某地塊項(xiàng)目前期策劃報(bào)告(ppt 84頁(yè))-文庫(kù)吧
2025-01-16 22:15 本頁(yè)面
【正文】 00 132 106 雅居樂(lè)香樟道 2號(hào) 350520 2800035000 10002200 110 10 招商 金山谷 3351080 34000 117212023 75 15 亞運(yùn)板塊 蓮花山碧桂園 280535 20230 580600 90 番禺區(qū)熱點(diǎn)板塊別墅供應(yīng)與成交情況對(duì)比分析 據(jù) 2023年 別墅成交數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科紅郡最為活躍，全年累計(jì)成交 64套，平均月成交在 5套左右； 而年底推出的金山谷新一期別墅組團(tuán)，據(jù)監(jiān)測(cè)到目前為止累計(jì)成交不足 15套，區(qū)域別墅市場(chǎng)情況一般 番禺區(qū)熱點(diǎn)板塊別墅供應(yīng)與成交情況對(duì)比分析 ? 調(diào)控下，一線城市的住宅性質(zhì)的別墅產(chǎn)品受影響最為明顯； ? 番禺區(qū)內(nèi)在售別墅樓盤，除萬(wàn)科紅郡（雙拼及獨(dú)立別墅）成交量?jī)r(jià)齊穩(wěn)外，其他項(xiàng)目都較為淡； ? 在售別墅產(chǎn)品面積大、總價(jià)高，但是產(chǎn)品基本為多聯(lián)排； ? 別墅產(chǎn)品缺乏創(chuàng)新； 番禺區(qū)別墅成交情況分析 別墅客戶流向 目前番禺的別墅貨量不多，主要集中在華南板塊：雅居樂(lè) 〃 劍橋郡、招商 〃 金山谷、萬(wàn)科紅郡；客戶基本以廣州高端層次白領(lǐng)（工作在珠江新城或天河周邊）及早期的番禺原居民為主。 別墅客戶分析 華南板塊別墅客戶基本以自住為主，并非一般意義的度假型別墅，各個(gè)項(xiàng)目為突出項(xiàng)目的“城央別墅”概念，重點(diǎn)突出項(xiàng)目的便捷交通、成熟配套等方面。 番禺區(qū)別墅客戶結(jié)構(gòu)與流向分析 項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析 5 項(xiàng)目地塊所在區(qū)域主要有三大商圈，分別是：市橋商圈、萬(wàn)博中心商圈和大石商圈。其中 市橋商圈 是已發(fā)展成熟的番禺舊商業(yè)中心， 萬(wàn)博商圈 則是近幾年崛起并有較高商業(yè)定位的新晉商圈，相比之下，相對(duì)落后 大石商圈 略顯尷尬，商業(yè)配套欠缺，檔次也不高。 項(xiàng)目所在區(qū)域大型商圈整體概況 市橋商圈整體概況 市橋商圈概況 ： 目前番禺區(qū)商業(yè)最繁華區(qū)域集中在易發(fā)商業(yè)街、繁華路、大北路、大東路和光明路。市橋商圈商業(yè)體量大約為 ㎡，其中百貨體量 4萬(wàn)㎡，超市體量 1萬(wàn)㎡，電器體量 ㎡，主題商城體量 4萬(wàn)㎡，商業(yè)街體量 ㎡。 ? 消費(fèi)者基本信息 常住人口 14萬(wàn)多人 流動(dòng)人口及外來(lái)暫住人口 共約 12萬(wàn)人 職工年人均收入達(dá)到 52609元 農(nóng)民年人均收入達(dá)到 20354元 本區(qū)域 外來(lái)人口 收入情況 ? 消費(fèi)特點(diǎn) 備注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源政府報(bào)告最新統(tǒng)計(jì) 奢侈品 消費(fèi)者 中檔品牌 消費(fèi)者 大眾型 消費(fèi)者 個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶或者高層管理人員； 香港或廣州市區(qū)高端商業(yè)中心； 白領(lǐng)、工廠管理層人員； 番禺新大新、天河、海珠消費(fèi)； 周邊居民、外來(lái)務(wù)工人員； 易發(fā)商業(yè)街或一般生活超市； 萬(wàn)博商圈概況 ： 萬(wàn)博中心位于廣州市區(qū)與番禺傳統(tǒng)中心區(qū)之間，華南板塊的中心，在廣州新城市中軸線 (廣州火車東站一天河城一珠江新城 )的延伸線上，是地鐵三號(hào)線發(fā)展軸上的重要節(jié)點(diǎn)，周邊聚集了廣州各大知名高端樓盤。萬(wàn)博中心商圈輻射范圍涵蓋市橋、大石、鐘村、南村、洛溪及沙溪等，總面積 。 萬(wàn)博商圈整體概況 ? 商圈主力消費(fèi)群體是周邊住宅的居民年齡主要介乎 25— 55歲，消費(fèi)群體的出行方式主要以 自駕車為主 ，公交及社區(qū)樓巴也是居民出行的主要方式之一。 ? 14條公交線路東至大學(xué)城總站 (廣工 )、西至廣州南站，北至天河客運(yùn)站。地鐵 3號(hào)線連通廣州市區(qū)中心與番禺區(qū)。 大石商圈整體概況 ? 商圈主力消費(fèi)群體是周邊住宅的居民，年齡主要介乎 15— 65歲，消費(fèi)群體的出行方式主要以公交為主。 ? 近 20條公交線路連接廣州、番禺區(qū)府中心、洛溪及新南站地區(qū)。 大石商圈概況 ： 目前商圈位于大石鎮(zhèn)以 105國(guó)道大石段東西兩邊地帶為商業(yè)中心。大石商圈東起珠江水系大石水道、西臨新月明珠花園，南臨錦繡香江野生動(dòng)物世界、北至大石橋，包括大石城、富麗城、天和百貨、 105新地潮流娛樂(lè)主題商城等大型商業(yè)物業(yè)。 周邊大型社區(qū)如華碧、錦繡香江、雅居樂(lè)、祈福、南奧等擁有較為大型和成熟商業(yè)配套。主流租金約為 80— 145元 /平方米 /月，少有放賣，其中部分社區(qū)商業(yè)街統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)； 項(xiàng)目周邊大型社區(qū)商業(yè)配套分析 ? 項(xiàng)目所處區(qū)域華南板塊由于歷史原因，早期市政配套嚴(yán)重匱乏，區(qū)域內(nèi)的絕大部分樓盤都依靠自身打造商業(yè)配套，而且來(lái)此區(qū)域買樓的客戶也看重商業(yè)配套的打造。 ? 商業(yè)的打造除了考慮商業(yè)出售外，還要考慮商業(yè)的長(zhǎng)期有序經(jīng)營(yíng)。 ? 項(xiàng)目配套商業(yè)不一定是緊鄰馬路車流量大的街鋪值錢； ? 項(xiàng)目特色商業(yè)配套不僅僅可以培養(yǎng)小區(qū)業(yè)戶消費(fèi)習(xí)慣，還是項(xiàng)目周邊居住群體首選的消費(fèi)場(chǎng)所 。例如：祈福新村的商業(yè)中心和食街不僅滿足小區(qū)的業(yè)主需求，還吸引周邊項(xiàng)目及社區(qū)居民前來(lái)消費(fèi)、休閑等； ? 區(qū)域內(nèi)各商圈的局域性明顯，不能作為本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)商業(yè)資源利用； ? 本項(xiàng)目需要打造具有自身特色的綜合性商業(yè)配套，不僅能滿足項(xiàng)目業(yè)主的需求，還能吸引周邊的居民前來(lái)消費(fèi)； 項(xiàng)目所處商圈格局現(xiàn)狀 打造服務(wù)于社區(qū)的特色商業(yè)配套 番禺區(qū)未來(lái)樓市供應(yīng)量分析 Part 3 各板塊土地儲(chǔ)備及出讓分析 各板塊土地儲(chǔ)備量大，未來(lái)項(xiàng)目一但開發(fā)將有極大貨量推向市場(chǎng)，將需要 35年的時(shí)間來(lái)消化， 項(xiàng)目 面臨嚴(yán)峻的“從立法則” 競(jìng)爭(zhēng) 環(huán)境 番禺區(qū)各板塊在售樓盤及待售貨量未來(lái)供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)分析 ? 縱觀目前番禺樓盤整體供應(yīng)，未來(lái)將近約 6000套新增貨量集中在華南板塊； ? 市橋和橋南板塊未來(lái)貨量將明顯回落，以消化現(xiàn)有貨量為主； ? 亞運(yùn)板塊貨量有待消化，未來(lái)新增樓盤項(xiàng)目依舊是大社區(qū)為主，供應(yīng)量較大。 華南板塊 市橋板塊 亞運(yùn)板塊 樓盤名稱 累計(jì)已售 累計(jì)未售 去化 % 樓盤名稱 累計(jì)已售 累計(jì)未售 去化 % 樓盤名稱 累計(jì)已售 累計(jì)未售 去化 % 祈福名都 2180 1951 金融街融惠瀾灣 693 73 90 廣州亞運(yùn)城 11111 582 95 保利紅館 345 211 星商 1067 523 67 東湖洲花園 2929 1113 72 金山谷 4384 823 正太廣場(chǎng) 339 297 53 尚上名筑 2333 251 90 珊瑚天峰 1873 80 可逸江畔 1828 6 99 盛恒家園 482 12 97 星力時(shí)代豪庭 518 218 東怡新地 239 151 61 金海岸家園 1369 317 81 雅居樂(lè)劍橋郡 5081 192 海倫堡流金歲月 1301 225 85 倚蓮半島 323 382 45 富豪山莊 1516 373 80 星晨時(shí)代豪庭 481 109 81 蓮花山碧
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