【正文】 以山、島、湖風(fēng)光和長(zhǎng)壽文化、鄉(xiāng)土風(fēng)情為主要特色。山島湖認(rèn)知長(zhǎng)壽湖風(fēng)景區(qū)認(rèn)知長(zhǎng)壽湖風(fēng)景區(qū)長(zhǎng)壽湖風(fēng)景區(qū)包含長(zhǎng)壽湖主體，長(zhǎng)壽湖風(fēng)景區(qū)包含長(zhǎng)壽湖主體，長(zhǎng)壽湖主要水源大河支流和小河長(zhǎng)壽湖主要水源大河支流和小河支流水域，共涉及長(zhǎng)壽湖，雙龍支流水域，共涉及長(zhǎng)壽湖，雙龍鎮(zhèn)，云集鎮(zhèn)等村鎮(zhèn)，距離出去主鎮(zhèn)，云集鎮(zhèn)等村鎮(zhèn)，距離出去主城區(qū)城區(qū) 130公里，據(jù)離長(zhǎng)壽湖所在地公里，據(jù)離長(zhǎng)壽湖所在地鳳城鎮(zhèn)鳳城鎮(zhèn) 28公里，景區(qū)水面公里，景區(qū)水面 63平方平方公里，蓄水公里，蓄水 10億立方米，有億立方米，有 ““ 川川東明珠東明珠 ”” 的美譽(yù)，湖中大小島嶼的美譽(yù)，湖中大小島嶼200多個(gè)，山清水秀，魚鮮果美，多個(gè)，山清水秀，魚鮮果美，是聞名遐邇的休閑度假旅游勝是聞名遐邇的休閑度假旅游勝地。長(zhǎng)壽湖風(fēng)景區(qū)總體規(guī)劃長(zhǎng)壽湖風(fēng)景區(qū)在空間布局上采用 “一心三組團(tuán) ” 的布局結(jié)構(gòu)?！?三組團(tuán) ” ——指田園風(fēng)光景區(qū)，林地生態(tài)景區(qū)和獅子灘人文景觀區(qū)。 Copyright Centaline Group, 2023以羅山半島為中心的 8平方公里鎮(zhèn)區(qū)旅游服務(wù)基地的拓展用地，交通便利，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。n休閑度假區(qū)： 以度假村，現(xiàn)代觀光農(nóng)業(yè)園，運(yùn)動(dòng)休閑功能為主n旅游地產(chǎn)開發(fā)區(qū)：及居住，商業(yè)，休閑，水上運(yùn)動(dòng)中心等于一體的綜合開發(fā)區(qū)n旅游核心服務(wù)區(qū)：集旅游商業(yè)服務(wù)，接待，餐飲，居住等為一體的旅游服務(wù)區(qū)n羅山島：規(guī)劃養(yǎng)生基地，島嶼公園及水上游艇俱樂(lè)部等運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)施 項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目本體分析 項(xiàng)目外部環(huán)境分析項(xiàng)目外部環(huán)境分析 西岸片區(qū)規(guī)劃西岸片區(qū)規(guī)劃Code of this report | 19169。中飛公司國(guó)際復(fù)合公司民生公司金同度公司維豐公司初步開發(fā)預(yù)備開發(fā)（本案）尚未開發(fā) 項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目本體分析 項(xiàng)目外部環(huán)境分析項(xiàng)目外部環(huán)境分析 西岸開發(fā)現(xiàn)狀西岸開發(fā)現(xiàn)狀Code of this report | 20169。Code of this report | 21169。容積率 ，絕大部分可戶型以臨窗觀湖。 占地面積 :218000平方米 建筑面積 :130000平方米 一期開盤時(shí)間： 20231212 一期交房時(shí)間： 20231020 花園洋房 4層，別墅 3層停車位 :500 總戶數(shù) 2255戶 結(jié)構(gòu) :框架 外墻 :文化石、有機(jī)玻璃貼面、木制架構(gòu)及外墻涂料 電梯 :無(wú) 衛(wèi)生間 :下沉式 供電 :有 供水 :有 供氣 :有 項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目本體分析 項(xiàng)目外部環(huán)境分析項(xiàng)目外部環(huán)境分析 維豐藍(lán)湖熙岸維豐藍(lán)湖熙岸Code of this report | 22169。一期為 2080平米湖居度假洋房，約 ，共約 1050套，收官價(jià)格 4100元/㎡ ，目前已售罄。 Copyright Centaline Group, 2023長(zhǎng)壽古鎮(zhèn)位于長(zhǎng)壽區(qū)桃花新城長(zhǎng)洪路后段（菩提山下），占地 2023畝，其中文化旅游核心區(qū)占地 800畝，建筑容積率小于 。項(xiàng)目總建筑面積為 136萬(wàn)平方米，總投資 43億元。 項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目本體分析 項(xiàng)目外部環(huán)境分析項(xiàng)目外部環(huán)境分析 維豐藍(lán)湖熙岸維豐藍(lán)湖熙岸Code of this report | 24169。一期商鋪面積在 2472023㎡ 之間，共 313套， A區(qū) 167套， B區(qū) 146套，目前已售出200多套，銷售均價(jià)達(dá)到 8000元 /㎡ 。Code of this report | 25169。內(nèi)部存在變電站和高壓走廊，其中 A2和 B2規(guī)劃為項(xiàng)目一期用地。 Copyright Centaline Group, 2023項(xiàng)目位于長(zhǎng)壽湖風(fēng)景區(qū)西岸片區(qū)核心區(qū)域，擁山環(huán)湖，景觀資源稟賦，由高爾夫體育公園和游艇碼頭、酒店和國(guó)際會(huì)議中心、國(guó)際長(zhǎng)壽村共同組成。 Copyright Centaline Group, 2023項(xiàng)目位于長(zhǎng)壽湖風(fēng)景區(qū)西岸片區(qū)核心區(qū)域，擁山環(huán)湖，景觀資源稟賦，由高爾夫體育公園和游艇碼頭、酒店和國(guó)際會(huì)議中心、國(guó)際長(zhǎng)壽村共同組成。 Copyright Centaline Group, 2023 項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目本體分析 項(xiàng)目?jī)?nèi)部環(huán)境分析項(xiàng)目?jī)?nèi)部環(huán)境分析 地塊功能劃分地塊功能劃分用地依照功能分為：五星級(jí)酒店區(qū)、國(guó)際會(huì)議中心區(qū)、特色餐飲區(qū)、國(guó)際風(fēng)情小鎮(zhèn)商業(yè)區(qū)、服務(wù)式公寓住宅區(qū)和老年綠色生態(tài)住宅區(qū) 6大部分。 Copyright Centaline Group, 2023至高峰島至雙龍鎮(zhèn)至長(zhǎng)壽湖鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃主干道（ 20M）規(guī)劃次干道（ 1216M）規(guī)劃支路（ 9M）濱湖路（ 6M）p長(zhǎng)壽湖西岸片區(qū)路網(wǎng)四通八達(dá)，與外部連接性好；p項(xiàng)目?jī)?nèi)部交通便利，與主干道相連接，多條次干道和支路貫穿項(xiàng)目?jī)?nèi)部；p羅山半島規(guī)劃交通道路眾多，滿足了高爾夫球場(chǎng)建設(shè)需求；p內(nèi)部規(guī)劃濱湖大道，道路與景觀相互融合。 Copyright Centaline Group, 2023長(zhǎng)壽區(qū)主城內(nèi)相當(dāng)規(guī)模的化工園區(qū)，分布在城區(qū)周邊，污染嚴(yán)重，其中污染較重的有四川維尼綸廠、重鋼集團(tuán)、長(zhǎng)壽化工廠，大區(qū)域居住等級(jí)低。 Copyright Centaline Group, 2023優(yōu)勢(shì)：1 長(zhǎng)壽區(qū)旅游區(qū)位 、經(jīng)濟(jì)區(qū)位 、交通區(qū)位 優(yōu)越性；2 長(zhǎng)壽湖休閑度假區(qū)定位，提供交通，政策等硬支持；3 長(zhǎng)壽湖旅游資源稟賦，提供軟支持；4 西岸成為重慶旅游地產(chǎn)新熱點(diǎn)區(qū)域，香江國(guó)際、碧桂園等知名企業(yè)相繼進(jìn)入；5 本案高爾夫球場(chǎng)，星級(jí)酒店，特色商業(yè)街提供高端配套支撐。并處于初級(jí)開發(fā)階段，配套匱乏 ‘三 . 長(zhǎng)壽湖旅游知名度目前較低，影響力和競(jìng)爭(zhēng)力較小；四 . 長(zhǎng)壽湖水資源為保護(hù)性資源，開發(fā)受到一定限制；五 . 項(xiàng)目?jī)?nèi)部存在高壓走廊和變電站。 Copyright Centaline Group, 2023第二部分：項(xiàng)目定位核心問(wèn)題 ?項(xiàng)目核心問(wèn)題?定位項(xiàng)目難點(diǎn)?定位思路?定位方法?解決思路Code of this report | 33169。生活配套缺少的不利影響長(zhǎng)壽湖片區(qū)配套集中在大壩區(qū)域，以中低端餐飲休閑等為主的配套設(shè)施，但缺乏主題及品質(zhì)，在重慶范圍內(nèi)缺乏吸引力。缺乏開發(fā)企業(yè)共同助推的不利影響西岸目前僅維豐藍(lán)湖熙岸一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)，缺乏共同開發(fā)炒作的影響力。 Copyright Centaline Group, 2023一、 如何選擇合適的定位發(fā)展模式，對(duì)土地資源進(jìn)行優(yōu)化配置項(xiàng)目定位核心問(wèn)題項(xiàng)目定位核心問(wèn)題 定位項(xiàng)目難點(diǎn)定位項(xiàng)目難點(diǎn)二、如何選擇開發(fā)模式來(lái)運(yùn)作，何種引擎產(chǎn)品來(lái)啟動(dòng)項(xiàng)目三、如何突破傳統(tǒng)的物業(yè)形態(tài)和功能組織，結(jié)合客戶需求創(chuàng)新產(chǎn)品四、如何在強(qiáng)勢(shì)樹立形象、強(qiáng)力推售項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目品牌塑造六、如何解決項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套，而且要做出特色五、如何通過(guò)整合項(xiàng)目功能資源，實(shí)現(xiàn)多元化的盈利模式Code of this report | 35169。? 特征二：項(xiàng)目離主城區(qū)有一定距離，但有發(fā)達(dá)的交通體系湖濱類資源一般都位于城郊或郊區(qū)，離主城區(qū)大致 1個(gè)小時(shí)左右車程。? 特征三：在項(xiàng)目占地配比上，旅游配套項(xiàng)目所占比重大濱湖類度假地產(chǎn)與常規(guī)住宅地產(chǎn)不同，配套設(shè)施與外部環(huán)境才是這類項(xiàng)目的重點(diǎn)，因此房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)中占地不會(huì)傾向絕對(duì)大比重。而由于此類度假項(xiàng)目具有季節(jié)性，所以后期物業(yè)管理則成為一個(gè)難點(diǎn)，如餐飲、清潔等不同于普通住宅小區(qū)。雷同的濱湖資源和周邊環(huán)境，為下一次同類型濱湖項(xiàng)目的開發(fā)提供了良好的嫁接條件和模仿素材，可復(fù)制性強(qiáng)。 Copyright Centaline Group, 2023定位方法主題創(chuàng)新功能創(chuàng)新濱湖類度假項(xiàng)目按功能分可有三個(gè)層次：基礎(chǔ)層次 ——陳列式觀光地產(chǎn)、提高層次 ——娛樂(lè)式體驗(yàn)地產(chǎn)、發(fā)展層次 ——休閑式度假地產(chǎn)。123任何一個(gè)項(xiàng)目在前期策劃時(shí)都有其最初的主題定位，后期的開發(fā)必將圍繞這個(gè)主題進(jìn)行，就像寫作不能離題一樣，主題是項(xiàng)目的靈魂。 Copyright Centaline Group, 20231. 2. 3.賦予項(xiàng)目文化底蘊(yùn)，緊靠 “ 長(zhǎng)壽” 話題， 打造與主題相關(guān)的配套設(shè)施。功能創(chuàng)新符合項(xiàng)目特色，提升產(chǎn)品形態(tài) ，并且能強(qiáng)勢(shì)打開市場(chǎng)的創(chuàng)新產(chǎn)品。 Copyright Centaline Group, 2023?參考案例?主題定位?形象定位?客群定位?產(chǎn)品組合第三部分：項(xiàng)目定位Code of this report | 39169。東和福灣在三亞未來(lái)的核心海域上打造極具 西班牙異域風(fēng)情 的世界灣區(qū)。 Copyright Centaline Group, 2023 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 參考案例參考案例 東和福灣東和福灣MINI別墅為平層，主力面積區(qū)間 68137平米。 Copyright Centaline Group, 2023 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 參考案例參考案例 東和福灣東和福灣4F、 5F海景洋房 主力面積區(qū)間 4365平米精裝修標(biāo)準(zhǔn) 整體采用向心型設(shè)計(jì) 主力戶型 1Code of this report | 42169。 Copyright Centaline Group, 2023 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 參考案例參考案例 東和福灣東和福灣海景公寓 610層 主力面積區(qū)間 48142平米 精裝修標(biāo)準(zhǔn) 整體采用向心型設(shè)計(jì)擁有大面積觀海陽(yáng)臺(tái)約 68平米贈(zèng)送面積公寓產(chǎn)品Code of this report | 44169。 雅居樂(lè) 200億投資旅游地產(chǎn)清水灣項(xiàng)目● 3個(gè) 18洞國(guó)際高爾夫球場(chǎng)● 世界著名的酒店管理集團(tuán)● 匯集高尚生活精粹，豐盛人生的尊享國(guó)度① 主題商業(yè)街、購(gòu)物名店等一流配套② 世外桃源般的黎苗族風(fēng)情村。 Copyright Centaline Group, 2023項(xiàng)目總體規(guī)劃為分海景大宅、高爾夫、 6個(gè)五星級(jí)海景酒店、風(fēng)情商業(yè)街、海洋展覽館及游艇會(huì)。 Copyright Centaline Group, 2023 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 參考案例參考案例 雅居樂(lè)清水灣雅居樂(lè)清水灣住宅項(xiàng)目分為 4個(gè)組團(tuán)開發(fā)，金色果嶺（別墅組團(tuán)）、蔚藍(lán)海岸（洋房組團(tuán)）、瀚海銀灘（洋房和別墅及公寓組團(tuán)）、星海傳說(shuō)（洋房和別墅組團(tuán)）金色果嶺屬于別墅組團(tuán)金色果嶺屬于別墅組團(tuán) 面積 180567平方 平方，總用地面約 20萬(wàn)㎡，總建面約 9萬(wàn)方，綠化率 %。 瀚海銀灘屬于洋房和別墅組團(tuán)，瀚海銀灘屬于洋房和別墅組團(tuán)， 洋房： 77—335㎡ ，別墅 297—1415㎡ ，公寓面積 77175㎡ ，占據(jù)清水灣一線海景，視野最開闊。 Copyright Centaline Group, 2023 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 參考案例參考案例 亞龍灣高爾夫別墅亞龍灣高爾夫別墅亞龍灣高爾夫別墅位處海南三亞亞龍灣，坐擁 36洞高爾夫球場(chǎng)，占地約洞高爾夫球場(chǎng)，占地約 100000平米平米 ,共規(guī)劃共規(guī)劃 108套寬院別墅，套寬院別墅， 110套客房套客房 。安防系統(tǒng)：高級(jí)智能防盜安全門，周界報(bào)警系統(tǒng)，公共區(qū)域設(shè)置安全監(jiān)控系統(tǒng)，每戶設(shè)緊急報(bào)警按鈕。消防系統(tǒng)：室外消火栓。熱水系統(tǒng)：獨(dú)立