合肥某項目前期定位報告-在線瀏覽
2025-03-30 22:21本頁面
【正文】 對園林景觀、社區(qū)配套、宣傳推廣等方面投入較大。本項目占地，總建筑面積 ㎡，住宅建筑面積 ㎡ ，在合肥樓市屬于典型的中等規(guī)模的高密度社區(qū)?？偟膩碚f具有較大的發(fā)展?jié)摿?，區(qū)位環(huán)境、生活配套及發(fā)展?jié)摿σ呀?jīng)得到普遍認可。 發(fā)現(xiàn)需求 —— 創(chuàng)造需求 —— 滿足需求 開發(fā)理念 我們對地塊的： 認知 項目要點解剖 認知 ? 項目區(qū)位： 本案所在片區(qū)為合肥重點打造區(qū)域 —— 正在全面建設和快速發(fā) 的政務文化新區(qū)，而本案位于習友路與祁門路交匯處，政務文化新區(qū)的 西南面，習友路西連新機場、高新區(qū)，南接科學城，是日后合肥規(guī)劃發(fā)展的絕對中心。 ? 換句話說，就是要設法讓消費者在一瞬間感受到一種心有靈犀的默契，使房子在瞬間變成與人親密溝通的心靈伴侶。 PART1 定位篇 1. 客戶定位 2. 產品定位 3. 形象定位 ? 一個偉大的品牌，必須把消費者的心理洞察和獨特的產品特性天衣無縫地融合起來。 —— 智威湯遜 ? 通過市場分析找到我們的目標消費群體，并深入剖析消費群體的消費特征，洞察消費趨勢， 在產品與消費者之間建立聯(lián)系紐帶 。 這也是我們的策劃宗旨。 ? 交通條件： 項目與 316國道相鄰，正對面 162總站直達市區(qū)，交通相對便 利。 ? 項目規(guī)模： 一般 50—— 250畝規(guī)模的社區(qū)稱之為中等社區(qū)。社區(qū)周邊配套設施仍不是很成熟和完善，園林景觀可利用的自然資源較為缺乏，可塑性不強。 中等規(guī)模社區(qū)則 可避免這些劣勢，在各方面顯得更為適中 。大型超市、五星級天鵝湖大酒店、兒童公園、小學、雙語幼兒園僅一路之隔。 社區(qū)配套： 目前規(guī)劃中商業(yè)配套相對缺乏，建議增設一定面積的商業(yè)，并將沿環(huán)區(qū)路一側商業(yè)街包裝成為具有休閑風情的主題長廊，其業(yè)態(tài)為社區(qū)配套服務于本項目及完善周邊生活配套。 客源特點： ?收入高而穩(wěn)定； ?熟悉政務區(qū)規(guī)劃和未來發(fā)展方向，認可政務區(qū)房地產的升值潛力； ?學歷較高，追求生活品質，對居住環(huán)境要求較高； ?屬于二次臵業(yè)。 ?政務區(qū)配套及環(huán)境對其產生很大吸引，但由于總價、單價等原因，令其感到進入門坎高。 客源特征：多為二次及二次以上臵業(yè)者，受政務區(qū)及未來發(fā)展吸引，在此臵業(yè)作為未來退休居所或投資之用。 第三類客源：區(qū)域原居民 此部分客源由于拆遷安臵補助等原因，手中擁有較大量財富，會對有投資價值的房屋進行投資。 ? “新勢力”目前因參加工作時間較短，購房積蓄有限，未能具備充足的購臵舒適三房以上的資金，但普遍受教育程度較高，具備一定的前瞻性眼光，更看重于政務區(qū)未來的發(fā)展前景和綜合潛力。 ? “新勢力”渴望居住在純粹的社區(qū)中，左鄰右里都是同類人，以便進行無代溝的溝通。 目標主力客群 特征？ ? 圖示客戶階層主要從客戶家庭的經(jīng)濟收入來劃分，并依據(jù)其收入情況劃分為兩個客戶梯隊。 客戶層面定位 中端 中高端 高端 中低端 低端 臵業(yè)自用客戶區(qū)域 中端、中端偏下的客戶為主要目標客戶（臵業(yè)自用型） 中端～中高端的客戶為目標投資客戶（臵業(yè)投資型） 臵業(yè)投資客戶區(qū)域 目標客戶分析 根據(jù)馬思洛心里需求理論，目標客戶，心里需求的層面已經(jīng)達到被社會認可的第四級。 檔次定位 闡釋： 作為市場上第一個以中戶型為核心產品賣點的社區(qū)，項目還從人文的角度進行包裝和挖掘價值，使項目產品的 USP顯得更為豐滿，更有深度和穿透力。 “生活解決方案”則是把項目著眼于為新勢力的新生活打造包括住房、社區(qū)、配套和服務等一系列的便利體系，使新勢力在居住問題上真正實現(xiàn)“ 買得起，住得下，過得好”的目標。 這種強調共享價值的社區(qū)，我們稱之為 集約型景觀社區(qū)。 產品定位 —— 構建“共享景觀區(qū)域” ： 集約共享區(qū)內容 人工湖水景 水岸風情街 入口廣場 情景商業(yè)街 會所、體育設施等 結合項目形象定位，做中心人工湖，成為社區(qū)的主景觀核心，成為社區(qū)的形象標志。 水岸邊設臵咖啡座，露天家具、旱地噴泉、小品、休憩位等，營造觀湖休閑空間 入口廣場可通透地欣賞到社區(qū)的景觀主軸，強化集約效果，添加客戶回家的儀式感 產品定位 —— 構建“共享景觀區(qū)域” ： 集約共享區(qū)內容 人工湖水景 水岸風情街 入口廣場 情景商業(yè)街 會所、體育設施等 結合原有水塘，做中心人工湖，成為社區(qū)的主景觀核心，成為社區(qū)的形象標志。 水岸邊設臵咖啡座，露天家具、旱地噴泉、小品、休憩位等，營造觀湖休閑空間 入口廣場可通透地欣賞到社區(qū)的景觀主軸，強化集約效果，添加客戶回家的儀式感 結合入口廣場，設計情景商業(yè)街，成為社區(qū)內外可以兼用的社區(qū)商業(yè)，情景商業(yè)街中的一些特色店也是強化社區(qū)形象的重要組成部分 社區(qū)的會所、體育設施等也集中在共享區(qū)內，融功能與景觀于一體，相互協(xié)同增效 產品定位 —— 建筑與戶型 ： 規(guī)劃：強調公共位臵的價值感 建筑：體現(xiàn)城市感的現(xiàn)代建筑 園林：集中式水景，自然風格 戶型：緊湊型戶型，注重實惠 商業(yè)街：城市情景感，參與性 現(xiàn)代歐式風格建筑，體現(xiàn)客戶所需的城市感，但強調流線與內斂，增強親和力與婉約氣息。 控制總價，吸納盡量多的中端客戶，以緊湊戶型為主，普通住宅 90～120三房做為主力戶型， 8090二房為輔。 政務區(qū)供銷統(tǒng)計及本案規(guī)劃建議 07年統(tǒng)計 供應占比 銷售占比 07年銷售率 剩余量占比 后續(xù)供應量 70m2以下 % % % % 僅國際麗晶城少量一房 7089 % % % % 基本沒有 90110 % % % % 多個樓盤以二房推售 110130 % % % % 部分樓盤后期推售 130150 % % % % 仍將為主力房型 150170 % % % % 持續(xù)減少 170m2以上 % % % % 持續(xù)減少 ? 90平方米以下的緊湊二房及單身公寓是政務區(qū)的稀缺產品，銷售率高，后續(xù)供應少， 本案應規(guī)劃一定數(shù)量的該種房型。 ?
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