【正文】 域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 保健：康復(fù)醫(yī)院、婁底大藥房等 學(xué)校：婁底三小、婁底三中、湘中經(jīng)貿(mào)學(xué)校、英達(dá)外國語學(xué)校 金融：建設(shè)銀行市分行、工商銀行市分行、農(nóng)業(yè)銀行婁底分行 餐飲：名典咖啡、老舍茶館、福滿人家連鎖餐飲 美容美發(fā)：美佳美容美體沙龍、新康泰美容美體 酒、網(wǎng)吧：城市獵人吧、爵士吧、興城網(wǎng)吧 同時(shí)，項(xiàng)目周邊還具有豐富的生態(tài)休閑資源，東面毗鄰春園公園，西南與市民廣場 —— 婁星廣場隔街相望。 其中，婁星休閑廣場現(xiàn)已成為市民休閑、娛樂、游玩的主 要場所，而且離氐星路口很近，本項(xiàng)目可巧妙將其有機(jī)結(jié)合，把其當(dāng)成是項(xiàng)目的一個(gè)依托或是外延，既可實(shí)現(xiàn)自然人流與商業(yè)人流互動(dòng)，又能加強(qiáng)春園步行商業(yè)街的旅游功能。 項(xiàng)目周邊的交通配套比較完善，氐星路、長青街、樂坪街三條城市主干道環(huán)環(huán)繞項(xiàng)目四周，交通四通八達(dá)、便捷暢通。 項(xiàng)目周邊街道的公交車線路表如下： 長青路： 1 1 20 路（市工商銀行商業(yè)街分理處設(shè)有公交站） 氐星路： 1 16 路 樂坪街： 11 路（項(xiàng)目與樂坪街交接處設(shè)有公交車站） 新星路： 6路 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 三、項(xiàng)目 SWOT 分析 （ Strength） （ 1）區(qū)位優(yōu)勢： 位于婁底中心城區(qū)核心商業(yè)區(qū)，婁底地處湘中的獨(dú)特地理優(yōu)勢使其幅射能力增強(qiáng)，具有珍罕的地段優(yōu)勢。 （ 2）商業(yè)優(yōu)勢： 具有良好的商業(yè)氛圍與人文氣息，周邊車水馬龍、商鋪林立，具有 無可比擬的商業(yè)旺地價(jià)值認(rèn)同優(yōu)勢 。 （ 3）規(guī)模優(yōu)勢： 10 多萬平方米的商業(yè)項(xiàng)目使之具備打造成具有核心競爭力的綜合性商業(yè)中心的前提條件。 （ 4）扶持優(yōu)勢： 被列入政府重點(diǎn)形象工程，受到當(dāng)?shù)卣母叨戎匾暸c大力扶持。 （ 5）輿論優(yōu)勢： 本項(xiàng)目受到當(dāng)?shù)匦侣剻C(jī)構(gòu)、經(jīng)營群體與普通百姓的廣泛 關(guān)注，具有眾望所歸的輿論優(yōu)勢。 （ 6）生態(tài)優(yōu)勢： 項(xiàng)目春園路段與春園公園比肩而鄰，西南與婁星廣場隔街相望，具有得天獨(dú)厚的生態(tài)優(yōu)勢。 （ 7）規(guī)劃優(yōu)勢： 近年內(nèi)婁底市中心無同等規(guī)模的大型商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃。 （ 8）競爭優(yōu)勢： 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 婁底目前在售或即售商業(yè)物業(yè)尚不具備與春園項(xiàng)目相抗衡的開發(fā)條件和諸多優(yōu)勢。 (Weakness) （ 1）規(guī)模劣勢： 規(guī)模成為春園項(xiàng)目制勝市場的雙刃劍，體量大與人口規(guī)模、城市輻射能力不夠之間的矛盾成為春園項(xiàng)目開發(fā)的最大難點(diǎn) ， 婁底本地沒有足夠的消費(fèi)人數(shù)支撐本項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)模 。 （ 2）市場劣 勢： 九億等 現(xiàn)有步行商業(yè)街經(jīng)營不善導(dǎo)致不少投資者對本項(xiàng)目持觀望態(tài)度， 使市場對投資安全性問題備加敏感。 (Opportunity) （ 1）商業(yè)市場機(jī)會(huì)點(diǎn)： 婁底實(shí)際上目前為止仍沒有一個(gè)真正具有影響力、能代表婁底城市形象的大型綜合商業(yè)項(xiàng)目，大型綜合性購物中心是商業(yè)物業(yè)市場空白點(diǎn)， 本項(xiàng)目以規(guī)模再加上創(chuàng)新理念很容易成為市場領(lǐng)導(dǎo)品牌，有打造“城市 MALL”的物業(yè)與環(huán)境基礎(chǔ)。 （ 2）城市發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn)： 春園步行商業(yè)街的開發(fā)既處于國家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵時(shí)刻，又位于婁底經(jīng)濟(jì)新一輪飛躍、城市品位進(jìn)一步提升 的時(shí)代前沿， 隨著城市的發(fā)展和知名度的提升，區(qū)位優(yōu)勢必然會(huì)帶來人氣的上升，而本項(xiàng)目開發(fā)周期估計(jì)完全可以“借勢造勢”，為增加項(xiàng)目開發(fā)的安全性打下良好的基礎(chǔ)。 （ 3）宏觀背景機(jī)會(huì)點(diǎn)： 國家宏觀政策調(diào)控使商業(yè)物業(yè)開發(fā)日趨規(guī)范化、開發(fā)商逐漸回歸理性軌道 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 成為必然； 零售業(yè)的全面開放使春園步行商業(yè)街引進(jìn)零售業(yè)巨頭、提升城市商業(yè)品位的戰(zhàn)略構(gòu)想實(shí)現(xiàn)成為可能，但有賴于婁底整體城市綜合實(shí)力的提升與政府招商引資的大力扶持、以及開發(fā)商的招商姿態(tài)； 根據(jù)已經(jīng)完成征求意見的《城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃條例》草案， 1 萬平方米以上的商業(yè)設(shè)施必須實(shí)施強(qiáng) 制聽證 ，這一措施使大規(guī)模商業(yè)物業(yè)的審批門檻提高， 意味著像春園步行商業(yè)街這樣規(guī)模的商業(yè)項(xiàng)目很難再審批到，這使項(xiàng)目的唯一性優(yōu)勢更加突出。 （ 4）政策機(jī)會(huì)點(diǎn)： 婁底市政府對于民營經(jīng)濟(jì)與對外招商引資的大力扶持為春園項(xiàng)目營造了一個(gè)規(guī)范、良好的開發(fā)環(huán)境 政府重視優(yōu)化商業(yè)布局，大力搞活商貿(mào)流通，加快規(guī)劃建設(shè)新的專業(yè)市場、步行商業(yè)街，著力培育商貿(mào)流通航母，支持流通企業(yè)集團(tuán)發(fā)展，重點(diǎn)打造商貿(mào)龍頭企業(yè)，為使本項(xiàng)目成為當(dāng)?shù)佚堫^品牌奠定了基礎(chǔ)。 政府按照“發(fā)展大旅游、開拓大市場、形成大產(chǎn)業(yè)”的思路，突出培育湘中旅游品牌，將逐漸增 強(qiáng)城市的幅射能力與集聚功能。 (Treat) （ 1）市場風(fēng)險(xiǎn)因素： 貸款利率的上調(diào)與金融政策的緊縮對房地產(chǎn)銷售的影響主要表現(xiàn)在置業(yè)門檻的提高與開發(fā)商融資難度加大。 2020 年下半年開始，婁底市部分國有企業(yè)進(jìn)入全面改制，不少投資者將目光鎖定國有固定資產(chǎn)的收購，預(yù)計(jì)亦有部分準(zhǔn)目標(biāo)客戶群流失。 房產(chǎn)稅的開征將遏制房地產(chǎn)投機(jī)行為，整體有利于市場的理性回歸，具體將增加投資型商業(yè)物業(yè)的銷售難度。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 貸款利率的上調(diào)與金融政策的緊縮對房地產(chǎn)銷售的影響主要表現(xiàn)在置業(yè)門檻的提高與開發(fā)商融資難度加大。 人口總量、城 市化水平這些指標(biāo)的相對靠后從一定程度上影響了婁底整體經(jīng)濟(jì)與商業(yè)的發(fā)展速度，制約了整體商業(yè)容量的增加，這為春園項(xiàng)目的開發(fā)銷售與商業(yè)運(yùn)營提出了更高的要求與挑戰(zhàn)。 漣鋼新興商圈的崛起與部分地縣的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)將分流春園項(xiàng)目的投資及經(jīng)營群體。 （ 2）自身風(fēng)險(xiǎn)因素： 本項(xiàng)目運(yùn)營所需投入前期資金大，風(fēng)險(xiǎn)高。 四、項(xiàng)目綜合分析 1．價(jià)值分析 以城市整體經(jīng)營的高度考量春園商業(yè)步行街的價(jià)值定位。 從城市的高度出發(fā)考量本項(xiàng)目 ,開發(fā)運(yùn)作本項(xiàng)目有如“踩著高空鋼絲舞蹈”，機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存。 春園商業(yè)步行街的開發(fā)除了對【清泉置業(yè)】地產(chǎn)品 牌樹立以及成功開發(fā)后的巨大影響外，綜合考量本項(xiàng)目的規(guī)模、地位、定位，我們將本項(xiàng)目歸入能量地產(chǎn)的范疇。 經(jīng)驗(yàn)證明，核子量變的效應(yīng)，必將使本項(xiàng)目釋放能量地產(chǎn)的無窮能量，帶動(dòng)婁底城市的整體高速發(fā)展。 先就土地價(jià)值分析： 春園步行商業(yè)街地處婁底市中心城區(qū)核心商業(yè)圈內(nèi)，東起新星南路，西臨氐星路，北至長青街，南接樂坪街，街區(qū)呈大鵬展翅狀，全長 1080 米，規(guī)劃用地面積 8 萬多平方米，總建筑面積為 10多萬平方米。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 婁底春園步行商業(yè)街所處的位置和環(huán)境獲得婁底市民的普遍認(rèn)同 ,婁底核心商業(yè)區(qū)唯一的大規(guī)模商業(yè)物業(yè)，政府在土地價(jià)值經(jīng)營 上所做的努力有目共睹 ,地塊拍賣及地塊公示牌在當(dāng)?shù)氐挠绊懞艽蟆? 最重要的是，婁底春園商業(yè)步行街的開發(fā)對婁底而言，至少具有如下幾方面的重大意義和價(jià)值： （ 1）從根本上改變婁底城市經(jīng)營格局，提升城市品位，是城市發(fā)展的里程碑 （ 2）徹底改變婁底市民的生活習(xí)慣與休閑方式，提高人們生活水平 （ 3）標(biāo)志著婁底體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的到來 （ 4）是對婁底市商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)組合的一次革新 （ 5）對提升城市旅游形象及地位、吸引招商引資、促進(jìn)改革開放有重大意義 （ 1）常規(guī)市場機(jī)會(huì)發(fā)現(xiàn) “傳統(tǒng)中心城區(qū)”自然形成的不動(dòng)產(chǎn)需求（ 自用和投資），商業(yè)、商務(wù)及休閑需求。 本區(qū)域類比高水準(zhǔn)的精品商住項(xiàng)目有效供應(yīng)不足形成的差異性顯示需求。 （ 2）新生代市場機(jī)會(huì)發(fā)現(xiàn) 政治、經(jīng)濟(jì)、文化、藝術(shù)和社會(huì)環(huán)境變化帶來的需求，如：婁底市對周邊地縣所產(chǎn)生的“洼地效應(yīng)”，“城市規(guī)劃發(fā)展輻射效應(yīng)”，“商業(yè)、生活發(fā)展意識(shí)形態(tài)” 等。 城市建設(shè)和發(fā)展，交通的全面改善，其他城市區(qū)域價(jià)值和格局變化帶來對本區(qū)域的新需求。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 新生代滋生的生存、休閑、投資空間的現(xiàn)實(shí)需求。 （ 3）新不動(dòng)產(chǎn)品種創(chuàng)造的市場機(jī)會(huì)發(fā)現(xiàn) 婁底目前的商業(yè)業(yè)態(tài)，多以中、低檔次商品為主，并且婁底市固有的商業(yè)格 局和發(fā)展模式已明顯的顯示出其相對落后的商業(yè)特征，具體表現(xiàn)為： A．商業(yè)核心區(qū)相對較為集中 B．商業(yè)表現(xiàn)形式以沿街鋪面為主，城市整體缺乏具有一定規(guī)模的集購物、休閑、娛樂為一體的綜合性商業(yè)場所； C．商業(yè)層次相對較低，市場缺乏高檔性、主導(dǎo)性以及綜合性的商業(yè)氛圍； D．商鋪經(jīng)營的靈活性導(dǎo)致商業(yè)的經(jīng)營缺乏統(tǒng)一性，商業(yè)氛圍的形成僅依靠市場的調(diào)節(jié)由經(jīng)營者自發(fā)形成，商鋪的換租率表現(xiàn)頻繁。 這就給我們創(chuàng)造市場新型不動(dòng)產(chǎn)品種提供了機(jī)會(huì)與空間 。 （ 4）新投資方式創(chuàng)造的市場機(jī)會(huì)發(fā)現(xiàn) 目前婁底市民的投資意識(shí)很濃，就這一點(diǎn)來說我們 注意差異化投資，就項(xiàng)目本身可以從前期的招商工作開始，進(jìn)行統(tǒng)一招商統(tǒng)一規(guī)劃，使得本項(xiàng)目在投資理念方面有較大的提升。 （ 5）新生活方式創(chuàng)造的市場機(jī)會(huì)發(fā)現(xiàn) 婁底城市居民生活方式逐漸發(fā)生改變，當(dāng)?shù)厝狈?餐飲、娛樂、購物、休閑一體化 的“一站式服務(wù)”，如能加強(qiáng)這方面的整體配套，定能將其打造成為婁底的新型物業(yè)。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 第三部分 戰(zhàn)略性總體定位及規(guī)劃 一、項(xiàng)目戰(zhàn)略性總體定位 （一）項(xiàng)目戰(zhàn)略性總體定位 綜合宏觀背景分析、婁底商業(yè)環(huán)境分析、商業(yè)物業(yè)分析、住宅物業(yè)分析、經(jīng)營戶定量分析、零售消費(fèi)者定量分析、深度訪談定 性分析等各部分結(jié)論顯示，目前尚無一個(gè)真正具備婁底“城市島”功能，集購物、休閑、美食、娛樂、文化、商務(wù)、觀光等一體的復(fù)合型街區(qū)或一站式消費(fèi)中心，商業(yè)即將面臨全面升級(jí)，一個(gè)具有區(qū)域經(jīng)濟(jì)壟斷地位的商業(yè)中心勢在必行。 春園步行商業(yè)街應(yīng)時(shí)而生，既處于國家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵時(shí)刻，又位于婁底經(jīng)濟(jì)新一輪飛躍、城市品位進(jìn)一步提升的時(shí)代前沿，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，利益與風(fēng)險(xiǎn)同在，在婁底城市發(fā)展進(jìn)程中將承載著城市價(jià)值提升、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的重大責(zé)任與作用，具有里程碑的歷史意義。 綜合可見，婁底春園步行商業(yè)街已初步具備打造成婁底城市 MALL、核心商業(yè)區(qū)的地段條件與商業(yè)基礎(chǔ)，應(yīng)不將其僅僅作為一條步行商業(yè)街來打造， 而要將其作為城市文化的重要載體之一， 使之成為真正拉動(dòng)婁底經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“城市引擎”。 因此，項(xiàng)目總體定位為： 湘中唯一具備大型城市 MALL 功能的中央步行商業(yè)街 區(qū) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) （二）項(xiàng)目總體定位的具體描述 現(xiàn)代的、唯一的、時(shí)尚的、潮流的、豐富的、充滿活力的湘中商業(yè)中心與婁底中央街區(qū)； 婁底城市化進(jìn)程的標(biāo)志性街區(qū)，整合商業(yè)資源、實(shí)現(xiàn)婁底商業(yè)變革的里程碑； 婁底城市發(fā)展的形象名片，具有未來競爭力的大型商業(yè)項(xiàng)目，推動(dòng)婁底整體經(jīng)濟(jì)的城市引擎； 購物功能、 休閑娛樂功能、商務(wù)文化功能、時(shí)尚信息集散功能、商業(yè)服務(wù)功能、觀光旅游功能、親友聚會(huì)功能等復(fù)合多元功能的“城市島”； 婁底市民的起居室及市民文化生活的共鳴體，婁底市民生活、居家時(shí)尚信息的發(fā)布地； 展示湖湘風(fēng)情、特色文化魅力的城市形象窗口； 婁底市民新時(shí)尚、新消費(fèi)、新生活的潮流引領(lǐng)者。 （三）與總體定位匹配的其它定位 1. 總體產(chǎn)品定位 兼具城市功能的復(fù)合型中央步行商業(yè)街區(qū) —— 集購物、休閑、美食、娛樂、文化、商務(wù)、觀光、居住等一體的復(fù)合型街區(qū)，多種綜合商業(yè)業(yè)態(tài)互補(bǔ)的、真正意義的一站式消費(fèi)中心。 能推動(dòng)婁底整 體城市發(fā)展的城市 MALL —— 以多種商業(yè)業(yè)態(tài)優(yōu)勢互補(bǔ)聚合“能量”，成功將地產(chǎn)的開發(fā)提升到一個(gè) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 新的高度，從而產(chǎn)生出“城市引擎”的巨大財(cái)富動(dòng)力，這就是城市 MALL 的魅力所在。 2. 主題形象定位 （ 1）社會(huì)形象定位 商業(yè)改變婁底 —— 開創(chuàng)婁底最燦爛的商業(yè)繁華 （ 2）市場形象定位 魅力春園 生生不息 —— 活色生香的主題時(shí)尚購物公園（或時(shí)尚體驗(yàn)之都） （ 3）財(cái)富形象定位 湘中名域 財(cái)富傳奇（金礦、源生地） —— 流金淌銀的中央步行商業(yè)街區(qū) （ 4）商業(yè)形象定位 湘中商業(yè)看婁底，婁底商業(yè)看春園 —— 湘中地區(qū)最具 投資價(jià)值與經(jīng)營前景的商業(yè)項(xiàng)目 （ 5）總體傳播定位 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 共創(chuàng)婁底美好明天（讓開放的婁底飛起來） 包括隱性目標(biāo)市場群與顯性目標(biāo)市場群。 （ 1）隱性目標(biāo)市場群 這部分主要指的是進(jìn)入步行街區(qū)購物娛樂的人流，應(yīng)該包括各種各樣的人：市內(nèi)的常住居民、周邊地縣的顧客、旅游者等。 本項(xiàng)目要達(dá)到的目的是，使來過本案的人都能成為回頭客、熟客，是顯性目標(biāo)客戶進(jìn)入的前期和基礎(chǔ)。 市內(nèi)人流：使本項(xiàng)目成為婁底市民及周邊地縣居民出行休閑購物、聚會(huì)、商務(wù)休閑的首選地點(diǎn)； 市外人流：使本項(xiàng)目成為外地人來到婁底必到的首選地 點(diǎn)； 旅游者：使本項(xiàng)目成為旅游之余最值得到的購物地點(diǎn)，使其認(rèn)知到這是婁底的一個(gè)最重要標(biāo)志性購物消費(fèi)場所； 商務(wù)考察者：使本項(xiàng)目成為婁底形象窗口與城市名片，成為商務(wù)考察者來到婁底、考察婁底市場必到之處。 （ 2）顯性目標(biāo)市場群 本項(xiàng)目顯性目標(biāo)客戶群主要由：百貨與超市等主力商業(yè)店、國內(nèi)外知名品牌店、酒吧、茶樓、娛樂業(yè)、餐飲業(yè)、服裝業(yè)經(jīng)營者、投資者組成。 ①百貨與超市等主力商業(yè)