目擁有 2個共 285畝內(nèi)湖和 100畝湖岸綠化用地，環(huán)境俱佳；高爾夫體育公園2大內(nèi)湖國際長壽村酒店和國際會議中心羅山半島 內(nèi)湖 項目本體分析項目本體分析 項目內(nèi)部環(huán)境分析項目內(nèi)部環(huán)境分析 地塊規(guī)劃地塊規(guī)劃Code of this report | 27169。 Copyright Centaline Group, 2023項目位于長壽湖風(fēng)景區(qū)西岸片區(qū)核心區(qū)域，擁山環(huán)湖，景觀資源稟賦，由高爾夫體育公園和游艇碼頭、酒店和國際會議中心、國際長壽村共同組成。? 項目地塊位于長壽湖風(fēng)景區(qū)西岸核心區(qū)域，占地 2500畝? 項目由若干組團地塊組成，綜合容積率 1，可建體量 140萬方；? 1700畝的羅山半島規(guī)劃修建 27洞高爾夫球場；? 規(guī)劃酒店和國際會議中心占地為 300畝；? 項目地塊內(nèi)部自然綠化豐富，多以綠地植被和小型樹木為主；? 項目地塊為毛地；內(nèi)部建筑物極少，僅少量農(nóng)房；? 項目擁有 2個共 285畝內(nèi)湖和 100畝湖岸綠化用地，環(huán)境俱佳；高爾夫體育公園2大內(nèi)湖國際長壽村酒店和國際會議中心羅山半島 內(nèi)湖 項目本體分析項目本體分析 項目內(nèi)部環(huán)境分析項目內(nèi)部環(huán)境分析 地塊規(guī)劃地塊規(guī)劃Code of this report | 28169。 Copyright Centaline Group, 2023 項目本體分析項目本體分析 項目內(nèi)部環(huán)境分析項目內(nèi)部環(huán)境分析 地塊功能劃分地塊功能劃分用地依照功能分為：五星級酒店區(qū)、國際會議中心區(qū)、特色餐飲區(qū)、國際風(fēng)情小鎮(zhèn)商業(yè)區(qū)、服務(wù)式公寓住宅區(qū)和老年綠色生態(tài)住宅區(qū) 6大部分。Code of this report | 29169。 Copyright Centaline Group, 2023至高峰島至雙龍鎮(zhèn)至長壽湖鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃主干道（ 20M）規(guī)劃次干道（ 1216M）規(guī)劃支路（ 9M）濱湖路（ 6M）p長壽湖西岸片區(qū)路網(wǎng)四通八達，與外部連接性好；p項目內(nèi)部交通便利，與主干道相連接，多條次干道和支路貫穿項目內(nèi)部；p羅山半島規(guī)劃交通道路眾多，滿足了高爾夫球場建設(shè)需求；p內(nèi)部規(guī)劃濱湖大道，道路與景觀相互融合。 項目本體分析項目本體分析 項目內(nèi)部環(huán)境分析項目內(nèi)部環(huán)境分析 內(nèi)部路網(wǎng)內(nèi)部路網(wǎng)Code of this report | 30169。 Copyright Centaline Group, 2023長壽區(qū)主城內(nèi)相當(dāng)規(guī)模的化工園區(qū)，分布在城區(qū)周邊，污染嚴重，其中污染較重的有四川維尼綸廠、重鋼集團、長壽化工廠，大區(qū)域居住等級低。本案重鋼集團四川維尼綸廠長壽化工廠長壽化工園區(qū) 項目本體分析項目本體分析 項目周邊不利條件分析項目周邊不利條件分析Code of this report | 31169。 Copyright Centaline Group, 2023優(yōu)勢：1 長壽區(qū)旅游區(qū)位 、經(jīng)濟區(qū)位 、交通區(qū)位 優(yōu)越性；2 長壽湖休閑度假區(qū)定位，提供交通，政策等硬支持；3 長壽湖旅游資源稟賦，提供軟支持；4 西岸成為重慶旅游地產(chǎn)新熱點區(qū)域，香江國際、碧桂園等知名企業(yè)相繼進入；5 本案高爾夫球場，星級酒店，特色商業(yè)街提供高端配套支撐。劣勢：一 . 長壽區(qū)化工工業(yè)園區(qū)眾多，已經(jīng)形成不適合居住的先入印象；二 . 西岸旅游地產(chǎn)開發(fā)區(qū)整體規(guī)劃凌亂。并處于初級開發(fā)階段，配套匱乏 ‘三 . 長壽湖旅游知名度目前較低，影響力和競爭力較??；四 . 長壽湖水資源為保護性資源，開發(fā)受到一定限制；五 . 項目內(nèi)部存在高壓走廊和變電站。 項目本體分析項目本體分析 項目優(yōu)劣勢對比分析項目優(yōu)劣勢對比分析Code of this report | 32169。 Copyright Centaline Group, 2023第二部分：項目定位核心問題 ?項目核心問題?定位項目難點?定位思路?定位方法?解決思路Code of this report | 33169。 Copyright Centaline Group, 2023大環(huán)境的不利影響重慶人對長壽的認識從川維化工廠開始，歷史原因造成了大環(huán)境的影響不利，但近年來對長壽湖整治等一系列舉措大大改善了傳統(tǒng)的認知。生活配套缺少的不利影響長壽湖片區(qū)配套集中在大壩區(qū)域，以中低端餐飲休閑等為主的配套設(shè)施，但缺乏主題及品質(zhì)，在重慶范圍內(nèi)缺乏吸引力。項目所在西岸片區(qū)目前無任何生活及旅游配套設(shè)施。缺乏開發(fā)企業(yè)共同助推的不利影響西岸目前僅維豐藍湖熙岸一個項目開發(fā)，缺乏共同開發(fā)炒作的影響力。項目定位核心問題項目定位核心問題 項目核心問題項目核心問題項目現(xiàn)狀Code of this report | 34169。 Copyright Centali