【正文】 中庭花園）項目開發(fā)情況：它由星級酒店、高層公寓、花園洋房、雙拼別墅、獨立別墅組成。云海藍灣住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)1年多時間，目前一期已全部封頂，二期及景觀處在施工中。它充分利用河、山、林、城等自然及人工元素，結(jié)合業(yè)主使用特點，創(chuàng)造小區(qū)現(xiàn)代的、生態(tài)的、文明的氣氛，倡導(dǎo)一種輕松休閑，自然親切，尺度柔和以及混合多元的人性化環(huán)境；規(guī)劃布局結(jié)合地形及周邊環(huán)境，使之與大環(huán)境有機融合，同時創(chuàng)造了一系列交流休憩的場所，如游泳池、羽毛球場、網(wǎng)球場、觀景臺、會所等。 區(qū)位優(yōu)勢：項目位于江北新城邊緣地帶，可享受新城未來的成熟配套。 景觀優(yōu)勢：項目位于涪江的北側(cè)，具有自然景觀的同時，還擁有水景資源。 規(guī)模優(yōu)勢：云海藍灣為潼南目前規(guī)模較大的項目之一，大規(guī)模易于打造大社區(qū)。 建筑優(yōu)勢：項目目前的別墅和花園洋房的建筑形態(tài)為潼南的唯一，易于占領(lǐng)房地產(chǎn)市場。 配套優(yōu)勢：項目設(shè)置了觀景臺、游泳池、網(wǎng)球場等完善的配套設(shè)施。戶型設(shè)計：一期：花園洋房戶型平層、錯層面積從130180㎡；（帶休閑室）躍層面積從206280㎡雙拼別墅戶型面積在276㎡左右；二期：花園洋房面積與一期相當；雙拼別墅戶型面積280290㎡；花園洋房代表戶型如下：底層設(shè)置休閑廳，贈送12㎡的花園；底層四室二廳雙衛(wèi)，㎡，二層三室二廳雙衛(wèi)，㎡；二層設(shè)置屋頂露臺花園；三層三室二廳雙衛(wèi)，㎡、㎡；四層五室二廳三衛(wèi)，㎡，為躍層，贈送屋頂花園。戶型設(shè)置寬大的主臥室，主臥室里設(shè)置書房；全部設(shè)置雙陽臺，包括客廳陽臺和生活陽臺，部分多陽臺，很受歡迎；戶型設(shè)計考慮輔助功能用房：音樂廳、康樂室、儲存室等；引入了屋頂花園、私家大花園等私人綠化空間；花園洋房全部采用了飄窗，且采用大面積玻璃窗，采光通風較好。錯層：梯步分兩段，使用不方便，房間通道太浪費配套設(shè)施：家門口200畝的原始森林公園、社區(qū)周遍的醫(yī)院、學校、農(nóng)貿(mào)市場、中心廣場、各行政單位近在咫尺。智能化設(shè)施：云海藍灣對整個小區(qū)實行全封閉式管理。小區(qū)內(nèi)配備先進的可視對講系統(tǒng)，圍墻安裝紅外線防翻越監(jiān)控系統(tǒng)，有線電視監(jiān)控系統(tǒng)，保安 24小時巡邏管理，鋼絲網(wǎng)圍墻+現(xiàn)代標準式鋼混圍墻合圍。小區(qū)還為業(yè)主提供生活和便民特約服務(wù)，如超市、餐飲、家政服務(wù)、代訂報刊雜志、代收信件、郵政快遞等。當潼南人都在修普通住宅的時候，它提供的是差異化的產(chǎn)品――花園洋房和別墅，當潼南開發(fā)商都只建房子的時候，它提供了大配套和景觀，所以，當別人只能賣七八百乃至六七百的時候，它賣到了1400。１、基本情況項目名稱云海藍灣嘉瑞花園陽光小區(qū)廣電名都水晶翠園銀鑫苑四方花園占地面積128畝45807140002664023025總建面積10萬1533334639532803容積率綠化率48％％％％40％總戶數(shù)532約600 142150400戶300戶★ 除陽光小區(qū)和廣電名都為單體樓外，其他樓盤均為花園小區(qū)?！?除了陽光小區(qū)和廣電名都外，均分期開發(fā)，開發(fā)周期較長?！?容積率?！?多層為主?！?電梯房已出現(xiàn)在市場，開始逐漸被客戶接受。３、戶型★ 二房面積主要集中在75110平方米，比例較小，約為15％；★ 主力戶型為三房二廳二衛(wèi)錯層，面積從110140㎡不等，占比例約為65％；★ 三房兩廳一衛(wèi)較少；★ 四房及以上，面積從145～180㎡不等，所占比例約為30％，多為躍層；★ 集資房戶型主要分1150、190㎡三種戶型；★ 戶型出現(xiàn)了飄窗、大面積落地窗、露臺、屋頂花園等創(chuàng)新結(jié)構(gòu)；★ 大面積戶型功能分區(qū)混亂，浪費過道面積。★ 大多小區(qū)都建有中庭花園，綠化環(huán)境成為銷售的主要賣點之一。５、智能化管理★ 從現(xiàn)有銷售樓盤情況看，樓盤的智能化程度偏低。少量樓盤采用可視對講系統(tǒng)?！?。★ 消費者對物業(yè)管理服務(wù)認識還不清晰。７、營銷推廣★ 宣傳推廣方面投入較少，前期整體包裝上比較粗糙，渲染力度不夠?！?多數(shù)樓盤的銷售人員專業(yè)知識欠缺，職業(yè)素質(zhì)較差，服務(wù)意識不強。第二部分 定 位 篇我們?nèi)绾晤I(lǐng)導(dǎo)潼南的住宅市場———項目市場定位一、 項目概況 地塊位置項目地塊位于涼風埡經(jīng)濟園區(qū)，涪江南橋頭，距涪江及橋南大道約500米。 地質(zhì)地貌 地塊由三座小山坡圍合而成，地勢高差最大相差約50米。（項目地塊圖片）二、 項目SWOT分析優(yōu)勢分析（S）☆ 區(qū)位優(yōu)勢——離塵不離城項目地塊位于潼南涼風埡經(jīng)濟園區(qū)，距離江北新城和老城區(qū)較近。項目地處涼風埡開發(fā)區(qū)，屬于離老城最近的新區(qū)，對老城區(qū)居民的吸引力更大?！?資源優(yōu)勢——原生態(tài)坡地地塊內(nèi)為山體環(huán)繞，最大高差達50米，可依勢造景，打造“原生態(tài)花園”社區(qū)，建成社區(qū)綠地率將達50%以上。 ☆ 規(guī)模優(yōu)勢——大型低密度社區(qū)本項目占地約140畝，地塊規(guī)模相對較大，有規(guī)?；A(chǔ)將項目打造成總建筑面積為超過10萬平方米的堪稱潼南罕有的大型低密度生態(tài)社區(qū)。 ☆ 居住氛圍不濃項目所在區(qū)域為經(jīng)濟園區(qū)，居住氛圍不濃?！?配套設(shè)施欠缺項目所在片區(qū)目前生活配套設(shè)施不甚完善，難以滿足日益增長的實際需要，這對本項目的配套設(shè)施將提出更高要求。 機會分析（O）☆ 市場稀缺潼南600－800元的房價，決定了主流市場的低端產(chǎn)品潼南市場缺少高檔住宅項目（僅有云海藍灣項目），缺少高端住宅產(chǎn)品?！?檔次突破潼南住宅項目在規(guī)模、景觀、綠化、智能化設(shè)施、建筑規(guī)劃設(shè)計、物業(yè)管理等方面均處于縣級開發(fā)水平，本項目有可能在潼南人中造成轟動效應(yīng)，并使該效應(yīng)在推廣中起到持續(xù)性作用。風險分析（T）☆政策風險政府宏觀調(diào)控政策力度加大，對樓市產(chǎn)生非系統(tǒng)性風險加大；七部委出臺的房地產(chǎn)政策，遏制了市場快速升溫的勢頭，造成客戶持幣待購的觀望心態(tài)?！?價格風險潼南住宅售價水平普遍偏低，大多數(shù)住宅平均售價在700800元/㎡，且有低價位集資房的影響，給項目的價格定位帶來一定的影響?！?市場容量風險高端產(chǎn)品及高價位決定了客戶群體的有限。本項目應(yīng)在許多方面超越云海藍灣，才能把握良好的市場機遇來。充分利用潼南項目整體偏低的市場狀況，充分展示項目資源優(yōu)勢、景觀優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢及項目獨特的產(chǎn)品優(yōu)勢，打造差異化產(chǎn)品。轉(zhuǎn)化威脅，超越競爭層面：本項目最大的威脅來自1）普通住宅的低品質(zhì)低價格2）競爭產(chǎn)品云海藍灣。2）要通過品的優(yōu)化、包裝宣傳的強化、營銷策劃的差異化來超越同質(zhì)競爭。同時提升產(chǎn)品價格四、 項目目標客戶群定位目標客戶群的種類客戶來源：主要以潼南縣城的消費者為主，向潼南鄉(xiāng)鎮(zhèn)輻射。目標客戶特征描述如下：l 有相當經(jīng)濟實力，購買力較強，以二次置業(yè)為主；l 以事業(yè)有成的中年人為主，年齡多在40歲以上；l 事業(yè)有成后，對生命健康格外關(guān)注；l 鐘情自然景觀，對生活方式、居住人文環(huán)境特別挑剔。目標客戶群的年齡本項目的目標客戶群以40～55歲為主，約占80%。40歲以下的，由于收入的原因，所占比重在5%左右。少量來自潼南鄉(xiāng)鎮(zhèn)，預(yù)計占總額的15%。五、 項目定位 開發(fā)理念掀起潼南居住革命―――徹底顛覆 潼南人居現(xiàn)狀―――全面提升 潼南人居品質(zhì)―――精心打造 潼南人居名片 項目定位方案一：潼南首席、大型低密度、原生態(tài) 別墅、洋房社區(qū)內(nèi)涵：178。項目定位為目前潼南檔次最高的項目，全為別墅和洋房產(chǎn)品；178。充分利用項目的地勢及景觀優(yōu)勢，打造成潼南獨有的生態(tài)社區(qū)。 重身份。178。項目容積率控制在≤，總建面在10萬－11萬㎡左右；178。塑造出本項目與眾不同的現(xiàn)代生態(tài)、健康居家形象。養(yǎng)生一詞最早見于《莊子》內(nèi)篇?？傊?，養(yǎng)生就是保養(yǎng)生命的意思。真山真水自古以來是修身養(yǎng)性必備之條件?！?本項目可融入的養(yǎng)生元素體現(xiàn)在以下幾個方面：養(yǎng)尊：以隱私抵抗張揚，世外桃源的生活體現(xiàn)尊貴身份；養(yǎng)心：以清凈抵抗煩擾，在大自然里安個家；養(yǎng)性：以超然抵抗緊張，山水為鄰，陶冶性情；養(yǎng)氣：以新鮮抵抗渾濁，每天呼吸新鮮空氣；養(yǎng)神：以有序抵抗無序，使人神形兩旺；養(yǎng)聆：以動聽抵抗喧囂，令他自然天籟之音；養(yǎng)目：以園林藝術(shù)抵抗單調(diào)、僵硬，讓人心清目明。 直接賣山水、園林的項目已經(jīng)流行房地產(chǎn)市場多年，沒有新鮮感。養(yǎng)生主題可以有豐富的文化內(nèi)涵可以挖掘。六、項目命名建議主推案名：立業(yè)立業(yè)地產(chǎn)的事業(yè)開創(chuàng)新局面、躍上新臺階；該命名大氣、上口、易記；該命名內(nèi)涵豐富而空靈，留有遐想的余地；該命名可以把本項目與潼南其它住宅區(qū)別開來其它推薦名：城市山谷 沁園春景格蘭晴天第三部分 產(chǎn) 品 篇我們應(yīng)建造怎樣的產(chǎn)品——項目發(fā)展建議一、產(chǎn)品策略 　　　“差異化”策略―――緊貼潼南區(qū)域市場―――打造潼南高檔住宅項目總體檔次建議項目檔次定位為潼南最高檔次的居住社區(qū) 【尊崇身份 尊貴社區(qū)】 內(nèi)涵為：☆ 社區(qū)業(yè)主主要為潼南中上層階層人士及成功人士；☆ 入住本社區(qū)將成為一種身份的象征；☆ 社區(qū)要體現(xiàn)業(yè)主的尊貴身份，讓業(yè)主有一種成功滿足感。 各組團和整體規(guī)劃的關(guān)系就是“形”和“神”的關(guān)系，如散文一樣，形散而神不散，使整個小區(qū)渾然一體；178。 結(jié)合山地的地形，依山就勢，修建坡地建筑，創(chuàng)造目前潼南市場基本無山地建筑的市場空白點，形成差異化，同時也可減少土方成本。 在整體的規(guī)劃上不要過分的強調(diào)軸線的對稱關(guān)系，尤其是中軸線的對稱關(guān)系，也不要過分注重組團的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，使小區(qū)有精心規(guī)劃但又顯得自然，各組團關(guān)系自然協(xié)調(diào)，體現(xiàn)小區(qū)的整體性； ２、規(guī)劃建議：