【文章內(nèi)容簡介】 ne Group, 2023一、 如何選擇合適的定位發(fā)展模式，對土地資源進(jìn)行優(yōu)化配置項目定位核心問題項目定位核心問題 定位項目難點定位項目難點二、如何選擇開發(fā)模式來運作，何種引擎產(chǎn)品來啟動項目三、如何突破傳統(tǒng)的物業(yè)形態(tài)和功能組織，結(jié)合客戶需求創(chuàng)新產(chǎn)品四、如何在強(qiáng)勢樹立形象、強(qiáng)力推售項目，實現(xiàn)項目品牌塑造六、如何解決項目內(nèi)部配套，而且要做出特色五、如何通過整合項目功能資源，實現(xiàn)多元化的盈利模式Code of this report | 35169。 Copyright Centaline Group, 2023? 特征一：依托湖景資源開發(fā)，對自然資源依賴性大以鄰近湖濱為最大賣點，來迎合消費者親近大自然的需求，因此湖景等自然資源的優(yōu)劣對項目成功起決定性因素。? 特征二：項目離主城區(qū)有一定距離，但有發(fā)達(dá)的交通體系湖濱類資源一般都位于城郊或郊區(qū)，離主城區(qū)大致 1個小時左右車程。隨著區(qū)域的開發(fā)和人流的導(dǎo)入，項目周邊交通體系肯定發(fā)達(dá)，尤其是為方便自駕出游而建設(shè)的公路。? 特征三：在項目占地配比上，旅游配套項目所占比重大濱湖類度假地產(chǎn)與常規(guī)住宅地產(chǎn)不同，配套設(shè)施與外部環(huán)境才是這類項目的重點，因此房地產(chǎn)項目在開發(fā)中占地不會傾向絕對大比重。? 特征四：項目有很明顯的階段性發(fā)展，整體開發(fā)時間長，管理服務(wù)要求高濱湖類度假項目開發(fā)周期長，一般分為導(dǎo)入期、發(fā)展期、成熟期三個階段，歷時可能長達(dá) 10年之久。而由于此類度假項目具有季節(jié)性，所以后期物業(yè)管理則成為一個難點，如餐飲、清潔等不同于普通住宅小區(qū)。? 特征五：濱湖資源的 “ 可再生性 ” ，使得項目易被嫁接和復(fù)制這里的 “ 可再生 ” 不是自然現(xiàn)象，而是人工行為，即對水庫的挖掘開發(fā)，這樣一來，湖泊資源就變得 “ 無窮無盡 ” 了。雷同的濱湖資源和周邊環(huán)境，為下一次同類型濱湖項目的開發(fā)提供了良好的嫁接條件和模仿素材，可復(fù)制性強(qiáng)。濱湖類旅游地產(chǎn)特征：項目定位核心問題項目定位核心問題 解決問題解決問題 定位思路定位思路Code of this report | 36169。 Copyright Centaline Group, 2023定位方法主題創(chuàng)新功能創(chuàng)新濱湖類度假項目按功能分可有三個層次：基礎(chǔ)層次 ——陳列式觀光地產(chǎn)、提高層次 ——娛樂式體驗地產(chǎn)、發(fā)展層次 ——休閑式度假地產(chǎn)。形態(tài)創(chuàng)新產(chǎn)品形態(tài)的創(chuàng)新，顧名思義，即是從現(xiàn)有主流的產(chǎn)品形態(tài)中開發(fā)新的產(chǎn)品，形成差異化競爭。123任何一個項目在前期策劃時都有其最初的主題定位，后期的開發(fā)必將圍繞這個主題進(jìn)行，就像寫作不能離題一樣，主題是項目的靈魂。而主題的創(chuàng)新需要根據(jù)區(qū)域環(huán)境挖掘與提煉項目定位核心問題項目定位核心問題 解決問題解決問題 定位方法定位方法Code of this report | 37169。 Copyright Centaline Group, 20231. 2. 3.賦予項目文化底蘊，緊靠 “ 長壽” 話題， 打造與主題相關(guān)的配套設(shè)施。主題創(chuàng)新精確處理 高爾夫，酒店，商務(wù)，住宅 之間相互關(guān)系，并能夠貼近養(yǎng)生。功能創(chuàng)新符合項目特色，提升產(chǎn)品形態(tài) ，并且能強(qiáng)勢打開市場的創(chuàng)新產(chǎn)品。形態(tài)創(chuàng)新項目定位核心問題項目定位核心問題 解決問題解決問題 解決思路解決思路Code of this report | 38169。 Copyright Centaline Group, 2023?參考案例?主題定位?形象定位?客群定位?產(chǎn)品組合第三部分：項目定位Code of this report | 39169。 Copyright Centaline Group, 2023 項目定位項目定位 參考案例參考案例 東和福灣東和福灣東和福灣位于三亞東線高速福灣出口處，毗鄰 世界頂級酒店集群和 301醫(yī)院 進(jìn)駐的珍珠海岸，擁有中國唯一的國家海岸 :海棠灣，項目占地 1000多畝，容積率 ，擁有 3公里綿長海岸線， 集納 68137㎡ MINI泳池別墅、 4365㎡ 海景洋房、 48130㎡ 一線海景公寓、洲際雙五星酒店、南北區(qū)會所、海倫吧、商業(yè)街等于一體。東和福灣在三亞未來的核心海域上打造極具 西班牙異域風(fēng)情 的世界灣區(qū)。Code of this report | 40169。 Copyright Centaline Group, 2023 項目定位項目定位 參考案例參考案例 東和福灣東和福灣MINI別墅為平層，主力面積區(qū)間 68137平米。配有獨立游泳池臥室設(shè)計大面積落地窗面積約 120平米面積約 137平米 面積約 6875平米贈送面積別墅產(chǎn)品Code of this report | 41169。 Copyright Centaline Group, 2023 項目定位項目定位 參考案例參考案例 東和福灣東和福灣4F、 5F海景洋房 主力面積區(qū)間 4365平米精裝修標(biāo)準(zhǔn) 整體采用向心型設(shè)計 主力戶型 1Code of this report | 42169。 Copyright Centaline Group, 2023 項目定位項目定位 參考案例參考案例 東和福灣東和福灣主力戶型 2Code of this report | 43169。 Copyright Centaline Group, 2023 項目定位項目定位 參考案例參考案例 東和福灣東和福灣海景公寓 610層 主力面積區(qū)間 48142平米 精裝修標(biāo)準(zhǔn) 整體采用向心型設(shè)計擁有大面積觀海陽臺約 68平米贈送面積公寓產(chǎn)品Code of this report | 44169。 Copyright Centaline Group, 2023 項目定位項目定位 參考案例參考案例 雅居樂清水灣雅居樂清水灣雅居樂清水灣項目總用地面積約 ，總投資額約 200億元，開發(fā)年限約 10年，計劃建成國際一流的旅游度假區(qū)和最佳人居環(huán)境的濱海新城區(qū)， 項目主要建設(shè)五星級酒店、溫泉度假酒店、生態(tài)園、公寓、別墅等 。 雅居樂 200億投資旅游地產(chǎn)清水灣項目● 3個 18洞國際高爾夫球場● 世界著名的酒店管理集團(tuán)● 匯集高尚生活精粹，豐盛人生的尊享國度① 主題商業(yè)街、購物名店等一流配套② 世外桃源般的黎苗族風(fēng)情村。③ 海底潛水，或海上運動④ 貴族游艇會是大人物的大號玩具俱樂部⑤ 溫泉入戶6個五星級酒店Code of this report | 45169。 Copyright Centaline Group, 2023項目總體規(guī)劃為分海景大宅、高爾夫、 6個五星級海景酒店、風(fēng)情商業(yè)街、海洋展覽館及游艇會。 項目定位項目定位 參考案例參考案例 雅居樂清水灣雅居樂清水灣Code of this report | 46169。 Copyright Centaline Group, 2023 項目定位項目定位 參考案例參考案例 雅居樂清水灣雅居樂清水灣住宅項目分為 4個組團(tuán)開發(fā)，金色果嶺（別墅組團(tuán)）、蔚藍(lán)海岸（洋房組團(tuán)）、瀚海銀灘（洋房和別墅及公寓組團(tuán)）、星海傳說（洋房和別墅組團(tuán)）金色果嶺屬于別墅組團(tuán)金色果嶺屬于別墅組團(tuán) 面積 180567平方 平方，總用地面約 20萬㎡，總建面約 9萬方，綠化率 %。蔚藍(lán)海岸屬于洋房組團(tuán)蔚藍(lán)海岸屬于洋房組團(tuán) 面積在 68—176㎡ ，總占地面積約 17萬方，總建面 14萬方。 瀚海銀灘屬于洋房和別墅組團(tuán)，瀚海銀灘屬于洋房和別墅組團(tuán)， 洋房： 77—335㎡ ，別墅 297—1415㎡ ，公寓面積 77175㎡ ，占據(jù)清水灣一線海景，視野最開闊。星海傳說屬于別墅和洋房組團(tuán)星海傳說屬于別墅和洋房組團(tuán) ，別墅： 105252㎡ ，洋房： 56132㎡ ，組團(tuán)緊鄰清水灣大道，步行海灘只需 5分鐘Code of this report | 47169。 Copyright Centaline Group, 2023 項目定位項目定位 參考案例參考案例 亞龍灣高爾夫別墅亞龍灣高爾夫別墅亞龍灣高爾夫別墅位處海南三亞亞龍灣，坐擁 36洞高爾夫球場，占地約洞高爾夫球場，占地約 100000平米平米 ,共規(guī)劃共規(guī)劃 108套寬院別墅，套寬院別墅， 110套客房套客房 。位于亞龍灣高爾夫球會內(nèi)的優(yōu)越地理位置，使得項目獨享亞龍灣得天獨厚的自然美景和 36洞國際高爾夫環(huán)抱的優(yōu)雅環(huán)境，戶戶鄰水的獨特建筑規(guī)劃；濃郁東南亞現(xiàn)代風(fēng)格的園林設(shè)計；超五星級酒店私人定制式服務(wù)。安防系統(tǒng)：高級智能防盜安全門，周界報警系統(tǒng)，公共區(qū)域設(shè)置安全監(jiān)控系統(tǒng)，每戶設(shè)緊急報警按鈕?？照{(diào)系統(tǒng)：采用國際名牌 VRV中央空調(diào)系統(tǒng)。消防系統(tǒng)：室外消火栓。給排水系統(tǒng)：市政供水。熱水系統(tǒng)：獨立太陽能熱水器，提供 24小時生活熱水。電源系統(tǒng)：雙電源系統(tǒng)，每戶配有獨立配電箱，獨立計量。通訊系統(tǒng)：每戶配有電話專線。網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：寬帶入戶，每個房間均設(shè)有接入點。電視系統(tǒng)：衛(wèi)星電視及城市有線電視系統(tǒng)。背景音樂廣播系統(tǒng)：每戶設(shè)置背景音樂揚聲器。 Code of this report | 48169。 Copyright Centaline Group, 2023 項目定位項目定位 參考案例參考案例 亞龍灣高爾夫別墅亞龍灣高爾夫別墅項目總體規(guī)劃為高爾夫、院落別墅、五星級酒店。五星級酒店配套設(shè)施： 酒店客房、 spa館、健身中心、美容沙龍、紅酒吧、商務(wù)中心、精品商店、公共泳池、兒童活動設(shè)施、餐飲娛樂中心（中、西、日韓餐廳） Code of this report | 49169。 Copyright Centaline Group, 2023 項目定位項目定位 參考案例參考案例 亞龍灣高爾夫別墅亞龍灣高爾夫別墅住宅規(guī)劃 108套寬院別墅， 110套客房。位于亞龍灣高爾夫球會內(nèi)。 寬院別墅 :戶型面積從 105㎡ 311㎡ ，總價 450萬至 2023萬 /棟，五星級酒店精裝修配置 酒店客房 :項目采用產(chǎn)權(quán)酒店模式，由香港中旅集團(tuán)旗下酒店管理公司提供五星級酒店管理。 業(yè)主購買后可委托酒店公司經(jīng)營，每年在淡季和旺季均可輕松享受度假生活及資產(chǎn)升值；亦可完全自住，由酒店公司提供物業(yè)服務(wù)。 項目以五星級標(biāo)準(zhǔn)精裝修，并配置全套酒店用品家私及室內(nèi)裝飾日用品，購買后可輕松入住。 Code of this report | 50169。 Copyright Centaline Group, 2023 項目定位項目定位 參考案例參考案例 半山半島半山半島海南島銷售額最大的房地產(chǎn)項目半山半島占地面積 2066多畝，建筑面積 100多萬平方米，由三亞鹿回頭旅游區(qū)開發(fā)有限公司開發(fā)的超大型綜合房地產(chǎn)項目。 整個項目包括臨海別墅、觀海公寓、洲際酒店、豪華商業(yè)街、國際潛水基地、游艇會等?！?半島會● 療養(yǎng)中心● 半島美術(shù)館● 現(xiàn)代濱海藝術(shù)館●高爾夫俱樂部●潛水俱樂部