【正文】 房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)。 被業(yè)界稱之為“ 限購(gòu)令 ”的由此誕生。 各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款。對(duì)貸款購(gòu)買商品住房，首付款比例調(diào)整到 30%及以上；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于 50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率 。各商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)性貸款的管理，禁止用于購(gòu)買住房。 其中針對(duì)地方職能部門的“問(wèn)責(zé)制”，將直接增強(qiáng)政策的執(zhí)行力度，對(duì)未來(lái)樓市發(fā)展將產(chǎn)生重要影響。 而“限購(gòu)令”等政策，雖然對(duì)樓市產(chǎn)生了一定的影響，但總體上仍然未能改變樓市強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭 。 第二篇：政策篇 樓市前景 樓市行情回顧： 2023年秋，第二輪調(diào)控，政策持續(xù)收緊 22 2023年年底樓市“漲聲一片”， 2023年春節(jié)前，第三輪調(diào)控再度出擊，抑制過(guò)快增長(zhǎng)，對(duì)一線城市影響較大。 中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示， 11月，全國(guó) 100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為 8487元 /平方米，較上月上漲 %。北京、上海等 8大重點(diǎn)城市，房?jī)r(jià)平均高達(dá) 15407元 /平方米，環(huán)比上漲 %，同比飆升 %。 國(guó)務(wù)院于 2023年 1月 26日出臺(tái)新“國(guó)八條”，強(qiáng)調(diào)繼續(xù)有效遏制投資投機(jī)性購(gòu)房。在限購(gòu)、價(jià)格控制、信貸、稅收等環(huán)節(jié)進(jìn)一步加碼，其中制定“房?jī)r(jià)控制目標(biāo)”和“限購(gòu)令升級(jí)”兩大措施將對(duì)樓市產(chǎn)生較大影響。業(yè)內(nèi)人士稱，“此次調(diào)控力度再次達(dá)到新的巔峰”。 對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的 。 提高二套房貸款利率、取消按揭優(yōu)惠、信貸審核更加嚴(yán)厲等對(duì)消費(fèi)者購(gòu)房產(chǎn)生了最為直接的影響。 本輪調(diào)控，預(yù)示著前兩輪調(diào)控中未落實(shí)的部分政策將在 2023年更加收緊， 2023年樓市發(fā)展將趨于平穩(wěn)。 第二篇：政策篇 樓市前景 樓市行情回顧： 2023年春節(jié)，第三輪調(diào)控，調(diào)控再度加碼 23 4月 17日，為了遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，國(guó)務(wù)院發(fā)出通知，提出了十條舉措，被業(yè)內(nèi)稱為“新國(guó)十條”?！靶聡?guó)十條”除了重申提高第二套房的貸款利率外，還首次提出暫停第三套及以上住房貸款，成為此次調(diào)控的新亮點(diǎn)。房貸政策的明令嚴(yán)限，使全國(guó)樓市尤其是北京、上海、杭州等前期房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大的熱點(diǎn)城市的樓市交易短暫降溫。 然而，在經(jīng)歷短期觀望后，各地樓市逐漸回暖，并在傳統(tǒng)的樓市銷售旺季 9月達(dá)到了交易的頂峰。于是， 9月 29日，中國(guó)政府網(wǎng)站公布了“國(guó)十條”的“升級(jí)版”即“新國(guó)五條”，再次重申“首付款比例不低于 30%”、“三套房停貸”等政策。 與中央直接部署樓市調(diào)控政策相呼應(yīng)的，是住建部、國(guó)土部、發(fā)改委、央行、銀監(jiān)會(huì)等相關(guān)主管部門相繼出臺(tái)的一系列配套措施，涉及保障房、土地、房貸、限制外資、開發(fā)商資金、加息等多個(gè)方面。 系 列政策的輪番“轟炸”之下，市場(chǎng)驚呼， 2023年乃中國(guó)樓市“史上最嚴(yán)厲調(diào)控年”。然而，高強(qiáng)度和高密集度的調(diào)控措施并沒(méi)能阻止房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖。從 10月開始，熱點(diǎn)城市的樓市交易量仍呈現(xiàn)回升態(tài)勢(shì)。業(yè)界普遍預(yù)計(jì)，2023年將延續(xù) 2023年的調(diào)控基調(diào)。 第二篇：政策篇 樓市前景 樓市行情回顧： 2023年史上最嚴(yán)調(diào)控年，效果有限，調(diào)控延續(xù) 24 政策調(diào)控短期性十分明顯 房?jī)r(jià)一路走高 從 2023年以來(lái)，全國(guó)房?jī)r(jià)一路走高，僅 2023年時(shí)，出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)； 從發(fā)展的角度看，房?jī)r(jià)上升是必然趨勢(shì) 增長(zhǎng)率呈“波浪式”上升 房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率呈現(xiàn)出波浪式上升的特點(diǎn)，當(dāng)前一階段，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率緩慢時(shí)，接下來(lái)的年份會(huì)出現(xiàn)一次快速增長(zhǎng)的“波峰”并且當(dāng)年銷售量增幅迅猛，再往后的年份增長(zhǎng)率會(huì)趨向于緩慢，形成一次“波谷”，銷量銳減，循環(huán)往復(fù)。 政策調(diào)控多出現(xiàn)于“波峰”之時(shí)，待樓市發(fā)展趨向平穩(wěn)后，調(diào)控政策逐步放松、取消，需求經(jīng)過(guò)擠壓后，迅速放大，將迎來(lái)新的增長(zhǎng)高峰。 第二篇：政策篇 樓市前景 樓市調(diào)控解讀：以短期調(diào)節(jié)市場(chǎng)為目的，仍然遵循市場(chǎng)規(guī)律 25 回歸理性：短期內(nèi)不會(huì)大漲大跌 ?房?jī)r(jià)將逐步回歸理性，呈現(xiàn)平穩(wěn)漸進(jìn)發(fā)展的趨勢(shì) 。如果相關(guān)調(diào)控政策及時(shí)有力，化解了當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)，并推動(dòng)其健康發(fā)展，則會(huì)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)的過(guò)渡；而如果任由房?jī)r(jià)按照目前趨勢(shì)推進(jìn)，則未來(lái)的下行和危機(jī)難以避免；預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)在 2023年會(huì)停止大幅增長(zhǎng)的勢(shì)頭，而后再逐步平穩(wěn)健康發(fā)展。 ?房地產(chǎn)發(fā)展是個(gè)長(zhǎng)期過(guò)程。這是由未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城市化發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需要決定的，所以中國(guó)房地產(chǎn)預(yù)計(jì)不會(huì)出現(xiàn)如香港和日本的一旦下跌則一蹶不振的局面。 ?目前的房地產(chǎn)價(jià)格基本已經(jīng)達(dá)到高位。 2023年繼續(xù)大幅上漲的局面應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn) ，原因是政策已經(jīng)開始對(duì)房地產(chǎn)發(fā)力，人們的預(yù)期和觀望情緒業(yè)已出現(xiàn)。 第二篇：政策篇 樓市前景 樓市發(fā)展趨勢(shì)：回歸理性 26 走向健康發(fā)展：發(fā)展空間依然很大，房地產(chǎn)市場(chǎng)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)重要位置 ?房地產(chǎn)的發(fā)展空間依然很大，中國(guó)的城市化比率和國(guó)外相差甚遠(yuǎn)，“居者有其屋”的目標(biāo)遠(yuǎn)沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)仍然可以成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿?。然而，?dāng)前問(wèn)題的重點(diǎn)，是高房?jī)r(jià)的風(fēng)險(xiǎn)及其帶來(lái)的一系列隱患。首先，高房?jī)r(jià)帶來(lái)的資產(chǎn)泡沫一旦破滅，嚴(yán)重影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和金融安全；其次，過(guò)高的價(jià)格將阻礙正常需求，不利于中國(guó)城市化推進(jìn)；再次，高房?jī)r(jià)剝奪了居民的收入，不利于啟動(dòng)內(nèi)需和消費(fèi)的增長(zhǎng)。 ? 從中國(guó)房地產(chǎn)當(dāng)前的形勢(shì)看， 2023年的調(diào)控政策應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注兩個(gè)層面，一是加強(qiáng)抑制房地產(chǎn)投資和投機(jī)，控制房?jī)r(jià)，防止泡沫的繼續(xù)擴(kuò)大；二是防止房地產(chǎn)泡沫破滅引發(fā)危機(jī)和風(fēng)險(xiǎn)，保持房地產(chǎn)和房?jī)r(jià)的健康穩(wěn)定發(fā)展。政策可行的路徑是，一方面控制投資和投機(jī)以控制房?jī)r(jià)，另一方面通過(guò)保障住房緩解自住需求，同時(shí)加快經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城市化進(jìn)程，逐步擠壓房地產(chǎn)中的泡沫。 2023年的中國(guó)房地產(chǎn)將會(huì)更加“健康穩(wěn)定和成熟”。 ?全椒本地房產(chǎn)市場(chǎng)，發(fā)展相對(duì)比較健康，旨在防范風(fēng)險(xiǎn)的新政，對(duì)其影響不大。 第二篇：政策篇 樓市前景 樓市發(fā)展趨勢(shì)：走向健康發(fā)展 27 報(bào)告思路 第一篇：城市篇 全椒印象 第二篇：政策篇 樓市前景 第三篇：市場(chǎng)篇 調(diào)研分析 第四篇：產(chǎn)品篇 規(guī)劃建議 第五篇：定位篇 開發(fā)戰(zhàn)略 第六篇：營(yíng)銷篇 推廣戰(zhàn)略 第七篇：形象篇 V I 體系 28 房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng) 2023年全椒縣房地產(chǎn)開發(fā)面積約 50萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) ％，其中住宅建設(shè)面積 ，同比增長(zhǎng) ％，占房地產(chǎn)開發(fā)面積的 ％。 房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng) 2023年全椒縣房地產(chǎn)投資完成 ，同比增長(zhǎng) %，占全縣固定資產(chǎn)投資的 %，占全縣 GDP總量的 %，同比增長(zhǎng) %，其中，住宅完成投資 ，同比增長(zhǎng) %，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的 %。 房地產(chǎn)施工竣工面積持續(xù)增長(zhǎng) 2023年全椒縣全年建筑業(yè)完成產(chǎn)值 ，同比增長(zhǎng) %。完成房屋建筑施工面積 ，同比增長(zhǎng)%。房屋竣工面積 ，同比增長(zhǎng) %。 商品房銷售量持續(xù)增加 整體市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)中有升，商品房?jī)r(jià)格與全椒縣城鎮(zhèn)居民可支配收入、商品零售價(jià)格都在同步增長(zhǎng)。 2023年全椒縣房地產(chǎn)銷售規(guī)模 ，同比增長(zhǎng) 85%，商品房銷售額 ，同比增長(zhǎng) %。住宅銷售面積 方米，同比增長(zhǎng) 54%，銷售金額為 ，同比增長(zhǎng) %，整體市場(chǎng)平均價(jià)格為 2580元 /㎡，同比上升 10個(gè)百分點(diǎn)。 第三篇：市場(chǎng)篇 調(diào)研分析 市場(chǎng)調(diào)研：房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述 29 80～ 120㎡的戶型成為市場(chǎng)主要需求 戶型供應(yīng)配比方面， 80平米以下的小戶型占總供應(yīng)量 5%， 80～ 120平米的中等戶型占總供應(yīng)量 55%左右， 120平米以上的大戶型占總供應(yīng)量約 40%。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，全椒縣 2023年房地產(chǎn)銷售形勢(shì)較好，戶型以大戶型為主，市場(chǎng)需求以中等戶型為主，銷售增長(zhǎng)的原因一是外地有實(shí)力開發(fā)企業(yè)的加入，二是成片開發(fā)項(xiàng)目的增加，三是舊城改造力度的加大。 2023年上半年全椒縣房地產(chǎn)市場(chǎng)受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、居民消費(fèi)能力、供應(yīng)總量、建筑材料漲價(jià)和土地實(shí)行招標(biāo)、掛牌拍賣以及國(guó)家宏觀調(diào)控等打壓市場(chǎng)因素的影響，總體來(lái)說(shuō)房?jī)r(jià)相對(duì)平穩(wěn)，但銷售量有所下降。 房地產(chǎn)開發(fā)帶動(dòng)城市建設(shè) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達(dá)到 22家，通過(guò)公開拍賣國(guó)有土地使用權(quán)、盤活城市國(guó)有資產(chǎn)，拓寬城市建設(shè)資金渠道工作取得成效。新區(qū)建設(shè)和老城區(qū)改造完成開發(fā)面積 50多萬(wàn)平方米，完成投資 6億多元。建成了諸如儒林新城、金色陽(yáng)光等一批具有一定規(guī)模、環(huán)境優(yōu)美、配套完善的住宅小區(qū)，提高了城市品位，改善了人居環(huán)境。 第三篇：市場(chǎng)篇 調(diào)研分析 市場(chǎng)調(diào)研：房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述 30 代表樓盤的選取 全椒房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨繁榮，開發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大，在售及新開發(fā)項(xiàng)目多達(dá) 20多個(gè)，在此我們選取幾個(gè)代表性的樓盤進(jìn)行個(gè)案的調(diào)研，通過(guò)對(duì)個(gè)案的分析及對(duì)比，得出本案開發(fā)優(yōu)勢(shì)及需要重視的價(jià)值點(diǎn)，從而給本案的開發(fā)帶來(lái)更多的啟發(fā)。 我們選取 6個(gè)住宅項(xiàng)目進(jìn)行個(gè)案調(diào)研，分別是： 蓮花山莊、世紀(jì)花園、瑞祥國(guó)際名都、 江海儒林新城、漢一 金都國(guó)際 、晶禾 學(xué)府苑 選取 3個(gè)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行個(gè)案調(diào)研，分別是： 南屏農(nóng)貿(mào)城、盛大裝飾城、奧康商業(yè)步行街 第三篇：市場(chǎng)篇 調(diào)研分析 市場(chǎng)調(diào)研：代表性樓盤調(diào)研 31 個(gè)案調(diào)研 1—— 蓮花山莊 開發(fā)商：安徽禾高地產(chǎn) 項(xiàng)目位置：港口路，緊臨南屏山森林公園 占地面積： 100000平米 總建筑面積： 150000平米 容積率： 綠化率： 35% 物業(yè)性質(zhì)：住宅、別墅 建筑類別：多層、小高層 主力戶型： 3室 2廳 2衛(wèi)、 2室 2廳 1衛(wèi) 主力面積： 91—136平米 銷售狀況： 2023年 5月份開盤，銷售率達(dá)到 85% 價(jià)格：均價(jià) 4700元 /平米 定位：高檔社區(qū)，全椒市場(chǎng)上高端樓盤之一 綜合評(píng)價(jià)：臨近南屏山森林公園，景觀條件首屈一指，是支撐其高端樓盤的重要因素之一。 個(gè)案調(diào)研 2—— 福聯(lián)世紀(jì)花園 開發(fā)商：全椒福聯(lián)置業(yè)有限公司 項(xiàng)目位置：內(nèi)環(huán)南路與南四路交匯處 容積率： 總建筑面積： 83600平米 綠化率： % 物業(yè)性質(zhì)：住宅 建筑類別：多層 主力戶型： 3室 2廳 1衛(wèi)、 2室 2廳 1衛(wèi) 主力面積： 92—140平米 銷售狀況： 2023年 12月底交付，目前銷售率約 65% 價(jià)格：住宅均價(jià) 3800元 /平米，商鋪均價(jià) 7600元 /平米 綜合評(píng)價(jià)：道路施工，影響了現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境；大戶型銷售有一定壓力 第三篇：市場(chǎng)篇 調(diào)研分析 市場(chǎng)調(diào)研：個(gè)案調(diào)研分析 32 個(gè)案調(diào)研 3—— 瑞祥國(guó)際名都 開發(fā)商：安徽瑞祥置業(yè)有限公司 項(xiàng)目位置：火車站對(duì)面 占地面積： 126000平米 總建筑面積： 230000平米 容積率： 綠化率： 33% 物業(yè)性質(zhì)：住宅、商業(yè)街、酒店 建筑類別：多層、小高層 主力戶型： 3室 2廳 1衛(wèi)、 2室 2廳 1衛(wèi) 主力面積： 116—131平米 銷售狀況： 2023年 7月開盤，在售的 4棟多層，銷售率達(dá)到 90% 價(jià)格：均價(jià) 4100元 /平米 綜合評(píng)價(jià)：位于火車站對(duì)面，未來(lái)發(fā)展?jié)摿Υ螅?dāng)前配套較少，有待進(jìn)一步建設(shè)。開發(fā)企業(yè)開發(fā)的瑞祥國(guó)際大酒店、瑞祥商業(yè)街等配套有助于提高項(xiàng)目整體實(shí)力。 個(gè)案調(diào)研 4—— 江海儒林新城 開發(fā)商：全椒江海投資置業(yè)有限公司 項(xiàng)目位置：儒林大道 占地面積： 400000平米 總建筑面積： 700000平米 容積率： 綠化率： 35% 物業(yè)性質(zhì)：住宅、商業(yè)街 建筑類別：多層、小高層、高層 主力戶型： 3室 2廳 1衛(wèi)、 2室 2廳 1衛(wèi) 主力面積： 85—130平米 銷售狀況：銷售率達(dá)到 70% 價(jià)格：均價(jià) 4300元 /平米 定位：高檔社區(qū)，全椒市場(chǎng)上規(guī)模最大的樓盤 綜合評(píng)價(jià)：項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)，積累了一定口碑，隨著城南新區(qū)的發(fā)展，項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)更加明顯。 第三篇：市場(chǎng)篇 調(diào)研分析 市場(chǎng)調(diào)研：個(gè)案調(diào)研分析 33 個(gè)案調(diào)研 5—— 漢一 金都國(guó)際 開發(fā)商：全椒漢一房地產(chǎn)有限公司 項(xiàng)目位置：城南大道公安巷 占地面積： 10000平米 總建筑面積： 41000平米 容積率： 綠化率： 35% 物業(yè)性質(zhì)：住宅、商鋪、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 建筑類別：高層（ 1棟 28層， 1棟 32層） 銷售狀況：暫未對(duì)外銷售 價(jià)格：預(yù)計(jì)住宅價(jià)格約 4200元 /平米 綜合評(píng)價(jià)：底層商業(yè)定位為農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，方便居民購(gòu)物的同時(shí)，對(duì)居住環(huán)境會(huì)產(chǎn)生一定的影響。 個(gè)案調(diào)研 6—— 晶禾 學(xué)府苑 項(xiàng)目位置：北臨內(nèi)環(huán)南路、西接慈濟(jì)路 占地面積： 75130平米 總建筑面積： 250000平米 容積率： 綠化率： 36% 物業(yè)性質(zhì)：住宅、商業(yè)街 建筑類別：高層（ 14棟， 18—31層不等） 主力戶型： 2室 2廳 1衛(wèi)、 3室 2廳 1衛(wèi)、 3室 2廳 2衛(wèi)、4室 2廳 2衛(wèi) 主力面積： 92—140平米 銷售狀況：暫未銷售 綜合評(píng)價(jià)：毗鄰慈濟(jì)高級(jí)中學(xué)，學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)明顯，純高層社區(qū)，容積率高，對(duì)消費(fèi)者有一定的影響；部分戶型結(jié)構(gòu)較差，不易為縣城消費(fèi)者所接受。 第三篇：市場(chǎng)篇 調(diào)研分析 市場(chǎng)調(diào)研：個(gè)案調(diào)研分析 34 個(gè)案調(diào)研 7—— 南屏農(nóng)貿(mào)城 開發(fā)商：安徽老知青置業(yè)有限公司 項(xiàng)目位置：健康路與新華路路口