番禺長隆地塊(原天龍山莊)項目前期策劃報告-文庫吧
2025-01-05 23:56 本頁面
【正文】 番禺區(qū)別墅市場分析 4 ?別墅產(chǎn)品以聯(lián)排及雙拼為主（少量獨立別墅），主力面積段在 350500㎡； ?市橋南板塊別墅的均價 20230元 /㎡，華南板塊別墅均價 2500035000元 /㎡，以市橋南水韻藍(lán)灣產(chǎn)品性價比最高； ?總價跨度大，從 350多萬 3000萬均有，但主力總價段在 6001500萬。 區(qū)域分布 項目名稱 面積 (㎡ ) 均價 /元 /㎡ 總價 /萬元 供應(yīng)量 /套 消化量 /套 市橋板塊 海倫堡 700900 28000 15003000 18 水韻藍(lán)灣 200450 12023 350900 62 約 50 蘭熙香岸花園 240368 待定 華南板塊 萬科紅郡 380600 3500050000 10003000 132 106 雅居樂香樟道 2號 350520 2800035000 10002200 110 10 招商 金山谷 3351080 34000 117212023 75 15 亞運板塊 蓮花山碧桂園 280535 20230 580600 90 番禺區(qū)熱點板塊別墅供應(yīng)與成交情況對比分析 據(jù) 2023年 別墅成交數(shù)據(jù)顯示，萬科紅郡最為活躍，全年累計成交 64套，平均月成交在 5套左右； 而年底推出的金山谷新一期別墅組團，據(jù)監(jiān)測到目前為止累計成交不足 15套，區(qū)域別墅市場情況一般 番禺區(qū)熱點板塊別墅供應(yīng)與成交情況對比分析 ? 調(diào)控下，一線城市的住宅性質(zhì)的別墅產(chǎn)品受影響最為明顯； ? 番禺區(qū)內(nèi)在售別墅樓盤，除萬科紅郡（雙拼及獨立別墅）成交量價齊穩(wěn)外，其他項目都較為淡； ? 在售別墅產(chǎn)品面積大、總價高，但是產(chǎn)品基本為多聯(lián)排； ? 別墅產(chǎn)品缺乏創(chuàng)新； 番禺區(qū)別墅成交情況分析 別墅客戶流向 目前番禺的別墅貨量不多，主要集中在華南板塊：雅居樂 〃 劍橋郡、招商 〃 金山谷、萬科紅郡；客戶基本以廣州高端層次白領(lǐng)（工作在珠江新城或天河周邊）及早期的番禺原居民為主。 別墅客戶分析 華南板塊別墅客戶基本以自住為主，并非一般意義的度假型別墅，各個項目為突出項目的“城央別墅”概念，重點突出項目的便捷交通、成熟配套等方面。 番禺區(qū)別墅客戶結(jié)構(gòu)與流向分析 項目區(qū)域商業(yè)市場分析 5 項目地塊所在區(qū)域主要有三大商圈，分別是：市橋商圈、萬博中心商圈和大石商圈。其中 市橋商圈 是已發(fā)展成熟的番禺舊商業(yè)中心， 萬博商圈 則是近幾年崛起并有較高商業(yè)定位的新晉商圈，相比之下，相對落后 大石商圈 略顯尷尬，商業(yè)配套欠缺，檔次也不高。 項目所在區(qū)域大型商圈整體概況 市橋商圈整體概況 市橋商圈概況 ： 目前番禺區(qū)商業(yè)最繁華區(qū)域集中在易發(fā)商業(yè)街、繁華路、大北路、大東路和光明路。市橋商圈商業(yè)體量大約為 ㎡，其中百貨體量 4萬㎡，超市體量 1萬㎡，電器體量 ㎡，主題商城體量 4萬㎡，商業(yè)街體量 ㎡。 ? 消費者基本信息 常住人口 14萬多人 流動人口及外來暫住人口 共約 12萬人 職工年人均收入達(dá)到 52609元 農(nóng)民年人均收入達(dá)到 20354元 本區(qū)域 外來人口 收入情況 ? 消費特點 備注：以上數(shù)據(jù)來源政府報告最新統(tǒng)計 奢侈品 消費者 中檔品牌 消費者 大眾型 消費者 個體經(jīng)營戶或者高層管理人員； 香港或廣州市區(qū)高端商業(yè)中心； 白領(lǐng)、工廠管理層人員； 番禺新大新、天河、海珠消費； 周邊居民、外來務(wù)工人員； 易發(fā)商業(yè)街或一般生活超市； 萬博商圈概況 ： 萬博中心位于廣州市區(qū)與番禺傳統(tǒng)中心區(qū)之間，華南板塊的中心，在廣州新城市中軸線 (廣州火車東站一天河城一珠江新城 )的延伸線上，是地鐵三號線發(fā)展軸上的重要節(jié)點，周邊聚集了廣州各大知名高端樓盤。萬博中心商圈輻射范圍涵蓋市橋、大石、鐘村、南村、洛溪及沙溪等，總面積 。 萬博商圈整體概況 ? 商圈主力消費群體是周邊住宅的居民年齡主要介乎 25— 55歲，消費群體的出行方式主要以 自駕車為主 ，公交及社區(qū)樓巴也是居民出行的主要方式之一。 ? 14條公交線路東至大學(xué)城總站 (廣工 )、西至廣州南站，北至天河客運站。地鐵 3號線連通廣州市區(qū)中心與番禺區(qū)。 大石商圈整體概況 ? 商圈主力消費群體是周邊住宅的居民，年齡主要介乎 15— 65歲，消費群體的出行方式主要以公交為主。 ? 近 20條公交線路連接廣州、番禺區(qū)府中心、洛溪及新南站地區(qū)。 大石商圈概況 ： 目前商圈位于大石鎮(zhèn)以 105國道大石段東西兩邊地帶為商業(yè)中心。大石商圈東起珠江水系大石水道、西臨新月明珠花園，南臨錦繡香江野生動物世界、北至大石橋，包括大石城、富麗城、天和百貨、 105新地潮流娛樂主題商城等大型商業(yè)物業(yè)。 周邊大型社區(qū)如華碧、錦繡香江、雅居樂、祈福、南奧等擁有較為大型和成熟商業(yè)配套。主流租金約為 80— 145元 /平方米 /月，少有放賣，其中部分社區(qū)商業(yè)街統(tǒng)一經(jīng)營； 項目周邊大型社區(qū)商業(yè)配套分析 ? 項目所處區(qū)域華南板塊由于歷史原因，早期市政配套嚴(yán)重匱乏，區(qū)域內(nèi)的絕大部分樓盤都依靠自身打造商業(yè)配套，而且來此區(qū)域買樓的客戶也看重商業(yè)配套的打造。 ? 商業(yè)的打造除了考慮商業(yè)出售外，還要考慮商業(yè)的長期有序經(jīng)營。 ? 項目配套商業(yè)不一定是緊鄰馬路車流量大的街鋪值錢； ? 項目特色商業(yè)配套不僅僅可以培養(yǎng)小區(qū)業(yè)戶消費習(xí)慣，還是項目周邊居住群體首選的消費場所 。例如：祈福新村的商業(yè)中心和食街不僅滿足小區(qū)的業(yè)主需求，還吸引周邊項目及社區(qū)居民前來消費、休閑等； ? 區(qū)域內(nèi)各商圈的局域性明顯，不能作為本項目優(yōu)勢商業(yè)資源利用； ? 本項目需要打造具有自身特色的綜合性商業(yè)配套，不僅能滿足項目業(yè)主的需求，還能吸引周邊的居民前來消費； 項目所處商圈格局現(xiàn)狀 打造服務(wù)于
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