【正文】 略層面上，提出了規(guī)劃概念、建設(shè)標準、建設(shè)步驟以及政府的行動策略，并以此為指導(dǎo)編制規(guī)劃；n規(guī)劃中解決了二線監(jiān)管后帶來的 交通組織 、行政隸屬以及非農(nóng)建設(shè)問題 。梅隴鎮(zhèn)世紀春城四期正興隆項目民 治 路錦繡江南錦繡江南四期風(fēng)和日麗（天闊苑）本項目06年推出項目已售項目【二線擴展區(qū)及周邊 —— 已售代表項目 】項目名 物業(yè)檔次 推出時間 住宅建面（ ㎡ ） 容積率 價格(元 ) 套數(shù) 主力戶型 /占比錦繡江南一期 中高檔 20237 80000 3800 —— 二房： 70 ㎡ 25%； 四房 :120150㎡ 25%三房： 80100 ㎡ 50%錦繡江南二期 202312 89290 4000 800 三房： 70104 ㎡ 54%。項目名 建面（萬㎡） 預(yù)計價格 入市時機世紀春城四期 2 6000元 2023年 3月 金地 碧水龍庭一期 20；一期 9 60006800元 2023年上七里香榭 未定 2023年 8月祥泰項目 63 —— 2023年龍興華創(chuàng)業(yè)項目 —— 2023年合計 【二線擴展區(qū) —— 0607年供應(yīng) 】n 二線擴展區(qū)潛在供應(yīng)量巨大，未來競爭激烈?！?二線擴展區(qū)客戶來源變化 — 龍華 】n富士康、華為、新天下等多個大型科技企業(yè)的落地發(fā)展，高新科技產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)，產(chǎn)生了大量的置業(yè)需求。本地客戶增多【 二線擴展區(qū)客戶來源變化 — 福田 】 B107U001 B302U001 掛牌 福田 商業(yè) 24250 2月B3020020 (交易份額 :1%) 掛牌 福田 商業(yè) 120500 3月T4070016 掛牌 南山 工業(yè) 3690 430 4月B4050134 (交易份額:77%) 掛牌 福田工業(yè)配套宿舍 14973 1810 4月T4090003 (交易份額:部分權(quán)益 %) 掛牌 南山 商住 8560 500 5月T4070016 拍賣 南山 工業(yè) 3690 1150 7月B4050083 掛牌 福田 住宅用地 34200 8000 8月T1020019 (交易份額:15%) 掛牌 南山 商住 110498 3750 8月B4050134 (交易份額:23%) 掛牌 福田工業(yè)配套宿舍 14973 540 11月宗地號 交易類 型 區(qū)域 用途 土地面積 建筑面積 （㎡） 成交價格（萬元） 交易 時間2023年關(guān)內(nèi)土地交易一覽 2023年住宅關(guān)內(nèi)出讓土地的可建筑面積 153258㎡，福田僅為 ㎡。未來關(guān)內(nèi)新房供應(yīng)將大幅減少【 二線擴展區(qū)客戶來源變化 — 福田 】福田客戶置業(yè)主要流向示意：福田客戶二線擴展區(qū)福田區(qū)南山區(qū)n南山未來市場供不應(yīng)求，且已豪宅化，造成福田客戶置業(yè)南山障礙 。二線擴展區(qū)勢必成為福田區(qū)客戶主要流向。?南山 ” 豪宅化 ”二線擴展區(qū)欲換大房福田供應(yīng)短缺 。莫利斯中高端： 金地 【第四部分 地塊自身素質(zhì)分析】因 地 制 宜項目位置 二線擴展區(qū)占地面積 61671㎡總建筑面積 246683㎡ 住宅建筑面積 ㎡ 商業(yè)建筑面積 ㎡容積率 n 項目容積率相對較高；n 商業(yè)面積比重相對較大。 二線擴展區(qū)【地塊位置】按照市政府的梅林 —— 布吉段北移的規(guī)劃，二線擴展區(qū)由和平路以南、布龍公路、梅龍公路、梅林檢查站圍合而成。北【景觀和環(huán)境分析】地塊優(yōu)勢n地塊規(guī)模適中、形狀規(guī)整，具有開發(fā)大型社區(qū)的前提條件n大體量商業(yè)，可為項目自身提供完善商業(yè)配套服務(wù)規(guī)劃優(yōu)勢n項目處于規(guī)劃中的二線擴展區(qū)，規(guī)劃定位高n周邊交通道路規(guī)劃好，市政主干道和次干道均在項目旁邊n距離輕軌出口不過 50米開發(fā)商優(yōu)勢n開發(fā)商在關(guān)外已有很高的知名度優(yōu)勢 機會片區(qū)發(fā)展n二線擴展區(qū)規(guī)劃提升項目所在區(qū)域形象和功能n二線擴展區(qū)未來 13年的大規(guī)模建設(shè)成為深圳熱點價格差距n與福田等關(guān)內(nèi)區(qū)域房價具有明顯的價格差區(qū)域經(jīng)濟n龍華以科技和物流為支柱的經(jīng)濟發(fā)展模式為房地產(chǎn)提供大量客戶道路規(guī)劃n地鐵的開通將吸引香港客戶的目光【優(yōu)勢 +機會】地塊劣勢n容積率較高環(huán)境劣勢n周邊有待開發(fā)居住用地，一旦開發(fā)將對本項目產(chǎn)生較大的環(huán)境影響n有一定的交通噪音影響配套劣勢n周邊現(xiàn)有配套不足，難以給客戶信心劣勢 威脅競爭者威脅n周邊未開發(fā)用地較多，不確定影響因素較多政策威脅n政府嚴控送面積等設(shè)計手法，產(chǎn)品創(chuàng)新難度大n國家和地方政策風(fēng)險 【劣勢 ＋ 威脅】【地塊素質(zhì)小結(jié)】容積率較高： 規(guī)模相對較大商業(yè)比例較大地鐵物業(yè)（連通皇崗口岸）制約項目檔次的提升利于品牌塑造，可考慮分期開發(fā)可有效彌補周邊商業(yè)配套的不足二線擴展區(qū)物業(yè)提升項目競爭力，拓寬 “ 客層 ”【內(nèi)在三大問題點】?高容積率不足以支撐項目的高定位?7萬 ㎡ 的商業(yè)制約項目檔次提升?噪音方面的影響【外在三大問題點】周邊項目的沖擊地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計同質(zhì)化未來周邊開發(fā)的不確定性容積率過高，不利于提高項目檔次 ……商業(yè)體量過大，難以打造純居住社區(qū) ……【第五部分 項目定位】度 身 定 造第一章 規(guī)劃定位如何 保證 商住和諧發(fā)展？我們尋求最優(yōu)的規(guī)劃方案。（參考案例：星河國際、香繽廣場）n 住宅部分： 在整體商業(yè)裙樓上布局，園林為架空園林。n 南地塊： 作為純住宅用地來開發(fā)，提高地塊質(zhì)素，打造高端產(chǎn)品； 降低 容積率： 。n片區(qū)目前商業(yè)氛圍尚不成熟；n通過南地塊的高形象提升價值；n08年地鐵開通，帶旺商業(yè)人潮；n商業(yè)促人氣，可同時帶動住宅的銷售和價值的提升。 n福田中心區(qū)又是這個國際化城市的唯一的真正的 CBDn而二線擴展區(qū)則是福田中心區(qū)二十一世紀高尚生活居住服務(wù)基地和部分文化體育教育設(shè)施配套區(qū) 第三章戶型定位 客戶定位 價格定位我們的客戶群在哪？—— 南地塊客戶定位通過對二線擴展區(qū)的中原代理樓盤的成交數(shù)據(jù)及區(qū)域三級市場成交統(tǒng)計，綜合中原外銷樓盤的客群分析，我們總結(jié)出片區(qū)的關(guān)注人群主要為：龍華和福田外資企業(yè)管理層龍華經(jīng)商之商人龍華和福田公務(wù)員區(qū)域投資客戶龍華本地人龍華和福田私營企業(yè)管理層龍華和福田企事業(yè)單位職員【二線擴展區(qū)吸引了誰】結(jié)合項目南地塊特點，從片區(qū)關(guān)注人群中抽離出其的有效客戶群：抽離龍華和福田外資企業(yè)中高層龍華經(jīng)商的成功人士龍華和福田高級公務(wù)員高端投資客和外籍人士龍華本地人龍華和福田私營企業(yè)中高層龍華和福田企事業(yè)單位高級職員客戶抽離原則 南地塊目標客戶群南地塊有高端物業(yè)的價格承受能力注重投資機遇【本項目 （南地塊） 將吸引誰】追求全新的品質(zhì)化生活方式看重交通，對時間效率要求高較高的休閑、娛樂、購物需求龍華福田私營企業(yè)中高層龍華福田外資企業(yè)中高層龍華經(jīng)商成功人士龍華福田公務(wù)員龍華福田企事業(yè)單位高級職員龍華本地人 高端投資客 外籍人士年齡 3545 3050 30