【正文】 接，兩組團將完全、暢通地“融為一體”。楚州新城區(qū)規(guī)劃【規(guī)劃范圍】東至經(jīng)九路,西至北門大街—經(jīng)五路，南至蓮花東路—緯六路，北至緯四路。新中心區(qū)將著力營造開放型、生態(tài)型、服務型的行政、商業(yè)中心和宜人的人居環(huán)境，使其成為體現(xiàn)楚州“創(chuàng)新、上進、發(fā)展”的現(xiàn)代城市形象的標志性地區(qū)之一。翔宇大道商業(yè)中心行政中心楚州大道居住區(qū)居住區(qū)居住區(qū)新城中心區(qū)規(guī)劃圖三、楚州區(qū)房地產(chǎn)市場分析（一）、楚州近幾年房地產(chǎn)發(fā)展概況楚州實施大規(guī)模的城市改造，起步于上世紀90年代末期，當時主要針對老城區(qū)的舊城改造；房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模僅限于沿街的“一層皮”工程，隨著全區(qū)房地產(chǎn)市場逐步完善，規(guī)模小區(qū)如雨后春筍般的在楚州城區(qū)出現(xiàn)，2000年楚州僅有新城、明都、月湖三個小區(qū)，到目前已發(fā)展到20余個，且規(guī)模小區(qū)達到歷史新高，增長呈現(xiàn)出的良好態(tài)勢。在2007年房地產(chǎn)開發(fā)項目計劃看，新開工項目5個，施工面積40萬㎡（其中住宅30萬㎡），竣工25萬㎡（其中住宅22萬㎡）。二手房市場交易也比較活躍，07年16月份，二手房交易423件，㎡，成交金額3800萬元，成交量比去年同期增長50%。同比增長45%。（二）、土地市場—2007年居住用地出讓情況2002年至2007年7月以來楚州區(qū)共出讓居住用地2685畝，年均出讓479畝。其中2006年有較大增長，比2005年增長率了60%，2007年上半年已出讓居住用地289畝。）20022007年楚州區(qū)居住用地出讓面積—2007年居住用地出讓價格20022007年楚州區(qū)居住用地出讓平均價格土地價格也是穩(wěn)中有升，其中2004年成交的平均價格有所下降，主要是因為該年出讓的地塊都在城市的外圍（新城區(qū)），距離商業(yè)中心比較遠；此外2005年出讓的關天培路南側地塊5388平米，每畝成交價達到146萬元，成為當年最高價格。這樣的土地價格與楚州區(qū)整體的經(jīng)濟發(fā)展水平是相適應的，可以看出楚州區(qū)的土地市場發(fā)展得比較規(guī)范。與周邊區(qū)縣相比，除略低于淮陰區(qū)外，均高與其他同類地區(qū)，從上述數(shù)據(jù)看，楚州區(qū)2007年房地產(chǎn)開發(fā)形式較好，商住房的價格上半年控制在2500元/平方米，下半年在2800元/平方米。總體看，2008年13月的銷售形式于去年相比略好。主要新開工項目13個，（），（），；。（2）、楚州區(qū)商品房開發(fā)還有較大的發(fā)展空間按楚州城市總體規(guī)劃要求，保護古城，發(fā)展新城，用34年時間建成新城區(qū)的總體戰(zhàn)略。隨著城市化進程加強，到2012年達50萬人，城市規(guī)劃區(qū)范圍現(xiàn)在30平方公里，老城區(qū)面積達15萬平方公里，居住10萬人，新城面積35平方公里，居住40萬人，為實現(xiàn)這樣的規(guī)劃目標，目前楚州區(qū)政府將重點打造新城，搬遷老城區(qū)人口，主要計劃有：①蕭湖景區(qū)開發(fā)，計劃拆遷20萬平方米建筑，疏散人口2萬人；②淮安府暑開發(fā)，建成商業(yè)街區(qū)，重現(xiàn)歷史繁華，搬遷20萬平方米，疏散人口2萬人；③河下古鎮(zhèn)保護開發(fā)，疏散1萬人；④月湖、勺湖及里運河風光帶的整治改造，搬遷20萬平方米，疏散人口2萬人；⑤其他如老城區(qū)改造、古城墻遺址公園、關天培周邊整治改造，搬疏散人口近10萬人，由此可見楚州區(qū)商品房的供應量在近2年內還不會出現(xiàn)飽和的狀況，仍有一定發(fā)展空間。三大建材價格持續(xù)上漲，目前楚州商住用地平均每畝在120萬元以上，好的地塊每畝近150萬元，而商業(yè)地塊也在每畝60萬以上。而土地成本作為房地產(chǎn)開發(fā)的主要成本和房價構成的主要要素之一，土地價格的上漲必然導致房價的上漲，加上原材料成本提高，使目前楚州房假在3000元/平方米左右。但就目前楚州的物價水平走勢來看，房價上升仍將有一定的空間，只是上漲幅度在今后一段時間內趨于穩(wěn)定，回落空間較小。雖然統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，2008年13月，楚州各項指標均高于去年，但與去年那種“火爆“的購房現(xiàn)象相比，各售樓處都顯得比較冷清。（4）、房地產(chǎn)業(yè)在今后幾年內仍將是楚州的支柱產(chǎn)業(yè)之一目前楚州有30家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其中二級開發(fā)資質13家，三級開發(fā)資質15家。經(jīng)過調整和發(fā)展，楚州的商品房開發(fā)將持續(xù)保持穩(wěn)定快速增長態(tài)勢，預計2008年將保持15%左右的增長速度。四、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃及政策研究商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及布局情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示2007年楚州消費品市場穩(wěn)中趨旺。以住房、非義務教育、汽車、信息通訊、旅游等為代表的新型消費保持較快增長，居民消費結構升級進一步加快。這表明，楚州商業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀是：大型國營私企引潮流，個體工商經(jīng)濟唱主角，批發(fā)零售貿易市場大，住宿餐飲娛樂前景好。另一方面，人民群眾對住房、高檔餐飲、休閑娛樂、旅游等新型消費潛在需求巨大，居民消費結構正在快速升級，目前楚州商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀還不能跟上當?shù)鼐用駥π滦拖M需求的增長速度。規(guī)劃目標是：建成服務蘇北，輻射更大區(qū)域，集商務商貿、物流服務為一體的綜合性商務商貿區(qū)。政府帶頭，政策優(yōu)惠是其最大的優(yōu)勢。2007年楚州區(qū)商業(yè)出讓地塊分布表地塊名稱編號土地位置出讓土地面積土地用途出讓年限容積率掛牌起價翔宇花園北側地塊(2008G011C01)號經(jīng)九路西側79965居住(兼容商業(yè))407010800萬元新楚州中學南側地塊(2007G030C03)號東長街東側5163商業(yè) 居住4070≤700 萬元楚東大廈北側地塊(2007G078C09)號楚州大道東側緯七路南側13905商業(yè)金融居住4070≤3030萬元河西服裝廠地塊(2007G079C10)號一品梅路南側城西南路東側16140商業(yè)居住4070多層 ≤高層 ≤商業(yè)： ≤2680萬元二農機地塊(2007G080C11)號楚州區(qū)友誼路南側17316商業(yè)居住4070多層 ≤高層 ≤2340萬元古文樓飯店地塊(2007G081C12)號楚州區(qū)河下 古鎮(zhèn)734商業(yè)4065萬元城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃政策楚州區(qū)未來商業(yè)發(fā)展規(guī)劃主要在以下幾個方面：商貿業(yè)上，大力推進“一圈、一區(qū)、一中心”建設步伐，完善提升鎮(zhèn)淮樓商業(yè)圈，加快建設一批特色鮮明的商業(yè)街和商業(yè)服務項目；規(guī)劃建設翔宇大道板閘收費站至禮字壩沿線商貿開發(fā)區(qū)，興辦一批富有楚州特色的針紡、汽配、建材、農產(chǎn)品等專業(yè)批發(fā)市場，形成與主城區(qū)市場互補的發(fā)展格局；規(guī)劃建設以楚州火車站為核心的綜合性物流中心，新建聯(lián)運和倉儲等多個分中心，基本建成以現(xiàn)代綜合交通體系為主的運輸平臺。以鎮(zhèn)淮樓、漕運總督部院遺址公園、淮安府署為中軸線，以周恩來故居為重點、恢復古城墻、改造關天培祠、韓侯祠、劉鄂故居等文物景點，使之成為展示楚州歷史文化特色的旅游景區(qū)；三是“一鎮(zhèn)三湖”旅游開發(fā)區(qū)，開發(fā)河下古鎮(zhèn)，重現(xiàn)小橋、流水、人家的歷史風貌，連結吳承恩故居、御碼頭、接駕亭等景點，增加其觀賞性。新興服務業(yè)上，大力推進電子政務、企業(yè)信息化、電子商務，積極發(fā)展中介和社區(qū)服務。近年來楚州區(qū)把實施“商貿立區(qū)”戰(zhàn)略，作為加快全區(qū)服務業(yè)發(fā)展的重要戰(zhàn)略舉措，全區(qū)商貿業(yè)發(fā)展勢頭良好，呈現(xiàn)出較好的運行態(tài)勢。全區(qū)擁有各類市場73個。二是商品流通方式顯現(xiàn)新業(yè)態(tài)。以“蘇果”、“華聯(lián)”、“蘇源”、“家得利”為代表的連鎖經(jīng)營，已成為全區(qū)消費品市場的經(jīng)營主體，各類專賣店、特色店、總經(jīng)銷、特許經(jīng)營等現(xiàn)代營銷方式已被廣泛運用于經(jīng)營服務中。精心打造楚州淮菜品牌，發(fā)展一批淮菜特色街、特色店?；窗操e館成功轉讓給準鋼集團后，投入兩千多萬元進行了徹底改造，已成為四星級賓館，成功引進了湯姆勝客快餐連鎖店。注冊資本總額近億元，年營業(yè)額達7億元。五、區(qū)域零售業(yè)結構、商鋪分布及經(jīng)營狀況的市場調查與分析（一）、淮安市區(qū)商業(yè)概述商圈劃分核心商業(yè)圈 以淮海路為主線，淮海廣場為中心。市場形象有待提升，管理水平有待提高。高峰時段車位緊張，表明大多店面經(jīng)營狀況比較理想西門大街商鋪服飾、食品駙馬巷及文峰地下商城的存在影響其經(jīng)營檔次，屬楚州大眾消費場所，整體經(jīng)營狀況不理想西長街商鋪品牌服飾國內二、三線服飾品牌集中地。中檔商業(yè)：時代超市、明清商業(yè)街、淮安商場、漕運商場、中信家電連鎖、西長街各專賣店等，主要分布在東鎮(zhèn)淮樓路、西鎮(zhèn)淮樓路、時代超市周邊、西長街、東長街。低檔商業(yè)：友誼路，南門大街、北門大街及老城外環(huán)路。此類商鋪，總體出租狀況尚可，約80%，但轉讓或出售情況較多，人流量較少，總體經(jīng)營狀況不很理想。楚州商鋪市場點評u 從商品檔次看：普遍檔次低，西大街檔次比東大街高；u 從消費者層次看：工薪階層，一般市民；u 從經(jīng)營品種看：最多的就是服裝與鞋類，店鋪多，東大街的經(jīng)營品種范圍較窄；u 從租金水平看：每平方米年租金基本上在600—1300元之間，為楚州中等水平；u 從經(jīng)營狀態(tài)看：目前經(jīng)營狀況一般，普遍感到生意難作，有經(jīng)營上的壓力，因此從這個角度講，商鋪的升值潛力可能會因供量的增加而沖談，價格提升已經(jīng)陷入困境，缺乏商業(yè)業(yè)績的持續(xù)增長支撐。正好符合大型賣場的規(guī)模設置標準。屆時其規(guī)模效應、品牌效應以及在此基礎上帶來的價格效應、人流效應，將吸引大量的消費人流和休閑人流。東門大街北側地塊位于府衙東側，而府衙地塊其土地出讓招標已經(jīng)提上楚州土地儲備中心日程，預計下半年將掛牌出讓。蘇果所在地塊與府衙東側地塊緊密相連，兩個項目建成后將成為楚州消費休閑旅游的首選之地。六、典型性調查與研究項目名稱項目位置經(jīng)營規(guī)模經(jīng)營狀況概評時代超市鎮(zhèn)淮樓路南門大街約10000楚州最大的賣場，是楚州人購物首選之地，從人流狀況看，經(jīng)營情況比較理想家得利超市西門大街約2000楚州最早的大型超市，時代超市開業(yè)后經(jīng)營受到較大影響，觀察人流量不高明清商業(yè)步行街鎮(zhèn)淮樓路西長街47000總建30000商業(yè)楚州目前最大的休閑步行街區(qū)，地理位置優(yōu)越，是楚州購物休閑首選場所淮陽美食廣場友誼路運河街約10000淮安賓館西側的位置并沒有使之名副其實，目前基本全部空置，使其95%的銷售率行同虛設五星電器明清商業(yè)街二層約2000家電種類比較齊全，基本都是國產(chǎn)名牌，但是目前經(jīng)營狀況不好，幾乎沒有客流淮安國際商貿城翔宇南道88號一期40萬方一期服飾建材批發(fā)市場群及倉儲運輸服務中心，有木材、陶瓷、五金、燈具等13個批發(fā)市場 明清商業(yè)街項目地理位置西鎮(zhèn)淮樓樓 西長街開發(fā)商淮安遠東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總建筑面積47000平方米建筑樓層3層、局部4層營業(yè)面積30000平方米銷售價格58008000（12層）建筑風格仿明清建筑開間面積12190平方米開盤時間經(jīng)營業(yè)態(tài)品牌服飾、美容美發(fā)、酒吧餐飲、電器商城、服飾批發(fā)主力品牌五星電器、七批狼、史奴比、森馬區(qū)位評述位于鎮(zhèn)淮樓西路，與時代超市一街之隔，楚州傳統(tǒng)商業(yè)中心地段項目總評本案是楚州目前比較好的休閑娛樂購物場所，地理位置優(yōu)越，交通比較方便。其實2F開業(yè)的一般是12層的餐飲店、酒吧游藝廳等。從人流量和消費估算，主要經(jīng)營店面在保本經(jīng)營狀態(tài)比較多。供銷大廈時代超市項目地理位置鎮(zhèn)淮樓路 南門大街經(jīng)營商江蘇時代超市有限公司經(jīng)營面積約10000平方米建筑樓層5層經(jīng)營樓層3層1F經(jīng)營業(yè)態(tài)黃金、化妝品、鞋類、服裝、電子游藝1F主要品牌OLAY、花花公子、吳良材等2F經(jīng)營業(yè)態(tài)服飾、家電、文體用品、生活品2F主要品牌培羅蒙、九鹿王、PHILIPS、三星、中興、海飛絲、OLAY等3F經(jīng)營業(yè)態(tài)鮮食品、休閑食品3F主要品牌各常見食品品牌區(qū)位評述時代超市位于楚州老城區(qū)核心商業(yè)地段，優(yōu)越位置保障其大量客源方便可達交通評述楚州當?shù)匾灾鷦榆?、自行車、步行為主，三輪車、公交車為補充的出行方式，使道路交通狀況對其經(jīng)營狀況影響不大，超市并未開通免費班車項目總評時代超市是目前楚州唯一的大賣場，齊全的經(jīng)營種類、傳統(tǒng)商業(yè)核心的地理位置、規(guī)模經(jīng)營帶來的價格優(yōu)勢，使其成為楚州城鄉(xiāng)居民購物的首選場所。商住兩用報價3530/平方米。扣除折扣和返租后實際價格3100/平方米（商鋪）、3000/平方米（商住兩用），但是購買者分別失去3年和5年經(jīng)營管理權，考慮產(chǎn)權損失后的實際價格為3350/平方米（商鋪）和3420/平方米（商住兩用）。項目總體規(guī)劃1400畝，建面100萬平方米，投資21億元。商業(yè)市場調查分析結論從以上的調查數(shù)據(jù)我們基本看出：目前楚州區(qū)的商鋪租金價格可以分為以下三個范圍檔次：A)每平方每年1000元左右及以上，主要是主商業(yè)街道的沿街店面B)每平方每年500元左右者，主要是中心商業(yè)區(qū)里專業(yè)市場內及地段位置相對還可以的沿街店面；C)每平方每年300元左右者，主要是一般市場一樓及較中心地段商場2樓及以上；如果以此作為目前楚州投資商鋪租金的年收益，以10年作為可以接受的投資回收期，不考慮資金的時間價值靜態(tài)計算其理論價格水平，則目前楚州商鋪售價可以分為如下幾個檔次：A) 1000015000元/平方米；B) 5000元6000元左右/平方米C) 3000元左右/平方米在租金上，沿街店面與非沿街店面，主要商街與一般住宅商街，一樓店面與二樓、三樓商鋪均有較大的租金差別。而目前在建在售的店鋪出售價格從位置地段的角度來說商鋪售價沒有相應租金的差別大，價格與租金對應關系還不是那么準確，大的差別主要體現(xiàn)在店面的層次上。其中服裝類、以及各類品牌產(chǎn)品對位置要求較高。目前楚州的專業(yè)批發(fā)市場基本上處于一種簡單的商品匯聚集中狀態(tài)，對于相關的同類商品兼收并蓄，經(jīng)營者以及經(jīng)營的商品良莠不齊，其中上檔次、上水平的市場并不多。六、地區(qū)未來商業(yè)地產(chǎn)供應量分析2007年供應地塊商業(yè)建筑面積