【正文】 ?3000畝超大規(guī)模 ?項(xiàng)目原生水系、湖泊和坡地等景觀豐富 ?低密度別墅社區(qū) ?Outlets大型世界名品折扣購(gòu)物中心 ?雙會(huì)所 ?休閑、娛樂(lè)、餐飲、度假等功能配套 ?教育配套（幼兒園） 本資料來(lái)自 13 二、市場(chǎng)分析 Part1:長(zhǎng)沙整體房地產(chǎn)市場(chǎng)概貌 Part2:長(zhǎng)沙別墅供應(yīng)市場(chǎng)分析 Part3:長(zhǎng)沙別墅需求市場(chǎng)分析 本資料來(lái)自 14 Part1:長(zhǎng)沙整體房地產(chǎn)市場(chǎng)概貌 本資料來(lái)自 15 08年宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境總結(jié) ?居民可支配收入保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，達(dá)18301元，增長(zhǎng) 13%，增幅迅速回落 ?國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值持續(xù)增長(zhǎng)，達(dá) 2519億元，增長(zhǎng) 15%，增幅略有下降 ?固定投資總額穩(wěn)步增長(zhǎng)，達(dá) 1858億元，增長(zhǎng) %，增幅明顯減少 ?消費(fèi)品零售總額達(dá) 1277億元，同比增長(zhǎng) % ，內(nèi)需日益擴(kuò)大 本資料來(lái)自 16 ? 房地產(chǎn)行業(yè)政策： 1）兩會(huì)中溫家寶在政府工作報(bào)告中指出 “ 抓緊建立住房保障體系 ” 。 3） 10月 22日宣布，國(guó)家三部門聯(lián)合救市 。 5） 12月 21日國(guó)務(wù)院辦公廳公布 《 關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見 》 。 ? 金融政策： 08年下半年，為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，扶持房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，央行曾 5次降息， 4次降低存款準(zhǔn)備金率，實(shí)行寬松的貨幣政策。由于 07年房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)高走，催生了大量開發(fā)項(xiàng)目，使得 08年面臨著巨大供應(yīng)量。 08年初進(jìn)入市場(chǎng)拐點(diǎn)，消費(fèi)者開始觀望，再加上突來(lái)的金融危機(jī)， 08年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入冷淡、低迷的局面。普通商品住宅均價(jià)從 4000元 /平米下降到 3600元 /平米。 ?09年前三月累計(jì)銷售面積為 357萬(wàn)平米， 相當(dāng)于 08年全年銷售面積的一半。 單位：萬(wàn)平米 單位：元 /平米 09年 13月長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài) 本資料來(lái)自 19 ?08年巨大的供應(yīng)量及市場(chǎng)的持續(xù)低迷狀態(tài)，使很多開發(fā)商在資金鏈上遭受巨大壓力，春節(jié)前后促銷力度逐步加大，房產(chǎn)價(jià)格持續(xù)下調(diào)。 ?但這并足以消化 08年巨大的剩余供應(yīng)量，預(yù)計(jì)今年上半年新開工面積較少，大多項(xiàng)目以消化去年余貨為主，下半年價(jià)格將有小幅回升。 ?別墅價(jià)格也在開發(fā)高峰期迅速上漲，獨(dú)立別墅價(jià)格從 4千漲到上萬(wàn)，并因項(xiàng)目的地段和開發(fā)商品牌實(shí)力不同而價(jià)格懸殊擴(kuò)大。 ?進(jìn)入 09年以來(lái)， 3月份長(zhǎng)沙別墅成交量有所回升，好望谷 3月成交4套獨(dú)棟，其他各大別墅樓盤來(lái)訪客戶量也明顯增加。 ?長(zhǎng)沙目前可統(tǒng)計(jì)的含別墅項(xiàng)目共 32個(gè)，在售項(xiàng)目 18個(gè)，待售項(xiàng)目 13個(gè)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，近三年內(nèi)市場(chǎng)后期供應(yīng)比較充足。各板塊各具優(yōu)勢(shì)：市府板塊靠近市政府，南城板塊鄰近省政府地處融城中心，麓南板塊獨(dú)享受國(guó)家 4a景區(qū)岳麓山，金霞板塊、星沙板塊的區(qū)域環(huán)境優(yōu)越。 本資料來(lái)自 25 項(xiàng)目 獨(dú)立別墅 (㎡ ) 雙拼 /聯(lián)排 (㎡ ) 疊加 (㎡ ) 多層洋房 (㎡ ) 市府板塊 （ 8個(gè)項(xiàng)目） 盈峰翠邸 / 雙拼 275，聯(lián)排 200230 108150 中新森林海 / 82168 蘇迪亞諾 317 雙拼 286，聯(lián)排 190220 97155 東方明珠 300360 200300 90125 長(zhǎng)沙玫瑰園 5001000 100180 東方大院 碧桂園山湖城 麓南板塊（ 5個(gè)項(xiàng)目） 山水英倫莊園 500560 聯(lián)排 180230 85120 岳麓山公館 3901400 雙拼 300，聯(lián)排 220300 迪亞溪谷 290512 雙拼 290，聯(lián)排 210220 190 卓越麓山別墅 350500樓王 1000 雙拼 280300，聯(lián)排 180260 汀香十里 400471 聯(lián)排 269350 金霞板塊 (2個(gè)項(xiàng)目） 綠城青竹園 3601200 湘江壹號(hào) 485750 雙拼 320350 220320 別墅供應(yīng)面積研究 本資料來(lái)自 26 項(xiàng)目 獨(dú)立別墅 (㎡ ) 雙拼 /聯(lián)排 (㎡ ) 疊加 (㎡ ) 多層洋房 (㎡ ) 星沙板塊（ 6個(gè)項(xiàng)目） 好望谷 280750 / / / 山水灣 / 聯(lián)排 180260 / / 碧桂園威尼斯城 183573 聯(lián)排 220300 / 78184 鵬基諾亞山林 481495 聯(lián)排 231275 / 藏瓏 340660 雙拼 240280 / 130180 水印山城 300550 聯(lián)排 220280 / 南城板塊（ 8個(gè)項(xiàng)目） 托斯卡納 / 聯(lián)排 315403 / 150230 美洲故事 380700 雙拼 300400 御邦 / 聯(lián)排 200 170180 格蘭小鎮(zhèn) 360874 雙拼 364 橘郡 雙拼 170247，聯(lián)排 150280 比華利山 350370 雙拼 300，聯(lián)排 230285 保利閬峰云墅 396553 / / / 續(xù)上表 本資料來(lái)自 27 長(zhǎng)沙別墅市場(chǎng)供應(yīng)面積區(qū)間： 獨(dú)立別墅： 350500平米 雙拼別墅： 260300平米 聯(lián)排別墅： 200280平米 疊加別墅： 180220平米 多層洋房： 110150平米 在長(zhǎng)沙別墅發(fā)展的初級(jí)階段，市場(chǎng)上多以大面積別墅為主，隨著競(jìng)爭(zhēng)的愈演愈烈，別墅戶型出現(xiàn)差異化競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)?，F(xiàn)階段，別墅供應(yīng)市場(chǎng)整體以“中戶型”產(chǎn)品為主。而雙拼、聯(lián)排、疊加別墅、洋房受市場(chǎng)波動(dòng)價(jià)格均有下調(diào)。 本資料來(lái)自 31 區(qū)域 板塊 供應(yīng) 套數(shù) 銷售 套數(shù) 剩余 貨量 消化 率 市府板塊 450 259 191 % 金霞板塊 566 350 216 % 麓南板塊 1026 458 568 % 南城板塊 1464 960 504 % 星沙板塊 1350 907 443 % 合計(jì) 4856 2934 1922 % ?”南城“、“星沙”和”麓南“板塊的供應(yīng)量均在 1000套以上，其中以”南城“板塊達(dá) 1464套； ?”金霞“、”南城“和”星沙“板塊的消化率均在 60%以上，其中”星沙“板塊達(dá) 67%； ?長(zhǎng)沙別墅項(xiàng)目消化率平均為 60%，別墅余貨總量約 1922套。 ?聯(lián)排和合院別墅的消化率最高，分別是 77%和 73%； ?疊加別墅消化率最低，約為 43%； 長(zhǎng)沙別墅市場(chǎng)供應(yīng)量及消化率研究： 08年別墅市場(chǎng)總供應(yīng)量為 4856套，整體銷售率約為 60%。 ?市場(chǎng)供應(yīng)仍以聯(lián)排別墅為主，獨(dú)立別墅供應(yīng)量增長(zhǎng)迅速，成為第二大供應(yīng)別墅類型。由于總價(jià)相對(duì)較低，聯(lián)排別墅和合院別墅的消化率較高。 ?市府板塊別墅供應(yīng)量最低，容積率偏高，缺少底密度純別墅項(xiàng)目，該區(qū)域的新別墅項(xiàng)目發(fā)展空間較大。 ?在本次調(diào)查中，有 45位車主選擇了獨(dú)立別墅，他們追求私享、舒適，生活不受外界干擾，但如果獨(dú)棟總價(jià)太高，他們的第二選擇是聯(lián)排 /院落別墅。 ?雙拼、疊加別墅卻不是很受歡迎，除非是關(guān)系非常好的兩個(gè)家庭一起買。 ?大多要求有是有天有地有花園，至少四個(gè)房間，選擇 400平米以上的人要求必須帶雙車庫(kù)。 本資料來(lái)自 36 別墅總價(jià)需求情況 （單位：萬(wàn)元） ?有 43%的人選擇了 90萬(wàn)總價(jià)以下的別墅； ?有 46%的人選擇了 90180萬(wàn)總價(jià)之間的別墅； ?總計(jì) 89%的人選擇了 180萬(wàn)總價(jià)以下的別墅。 本資料來(lái)自 37 ?在長(zhǎng)沙人文環(huán)境中，消費(fèi)者思想開放，消費(fèi)意識(shí)強(qiáng)烈，敢于接受新鮮事物，品牌意識(shí)強(qiáng)。 ?在別墅消費(fèi)上追求舒適性、私享性，首選獨(dú)立別墅，其次為聯(lián)排別墅，面積在 300以內(nèi)、總價(jià)在 180萬(wàn)以下的高性價(jià)比別墅很受歡迎。特別是高性價(jià)比的別墅產(chǎn)品尤其受到市場(chǎng)青睞。 [小結(jié) ] 別墅需求市場(chǎng)： 本資料來(lái)自 38 供應(yīng)市場(chǎng)： 經(jīng)過(guò) 08年的考驗(yàn)，為降低風(fēng)險(xiǎn)很多別墅開發(fā)商采取了減緩或暫停開發(fā)的策略，今年新增開發(fā)的別墅樓盤也將大大減少。經(jīng)過(guò) 09年 1年的醞釀，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)和整體樓市的復(fù)蘇，預(yù)計(jì) 2020年將有大量新盤、新貨推出。企業(yè)高管、中小私企老板、高智財(cái)富精英等別墅消費(fèi)市場(chǎng)的主力軍，將逐步拉動(dòng)長(zhǎng)沙別墅市場(chǎng)的復(fù)蘇。 長(zhǎng)沙別墅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析 本資料來(lái)自 39 ?把握別墅消費(fèi)群體逐漸多樣化、年輕化的發(fā)展趨勢(shì)，創(chuàng)新別墅產(chǎn)品類型，倡導(dǎo)奢適型別墅生活方式； ?瞄準(zhǔn)小戶型別墅細(xì)分市場(chǎng)，打造差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品，降低別墅消費(fèi)門檻。 市場(chǎng)策略 總結(jié)： 本資料來(lái)自 40 三、競(jìng)爭(zhēng)分析 本資料來(lái)自 41 由于客戶的購(gòu)買行為存在板塊的認(rèn)同和選擇， “ 市府板塊 ” 的主要競(jìng)爭(zhēng)者為比較靠近的 “ 麓南板塊 ” 和 “ 金霞板塊 ” 。 別墅板塊 板塊分析 主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 金霞板塊 金霞板塊規(guī)劃為湖南國(guó)際貿(mào)易物流中心，現(xiàn)有的兩個(gè)入項(xiàng)目：綠城具有強(qiáng)大的品牌支撐和高爾夫景觀；湘江壹號(hào)緊鄰湘江、芙蓉路，背靠鵝羊山公園，有規(guī)劃的地鐵經(jīng)過(guò)，交通方便。 卓越麓山別墅 迪亞溪谷 汀湘十里 岳麓山公館 市府板塊 靠近長(zhǎng)沙市政府，憑借大長(zhǎng)沙規(guī)劃帶來(lái)的發(fā)展契機(jī)，以河西為先導(dǎo)區(qū)，大力擴(kuò)建河西新城。目前在建在別墅項(xiàng)目較多，但銷售價(jià)格比其他板塊低。 ?本項(xiàng)目可發(fā)展的特色： ?配套： Outlets商業(yè)配套及其他特色配套（如度假別墅）； ?產(chǎn)品：產(chǎn)品創(chuàng)新及性價(jià)比優(yōu)勢(shì)。 ?岳麓山公館：地段優(yōu)勢(shì)、岳麓山環(huán)境及人文底蘊(yùn)優(yōu)勢(shì)。 ?本項(xiàng)目可發(fā)展的特色： ?配套：基本生活配套、 Outlets商業(yè)配套及其他特色配套（如度假別墅）； ?產(chǎn)品：產(chǎn)品創(chuàng)新及性價(jià)比優(yōu)勢(shì)； ?規(guī)模：規(guī)模影響力。 金科東方大院（未開盤） 項(xiàng)目地址：雷鋒大道 開發(fā)商業(yè)：重慶金科房地產(chǎn)開發(fā)公司 項(xiàng)目規(guī)模：占地面積 32萬(wàn)平米，建筑面積 40萬(wàn)平米 物業(yè)類型：別墅 180590平米，小高層 工程進(jìn)度：一期在建 營(yíng)銷進(jìn)度：別墅產(chǎn)品認(rèn)籌 中糧北緯 28（未開盤） 項(xiàng)目地址：望城縣黃金鄉(xiāng)雷鋒大道西側(cè) 開發(fā)商：長(zhǎng)沙觀音谷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目規(guī)模：占地約 1163畝，建筑面積約為 30萬(wàn)平米 物業(yè)類型：獨(dú)立別墅 （續(xù)上一頁(yè)） 本資料來(lái)自 48 市府板塊分析： 區(qū)域： ?長(zhǎng)株潭城市群 “ 兩型